1 O PASSIVO AMBIENTAL DE PRÉDIOS DESOCUPADOS E A QUALIDADE AMBIENTAL EM GOIÂNIA - GO. Ana Carolina Seibt1 Professor Doutor Antônio Pasqualetto2
Resumo: As construções desocupadas são passivos ambientais que vêm-se acumulando como conseqüência inevitável da atividade humana e resultado do crescimento de GoiâniaGO. Tal ação provoca alterações na qualidade ambiental, social e econômica da metrópole. Sob essa abordagem pressupõe-se uma visão de planejamento do ciclo de vida desses empreendimentos, uma estratégia proativa que utilizará diversas ações e instrumentos de caráter preventivo, reconhecendo que as obras civis têm certa duração. Além de propor soluções para instalações inacabadas ou menosprezadas, tendo em vista, a essência social de habitação. Palavras-chaves: construções, passivos ambientais, qualidade ambiental. Abstract: Unoccupied constructions are environmental liabilities one turn out to be growing like unavoidable consequence of the human activity and resulted of Goiânia´s growth. Such action provokes alterations in the environmental, social and economic quality of the metropolis. Under that approach it presupposed a planning vision of the cycle of life of these undertakings, a pro strategy activates what will use several shares and instruments of character preventive, recognizing what that civil works have certain duration. Besides propose solutions for unfinished or underestimated, installations having in view, the social inhabitation essence. Key – words: constructions, environmental liabilities, environmental quality.
________________________________________________________________________ 1
Acadêmica do 10º período de Engenharia Ambiental da Universidade Católica de Goiás – UCG (
[email protected]) 2 Coordenador do Curso de Engenharia ambiental da Universidade Católica de Goiás – UCG (
[email protected])
2 1 Introdução No século XIX, iniciou-se a busca pela atenuação de impactos do desenvolvimento industrial e urbano sobre a população, fenômeno ocorrido, principalmente, na Europa, América do Norte, América Latina e Ásia, devido à introdução de um conjunto considerável de leis relativas à saúde e segurança. No entanto, apenas nos últimos 50 anos é que houve algumas tentativas sérias no sentido de se proteger a paisagem, os rios e florestas, com o objetivo de melhorar a qualidade do ar, finalizando na preservação ambiental. O processo de industrialização no país teve início em São Paulo no final do século XIX, e intensificou-se até a década de 1970. Mas foi a partir dos anos 80 que se observou uma progressiva diminuição das atividades industriais instaladas na Região Metropolitana de São Paulo e o surgimento de novos pólos industriais no país, dentre eles, Goiás. Tal fenômeno acarretou a aparição de imóveis desocupados na metrópole paulista. Muitos desses antigos imóveis industriais, comerciais ou de serviços, considerados como áreas potencialmente contaminadas, têm recentemente atraído a sua reutilização para novos usos não industriais, sendo transformados em conjuntos residenciais, comerciais, “shopping centers”, áreas de lazer, universidades, etc. Essas mudanças foram incentivadas pela edição da Lei Estadual 9.999/98 em São Paulo, permitindo que zonas de uso predominantemente industrial tenham o seu uso alterado para residencial e institucional, o que até então era vedado. Entretanto, em Goiás, especificamente em Goiânia, a situação é um pouco diferente. Na metrópole goiana é possível observar ao circular pela cidade uma quantidade ainda não catalogada de imóveis residenciais e comerciais desativados ou com obras inacabadas e que foram abandonados. Alguns desses empreendimentos são prédios localizados nos Setores Central e Oeste; construções que encontram-se lançados à esmos sem qualquer tipo de providência à ser tomada pelos governantes, permanecendo por anos em decadência e degradação. É justamente nesses imóveis que incide a maior possibilidade de ocorrência de resíduos contaminantes no solo. Tal contaminação poderá causar grandes riscos e prejuízos como a poluição do ar, visual, das águas superficiais e subterrâneas e do solo, colocando
