Capítulo 9 -A dinâmica imobiliária de incorporação em período recente

Capítulo 9 - A dinâmica imobiliária de incorporação em período recente Eduardo Cesar Marques

Este capítulo apresenta os primeiros resultados de uma investigação em andamento sobre a produção imobiliária formal para habitação na região metropolitana de São Paulo em período recente. Embora os capitais imobiliários tenham grande importância na conformação da cidade, e já tenham sido objeto de inúmeros estudos não apenas na literatura internacional, mas também na brasileira, são relativamente escassos os estudos sobre a dinâmica da sua produção na cidade de São Paulo. O trabalho tem por objetivo analisar, em suas características gerais, as principais dinâmicas da produção imobiliária na cidade. Para tanto, utilizamos as informações do banco de lançamentos imobiliários residenciais da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio – Embraesp. Os dados cobrem os empreendimentos imobiliários verticais e horizontais sujeitos a propaganda ostensiva nos meios de comunicação de massa e entregues entre 1985 e o ano de 2003 na região metropolitana de São Paulo. O capítulo se divide em cinco partes. Na primeira, discuto os principais elementos conceituais que envolvem a promoção imobiliária formal a partir da literatura. Na segunda parte apresento a dinâmica geral dos lançamentos no período, para discutir na terceira parte os tipos de incorporadores envolvidos com a produção. A quarta seção analisa os padrões espaciais da promoção imobiliária e na última seção apresento uma síntese do seu comportamento espacial em São Paulo. Ao final, os principais elementos destacados são sumarizados e discutidos à luz das dinâmicas urbanas mais gerais.

1. A incorporação e a produção da cidade Vale observar, antes de avançarmos nos argumentos, que as informações trabalhadas nesse artigo nem de longe cobrem a totalidade da produção imobiliária residencial em São Paulo. A produção imobiliária inclui ao menos quatro grandes formas de produção da habitação. Em primeiro lugar, inclui uma grande quantidade de edificações construídas pelos próprios moradores completamente fora da lógica de qualquer mercado capitalista da casa. Em parte essas informações foram trabalhadas no Capítulo 6, quando falamos

de favelas. Em segundo lugar, a produção inclui um vasto mercado associado a pequenos construtores que edificam habitações por encomenda ou contratação. Essas duas formas de provimento habitacional não estão incluídas nas informações trabalhadas por esse capítulo. A terceira forma de produção da habitação diz respeito à produção pública que é direcionada principalmente para as camadas sociais de mais baixo poder aquisitivo, sendo o objeto de análise do Capítulo 11. Nesse Capítulo trataremos da produção pública de habitação apenas de forma muito periférica, visto que uma parte muito pequena dos lançamentos incluídos no banco de dados analisado corresponde a lançamentos de empresas públicas. O que tratamos aqui inclui fundamentalmente o mercado capitalista da habitação na região metropolitana de São Paulo, associado a um tipo determinado de ator da construção do espaço urbano. Esse mercado responde, portanto, por apenas uma parte do que se produz na cidade e, como veremos mais adiante, concentra-se bastante espacialmente, atingindo principalmente certas parcelas da cidade. Mas então porque tratar com tanto destaque essa produção? A resposta está na dinâmica particular que cerca essa forma de produção imobiliária, associada à contínua busca de transformações urbanas para capturar sobre-lucros fundiários. Essa característica torna esse ator um importante produtor e reprodutor de segregação social no espaço, como ficará claro ao longo dessa seção, influindo fortemente nos padrões de distribuição dos grupos sociais no território, assim como na sua dinâmica ao longo do tempo. Como já destacado no primeiro capítulo, dentre os diversos atores envolvidos com a construção do espaço urbano, os capitais imobiliários e de incorporação têm merecido destaque no conjunto da literatura internacional. De uma forma geral, o tema tem sido tratado tanto pela tradição marxista da sociologia urbana, quanto pela economia urbana, embora os termos das análises sempre tenham sido muito distintos. No interior do paradigma marxista, a produção imobiliária na cidade sempre foi tematizada através do estudo dos promotores imobiliários, e por análises interessadas em entender o seu papel na estruturação das cidades, especialmente via transformações no uso da terra (Topalov, 1979 e Harvey, 1985). Essa economia política da promoção imobiliária trabalhou aspectos sociais, econômicos e políticos do urbano, assim como a relação entre a dinâmica imobiliária e os processos de reprodução social da chamada “urbanização capitalista” (Topalov, 1979), levando a importantes conseqüências, entre outras coisas, para a distribuição da riqueza (Harvey, 1980).

A economia urbana também se interessou intensamente pelo tema, pelo menos a partir do trabalho basilar de Alonso (1964). A idéia aqui também envolvia a relação entre produção imobiliária e uso do solo urbano, mas mediada pelo estudo do consumo das localizações e produtos imobiliários. O objetivo principal dessa tradição era entender como se formavam os preços da terra e como a partir desses se estabeleciam as localizações dos diversos grupos sociais e atividades nos espaços das cidades (Abramo, 2001). No caso brasileiro, inúmeros trabalhos trataram da questão, investigando o papel dos atores na conformação das cidades. Em uma primeira linha de estudos, foram desenvolvidos vários trabalhos no registro sociológico de inspiração marxista como Ribeiro (1997). Por outro lado, partindo do campo da economia urbana têm sido estudados: a importância do mercado imobiliário para várias dinâmicas urbanas, como a segregação social no espaço (Smolka, 1992 e 1990), o crescimento urbano (Furtado, 1994) e as ocupações de favelas (Abramo, 2002), entre outros temas. Um dos elementos que chama a atenção quando analisamos a produção brasileira sobre capital imobiliário, entretanto, é o pequeno volume de estudos sobre o caso paulistano. Embora os principais elementos conceituais envolvidos sejam bastante conhecidos, apresento a seguir algumas questões de definição de forma sucinta. O objetivo dessa rápida recapitulação é situar os leitores com relação aos vários atores que participam da produção formal da habitação, destacando o tipo de promotor imobiliário que nos interessa e que é analisado no restante do Capítulo. São diversos os atores envolvidos com a promoção imobiliária, tanto para fins habitacionais, quanto para outras destinações. Embora em situações concretas esses agentes possam estar concentrados em um mesmo indivíduo ou em uma mesma empresa, devem ser diferenciados, já que ocupam papéis diferentes na cadeia de produção dessa mercadoria. Na ponta final do processo se situam os indivíduos e as empresas envolvidos com a circulação de imóveis e edificações. Em termos econômicos, essas atividades estão associadas a lucros de comercialização, alcançado quando o agente consegue levar um certo imóvel já pronto ao comprador final, completando o ciclo dessa mercadoria. O segundo conjunto de atores diz respeito aos construtores de edificações urbanas. Esses agentes estão envolvidos em atividades de natureza industrial, transformando insumos, bens de produção e força de trabalho em uma mercadoria final – a edificação urbana. O lucro associado à atividade também é de natureza industrial, embora a dependência que

