Cultura Ocho

 

Cultura  Ocho;  A  Community  Center  Celebrating     the  Culture  of  Calle  Ocho   East  Little  Havana,  Miami,  Florida  

 

 

Prepared  by  

Ernest  Abuin    

         

 

  1  

PROLOGUE   Abstract  

 Little  Havana  is  one  of  Miami’s  most  visited  tourist  attractions.  The  residents  

of  Little  Havana  come  from  a  variety  of  Latin  American  countries,  the  central  

attraction  of  the  area  is  the  predominantly  Cuban  ambiance  that  can  be  seen,  heard   and  tasted  by  walking  on  its  Main  Street:  Calle  Ocho.  

There  are  few  extant  historic  structures  on  Calle  Ocho.  The  absence  of  

historic  buildings  restraints  the  celebration  of  the  Cuban  identity  of  Little  Havana.   Many  of  the  original  historic  structures  have  been  demolished  in  order  to  make  

room  for  newer  development.  Many  times  these  newer  buildings  are  trying  and  fail   to  mimic  the  architectural  character  of  what  existed  before.  Sadly,  entire  street   blocks  fronting  Calle  Ocho  have  been  cleared  and  remain  as  vacant  lots.    These  

empty  lots  create  “islands”  of  activity  along  Calle  Ocho.    Located  within  one  of  these   fragmented  islands  of  inactivity  is  a  small  two  story  historic  building,  1923  Calle  

Ocho,  built  fittingly,  in  1923.    The  building  and  its  site  are  unique  not  only  because  of   their  architectural  aesthetics  and  history  but  also  because  it  is  one  of  the  few  

original  buildings  on  Calle  Ocho  that  is  free  standing,  stepped  back  from  the   sidewalk  and  has  open  space  on  the  site.    

Proposed  here  is  a  means  for  bringing  1923  Calle  Ocho  back  to  its  former  

glory.  An  adaptive  reuse  program  is  proposed  which  provides  a  place  for  the  

community  to  gather,  display  Calle  Ocho’s  rich  and  enduring  culture  and  celebrate  

 

“la  Cubanidad”  Cuban  culture.  

2  

I  have  a  personal  connection  to  Little  Havana.  My  mother,  grandfather  and  

my  sister  moved  to  Little  Havana  in  1977.  We  lived  in  a  small  house  on  19th  Avenue   and  six  blocks  away  from  Calle  Ocho.  As  a  child  I  remember  walking  through  Calle  

Ocho  and  experiencing  its  energy.    One  of  my  favorite  buildings  on  Calle  Ocho  was  

the  Continental  Clinic,  located  at  1923  8th  Street.    At  the  time,  my  sister  was  studying  

nursing  worked  part  time  at  the  clinic  and  my  grandfather,  who  was  a  member  of   the  clinic,  worked  there  serving  coffee  to  patients  waiting  to  see  the  doctor.  After  

school,  the  bus  would  drop  me  off  at  the  clinic  where  I  had  the  opportunity  to  be  a   part  of  the  many  dynamic  community  interactions  happening  there.    

1923  Calle  Ocho  was  a  community  clinic,  equally  important,  a  center  of  

activity  where  the  community  would  gather  to  socialize  and  share  stories  and  a   cortadito.  1923  Calle  Ocho  not  only  healed  the  community  physically  but  also   socially.    

Twenty-­‐three  years  after  moving  out  of  Little  Havana,  I  was  presented  with  

an  opportunity  to  design  a  small  project  on  Calle  Ocho.  A  local  business  owner  hired   me  to  renovate  the  interior  of  his  restaurant.    As  the  onsite  architect,  I  took  the  

opportunity  to  walk  down  Calle  Ocho  and  reconnect  with  my  old  neighborhood.  This   is  when  I  rediscovered  1923  Calle  Ocho,  abandoned  and  in  poor  conditions.    

Seeing  1923  Calle  Ocho  in  its  present  condition  triggered  many  emotions.  