3 em risco a saúde pública, o meio ambiente e a segurança do imóvel, além de proporcionar sua desvalorização e comprometer sua reutilização adequada. Infelizmente, na maioria das vezes, a possibilidade da existência de um passivo ambiental é desconhecida ou desconsiderada pelos empreendedores imobiliários, públicos ou privados, o que aumenta a incidência da contaminação urbana pelos resíduos poluentes advindos das construções em abandono. Responderá, assim, à escalada da “crise ecológica” que começa a consolidar-se com o desenvolvimento de todo um universo técnico-científico, que ora apenas engatinha, voltado a metodologias e instrumentos de análise, controle, perícia, avaliação e monitoramento das agressões ambientais de prédios residenciais e comerciais de Goiânia. Ao tratarmos dos Passivos Ambientais decorrentes do abandono de prédios e construções estar-se-á não só abordando obrigações que devem ser assumidas pelas construtoras no tocante a reparação de danos ambientais, de condenações judiciais ou de ajustamentos de condutas, mas ainda e, principalmente, as reparações dos prejuízos ecológicos que venham a ser descobertos posteriormente. No entanto, ainda podemos correr atrás do prejuízo. Esses efeitos podem ser diminuídos com a adoção de práticas sustentáveis. Assim, é possível tornar sustentável um empreendimento mais barato, bem como adotar conceitos que agregam valor e vão definir a qualidade de vida futuramente. Neste sentido, objetiva-se avaliar prédios desocupados no Setor Oeste e Central de Goiânia, registrados em fotos e avaliar os passivos ambientais decorrentes. 2. Metodologia
A metodologia empregada constitui-se primeiramente de utilização de livros, leis, decretos para compor a base teórica do trabalho. Posteriormente foram feitas pesquisas a órgãos públicos, como Secretaria Municipal de Planejamento, Ministério Público e Prefeitura de Goiânia para levantamento de dados. Porém, em Goiânia não existe levantamento que quantifique esse tipo de construção. Investigações virtuais também foram adotadas para auxiliar na base de dados. Utilizou-se ainda à pesquisa de campo com o intuito de demonstrar o estado em que se encontram as construções menosprezadas em Goiânia. Os setores que tiveram fotos tiradas foram: Bueno, Central, Oeste, Parque das Laranjeiras e Serrinha. Como são inúmeras as edificações que
4 se encontram em tal estado, selecionou-se os setores com o maior número, de construções, sendo eles Central e Oeste. 3. Revisão bibliográfica. 3.1 Aspectos Legais Um dos problemas mais complexos da moradia na cidade é a ocupação de áreas de preservação ambiental e/ou áreas onde a fixação de moradias é proibida por lei. Muitos loteamentos, favelas e até mesmo alguns conjuntos habitacionais situam-se nas proximidades ou dentro de áreas de proteção ambiental. Nessas áreas há maiores riscos de acidentes naturais devido às características físicas do terreno como, por exemplo, terrenos com declividade acentuada ou áreas sujeitas a inundações. Até recentemente a concessão da posse dos terrenos nas favelas e em muitos dos loteamentos irregulares e/ou clandestinos era impedida por problemas legais, notadamente os relativos à proteção ambiental. Alterações importantes no quadro legal quanto às ocupações irregulares e invasões foram introduzidas com o Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257, de 2001), permitindo que cada município delimitasse as áreas de “interesse social” passíveis de intervenção para fins de urbanização, assim como regularização da posse/propriedade da terra urbana (FERNANDES, 2003). A legislação brasileira não tem atualmente nenhuma provisão que trate especificamente de empreendimentos abandonados. No entanto, princípios e dispositivos de diversas leis podem ser aplicados tanto na prevenção quanto na correção do problema. Há regulamentos sobre resíduos sólidos, que são uma das principais causas de contaminação dos solos. A Lei da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6938/81) impõe a reparação e/ou a indenização do dano ambiental e estabelece o princípio da responsabilidade objetiva daquele que causar degradação ambiental.(SÁNCHEZ, 2001). Especificamente, no Artigo 1.276 do Código Civil de 2002, tem-se que: “O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. § 1º ... § 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais”.
A Lei n° 10.257, de julho de 2001, no capítulo II, seção IV adverte:
5 ART. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública. § 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.