tais agentes têm da terra urbana acrescente algumas importantes especificidades à atividade construtiva urbana (Ribeiro, 1982 e Singer, 1982). No outro extremo do ciclo de produção se encontra o detentor da terra urbana – o proprietário fundiário. Se formos rigorosos, este agente não participa diretamente do ciclo de produção das edificações e imóveis urbanos, já que a terra urbana não é um bem produzido. Entretanto, pela existência do estatuto jurídico da propriedade da terra, e pelo fato da terra urbana representar um bem escasso e muito pouco uniforme com relação ao acesso às amenidades que proporciona, esse agente é o detentor monopolista de um dos mais importantes insumos presentes no ciclo imobiliário. Isso faz com que ele exija um pagamento que leva em conta a escassez da terra urbana, assim como as suas características de acessibilidade (a sua maior ou menor proximidade a elementos considerados socialmente como positivos e distância dos considerados como negativos). A remuneração que esse agente retira do processo é a chamada renda fundiária, elemento cujo estudo retrocede aos estudos clássicos de David Ricardo e Karl Marx. O principal problema colocado desde os clássicos era explicar como um bem que não havia sido produzido, ganhava valor e passava a ter um preço. A solução foi encontrada no estudo da relação entre os preços fundiários e os usos associados a cada localização (Marx, 1987, Vol. VI). O uso e o valor de uma terra, portanto, se definem mutuamente, e mudanças de uso geram potencialmente preços fundiários diferentes. Esse elemento é fundamental para compreendermos o comportamento do agente imobiliário destacado nesse Capítulo – o capital de incorporação. Esse último agente é talvez o mais importante sob o ponto de vista do impacto de suas ações sobre o território da cidade. Na cadeia de produção, a incorporação se situa em posição intermediária, articulando os demais. O centro de sua atividade é a elaboração do projeto do empreendimento, definindo o produto imobiliário a ser lançado em cada momento e em cada lugar da cidade. Isso leva em conta as potencialidades de cada localização em termos de acessibilidade e proximidade a amenidades considerando a dinâmica do mercado. Uma vez definido o empreendimento, o incorporador procura terrenos que possam viabilizá-lo, equaciona o financiamento junto a um agente financeiro (público ou privado), contrata o construtor e estabelece uma estratégia de vendas, inclusive com a contratação de uma corretora de imóveis, quando for o caso. O lucro associado a esta atividade, entretanto, não é um lucro de comercialização, mas um elemento mais sutil e potencialmente muito mais valioso que explica a importância do

agente. Ao projetar um determinado empreendimento, o incorporador transforma o uso do solo em uma determinada parte da cidade, em um processo que agrega valor à terra urbana que será vendida (Topalov, 1979; Ribeiro, 1987). Como é esse agente que articula os demais, pode comprar terra pelo preço do uso antigo e vendê-la pelo preço do novo uso, incorporando potencialmente todo o sobre-lucro fundiário produzido. Evidentemente, como esse processo é do conhecimento dos demais agentes, se estabelece um conflito em torno da apropriação de tal sobre-lucro (Harvey, 1982). Apesar disso, a posição estratégica dos incorporadores na cadeia de produção das edificações lhes dá uma grande vantagem nessa disputa. A atividade de incorporação é a potencialmente mais rentável dentre todas as que operam na produção das edificações urbanas. Entretanto, a sua importância não deriva disso. Como os sobre-lucros fundiários são produto da transformação dos usos, os incorporadores tentarão sempre produzir diferenciações nos espaços que atuam, gerando um processo contínuo de transformações sócio-espaciais. Em termos da construção da cidade, a ação dos incorporadores é a que tende a produzir maiores e mais freqüentes mudanças, produzindo e reproduzindo continuamente os processos de segregação destacados no Capítulo 1. O objeto de análise desse artigo é a incorporação imobiliária em São Paulo a partir de meados da década de 1980, considerando as características desse ator apresentadas sucintamente acima. Entretanto, como é possível articular essa descrição da incorporação com as informações empíricas existentes sobre a produção imobiliária na cidade? O caminho mais simples está em utilizarmos a definição da atividade de incorporação imobiliária presente na lei federal que regulamenta a formação de condomínios e incorporações imobiliárias (Lei 4591/64). Segundo essa lei, a incorporação é a atividade que visa promover e realizar construções para a venda de edificações compostas por unidades autônomas. O elemento central aqui, que faz a atividade única e diferente da construção da edificação em si, diz respeito à articulação das ações para que se venda previamente assumindo o compromisso de entregar frações ideais do terreno onde se localizará a futura edificação. Sob o ponto de vista legal, o proprietário fundiário, o construtor ou o corretor de imóveis podem assumir o papel de incorporador. Os dados apresentados ao longo desse artigo utilizam tal artifício, de forma exploratória. Estudando detalhadamente os lançamentos imobiliários e as empresas por eles

responsáveis, podemos analisar a dinâmica da produção das edificações pelo mercado formal na cidade, com especial foco na atividade de incorporação (no sentido sociológico). Os dados utilizados têm como origem um banco de lançamentos imobiliários residenciais organizado e atualizado pela Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio – Embraesp. Essa empresa mantém, desde 1977, um acompanhamento regular da dinâmica imobiliária, cadastrando informações de todos os empreendimentos imobiliários verticais ou horizontais que tenham sido objeto de propaganda em jornais, revistas, panfletos, assim como os aprovados pela Secretaria da Habitação do Município de São Paulo. Esses dados se encontram informatizados a partir de 1985, razão pela qual esse artigo cobre os empreendimentos entregues no período de 1985 a 2003. A abrangência territorial da pesquisa é a região metropolitana, embora para a capital a coleta de dados tenha começado em 1985 e para os demais municípios apenas em 1987, o que como veremos torna as informações referentes aos primeiros anos da série bastante instáveis. Uma última importante distinção preliminar diz respeito à diferença entre as datas de lançamento e de entrega. A primeira data diz respeito ao início da venda do empreendimento, com o seu lançamento no mercado, enquanto a segunda está associada à conclusão do empreendimento e à sua entrega aos compradores finais. Foram considerados todos os lançamentos realizados entre 1985 e 2003, mas ao final desse último ano uma quantidade expressiva de empreendimentos ainda se encontrava em andamento. Assim, nas seções que se seguem analiso o conjunto dos empreendimentos lançados no período, mas quando passo a realizar o estudo temporal e espacial dos empreendimentos, considero apenas os empreendimentos entregues. Esse tratamento tende a tornar os resultados para os últimos anos menos robustos, visto que uma parte significativa dos lançamentos ainda não havia sido entregue ao final de 2003. Esse problema atinge fortemente o ano de 2003, mas com menor intensidade incide também sobre os resultados de 2002, razão pela qual será dado menor destaque analítico aos últimos anos. Como veremos nas seções seguintes, a decisão de utilizar material empírico associado à incorporação no sentido jurídico teve como conseqüência a inclusão no universo da pesquisa de outros atores além da incorporação no sentido sociológico. Uma das tarefas a realizar, portanto, diz respeito à separação dos vários tipos de promotores (e submercados) presentes no universo pesquisado.