This  site  was  an  essential  part  of  my  community  and  my  childhood.  Although  my  

first  feelings  and  impressions  are  long  forgotten,  the  building  is  still  there,  it  is  still   important;  it  is  still  part  of  the  community.  This  moment  triggered  an  idea  that    

3  

brought  together  my  interests  in  art,  community  advocacy,  architecture  and  

preservation  and  set  me  on  a  path  to  preserving  and  revitalizing  1923  Calle  Ocho.    

HISTORY  OF  LITTLE  HAVANA     -­‐  ¡Tremenda  muela!  

  “It  is  not  by  chance  that  we  are  born  in  one  place  and  not  the  other;  but  in   order  to  testify.  I  have  attended  as  intensely  to  what  God  has  bequeathed  me;  the   colors  and  shadows  of  my  homeland,  the  customs  of  the  family,  the  manner  of   expressing  things  and  the  things  themselves:  dark  sometimes,  and  sometimes  light.   These  ways  of  looking,  listening,  smiling  will  disappear  along  with  me,  because  they   are  unique  to  every  man;  and  as  none  of  our  works  is  eternal,  or  even  perfect,  I   know  that  I  leave  behind,  at  best,  a  warning  to  you,  an  invitation  to  be  attentive.  To   be  more  so  than  I  have  been,  in  what  God  has  bequeathed  us.”  

   

-­‐Eliseo  Diego                                                                     Cuban  Poet                                                                     From  Testamento  

Little  Havana  illustrates  the  central  theme  of  Miami’s  Cuban  story.  This  

neighborhood  is  known  as  the  emotional  center  of  social,  cultural  and  political  activity  in  

Miami’s  Cuban  and  Latin  community.  Its  year  round  festivals  such  as  Calle  Ocho,  Miami  

carnival,  Viernes  Culturales,  Art  Walk,  the  Three  Kings  Parade,  Miami  Film  Festival  and   others  made  this  community  worldwide  recognizable  and  a  landmark  for  tourist  and   Miamians.  

Calle  Ocho  is  the  iconic  street  of  Little  Havana,  where  Latin  shops,  galleries,  sidewalk  

cafes  and  bookstores  project  a  Caribbean  atmosphere.  It  has  a  robust  street  life,  iconic   architecture,  Latin  music,  great  cuisine  and  cultural  activities.    Little  Havana  is  a  

predominant  Hispanic  neighborhood  with  an  estimate  of  68,000  residents  extending  from   I-­‐95  to  the  east,  37  Avenue  to  the  west,  NW  7TH  Street  to  the  north  and  Coral  Way  to  the  

 

4  

south.  Little  Havana  has  provided  a  home  for  Cuban  émigrés  since  the  1930’s,  but  its   population  flourished  after  Fidel  Castro’s  Revolution  of  1960.  

According  to  Dr.  Paul  George’s  Historic  Walking  Tour  and  Lecture  on  Little  Havana,  

the  neighborhood  can  be  traced  back  to1890  as  part  of  the  original  Sam  Belcher  160  acre  

homestead.  His  home  stood  on  what  is  now  the  corner  of  Southwest  Seventeenth  Avenue  

and  Eight  Street  (Calle  Ocho).  The  landscape  was  part  of  the  Everglades’  Rockland  

ecosystems  covered  with  Dade  County  Pine  trees,  a  durable  hardwood  used  by  the  

pioneers  to  build  their  homes.    As  the  century  ended  Julia  Tuttle,  known  as  the  mother  of  

Miami  and  local  citrus  grower  convinced  Henry  Flagler  to  expand  his  railroad  to  South  

Florida.    This  advancement  in  transportation  led  to  an  increase  in  population  and  the  need   for  more  real  estate.    The  Army  Corps  of  Engineers  was  commissioned  to  build  drainage   canals  and  reclaim  this  part  of  the  Everglades.    A  real-­‐estate  boom  soon  followed  in  the  

1920’s  and  transformed  Miami  from  a  sleepy  town  into  the  “Magic  City”  1  a  name  given  to   the  city  because  of  its  instant  population  growth.    