O código de edificações de Goiânia Lei n° 5.062/75 não aborda as penalidades ou advertências para quem abandona as obras. 3.2 Aspectos econômicos e sócio-ambientais As práticas da construção civil têm como principais objetivos projetar e construir aparelhos, instalações, obras ou objetos de consumo. O maior exemplo são os prédios residenciais cada vez mais altos, mais estreitos e com arquitetura diferenciada. As nossas construções são assentadas sobre uma geologia específica, que a influência sobre tudo o que vai acontecer com elas, e a nós, seres humanos que as habitam. Os materiais utilizados nelas (areia, terra, pedras, mármore, concreto) pertenceram ao entorno natural. Sua extração tem certas conseqüências, da mesma forma que o modo como o homem os utiliza, dando forma aos projetos arquitetônicos. A impermeabilização do solo, as concentrações de edifícios, os desmatamentos em encostas ou margens de rios, o assoreamento e a retificação ou canalização dos rios são ações que afetam o ambiente natural de uma determinada maneira. Se a ação do homem tende ao desequilíbrio, o ambiente natural certamente reage, trazendo efeitos inesperados para o ambiente construído e seus ocupantes: inundações, secas, microclimas adversos, erosão, desabamentos, enchentes, voçorocas, ambientes internos insalubres (SIRKIS, 2003). Porém, seja devido à política econômica de um país ou por razões de ineficiente gestão empresarial, o fato é que, cada vez mais edificações são abandonadas no espaço urbano. Os motivos são variados: empresas perdem competitividade e mercado seja por razões financeiras, comerciais, sociais ou ambientais, por não atingirem as normas do uso do solo, sua localização se torna desvantajosa ou precisam ser modernizadas, as matériasprimas se tornam mais baratas, ou ainda o valor imobiliário do terreno se torna mais rentável para outro empreendimento, levando muitas vezes à prática da construção à falência. Restando, o acúmulo de danos ambientais, que denominamos de passivo ambiental.
6 Dados do Ministério das Cidades (2004) mostram que o número de domicílios urbanos vagos no país vêm crescendo. Entre 1991 e 2000 houve um aumento de 55%. Em 2000, havia 4,6 milhões de domicílios urbanos vagos, dos quais 2 (dois) milhões e 250 (duzentos e cinqüenta) mil situados em aglomerados metropolitanos, especialmente nas áreas centrais, e 1,5 milhão na zona rural. Nas Regiões Metropolitanas do Sudeste os imóveis vagos são em números superiores às necessidades habitacionais. Esses imóveis são problemáticos dentro do espaço urbano por diversas razões: •
Contribuem para desvalorizar o entorno;
•
Deterioram a imagem de uma cidade perante a opinião pública e os investidores;
•
Provocam cortes no tecido urbano;
•
Favorecem o depósito clandestino de resíduos;
•
Podem ser objeto de ocupação clandestina, desvalorizando ainda mais o entorno;
•
Podem representar riscos à segurança, à saúde pública e aos ecossistemas. (SANCHEZ, 2001).
As relações população-recursos são assimiladas pelos paradigmas da ecologia humana, onde a demografia traz suas projeções populacionais, mas permanece marginalizada no debate teórico e metodológico. As políticas demográficas explícitas se orientam para programas de controle de natalidade, estando sujeitas às tendências da urbanização e localização das atividades produtivas geradas pela economia global e aos fluxos migratórios que delas derivam (LEFF, 2001) O crescimento horizontal desordenado tem se tornado um grave problema das cidades brasileiras nas últimas décadas. Nas áreas centrais de grandes cidades percebe-se infra-estruturas subutilizadas, a exemplo de conjuntos de edificações abandonadas ou em desuso, lotes vazios supervalorizados em detrimento de outras áreas, muitas vezes dos centros históricos, abandonados. Conforme Sassini (2007), um acidente provocado por uma edificação abandonada, deu a Goiânia o título de maior acidente radiológico do mundo. A cápsula de Cloreto de Césio fazia parte de um equipamento hospitalar utilizado para radioterapia que utiliza o césio para irradiação de tumores, ou materiais sanguíneos (sangue e plasma sanguíneo). O