2. A dinâmica geral dos lançamentos Segundo a Embraesp, foram lançados 8564 empreendimentos residenciais entre 1985 e 2003. Estes lançamentos foram produzidos por 3500 empreendedores, sendo mais de 100 por consórcios.1 Do total de empreendimentos, 691 lançamentos dizem respeito a conjuntos com dois andares ou menos, o que sugere que apenas uma pequena parte da produção de condomínios horizontais consta da base, sendo esse tipo de produção subrepresentada na análise que se segue. A cobertura desse tipo de empreendimento parece ser muito maior em período mais recente, e 518 dos 691 lançamentos com dois andares e menos foram produzidos depois de 1999. No total do período, foram lançados 267 apart hotéis, correspondendo o restante a empreendimentos estritamente residenciais.

Do

conjunto desses empreendimentos, 897 ainda estava em andamento quando o ano de 2003 se encerrou e serão considerados aqui para a análise dos padrões médios de produção, mas não para o estudo da dinâmica temporal. Como em diversos empreendimentos foram encontrados vários blocos de edifícios, inclusive com mais de um endereço e vários tipos de apartamentos distintos, decidi considerar como lançamento o empreendimento com determinado número de unidades e preço distinto. Considerado desta forma, a cidade teve cerca de 8500 lançamentos no período. O valor total lançado alcançou R$ 101,90 bilhões2 e 40,9 milhões de m2 de área útil. Foram produzidas cerca de 534 mil unidades, com uma área útil média de cerca de 76,6 m2. A dispersão da área útil é impressionante: embora 8127 lançamentos tivessem áreas úteis inferiores a 200 m2, 107 lançamentos tinham apartamentos de mais de 400 m2, e 24 tinham área superior a 600 m2. O valor médio do metro quadrado alcançou cerca de R$ 2.489, embora seja possível encontrar um lançamento com quase R$ 21.000 por m2 de área útil. O valor médio da unidade ficou em pouco mais do que R$ 191.000, embora novamente a dispersão dos valores seja muito grande. A unidade residencial de mais alto valor chegou a R$ 11,4 milhões (e nada menos do que 12 vagas de garagem), e 80 lançamentos tinham unidades com valor superior a R$ 2 milhões. Estes lançamentos envolveram um volume de 1 Na verdade, o conjunto de empresas é bem menor, visto que há propriedade entrecruzada. Isso é visível pela existência de empresas com o mesmo endereço, assim como empresas com sócios em comum, quando comparamos os dados da Embraesp com as informações sobre propriedade da Junta Comercial do Estado de São Paulo. Nesse artigo, entretanto, como não estou interessado nos padrões de lançamento individuais por empresa, optei por manter como empresas diferentes aquelas que tem nomes distintos. No desdobramento da pesquisa esse elemento será explorado. 2 Todos os valores citados ao longo do texto estão em Reais de dezembro de 2001 atualizados a partir das datas dos lançamentos pelo IGP-DI, inclusive os dos anos de 2002 e 2003.

recursos de cerca de R$ 3,8 bilhões em 1094 unidades residenciais, o que nos dá idéia do conjunto da riqueza em movimento no setor imobiliário paulistano. Voltaremos a esse ponto mais adiante. Os apart-hotéis apresentaram preços médios mais baixos por unidade, quando comparados com à média dos demais lançamentos (R$ 210 mil contra 314 mil), mas tinham preços médios por metro quadrado muito mais altos (R$ 4.961/m2 contra R$ 2.350/m2). Naturalmente, a área útil média das unidades em apart hotéis tende a ser muito menor do que nos outros lançamentos (45 m2 contra 109 m2 dos demais), assim como o número médio de dormitórios por unidade (1,10 contra 2,75). No volume de lançamentos, os apart hotéis contribuíram com apenas 3 % da área útil lançada, embora no valor total lançado essa proporção se eleve para 6 % do valor total, totalizando cerca de R$ 6 bilhões. Assim, embora este tipo de lançamento seja muito diferente dos demais, a sua inclusão no conjunto dos dados pouco ou nada altera os padrões gerais do universo dos lançamentos, pelo pequeno volume dessa produção. Por esta razão, os dados a seguir não discriminam os aparts. O Gráfico 1 a seguir apresenta a dinâmica temporal dos valores totais entregues por ano. Vale lembrar que os empreendimentos ainda não entregues no final do ano de 2003 não estão incluídos nas análises efetuadas a partir desse ponto do texto.

Gráfico 1 – Valor lançado e tamanho médio dos lançamentos

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

Como podemos ver, há dois ciclos de elevação intensa dos valores lançados, entre 1985 e 1992 e entre 1993 e 2003. O primeiro ciclo de incorporação apresenta um pico anual muito mais acentuado nos valores em 1988, mas em seu conjunto o segundo ciclo envolveu valores totais mais elevados.3 O Gráfico apresenta também a dinâmica temporal do tamanho médio dos lançamentos em unidades. Como podemos ver, há uma tendência à elevação do tamanho dos empreendimentos no período.

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Os dados dos anos entre 1985 e 1987 apresentam grande instabilidade. O problema pode estar ligado ao fato de que entre 1985 e 1987 apenas a capital era submetida a coleta sistemática de dados. Qualquer que seja a origem do problema, encontramos um número pequeno de empreendimentos nesses anos - apenas 77 em 1985 (ver Tabela 3 ao final do artigo) - o que torna as informações mais propensas às flutuações produzidas por casos isolados e extremos. Por essa razão, não retiro maiores conseqüências analíticas do início do período.

