A renovação judicial do contrato de locação comercial

A renovação judicial do contrato de locação comercial O contrato de locação comercial é prática cada vez mais comum. Ele possibilita ao empresário instalar o seu empreendimento, seja ele comercial ou industrial, num determinado local sem incorrer num alto custo de aquisição imobiliária, podendo, por exemplo, direcionar os seus investimentos a outras questões prioritárias, como contratação de mão de obra, treinamento da equipe, capital de giro, publicidade, etc. E justamente com o propósito de fomentar o comércio, o legislador pátrio, com a ação renovatória, protegeu o empresário a fim de resguardar o seu empreendimento em face do interesse do locador quando da retomada do imóvel. Assim, a ação renovatória é um mecanismo essencial para a preservação da atividade empresarial do locatário, sendo possível a sua propositura desde que observados os requisitos do artigo 51 da Lei 8.245/91: (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e (iii) que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Além destes requisitos, o parágrafo 5º deste mesmo artigo estabelece que a ação renovatória deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, e até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Há que se ressaltar, ainda, que referido prazo tem natureza decadencial, não admitindo suspensão ou interrupção. Portanto, não deve o empreendedor, na condição de locatário, aguardar a finalização do contrato de locação para então buscar a sua renovação, deve buscar propor a ação renovatória na primeira metade do último ano de vigência do contrato. Diante destes primeiros fatos, não restam dúvidas de que a ação renovatória se presta, sobretudo, além da defesa do fundo de comércio, à manutenção das condições contratadas inicialmente, beneficiando significativamente o empresário locatário. Mas então surge a pergunta: na prática, como devo proceder para ingressar com uma ação renovatória?

Além de atender aos requisitos já apresentados, cabe ao empresário que busca a renovação comprovar: (i) o exato cumprimento das cláusulas do contrato que se encontra em vigência; (ii) o pagamento de todos os impostos e taxas do imóvel que se comprometeu quando do início da locação; (iii) indicação das condições oferecidas para a renovação do contrato; e (iv) a aceitação da renovação pelo fiador. Há que se ressaltar que tais requisitos são absolutamente necessários para que a locação comercial se enquadre nas hipóteses de renovação compulsória do contrato, haja vista que a renovação, por sua própria natureza, já é uma restrição ao direito de propriedade do locador, o qual estará obrigado a um novo contrato caso preenchidos os pressupostos. Outro ponto de suma importância é quanto ao prazo da renovação da locação. Como dito anteriormente, a ação deve ser proposta no prazo decadencial de um ano a seis meses antes do fim do contrato a ser renovado. Caso tal prazo seja encerrado e o locatário continuar a exercer e cumprir as obrigações de locação, considera-se desde já prorrogado o prazo locatício. No entanto, o locador poderá, nesta hipótese, retomar seus bens mediante simples aviso ao locatário, com antecedência de 30 dias. Por outro lado, caso haja a renovação judicial e compulsória, o contrato de locação será fixado na mesma base em que o seu antecessor. Sendo assim, em resumo, temos que para que haja a renovação compulsória do contrato de locação comercial deve ser preencher, basicamente, três requisitos: 1 – o locatário deve ser empresário ou sociedade empresária com finalidade lucrativa; 2 – o contrato deve ser escrito e estabelecer um prazo determinado de no mínimo cinco anos; e 3 – que o locatário exerça sua atividade por no mínimo três anos ininterruptos, na data em que propor a ação renovatória. Cumpridos estes requisitos, o empresário poderá ingressar com a ação renovatória no prazo de um ano a seis meses antes do término do contrato, na qual terá a possibilidade de ter seu contrato renovado, salvo se o proprietário do imóvel aponte uma justa causa que impossibilite a renovação. Denizom Moreira de Oliveira Advogado – Andrade GC Advogados