7 irradiador havia sido desativado em (1985) e se encontrava abandonado numa edificação pertencente ao Instituto Goiano de Radioterapia. Dois catadores de sucata invadiram o prédio abandonado e observaram um volume muito pesado, constatando ser um bloco de chumbo, venderam para o dono de um pequeno ferro-velho, que vendo a luminosidade estranha e bonita da pedra, fez um anel para a sua esposa, com fragmentos do Césio-137. O local onde ficava a casa dos dois catadores de sucata pode ser localizado atualmente na Rua 57, no Setor Central, em um lote vazio, coberto por uma espessa camada de 7 metros de concreto para impedir possível vazamento de radiação. Após o acidente, os imóveis em volta do acidente radiológico tiveram os seus valores reduzidos a preços insignificantes, pois quem morava na região queria sair daquele lugar, mas o medo da população da existência de radiação no ar impedia a compra e construção de novas habitações. Além das desvalorizações dos imóveis, por muito tempo a população local passou por uma certa discriminação devido ao medo de passarem a radiação para outras pessoas, dificultando o acesso aos serviços e educação. Muitas lojas e o comércio que existiam antes do acidente acabaram fechando ou mudando, sobrando alguns poucos comerciantes que ainda resistiam em continuar na região. Outro caso conhecido também em todo país, foi à crise de inadimplência da Encol S/A, que foi fundada em Goiânia e chegou a ser a maior das construtoras brasileiras. Entrou num processo de decadência no ano de 1997, após a revista Veja publicar um artigo chamado Os crimes da Encol. Levada pela crise a empresa não pode cumprir suas obrigações, deixando mais de 700 torres inacabadas no país. A falência decretada em 1.999 atingiu 42 (quarenta e duas) mil famílias em mais de 30 cidades. Sobraram apenas esqueletos do que seria a casa própria de muita gente. Em 13 de outubro de 2005, o Jornal da Globo publicou que depois da autorização da Justiça, a construção foi retomada em cerca de 500 prédios da Encol em todo o país. O plano priorizava os prédios no qual o dinheiro devido pelos mutuários à empresa superava o gasto necessário para a conclusão da obra. Só em Goiás, até a data da publicação foram 12 prédios concluídos pelos ex-mutuários da Encol. O fator mais conflitante advindo do menosprezo das construções é o impacto de vizinhança a saúde pública. Tais locais são desprovidos de limpeza e de vigilância,
8 servindo de criatórios para mosquitos, como o Aedes aegypti, transmissor da dengue, escorpiões, ratos, baratas e demais insetos que possam causar doenças gastrointestinais. Além dos problemas citados acima, outro fator que deve-se levar em conta, é o microclima urbano. O microclima urbano é o resultado aditivo de microclimas em todos e cada um dos espaços abertos, de uso público ou privado, cercados de edificações. Para Mascaró (2004), a insolação tem efeito decisivo na temperatura do ar do recinto urbano e, consequentemente na sua umidade relativa. O grau de insolação sobre as superfícies de um recinto é muito variável e define regimes específicos de termoacumulação. A refletância de radiação de onda curta pela edificação depende tanto do albedo das superfícies refletidas como da sua geometria urbana, sendo um dos principais efeitos da morfologia dos conjuntos arquitetônicos a redução do poder difusor da superfície vertical em relação ao das horizontais, produzindo albedos urbanos médios de 15%. Observa-se ainda que numa tentativa de “esconder” as obras, além da arborização, adota-se a prática da poluição visual (algo contraditório, poluição escondendo poluição), com o uso de outdoors. Entende-se como poluição visual em áreas urbanas a proliferação indiscriminada de “outdoors”, cartazes, formas diversas de propaganda e outros fatores que causem prejuízos estéticos à paisagem urbana local. O Manual de Construção Sustentável do SINDUSCON –GO (2007) aborda alguns aspectos socioambientais que devem ser estudados, a fim de evitar custos e transtornos desnecessários, são eles: A. Estudo da viabilidade socioeconômica; B. Estudo da viabilidade ambiental; B.1 Investigação de áreas contaminadas; B. 2 Avaliação das características físicas do terreno; B.3 Levantamento de aspectos naturais; B.4 Identificação de restrições legais e regulamentares.