A utilização de outros indicadores médios anuais complementa a caracterização dos períodos. O Gráfico 2 apresenta algumas dessas informações.4 Como podemos ver, os preços médios tendem a crescer do início do período até os anos de 1990/91, para depois caírem e se estabilizarem em patamar mais baixo no final da década. O Gráfico também apresenta a dinâmica das áreas úteis médias. Essas tendem a crescer ao longo do primeiro período e depois cair substancialmente, se recuperando entre 1996 e 1997, caindo levemente em seguida e voltando a subir nos dois últimos anos da série. Portanto, o primeiro ciclo apresentou preços e áreas altos em termos médios. O segundo período, por outro lado, incluiu empreendimentos mais baratos e de menores áreas úteis, mas que foram produzidos em maiores quantidades e se localizaram em empreendimentos de maior porte. Gráfico 2 – Preço e área médios dos lançamentos

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

4 Os indicadores médios citados aqui estão incluídos de forma mais sistemática na Tabela 3 ao final do artigo.

Uma última informação deve ser acrescentada na caracterização dos dois períodos: as informações existentes indicam que os apart-hotéis estão presentes principalmente no segundo ciclo. Na verdade, podemos dizer que lançamentos desse tipo se fazem mais presentes especialmente nos 5 últimos anos da série. Entre 1999 e 2003 foram lançadas cerca de 69 % das unidades deste tipo, sugerindo que esse produto imobiliário é basicamente uma criação do final dos anos 1990. Podemos levantar algumas hipóteses associadas a esses ciclos, embora essas necessitem de maior aprofundamento em trabalhos futuros para determinar a participação de cada um dos elementos seguintes na explicação do padrão observado. Há pelo menos dois processos importantes a serem destacados. Primeiramente, há aparentemente uma relação forte entre os momentos de maior intensidade de produção imobiliária por incorporação e os períodos de instabilidade macro-econômica na economia brasileira. Isso confirma a crença corrente sobre o papel do setor imobiliário como reserva de valor, especialmente importante em momentos de aumento da incerteza quanto ao futuro. Em nossa série histórica os dois momentos de pico coincidem, no final dos anos 1980 com o ápice do surto inflacionário que nos levou à beira de um quadro de hiperinflação no final do governo Sarney, e na segunda metade dos anos 1990 com uma fase de grande instabilidade caracterizada por importantes choques externos como as crises da Rússia e do México. Em um certo sentido, essa dinâmica repete o que a literatura internacional descreveu com relação à criação de bolhas especulativas nos mercados imobiliários em momentos de excesso de oferta de capitais à busca de valorização, como parecem ter sido os casos das reestruturações urbanas em Nova Iorque e Londres (Fainstein, 1994). Por outro lado, fatores locais associados à produção da cidade podem também apresentar grande importância. Os dois momentos de aceleração dos lançamentos também coincidem com dois grandes momentos de investimento público em infraestrutura na cidade de São Paulo ocorridos nas administrações Jânio Quadros e Paulo Maluf. Nesses governos, o setor de obras públicas da cidade foi aquecido com um volume de investimentos de proporções verdadeiramente gigantescas em áreas nobres da cidade ou outras próximas a elas (Marques, 2003). Esses investimentos certamente geraram intensos processos de valorização fundiária e incentivaram a constituição de ciclos importantes de construção imobiliária nas áreas mais valorizadas da cidade. Voltarei a esse ponto mais adiante, ao explorar a distribuição espacial dos lançamentos.

Apenas a realização de estudos focados nesse aspecto permitirá determinar qual dessas duas dinâmicas – macroeconômica e da política local – se associa de maneira mais forte com os ciclos de promoção imobiliária indicados. Muito provavelmente, as duas dinâmicas influenciaram a constituição dos ciclos de maneira combinada, e apresentam as suas parcelas de explicação. 3. Os tipos de incorporadores A observação do conjunto dos lançamentos indica a existência de diversos tipos de empreendedores, sob um mesmo rótulo legal de incorporador. Se considerarmos que estes tipos apontam para atores sociais distintos na produção da cidade como descrito na primeira seção, uma forma promissora de explorarmos os dados dos lançamentos da incorporação é separando a produção de cada um destes tipos. As informações do banco de dados incluem lançamentos de três tipos de agentes que, apesar de corresponderem legalmente a incorporadores, estão associados a lógicas distintas de produção – agentes públicos, cooperativas e empresas privadas. A natureza completamente diferente em termos sociais dos dois primeiro agentes me fez separá-los dos últimos. Submetendo apenas os indicadores médios dos produtores privados a uma análise fatorial, por outro lado, pude observar que duas importantes dimensões dividem os empreendedores entre si: o volume da produção e o valor médio das unidades lançadas. A combinação das duas dimensões permitiu separar os empreendedores privados em: i) ocupados com a pequena ou a grande produção e ii) voltados para a produção de unidades para classe média ou para classe alta. Assim, ficamos com seis tipos de incorporadores. A análise dessa seção se concentra nos grandes produtores privados para as classes média e alta, assim como nas cooperativas. Os primeiros representam os incorporadores no sentido sociológico por excelência, e as últimas apresentam importância significativa no volume de investimentos. Os produtores públicos apresentam uma importância residual no conjunto da produção do período, e a pequena produção privada produz relativamente pouco e de forma muito oscilante.5 Esses são citados de forma tópica apenas quando houver especial interesse analítico. Esses três agentes – grandes produtores para classe média, para classe alta e cooperativas - produziram respectivamente de 3926, 2212 e 163 lançamentos. Apenas 5 O poder público lançou apenas 17 empreendimentos e os pequenos produtores para classe média e alta lançaram aproximadamente 600 empreendimentos cada. Em termos médios, esses últimos praticamente não diferem da grande produção respectiva.

para referência, o preço médio dos lançamentos da grande produção para classe alta foi de R$ 421 mil, enquanto da grande produção para classe média foi de R$ 222 mil. O preço médio dos lançamentos das cooperativas foi de R$ 76.000 e do setor público de R$ 103.000. Em termos de área útil média, o padrão se repete, embora a diferença entre a produção dos dois tipos de grandes incorporadores se reduza: a área média dos lançamentos para classe alta é de 106 m2, a dos para classe média é 83 m2 e das cooperativas 61 m2.6 Os valores médios dos lançamentos por incorporador são apresentados no Gráfico 3. Gráfico 3 - Valor médio dos lançamentos por incorporador

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

Como seria de se esperar, os lançamentos da grande produção para classe alta têm valores substancialmente mais elevados do que dos produtores para classe média. A tendência geral é de queda do valor médio do metro quadrado entre o primeiro e o segundo ciclos, com uma pequena recuperação no final do período. Essa recuperação 6 Esse ordenamento dos lançamentos se mantém, qualquer que seja o indicador utilizado: enquanto as cooperativas apresentam 1,1 vaga de garagem por unidade, o número chega a 1,9 na classe alta e de 1,6 na classe média. O número médio de banheiros por unidade para classe alta é de 2,1, 1,8 para classe média e 1,3 nas cooperativas.

não se verifica com a produção para classe média, cujos preços continuam caindo até convergirem com os valores cobrados pelas Cooperativas no final do período. Essa informação, entretanto, deve ser matizada pela menor confiabilidade dos dados referentes aos últimos anos. O volume de produção por tipo de agente é indico no Gráfico 4 a seguir. Gráfico 4 – Valor lançado por tipo de incorporador

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

Como podemos ver, o primeiro momento de produção inclui ciclos importantes de produção para os grandes produtores privados para as classes média e alta. O segundo ciclo, diferentemente, inclui muito mais fortemente a grande produção para classe alta, sendo a grande produção para classe média muito menos expressiva. Assim, das cerca de 181 mil unidades lançadas pela grande incorporação para classe alta 138 mil, ou quase 76%, foram lançadas depois de 1992. A produção da grande incorporação para classe média apresenta concentração no primeiro período e um patamar muito baixo no início da década de 1990, mas um comportamento crescente contínuo no final do segundo período. As cooperativas, por outro lado, se fazem muito mais presentes no segundo ciclo, quando foram lançados 150 de seus 163 empreendimentos.