The  wealthy  Brickell  family  from  Cleveland  joined  Julia  Tuttel  in  her  venture  to  

create  a  new  city.  During  the  1870’s  the  Brickells  purchased  most  of  the  land  located  at  the   edge  of  the  Everglades,  from  what  is  now  known  as  Coconut  Grove  to  the  banks  of  the   Miami  River  with  the  intention  of  starting  a  citrus  plantation.  Thirty  years  later,  Mary   Brickell,  the  matriarch  of  the  family,  subdivided  the  land  around  the  Miami  River  and   named  it  Riverside.    

                                                                                                               

1  http://www.miamidade.gove/info/about_miami  -­‐dade_history.asp  

 

5  

Bahamian  and  other  island  settlers  came  to  work  the  citrus  groves.  They  settled  

along  the  fringes  between  the  City  of  Miami  and  the  Everglades.  They  lived  in  shotgun   houses  built  out  of  Dade  County  Pine,  some  of  which  are  still  seen  in  the  area.  As  the  

settlement  grew,  it  was  surveyed,  organized  and  named  Westmoreland.  It  was  one  of  the  

first  developments  south  of  Eight  Street  and  lies  in  the  heart  of  what  is  today  Little  Havana.     During  the  1920’s  Southwest  Eighth  Street  was  part  of  the  Tamiami  Trail,  a  simple  

unimproved  road  connecting  Miami  to  Tampa.  Eighth  Street  was  also  the  link  between   Downtown  Miami  and  the  growing  community  in  the  outskirts  of  the  city.    As  the  

population  grew  outside  the  city  limits,  larger  more  formal  structures  such  as  hotels,  

apartment  buildings  and  retail  stores  began  to  rise  along  the  street  leading  to  the  widening  

and  paving  of  the  street.  Two  of  these  structures  still  standing  today  were  the  Tamiami  

United  Methodist  Church,  a  once  Deep  South  congregation  now  a  Hispanic  church  and  the   iconic  Tower  Theater.  The  theater  was  the  entertainment  center  for  the  predominantly  

white  community,  mostly  retired  Jews  and  Italians  from  New  York,  as  well  as  the  minority   Arab,  Bahamian,  and  Cuban  residents.  This  culturally  diverse  community,  not  allowed  to  

purchase  property  in  nearby  Coral  Gables,  would  congregate  at  the  theater  and  watch  first  

run  movies.  The  small  Cuban  population  in  the  community  of  Riverside  primarily  consisted   of  young  students  attending  the  University  of  Miami.  During  the  1920’s  Cuban  families  sent  

their  children  to  Florida  for  their  education.  The  University  of  Miami  and  University  of   Florida  football  teams  also  recruited  athletes  from  Cuba.    

By  1925  and  unprecedented  building  boom  in  Miami  drew  people  from  all  over  the  

country.  This  economic  prosperity  and  interest  in  south  Florida  was  supported  by  Henry    

6  

Flagler’s  railroad  that  brought  investors  from  the  north  in  ever  increasing  numbers.     Flagler  Street  and  Little  Havana  became  an  active  neighborhood.    

The  population  and  development  boom  quickly  ended  on  the  night  of  September  17,  

1926  when  a  killer  hurricane  ravaged  the  city  for  eight  hours.  As  winds  suddenly  died   down,  people  unfamiliar  with  hurricanes  wandered  out  to  view  the  damage  and  were   trapped  in  the  eye  of  the  storm.  Without  warning  the  winds  returned,  stranding  

unsuspected  bystanders  outside,  killing  hundreds.  Miami  would  not  see  flooding  and  

destruction  at  this  level  until  Hurricane  Andrew  in  1992.      As  Miami  slowly  recovered  from   the  Hurricane  of  1926,  the  Wall  Street  crash  and  Great  Depression  brought  the   construction  boom  in  the  area  and  economic  prosperity  to  a  halt.    