3.3. Aspectos populacionais e habitacionais Dados do ano de 2006 (SEPLAN) apontam para a presença de um local de 1.220.412 habitantes em Goiânia. A metrópole situa-se no centro-oeste brasileiro e é
9 praticamente eqüidistante de todos os outros estados. Está localizada aproximadamente a 209 km de Brasília. Certamente o desenvolvimento e fortalecimento do setor secundário e terciário na cidade de Goiânia, contribuíram fortemente para o êxodo rural e consequentemente ocupação do território na nova capital do estado. Infelizmente, com o acréscimo da massa populacional, o governo não tem conseguido atender na mesma proporção a implantação de infra-estrutura para os novos assentamentos urbanos na Região Metropolitana de Goiânia, que se apresentam deficitários em vários aspectos, por isso mesmo, é certo afirmar que a ocupação desordenada foi favorecida. Com base no ano de 2000, os domicílios particulares permanentes por salário mínimo totalizavam: 313.708 domicílios. Desses, 201.322 (64,18%) são próprios, 78.426 (25%) são alugados, 31.906 (10,17%) cedidos e 2.054 (0,65%) sofre outro tipo de ocupação (IBGE, 2000). Em 2002, esses índices sofreram alterações, passando para 68,60% próprios, 18,08% alugados, 12,41% cedidos e 0,91% sofreram outras ocupações, conforme a Figura 01. Domicílios por condição de ocupação
12%
1%
18%
69%
Próprio
Alugado
Cedido
Outra
Figura 01. Domicílios por condição de ocupação. Fonte: Seplan/ Sepin - 2002
Em conformidade as informações dispostas no Quadro 01, nota-se que o município de Goiânia, no ano de 2000, indicava que a grande maioria dos habitantes da cidade residia em casas com um total de 84% das pessoas, enquanto 13,02% morava em apartamento. Verifica-se também que do total de domicílios existentes, 99,39% está localizado em área urbana e apenas 0,61% em zona rural, comprovando exatamente a urbanização do município. Apesar das casas serem o tipo de domicílio mais comum em Goiânia, é importante ressaltar que a cidade vem passando por um processo intenso de edificação com
10 a construção de condomínios verticais em larga escala, especialmente na região sul da cidade. Quadro 01. Domicílios e moradores existentes em área urbana e rural. Variável Moradores Domicílios em domicílios Situação Tipo do particulares do particulares domicílio domicílio permanentes permanentes (percentual) (percentual)
Total
Total
100,00
100,00
Casa
80,86
84,00
Apartamento
15,01
13,02
Cômodo
4,13
2,99
Fonte: IBGE – Censo Demográfico 2000
As moradias precárias na cidade compreendem, grosso modo, os seguintes tipos: favelas, loteamentos irregulares, conjuntos habitacionais precários, cortiços e moradores de rua. As duas primeiras categorias são as mais numerosas no conjunto de moradias precárias. Na década de 1990 a dinâmica urbana se caracteriza pela expansão da periferia, pelo surgimento de espaços físicos territorialmente segregados nessas periferias e pela concentração das camadas sociais de nível social mais elevado em parte das regiões Sul e Central. O Quadro 02 mostra a evolução da população goianiense segundo as 12 regiões administrativas com dados dos Censos Demográficos de 1991 e 2000, e, de imediato, permite identificar os vetores geográficos de crescimento da população. Nota-se a perda de população nas regiões Central e Macambira/Cascavel, em percentuais de 4,3% e 7,2% respectivamente. Esta última é uma região até então pouco visada pelo mercado imobiliário, porém, para as próximas décadas acena em direção à expansão da ocupação vertical, como extensão da região Sul (RODRIGUES, 2000).
11 Quadro 02. Evolução das regiões de Goiânia. População Região
1991
2000
Central
152.449
145.960
Sul
157.938
Macambira/Cascavel
Tx. de crescimento
Participação (%) 1991
2000
- 0,5
16,7
13,4
165.288
0,5
17,3
15,2
100.163
93.000
- 0,8
11,0
8,6
Oeste
44.937
65.355
4,2
4,9
6,0
Mendanha
47.077
56.393
2,0
5,2
5,2
Noroeste
51.367
111.389
9,0
5,6
10,3
Vale do Meia Ponte
43.071
52.640
2,3
4,7
4,8
Norte
44.652
63.840
4,1
4,9
5,9
Leste
95.950
106.966
1,2
10,5
9,9
Campinas
123.338
123.530
0,0
13,5
11,4
Sudeste
34.780
43.807
2,6
3,8
4,0
Sudoeste
17.092
57.638
14,5
1,9
5,3
População Urbana
912.711
1.085.806
1,9
100,0
100,0
anual (%)
Fonte: IBGE, Censos demográficos 1991 e 2000/Prefeitura de Goiânia-SEPLAM-DPSE
Como demonstra o Quadro 02 houve um relevante crescimento de Bairros das Regiões Centrais que são receptores de população como o Setor Oeste. Devido a essa característica, foi um dos setores que cresceu desordenadamente em número de construções. Nesta região, as principais causas de abandono das obras são de ordem financeira e econômica do empreendedor. Verifica-se, portanto, diante da dinâmica de crescimento populacional das regiões uma desconcentração da população na década de 1990. As regiões: Central, Campinas e Sul abarcam a maioria de bairros que perderam população nessa década. Em decorrência da desconcentração da população e do acidente radioativo, a região Central, passou a ter baixo valor imobiliário, perdendo competitividade para as regiões em crescimento, falindo o empreendedor e o obrigando a deixar a construção. Essa desconcentração é observada, em certa medida, a partir do momento que se verifica a diminuição da participação da população das regiões Central, Sul e Campinas no total da população urbana da cidade.