Sumarizando, é possível sustentar que o primeiro ciclo mistura lançamentos para classe alta e média, enquanto o segundo concentra muito mais fortemente lançamentos para classe alta, embora as cooperativas surjam com força e a produção para classe média tenha cresça muito na segunda metade da década de 1990. Vale destacar alguns elementos com relação às cooperativas. As suas unidades são as menores e mais baratas de todo o universo pesquisado. Entretanto, o volume de seus lançamentos não é nem um pouco desprezível, e alcançou cerca de 53 mil unidades no período. Esse volume é cerca de 16 vezes o que foi produzido pelo poder público para média renda, e as suas unidades tendem a ser mais baratas e maiores. É possível afirmar que a produção por cooperativas representou uma alternativa para o acesso ao mercado formal de habitação para a população de média renda, especialmente na segunda parte do período, quando o espaço institucional federal das políticas habitacionais esteve completamente esvaziado (Arretche, 2002).7 De uma forma geral, a dinâmica dos lançamentos por tipo de incorporador e período sugere alguns elementos sociais que merecem destaque. Em primeiro lugar, o submercado para classe alta movimenta um conjunto de recursos muito superior ao de classe média – R$ 48 bilhões8 contra R$ 30 bilhões. Entretanto, isso expressa a diferença de valor dos empreendimentos e, em termos de número de unidades a produção para classe média supera a para classe alta – 202 mil contra 180 mil unidades, respectivamente. Na verdade, se considerarmos as cooperativas como atendendo ao público de classe média, e agregarmos as suas 50 mil unidades à cifra destacada acima, a diferença cresce ainda mais. Em termos da dinâmica do valor, isso indica uma forte concentração da riqueza movimentada pelo mercado imobiliário formal na direção dos mais ricos. Assim, entre o primeiro e o segundo período, a grande produção para classe média caiu algo em torno de R$ 5,0 bilhões, valor parcialmente compensado pela elevação de R$ 2,8 bilhões do sub-mercado de cooperativas, resultando em uma redução de R$ 2,2 bilhões. Para a 7

A produção pública para classe média se restringiu a 17 empreendimentos da Cohab São Paulo lançados no Brás, Bresser Itaquera e Sacomã para média renda, com preço médio de cerca de R$ 103 mil, chegando R$ 113 mil no conjunto do Sacomã. Os empreendimentos foram lançados em 1988, 1989, 1992 e 1995 com área útil média de 50 m2, dois quartos, um banheiro e uma vaga na garagem. Os apartamentos, portanto, tendem a ser os de menor metragem, embora sejam mais caros dos que os das cooperativas, em média. No total, o poder público produziu 3.480 unidades com 170 mil m2 de área útil. A produção praticamente desaparece depois de 1992 – contra 3192 unidades produzidas entre 1985 e 1992, temos apenas 288 unidades a partir de 1993. 8 Embora estejam incluídos aí os apart hotéis.

classe alta, ao contrário, a passagem de um período para o outro representou uma elevação de quase R$ 14 bilhões nos lançamentos. Como o cenário econômico da década não foi o mais propício para a mobilidade social, para dizer o mínimo, e o saldo demográfico na década se concentrou muito fortemente em áreas habitadas por pobres,9 o saldo do processo é uma espetacular concentração da riqueza imobiliária nos mais ricos. Essa informação complementa os comentários anteriores de que o nosso segundo ciclo de promoção imobiliária corresponde a um momento de grande instabilidade econômica e a uma importante alavancagem dos processos de valorização da terra por obras públicas da Prefeitura de São Paulo. Na próxima seção comentaremos as conseqüências espaciais desse processo, mas basta adiantar aqui que a concentração dessa enorme riqueza em uma parcela limitada do território só pode ter conseqüências negativas para a estrutura urbana e a segregação social no espaço. Sob o ponto de vista das desigualdades sociais, por outro lado, basta comparar os resultados apresentados nesse artigo com as características sociais dos moradores de favelas e loteamentos clandestinos discutidas no Capítulo 6 para compreendermos o grande hiato que marca a cidade em seu conjunto.

4. Distribuição dos lançamentos no espaço A outra dimensão importante na caracterização da incorporação diz respeito à análise dos padrões de distribuição dos lançamentos no espaço. Esta etapa do trabalho se baseou fortemente no uso de ferramentas de Sistema de Informações Geográficas, endereçando pontualmente os lançamentos em uma base de logradouros da região metropolitana de São Paulo utilizando uma técnica denominada “address matching”10. Considerando a forma como as informações de endereço foram disponibilizadas pela Embraesp, acabei por optar por localizar os empreendimentos pelo Código de Endereçamento Postal (Cep). Este procedimento apresenta uma menor precisão cartográfica do que a alcançada utilizando o endereço completo, mas permitiu a localização de 7641 lançamentos, praticamente todo o banco de dados.11 Levando em conta os objetivos meramente descritivos da espacialização, considero que esta precisão é plenamente satisfatória.

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Ver os primeiros capítulos desta coletânea. Ver Anexo Metodológico ao final do livro. 11 Foram perdidos no processo de endereçamento apenas 25 empreendimentos, ou 0,3 % do universo entregue até dezembro de 2003. 10

A distribuição dos lançamentos no período é apresentada no Mapa 1 a seguir, discriminando os dois períodos e tendo como fundo os Municípios da região.