During  the  1940’s  as  the  country  prepared  to  enter  World  War  II,  the  military  sent  

thousands  of  troops  to  train  in  south  Florida.  Servicemen  of  many  nationalities  that  trained   in  south  Florida,  moved  back  to  Miami  and  settled  in  the  neighborhood  of  Riverside  (Little  

Havana).    During  the  post  war  boom  of  the  1950’s,  Miami  became  a  multi-­‐cultural  city.  The   affordability  of  automobiles  and  air  travel  made  it  possible  for  vacationers  to  visit  south   Florida.    The  affordability  of  the  automobile  encouraged  small  family  owned  service   stations  and  retail  stores  along  Eighth  Street.    

Political  unrest  in  the  Caribbean  and  Latin  America  during  the  1950’s  and  1960’s  

gave  rise  to  a  large  exodus  of  refugees  to  the  United  States.  This  included  the  emigration  of   more  than  178,000  refugees  from  Cuba.  Cuban  refugees  sought  to  live  in  Miami  due  to  its   familiar  island  weather  and  geographical  proximity  to  their  homeland.      

 

7  

 Contrary  to  popular  belief,  the  exile  of  the  late  1950’s  and  early  1960’s  was  

voluntary,  not  self-­‐  imposed.    Most  Cubans  did  not  flee  under  threat  of  imminent  

persecution.    Cuban  refugees  left  families,  friends,  jobs  and  possessions  behind.  They  

however,  remained  culturally  and  emotionally  attached  to  each  other  and  their  homeland.  

According  to  a  survey  in  Cubans  in  Exile  Disaffection  and  the  Revolution  by  Richard  Fagan,  

when  asked  what  aspects  of  their  lives  in  Cuba  they  missed  most,  25%  answered  “la  patria”,  

the  fatherland.    

During  this  first  and  second  wave  of  emigrants  (between  1959  and  1977),  more  

than  665,000  Cubans  left  the  island  by  sea  out  of  the  port  of  Camarioca  and  the  “Freedom   Flights”  from  Varadero  Beach.    These  emigrants  called  “gusanos”  (worms)  by  the  Cuban  

press,  were  mostly  white,  affluent  and  well-­‐educated  professionals  affected  by  the  political  

change.  This  well-­‐connected  community  was  fractured,  having  to  start  over  socially  and   financially  taking  jobs  held  by  African  Americans.  These  jobs  consisted  of  valets,  dish  

washers,  waitressing,  delivering  newspapers  and  in  the  case  of  my  family,  all  of  the  above.   It  was  a  difficult,  humbling  experience  that  was  met  with  a  sense  of  solidarity.    

Richard  Fagen,  in  Cubans  in  exile  Disaffection  and  the  Revolution,  estimates  as  many  

as  3,000  Cubans  were  arriving  on  a  weekly  basis2.    Numbers  progressively  increased  as  

stricter  new  policies  were  implemented  in  Cuba  and  the  revolution  became  more  radical,  

affecting  a  larger  population  of  Cubans  economically,  politically  and  socially.  Cubans  fleeing  

Castro’s  1960  revolution  created  a  steady  stream  of  immigration  into  the  area,  

transforming  the  culture  of  the  neighborhood  and  the  city  more  broadly  from  a  diverse                                                                                                                  

2  Fagan,  Richard,  Cuban  Exiles:  Disaffection  and  the  Revolution,  Stanford  University  Press,  June  1968,  pg  34.  

 

8  

community  to  a  predominantly  Cuban  one.  According  to  Commissioner  Willy  Gort,  Little  

Havana  was  appealing  to  Cubans  in  the  early  1960’s  because  residents  of  Riverside  were  

moving  to  the  suburbs  and  low  rent  apartments  or  “hot  apartments”  were  available  within  

proximity  to  downtown  jobs.    Businesses  followed  residents  to  the  suburbs  and  the  area  

was  abandoned.  Cuban  refugees  filled  in  this  population  and  economic  gap.  As  the  Cuban   population  grew  and  expanded  west  to  the  deteriorated  areas  of  the  Shenandoah  and  

Riverside  neighborhoods  between  7th  Street  NW  and  8th  Street  SW  and  12th  Avenue,  the  

neighborhood  became  known  within  the  non-­‐Cuban  community  as  “Little  Havana”,  after  

the  capital  city  of  Cuba.  Little  Havana  became  a  kind  of  capital  for  the  exile  community.    By   the  end  of  the  decade  the  neighborhood  was  largely  Cuban.    However,  for  many  of  these   refugees,  the  dream  of  returning  to  a  free  Cuba  faded  with  each  passing  year.    