12
4 Análise dos resultados 4.1 Prédios desocupados no Setor Oeste
Figura 02. Antigo hotel, localizado na Avenida Assis Chateaubriand.
Figura 03. Prédio comercial desocupado localizado entre as Avenidas Assis Chateaubriand e Portugal.
A carência de recursos financeiros levou o antigo hotel (Figura 02) a se tornar um passivo ambiental da construção civil. Diante do capital gasto para construir o empreendimento, pode-se afirmar que, economicamente o abandono é um desperdício de recursos. Do ponto de vista ambiental, jogar fora uma construção é inaceitável. Grande parte é utilizada como depósitos de resíduos, colocando em risco a saúde pública, o meio ambiente e a segurança do imóvel. O prédio demonstrado na Figura 03 serve de esconderijos para marginais e passou por algumas reformas para possível venda. A comercialização direta da totalidade do imóvel pode ser bastante difícil, razão pela qual diversos tipos de iniciativas têm sido utilizadas. Numa delas, o próprio dono do imóvel, tenta comercializá-lo diretamente ou como intermédio de uma filial do ramo imobiliário. É comum a intervenção do poder público por meio de uma série de ações como a compra ou a desapropriação do terreno ou
13 ainda por meio de investimentos em infra-estrutura, de forma que, ao valorizar o entorno, fique facilitada a ação de empreendedores privados. A concessão de subsídios ou isenções fiscais é uma das formas de participação do poder público. Uma das alternativas encontradas para esconder o passivo é a utilização da arborização e da poluição visual. No caso da Figura 04 e 05 escondidos atrás da arborização os prédios, tornam-se objetos quase imperceptíveis aos olhos da população.
Figura 04. Prédio residencial com obra quase finalizada, localizado próximo a Assembléia Legislativa.
Figura 05. Prédio situado próximo à República do Líbano e Praça Tamandaré.
Na Figura 06 o prédio comercial inacabado teve como causa do abandono, problemas e desacordos dos familiares envolvidos no projeto.
Figura 06. Prédio comercial próximo a Assembléia Legislativa e ao Bosque dos Buritis
14
4.2 Prédios abandonados no Setor Central A causa do menosprezo das construções nas figuras 07, 08 e 09 foi à falta de recursos financeiros para o término das obras. Na figura 07, outdoors preenchem a frente da construção. A figura 08 mostra pichações feitas por vândalos, e a figura 09 demonstra que a fachada da construção já serviu como um método de marketing.
Figura 07. Prédio comercial localizado na Rua 3, próximo ao Banana Shopping.
Figura 08. Prédio residencial situado na Avenida Goiás.
Figura 09. Prédio comercial localizado Avenida Tocantins Em zonas urbanas dinâmicas a reutilização de um imóvel, seja ele comercial ou residencial pode dar-se de diferentes maneiras. As construções podem ser tratadas
15 separadamente dos terrenos, demolidas, mantidas em seu estado ou reformadas, e os novos usos podem ser os mais variados (Figura 10). Optando pela manutenção do edifício podese usá-lo em sua totalidade. O uso pode ser comercial, como depósito ou armazém, instalação de lazer, para atividades culturais, escritórios e pequenas empresas ou mesmo habitação, visto que parte da população não possui habitação própria e nem recursos para tal. A opção de demolição dos edifícios geralmente é a mais simples, já que muitas vezes adaptar um edifício para um uso distinto se torna caro. Sendo assim, o terreno pode ser reutilizado, através de loteamento. Edifício
Demolição
Pequenas empresas
Reutilização após rearranjo
Escritórios
Comercial
Residencial
Figura 10. Reutilização de um imóvel
Além disso, é preciso encontrar soluções para que tais empreendimentos sejam reutilizados beneficiando de algum modo a sociedade. E caso haja a impossibilidade do reaproveitamento do mesmo, buscar a última e mais radical das soluções: a demolição da construção. Atualmente, obras e instalações não podem ser abandonadas. A dinâmica econômica causa inúmeras mudanças em todos os setores produtivos, incluindo a obsolescência das instalações físicas de produção. As obras civis podem ser objeto de um programa de desativação, incluindo a “demolição verde”, que busca reutilizar e reciclar o máximo de materiais, além de reduzir as emissões de poeiras, gases e outros poluentes durante a demolição. Fechamento, desmontagem, demolição, desativação ou até mesmo abandono são etapas que fazem parte do ciclo de vida de qualquer empreendimento. A análise do ciclo de vida (Figura 11) pode fundamentar um novo paradigma da gestão ambiental na construção
16 civil. O conceito foi desenvolvido visando o produto, mas também pode ser estendido à produção civil, pois as instalações prediais têm igualmente um ciclo de vida, e o destino final de uma construção pode atrair a atenção da opinião pública.