Mapa 1 – Lançamentos imobiliários discriminados por período

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

Observemos primeiro o conjunto dos lançamentos. Como podemos ver, os lançamentos se distribuem por uma área da região metropolitana que inclui uma parte expressiva da zona leste do município de São Paulo, assim como os municípios do ABC paulista e a zona sudoeste de Guarulhos. Entretanto, as áreas mais externas da metrópole e as periferias mais extremas não são objeto de quase nenhum lançamento imobiliário no período, sugerindo a sua irrelevância para a acumulação imobiliária urbana, embora concentrem uma parte expressiva (e crescente) da população da metrópole, como vimos nos Capítulos 2 e 4. Isso confirma o completo desinteresse do mercado imobiliário pelo

atendimento à maior parte da demanda por habitação, que simplesmente não se configura como demanda solvável (Maricato, 1996). O Mapa apresenta também a informação relativa aos períodos de lançamento – 1985 a 1992 e 1993 a 2003. Como podemos ver, os lançamentos do segundo período se espalham por uma área muito mais ampla do que os do primeiro, sugerindo uma tendência à desconcentração da atividade imobiliária por incorporação na cidade. Dentre as regiões aonde a desconcentração apresenta maior intensidade merecem destaque o extremo Oeste da região metropolitana, o sudoeste e o início da Zona Leste do Município de São Paulo, e a região do ABC paulista a sudeste da região metropolitana. Se as duas primeiras regiões da cidade já tem sido tematizadas como importantes locais de expansão da produção imobiliária e de ocupação por moradias de alta renda (Caldeira, 2000 e Frugoli, 2000), as duas últimas têm suas importâncias muito menos destacadas pela literatura. A evidência de importantes processos de produção imobiliária pelo setor formal por incorporação confirma hipóteses anteriores relativas às centralidades secundárias presentes na região metropolitana de São Paulo (Marques e Bitar, 2002). A desconcentração espacial expressa a busca de novas áreas para lançamentos onde possam ser produzidos sobre-lucros fundiários pela mudança de uso faz parte da lógica da incorporação imobiliária, como já vimos na primeira seção. A distribuição espacial da produção por tipos de agente, portanto, ajuda a precisar o fenômeno da desconcentração. O Mapa 2 a seguir apresenta os lançamentos da grande incorporação para classe alta por ciclo. Como podemos ver, a desconcentração se verifica também nos lançamentos para classe alta, embora de forma mais tímida. Vale observar que como durante o primeiro período foram lançados menos empreendimentos deste padrão quando comparados com o segundo período, o efeito de desconcentração pode se dever ao maior volume de produção associado a uma diversificação espacial desse sub-mercado. Neste particular, é visível uma elevação dos lançamentos situados no Abc paulista, no centro de Guarulhos, e no Município de São Paulo no centro da Zona Leste, a noroeste (na Freguesia do Ó) e a sudoeste (no Morumbi/Campo Limpo). Essa última área é objeto do mais nítido deslocamento dos locais de maior produção (e de maiores valores lançados), o que é compatível não apenas com uma parte significativa da literatura, mas também com as informações referentes ao grupo social de alta renda em crescimento (grupo 10) delimitado e discutido no Capítulo 1.

Mapa 2 – Lançamentos para alta renda por período

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

A tendência à desconcentração territorial, entretanto é realmente expressiva nos lançamentos da incorporação para classe média. Este informação é apresentada no Mapa 3 a seguir. Como podemos ver, no caso deste tipo de lançamento, os principais pólos de expansão são a zona oeste do Município de São Paulo, assim como os Municípios contíguos de Cotia, Osasco e Taboão da Serra, e o ABC paulista. Esta última região apresenta um importantíssimo crescimento no volume de lançamentos para média renda, principalmente nos municípios de Diadema, Santo André e São Bernardo. Vale observar que esta expansão se dá justamente ao longo da década de 1990, quando se tornou lugar comum afirmar a decadência econômica da região.

Mapa 3 – Lançamentos para média renda por período

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

O Mapa 4 a seguir complementa a informação apresentando as informações referentes às cooperativas e aos apart hotéis.

Mapa 4 – Lançamentos de cooperativas e apart-hotéis

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

Como podemos ver, a produção de cooperativas se encontra em grande parte desconcentrada territorialmente, inclusive com lançamentos no que tradicionalmente consideramos como periferia metropolitana. Esse é o único tipo de produto imobiliário a alcançar essas regiões.12 Por outro lado, os lançamentos de apart-hotel se concentram

12

Como já citado, os lançamentos da Cohab São Paulo se concentram fortemente no início da zona leste de São Paulo, com exceção de um lançamento em Itaquera e outro no Sacomã. Os apart hotéis, por outro lado, são quase todos localizados no setor sudoeste do município de São Paulo, com exceção de um lançamento em Guarulhos, junto ao Aeroporto Internacional, e outros dois no extremo Oeste, em Alphaville.

muito fortemente em uma pequena porção da metrópole, bastante concentrada inclusive no conjunto do centro expandido. Uma pergunta que permanece diz respeito à associação entre os lançamentos imobiliários e os conteúdos sociais dos diversos espaços da metrópole? Para analisar tal associação, utilizando o procedimento cartográfico denominado overlay13, superpus os valores dos empreendimentos de cada tipo, em cada período, às áreas de ponderação do Censo de 2000 do Ibge, trabalhadas segundo a classificação apresentada no Capítulo 2. Como o leitor deve se lembrar, delimitamos 10 grupos sociais distintos segundo os seus conteúdos sociais. A Tabela 1 a seguir apresenta a informação detalhada por tipo de lançamento, período e grupo social. Como a informação é muito influenciada pelo tamanho relativo dos grupos (que apresentam extensão territorial e população muito diferentes), a melhor forma de ler a tabela é comparando as participações de um dado grupo em um certo tipo de produção e no total.

Tabela 1 – Lançamentos por tipo e período em cada grupo social (%) Grupos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 RMSP

Classe Alta Período 1 2,04 2,53 1,53 2,92 7,27 12,24 16,03 20,85 25,73 8,85 100,00

Classe Alta Período 2 0,76 1,09 0,82 1,11 2,97 6,80 14,21 23,01 38,87 10,36 100,00

Classe Média Período 1 0,51 1,10 1,90 1,03 9,68 14,90 16,87 19,46 27,11 7,44 100,00

Classe Média Período 2 4,82 4,50 2,63 6,20 13,70 20,96 21,27 14,38 5,57 5,99 100,00

Total Cooperativa 12,8 11,4 3,2 6,9 13,4 28,6 14,8 3,5 1,8 3,8 100

8,4 5,7 4,0 5,7 13,3 27,3 15,3 10,2 8,6 1,7 100

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp e do Ibge, 2000.