During  the  late  1970’s  and  early  1980’s  the  City  of  Miami  had  plans  to  develop  Little  

Havana  as  a  prime  tourist  attraction.  In  an  attempt  to  gather  world  recognition,  boost  the   local  economy  and  develop  something  unique  to  Miami,  The  Little  Havana  Development  

Authority  (LHDA),  offered  grants  and  loans  to  store  owners  and  renters  to  remodel  their   stores.    The  LHDA  also  commissioned  architects  and  city  planners  to  devise  a  

comprehensive  street  scape  plan  for  a  “Latin  Quarters”  would  feed  off  of  the  existing  

community.  As  Mayor  Maurice  Ferre  put  it  “New  Orleans  has  its  Super  Dome,  but  it  is  the  

charm  of  its  French  Quarter  that  made  New  Orleans  famous.”  3  Although  at  the  time,  these  

plans  never  came  to  fruition,  it  did  spark  interest  in  the  area  and  the  inception  of  a  

weeklong  street  party  called  “Latin  Summer  Fiesta”  which  later  became  Miami  Carnival,   “Calle  Ocho”.    

                                                                                                               

3  McMullan,  John.  “It’s  Time  to  Develop  A  Real  Little  Havana”,  Miami  Herald,  Neighbors,  1977  

 

9  

In  the  mid  1980’s  Little  Havana  was  renamed  “Latin  Quarters”.  Infrastructure  and  

cosmetic  improvements  where  approved  for  the  area  by  Metro  Commissioners.  

Improvements  consisted  of  new  traffic  signals,  resurfacing  streets,  new  curbs  and  gutters,   decorative  lighting,  brick  sidewalks,  barrel  tile  and  mansard  roofs.  These  improvements   and  reasonable  rents  made  the  area  more  appealing  to  new  residents  and  artist  that  

opened  studios  and  galleries  and  began  Viernes  Culturales  (Cultural  Fridays)  showcase  of   artwork  on  Calle  Ocho.  

Little  Havana  came  of  age  after  the  third  wave  of  refugees  in  the  1980’s.    The  Mariel  

Boatlift  was  Castro’s  solution  for  relieving  economic  hardship  on  the  island.    Fidel  Castro   permitted  willing  participants  to  leave  Cuba  and  seized  the  opportunity  to  empty  the  

prisons  and  mental  hospitals,  forcing  what  he  called  “  the  scum  of  the  country-­‐  anti  socials,  

homosexuals,  drug  addicts  and  gamblers  whom  the  revolution  welcomed  being  rid  of  ”  into   boats.  It  is  estimated  that  over  125,000  refugees  came  to  Miami  of  which  40%  were  

robbers,  18%  petty  criminals  and  10%  sex  offenders.    U.S.  President  Carter  granted  refuge  

to  these  new  arrivals  and  set  up  makeshift  tent  encampment  safeguarded  by  the  National  

Guard  for  hundreds  of  homeless  Cuban  refugees.    After  processing,  those  without  relatives  

in  Miami  were  relocated  to  the  Orange  Bowl  Stadium  and  to  a  tent  city  underneath  the  I  -­‐95  

overpass  near  southwest  Fourth  Street  and  Fourth  Avenue.  After  the  Mariel  Boat  lift,  

Cubans  in  Miami  represented  42%  of  the  population.  This  was  an  increase  since  the  2%  

after  the  1960’s  exodus.4  This  second  exodus  was  different  than  the  previous.  Known  as                                                                                                                   4  Levine,  Robert,  M.  Cuban  Miami,  Rutgers  University  Press,  2000    

 

10  

Marielitos,  most  of  the  refugees  were  younger  and  mulatos  (mixed  race).  A  great  majority   were  untrained  unskilled  urban  lower  class  citizens  brought  up  under  a  socialist  regime.    