Figura 11. Análise do ciclo de vida de um prédio. Fonte: Gomes, 2004
Sugere-se que as construtoras passem a empregar a ferramenta denominada análise do ciclo de vida, e o desenvolvimento de procedimentos para conceber e projetar produtos menos agressivos ao meio ambiente, o projeto leva em conta o meio ambiente do começo ao fim, durante toda a vida útil do produto (Figura 12). Pode-se dizer que uma boa gestão ambiental, assim como a inspeção ambiental imobiliária, é requisito necessário para a adoção de um programa eficaz de desativação de empreendimentos. Serão necessárias ações especificamente destinadas a garantir os bons resultados das atividades de desativação.
Figura 12. Ciclo de vida do empreendimento. Fonte: Gomes, 2004
17
Um programa de desativação deve ter seus objetivos previamente definidos, dentre eles: •
Reduzir os riscos de ações judiciais visando à reparação de danos ambientais;
•
Agregar valor ao imóvel ou instalações desativadas, visando à sua comercialização.
A estes deve-se acrescentar um objetivo central, que é o de assegurar a estabilidade física, química e biológica da área, de maneira a viabilizar novos usos do solo. Portanto, a adoção de práticas que vão além do que a legislação obriga é importante em um empreendimento sustentável. Neste caso deve-se fazer: •
Recomendações quanto à demolição;
•
Prever logística e segurança nos canteiros de obras;
•
Gestão de resíduos sólidos e efluentes;
•
Comunicação com a comunidade do entorno;
•
Estabelecer um relacionamento com os funcionários;
•
Criar mecanismos de relacionamento com fornecedores e parceiros.
Uma possível solução para redução deste tipo de passivo ambiental seria a contabilização do mesmo. Isto seria possível, através da exigência de balanços da empresas (construtoras, empreiteiras) para que mostrassem os passivos ligados à desativação e abandono dos empreendimentos sob a rubrica “custos futuros de desativação e restauração do empreendimento”. Quando o empreendimento à venda não dispõe de informações contábeis confiáveis, o possível comprador acaba exigindo uma auditoria ambiental, para avaliar o passivo. Um reconhecimento dos custos de desativação torna possível que tais custos sejam levados em conta na análise de viabilidade econômica de novos investimentos. Políticas públicas explícitas e compromissos empresariais firmes constituem uma caixa de ferramentas, que podem prevenir a formação de passivos ambientais ao se encerrar uma atividade civil. Unindo planejamento de projeto e gerenciamento ambiental, planejar, implantar, operar e desativar minimiza impactos ambientais. No entanto, a qualidade do resultado depende de quem a utiliza e da forma como é empregada.
18 Diante dessa tendência de mercado, que se revela cada vez mais uma grande oportunidade de investimento, e das posturas municipais e federais, que estão cada dia se tornando mais rígidas, necessita-se abordar itens de sustentabilidade durante a concepção do edifício, o que custa menos do que um edifício pronto. Por isso, a aposta dos investidores para o futuro é o seguro contra a obsolescência do edifício. Cabe às escolas de engenharia, assim como a todo sistema educacional conceber e projetar produtos e sistemas de produção que já prevejam seu fim, da implantação à desativação. Podendo os engenheiros de todas as áreas contribuírem para que a dívida ambiental não se acumule. 5 Considerações Finais Atingir o objetivo de uma cidade sustentável, com prédios sustentáveis não é uma meta utópica, depende de uma série de ações perfeitamente alcançáveis, conquanto algumas difíceis por fortes injunções culturais, políticas e econômicas. Por outro lado, ações de gestão urbana que promovam edifícios sustentáveis contribuem de forma cumulativamente positiva para a economia local, regional, nacional e global, e criam uma situação mais favorável no combate a poluição e degradação ambiental. Muito também vai depender, no futuro, da adoção de uma estratégia alternativa, para lidar com o problema do desperdício, trazendo-o para o campo ecológico e não só focando-o no contexto da economia. De qualquer maneira, ressalvados todos esses problemas, a ecologia urbana apresenta caminhos bastante claros. As tarefas podem ser gigantescas, mas pelo menos estão evidentes. A dificuldade está em fazer convergir todo esse acervo de boas práticas e aplicá-lo na escala necessária. 6 Bibliografia ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT NBR 14.653 – 2 – Avaliação de bens, parte 2: imóveis urbanos, de 30 de abril de 2004. BRASIL – Lei 10. 406, de 10 de janeiro de 2002 - Institui o Código Civil - Artigo 1.276. Brasília - DF