Como podemos ver, a produção para alta renda é concentrada, tanto no primeiro período, quanto no segundo, nos grupos de 7 a 10. Entretanto, em termos relativos esta concentração tende a aumentar no segundo período, em especial nos grupos 9 e 10, que aumentam a sua participação em ritmo bastante elevado. O grupo 10, que como vimos no Capítulo 2 representa uma importante área de expansão das classes altas tende a se

13

Ver Anexo de método ao final do livro.

tornar mais homogêneo, perdendo participação na produção para classe média e ganhando na produção para classe alta. Como veremos a seguir, essa dimensão se torna mais complexa se consideramos as diferenças populacionais entre as áreas. A produção para média renda apresenta uma distribuição centrada nos grupos de 6 a 9, e tende a se desconcentrar fortemente, com todos os grupos abaixo do 8 ganhando proporção e os de classe média e alta perdendo significativamente participação no segundo ciclo. Com relação às cooperativas, podemos notar uma concentração bastante significativa nos grupos de baixa renda, em especial os grupos 1 e 2, bastante sobrerepresentados. Como era de se esperar, os lançamentos de cooperativas se encontram sub-representados nos espaços habitados pelos grupos sociais de maior renda. A Tabela 2 complementa a informação, apresentando os dados de lançamentos por habitante (utilizando os dados de 2000), de forma a compensar os tamanhos diferenciados dos grupos, dando visibilidade direta aos volumes de lançamentos.

Tabela 2 – Lançamentos por tipo e período em cada grupo social (em R$/hab(*)) Classe Alta Classe Alta Classe Média Classe Média Grupos Período 1 Período 2 Período 1 Período 2 1 263,61 70,59 23,90 275,04 2 405,77 125,38 63,29 319,34 3 406,90 156,67 182,75 310,15 4 1.157,61 313,90 146,43 1.087,06 5 1.691,17 495,49 811,38 1.411,59 6 1.487,63 592,76 652,82 1.128,27 7 4.405,33 2.800,64 1.670,92 2.588,49 8 10.177,28 8.053,04 3.423,81 3.108,93 9 15.202,34 16.470,47 5.773,40 1.457,76 10 21.937,62 18.410,69 6.641,22 6.573,36 RMSP 2.463,84 1.766,86 888,00 1.091,37 Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp e do Ibge, 2000. (*) Considerando a população dos grupos em 2000, segundo o Ibge.

Como podemos ver, as áreas mais beneficiadas por lançamentos de alta renda são as classe alta e classe alta em expansão (9 e 10), tanto no primeiro período quanto no segundo. A área de classe alta em expansão (10) apresenta os mais elevados investimentos per capita, seguida da área de classe alta em esvaziamento. Bem atrás delas podemos observar as áreas de classe média e classe média alta (7 e 8). Em termos relativos, as áreas de classe alta tendem a concentrar ainda maiores proporções de investimentos para classes altas no segundo período do que no primeiro. Essa

informação confirma a desconcentração espacial da produção no segundo período já descrita, expressando provavelmente a constituição dos chamados “enclaves fortificados” em várias áreas periféricas (Caldeira, 2000). No que diz respeito aos lançamentos para classe média, a tendência é inversa. No primeiro período os espaços que recebem mais investimentos são os de classe alta, classe alta em expansão e classe média-alta (8, 9 e 10), mas no segundo período os espaços de classe alta têm seus investimentos reduzidos, e os espaços de classe média e classe média baixa (4 a 7) e mesmo de periferia (1 a 3) são objeto de investimentos mais expressivos, embora não expressivos o suficiente para ultrapassar os primeiros. A existência de volumes elevados de produção em áreas marcadas pelo crescimento populacional (1, 2, 4 e 10) na última década já seria de se esperar. Entretanto, a presença de volumes elevados de lançamentos em espaços com baixo crescimento ou em decréscimo (5, 8 e 9) confirma que a produção do espaço não está associada única, e nem mesmo principalmente, com a expansão urbana de forma “naturalizada”, via crescimento demográfico. Ao contrário, essa informação confirma que as atividades de produção da cidade estão ligadas à existência de circuitos de valorização fundiária que permitem que um mesmo lugar seja objeto de vários ciclos de valorização, nos quais riqueza é capturada através da transformação e diferenciação dos espaços, como vimos na primeira seção.

5. Os territórios da promoção imobiliária Um último elemento a destacar diz respeito ao tipo predominante de produção imobiliária em cada espaço da metrópole. Essa informação pode ser acessada se submetermos a uma análise de agrupamentos (cluster) os valores dos lançamentos nas áreas de ponderação da região metropolitana por tipos de incorporadores em cada um dos dois períodos. O Mapa 4 a seguir apresenta o resultado do exercício espacialmente.

Mapa 5 – Predominância de lançamentos por área de ponderação

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

Os resultados sugerem a existência de quatro tipos de espaço sob o ponto de vista dos lançamentos imobiliários e do período considerado. O primeiro deles inclui 698 áreas e se caracteriza por uma quantidade baixa ou nula de lançamentos. O segundo tipo inclui espaços com atividade imobiliária elevada, fortemente concentrada na produção para

classe média no primeiro período (51 áreas). Esses espaços incluem as localizações mais tradicionais de lançamentos para média renda. O terceiro tipo inclui espaços com elevada produção para classe alta no primeiro período, principalmente, mas também lançamentos para classe média no segundo período. Esses espaços incluem as áreas de expansão para a produção para essa faixa de renda (26 áreas de ponderação). O quarto tipo, por fim, inclui áreas com elevada produção para classe alta nos dois períodos (211 áreas). Essas áreas representam os espaços prioritários para a produção relacionada com alta renda. O mapa volta a evidenciar que as periferias mais extremas são marcadas de uma forma geral por baixa ou nenhuma atividade imobiliária, embora alojem aproximadamente metade da população metropolitana. Ao contrário do que seria de esperar, entretanto, a área mais central da região apresenta diversos tipos de predominância. Aparentemente, os processos de produção imobiliária não apresentam uma lógica contínua do centro histórico para os espaços exteriores, mas “criam” novas fronteiras de expansão deixando atrás de si vastas regiões que passam a ser objeto de produção apenas posteriormente, em uma aplicação em escala macro da dinâmica de produção de loteamentos descrita por Bonduki e Rolnik (1982) há muitos anos atrás. Esse elemento é interessante, pois esse espalhamento territorial tem sido associado à produção habitacional para baixa renda em loteamentos e favelas, mas os dados indicam que o fenômeno também é produto da ação dos produtores do mercado formal para as classes alta e média. Esse parece ser o caso do centro de Santana no norte e do extremo oeste do Município de São Paulo, assim como dos centros dos municípios de Santo André e São Bernardo. Todos esses espaços foram objeto de intensa atividade imobiliária para classe alta ainda nos anos 1980, sem contigüidade com os espaços mais centrais já ocupados por esse grupo social. Os interstícios deixados para trás no primeiro período forma ocupados, tanto por produção para as classes média e alta, quanto apenas para a média. As áreas de maior heterogeneidade no que diz respeito ao tipo de produção tendem a se localizar mais longe do centro, nas zonas norte, oeste e no centro da zona leste do Município de São Paulo, assim como no ABC, em Guarulhos, Poá, Itaquaquecetuba, Osasco e Suzano.