An  increase  in  urban  crime  and  social  diversification  of  Cubans  led  to  an  exodus  of  

Little  Havana  residents  into  Miami  suburbs.  Known  as  la  saguesera,  (southwest  area  of   West  Miami,  Village  Green  and  Westchester)  the  suburbs  were  appealing  to  older  

economically  established  Cubans  that  could  afford  a  car,  larger  house  and  a  back  yard.  

However,  moving  out  of  Little  Havana  did  not  completely  detach  these  families  from  the  

Cuban  neighborhood.  Cuban  ties  still  remained  strong.  According  to  Heath  Meriweather,   columnist  for  the  Miami  herald,  when  Cubans  wanted  good  Cuban  food  or  items  for   specialty  stores  they  would  return  to  the  bodegas  and  almacenes  on  Calle  Ocho.      

Today,  Little  Havana  has  the  highest  concentration  of  Hispanics  in  Miami.  It  is  a  

cultural  island,  unlike  the  rest  of  Miami.  Residents  could  live  their  entire  lives  speaking   only  Spanish.  This  makes  Little  Havana  appealing  to  immigrants  from  Nicaragua,  El  

Salvador  and  other  Central  American  countries  have  found  comfort  living  within  Little  

Havana’s  Spanish  speaking  community.  The  emergences  of  immigrants  from  other  Latin  

American  countries  now  outnumber  Cubans,  changing  the  demographics  in  Little  Havana.   In  spite  of  their  assimilation  into  American  Culture,  most  Cubans  have  held  on  to  their  

customs,  traditions  and  most  importantly  their  language.  Although  throughout  Miami  there   are  many  signs  of  Cubans  willing  to  preserve  their  rich  culture,  a  small  minority  have  tried   to  erase  their  Cuban  heritage  by  changing  their  names  to  an  Anglo  version,  not  learning  

Spanish  and  attempting  to  lose  their  accent.    Presently,  Cuban  –Americans  occupy  many  

top  leadership  positions  in  politics,  education  and  the  entertainment  industry  in  Miami.    

11  

Cubans  brought  and  kept  their  institutions,  lifestyle  and  values.  They  conduct  business  as   they  did  in  Cuba  and  do  their  grocery  shopping  every  day.  According  to  Caridad  Alvarez,  

resident  of  Little  Havana,  the  key  attraction  for  Latins  in  Little  Havana  is  lifestyle  “one  sees  

people  in  the  streets-­‐  there  is  movement,  friendliness.  It  is  a  whole  lot  more  like  it  was  in  

Cuba.”  Cuban  residents  in  Little  Havana  and  throughout  Miami  have  attempted  to  recreate   another  Havana  in  Miami.  This  exercise  in  nostalgia  has  kept  Little  Havana  frozen  in  time;  

sometimes  happy  and  often  sad  reminding  immigrants  what  is  was  like  in  Cuba.     HISTORY  OF  CALLE  OCHO    

-­‐¿  Que  vola  con  tigo?   When  one  thinks  of  Little  Havana  one  pictures  Calle  Ocho,  known  as  Highway  41  

Eighth  Street,  or  the  Tamiami  Trail.  It  was  built  between  1915  and  1928  to  connect  

southeast  Florida,  from  Miami  to  Tampa.  Because  it  linked  these  two  cities  it  was  named  

Tamiami  Trail.  From  the  1930’s  through  the  1950’s  southwest  Eight  Street  was  the  central  

artery  crossing  through  a  predominantly  Jewish  community.  This  all  changed  during  the   latter  part  of  the  1950’s  and  through  the  early  1970’s  when  Cubans  moved  into  the  area  

and  replaced  the  Jewish  community  that  had  been  living  in  Riverside  since  1920’s.  Cubans  

referred  to  the  street  as  “Calle  Ocho”  Spanish  for  Eighth  Street.  