19 BRASIL – Lei Federal 10.257, 10 de julho de 2001- Dispõe sobre o Estatuto da Cidade. Brasília - DF CASTRO, Fernando Coelho de – Inspeção ambiental imobiliária: detectando restrições ambientais em imóveis – São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2004. 180p. CONSELHO NACIONAL DO MEIO AMBIENTE - Resolução Conama 001 de 23de janeiro de 1986 – Dispõe sobre Avaliação de Impactos Ambientais DIAS, Genebaldo Freire – Educação Ambiental: princípios e práticas – 8ª ed – São Paulo: Gaia, 2003. FERNANDES, E. - Perspectivas para a renovação das políticas de legalização de favelas no Brasil. In: ABRAMO, P. (org.). A cidade da informalidade, o desafio das cidades latino americanas. Rio de Janeiro: Faperj, 2003. GOIÂNIA – Plano diretor – Diário oficial nº 4.147, de 26 de junho de 2007. GOIÂNIA – Lei nº 5.062 de 25 de novembro de 1975 – Dispõe sobre o Código de Edificações para o município de Goiânia - Diário oficial nº 440 de 31/12/75. GOMES, Vanessa – Avaliação de sustentabilidade nas edificações – São Paulo, Unicamp: 2004. Disponível em:< www.sindusconsp.com.br> Acesso em: 17/10/2007 INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA – IBGE – Cidades – 2000. Disponível em: < www.ibge.gov.br>. Acesso em: 25/09/2007. GLOBO COMUNICAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A - JORNAL DA GLOBO – A dívida da Encol – 2005. Disponível em:. Acesso em: 20/09/2007. LEFF, Henrique – Saber Ambiental: sustentabilidade, racionalidade, complexidade, poder – Petrópolis, RJ: Vozes, 2001. MASCARÓ, Lúcia Raffo de – Ambiência urbana – 2ª Edição – Porto Alegre: + 4 Editora, 2004. 199p. MINISTÉRIO DAS CIDADES – Livro plano diretor participativo: guia para elaboração pelos municípios e cidadãos. Brasília. Disponível em: . Acesso em: 21/10/2007
20 MINISTÉRIO DAS CIDADES – Política Nacional de Habitação. Brasília, 2004. Disponível em: Acesso em: 22/10/2007 MINISTÉRIO DO MEIO AMBIENTE – Cidades sustentáveis: subsídios à elaboração da Agenda 21 Brasileira – Brasília: Ministério do Meio Ambiente; Instituto Brasileiro de Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis, 2000. SÁNCHES, Luis Enrique – Desengenharia: O passivo ambiental na desativação de empreendimentos industriais – São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo, 2001. 254p. SASSINI, Vinícius Jorge – Vítimas têm mutações genéticas. In: Jornal O Popular – especial Césio 20 anos de 30 de setembro de 2007. Goiânia. SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO – SECOVISP – A indústria imobiliária e a qualidade ambiental: subsídios para o desenvolvimento urbano.São Paulo: Pini, 2000 SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO SEPLAN – Perfil dos municípios goianos. Disponível em:< http://www.seplan.go.gov.br/sepin/>. Acesso em: 25/09/2007 SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO SEPLAN - Anuários estatístico de 2003 e 2005. Disponível em:< http://www.seplan.go.gov.br/sepin/>. Acesso em: 25/09/2007 SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO NO ESTADO DE GOIÁS – SINDUSCON – GO – Manual da construção sustentável – Goiânia, 2007. SIRKIS, Alfredo – O desafio ecológico das cidades – In: TRIGUEIRO, André (org): Meio ambiente no século 21: 21 especialistas falam da questão ambiental nas suas áreas de conhecimento - Rio de Janeiro: Sextante, 2003. 367p. SUPERINTENDÊNCIA DE PESQUISA E INFORMAÇÃO - SEPIN. Disponível em:< http://www.seplan.go.gov.br/>. Acesso em: 25/09/2007. RODRIGUES, Juciano Martins – Dinâmica populacional de Goiânia: o crescimento das regiões na década de 1990. Disponível em: Acesso em: 20/ 09/2007.