6. Sumarizando os principais achados

Como vimos, a dinâmica imobiliária do mercado formal na região metropolitana de São Paulo entre 1985 e 2002 envolveu essencialmente dois ciclos de produção. O primeiro, situado entre 1985 e 1992 e o segundo a partir dessa data. No primeiro ciclo pudemos observar uma elevação significativa da produção entre os anos 1987 e 1991, com um pico em 1988, e no segundo período anos de produção mais intensa entre 1997 e 1999. Os dois ciclos envolveram uma quantidade equivalente de valor lançado, mas o primeiro período contou com menos unidades e lançamentos, assim como lançamentos com menor unidades, mas com valores por metragem quadrada mais elevados e maiores metragens quadradas do que no segundo período, resultando em preços médios dos lançamentos mais elevados. Uma novidade no segundo período fica a cargo da presença de uma quantidade não desprezível de um produto imobiliário já presente anteriormente, mas com menor importância até então – os apart hotéis. A observação dos responsáveis pelos lançamentos nos indicou a existência de pelo menos seis tipos de agentes definidos como incorporadores no sentido jurídico. Dois deles representam incorporadores no sentido sociológico, e estão envolvidos com a grande produção para as classes alta e média. Outros dois agentes importantes são as cooperativas e um órgão público – a Cohab São Paulo. Os lançamentos de cada tipo de incorporador diferem. Os destinados à classe alta tendem a ser mais caros, tanto por metro quadrado como por unidade, e apresentarem maiores metragens quadradas. As cooperativas lançam os imóveis mais baratos de todo o universo, em média, mas produzem unidades maiores e com melhores indicadores médios (banheiros e vagas por unidade, por exemplo) do que o poder público. As unidades desse último são as menores e com piores indicadores médios, apesar de serem mais caras que as lançadas pelas cooperativas. Ao final do segundo período é possível observar uma certa convergência em termos de preço entre a produção para classe média e as cooperativas. Em termos temporais, os produtores para classe alta aumentam a sua participação no mercado do primeiro para o segundo período e a grande produção para a classe média perde participação nos primeiros anos dos 1990, para se recuperar gradativamente no final da década. Em termos de valor, entretanto, o balanço entre os dois períodos é francamente favorável à produção para classe alta e podemos observar uma elevação significativa da sua participação no conjunto do mercado imobiliário. Na verdade, esses dados impressionam pelo volume de riqueza movimentado, em especial pelo submercado de alta renda.

As informações espacializadas dos lançamentos nos indicam a existência de um fenômeno consistente de desconcentração espacial da produção do primeiro para o segundo período. Isso aparece no conjunto dos lançamentos, assim como nas produções para as classes média e alta, sugerindo a ocorrência de um importante processo de diversificação das localizações. Os padrões dos apart hotéis são bastante concentrados espacialmente, ao contrário dos lançamentos das cooperativas, que se encontram espalhados por um amplo território, inclusive áreas consideradas como periféricas. De uma forma geral, entretanto, as áreas mais distantes e periféricas não são objeto de produção expressiva em nenhum dos dois períodos. As áreas mais centrais concentram a maior parte da produção, mas não o fazem de forma homogênea e compacta. Nesse particular, pudemos observar que os promotores deixam para trás vastas regiões na sua busca de valorização pela introdução de mudanças de uso e produção de diferenciações sócio-espaciais. Em período posterior, essas áreas intermediárias são objeto de novos ciclos de produção imobiliária. Esse processo certamente tem relação com o importante espalhamento urbano vivido pela cidade de São Paulo nas últimas décadas.

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Tabela 3 - Informações escolhidas da dinâmica imobiliária por incorporação – apenas empreendimentos entregues até dezembro de 2003, segundo data da entrega - Região Metropolitana de São Paulo 1985-2003

ano 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Total

Lançam Área útil total entos 246.090,80 77 362.275,88 92 1.105.845,38 315 2.782.093,05 635 2.094.308,95 441 1.346.441,49 318 1.355.119,24 326 1.098.097,46 233 963.829,83 254 1.254.187,96 281 1.433.803,77 345 2.330.225,49 508 2.674.357,94 521 3.268.269,52 527 3.232.889,86 606 2.396.918,89 472 2.627.494,81 489 2.780.454,66 611 2.443.660,44 615 35.796.365,41 7.666

Unidades 3.679,00 4.811,00 12.133,00 30.427,00 23.784,00 15.931,00 17.052,00 14.704,00 13.991,00 18.126,00 19.067,00 31.082,00 33.965,00 43.403,00 46.886,00 35.595,00 40.864,00 40.821,00 31.826,00 478.147,00

Valor entregue (R$) 532.851.950,20 1.049.502.267,74 3.679.330.817,66 10.111.265.985,41 6.760.162.748,30 5.141.692.258,78 5.491.023.887,16 3.614.008.873,94 2.989.562.350,15 3.486.740.375,13 3.572.169.052,21 5.271.635.527,09 5.871.225.034,29 6.588.342.298,94 6.487.947.082,21 5.086.193.540,21 5.376.082.773,33 5.310.035.200,81 5.166.195.649,52 91.585.967.673,09

Valor Valor médio médio do do lançamento m2 (R$) (R$) 2.165,27 6.920.155,20 2.896,97 11.407.633,35 3.327,17 11.680.415,29 3.634,41 15.923.253,52 3.227,87 15.329.167,23 3.818,73 16.168.843,58 4.052,06 16.843.631,56 3.291,15 15.510.767,70 3.101,75 11.769.930,51 2.780,08 12.408.328,74 2.491,39 10.354.113,19 2.262,29 10.377.235,29 2.195,38 11.269.145,94 2.015,85 12.501.598,29 2.006,86 10.706.183,30 2.121,97 10.775.833,77 2.046,09 10.994.034,30 1.909,77 8.690.728,64 2.114,12 8.400.318,13 2.558,52 11.947.034,66

Fonte: Elaboração própria a partir de dados brutos da Embraesp.

Valor médio Área útil da unidade média (R$) Unid./lanç (m2) 144.836,08 47,78 66,89 218.146,39 52,29 75,30 303.249,88 38,52 91,14 332.312,29 47,92 91,44 284.231,53 53,93 88,06 322.747,62 50,10 84,52 322.016,41 52,31 79,47 245.784,06 63,11 74,68 213.677,53 55,08 68,89 192.361,27 64,51 69,19 187.348,25 55,27 75,20 169.604,13 61,19 74,97 172.861,03 65,19 78,74 151.794,63 82,36 75,30 138.377,07 77,37 68,95 142.890,67 75,41 67,34 131.560,37 83,57 64,30 130.080,97 66,81 68,11 162.326,26 51,75 76,78 191.543,54 62,37 74,86