Calle  Ocho  is  many  things  to  Miami’s  Cuban  community,  a  place  for  Latin  artistic  

expression,  a  place  of  celebration  and  a  place  of  gathering  for  political  protest  related  to  

personalities  and  events  in  Cuba.  It  is  a  main  feeder  to  downtown  Miami  and  represents  the   entrepreneurial  and  progressive  spirit  of  the  Cuban  community.  With  its  Spanish  style  

architecture,  vibrant  colors,  Latin  shops,  cafeterias  and  restaurants,  and  the  smell  of  Cuban   coffee  and  cigars,  one  imagines  needing  a  visa  to  visit  Calle  Ocho.      

12  

A  walking  tour  might  be  the  best  way  to  experience  Calle  Ocho.  Such  a  tour  might  

begin  on  the  corner  of  13th  Avenue  where  one  encounters  a  somber  memorial  park  with   monuments  to  Cuban  icons  and  patriots  such  as  Jose  Marti  and  Antonio  Maceo.  There  is   also  a  memorial  flame  honoring  fallen  members  of  Brigade  2506,  which  fought  in  the  in  

April  1961  invasion  of  the  Bay  of  Pigs.    Towards  the  end  of  the  park  there  is  a  bronze  map  

dedicated  to  the  people  of  Cuba  inscribed  with  Marti’s  words,  “ideals  of  people  who  will  

never  forget  the  pledge  of  making  their  fatherland  free.”    A  smaller  monument  is  dedicated  

to  the  Virgin  Mary  representing  the  Cuban  family’s  reverence  for  motherhood  and  devotion   to  the  Virgin  Mary.    A  popular  monument  is  the  “Bronze  Titan”  a  bust  of  Antonio  Maceo,  the   Afro-­‐Cuban      general  who  led  troops  in  Cubans  war  for  independence.    

 Anchoring  the  park  is  massive  Ceiba,  a  sacred  tree  for  the  Afro-­‐Cuban  religion  of  

Santeria  honoring  Chango,  Santa  Barbara  with  offerings  around  its  base.  Although  it  is  a  

tours  attraction,  offerings  should  be  left  untouched.  Removing  any  articles  from  the  tree  is   considered  bad  luck.    

Further  west  on  Calle  Ocho  we  encounter  Los  Pinarenos  Fruteria,  a  popular  open-­‐air  

fruit  stand  similar  to  any  in  the  Caribbean.  Vendors  sell  fresh  tropical  fruit  such  as  housing   mangos,  mameys,  guanabanas,  nisperos,  and  coconuts  all  carefully  arranged  in  stands  

supported  by  large  sugarcane  stalks.  Here  we  can  enjoy  juices  and  batidos  (shakes)  and  

guarapo,  freshly  juiced  sugarcane  in  a  lively  street  setting  and  get  distracted  by  the   passersby  and  wandering  rooster.    

 Looking  down  at  the  brick  paved  sidewalk,  we  would  come  across  the  Little  Havana  

Walk  of  Fame  that  extends  from  12th  to  17th  avenue.  Star  shaped  plaques  along  the    

13  

sidewalk  commemorate  Hispanic  celebrities,  such  as  Gloria  Estefan,  Julio  Iglesias,  Benny  

More  the  “Mambo  King”  and  Celia  Cruz,  the  “Queen  of  Salsa”.    As  we  reach  14th  Avenue,  we  

come  across  Maximo  Gomez  Park,  the  loudest  and  most  animated  corner  of  daily  life  on  

Calle  Ocho.  Maximo  Gomez  Park  is  named  after  Dominican  born  General  Maximo  Gomez  y   Baez,  Chief  of  the  Cuban  Liberating  Army.  Locals  refer  it  as  Domino  Park.  This  is  a  place  

where  older  generations  of  Cubans  meet  to  play  dominoes  or  chess  and  drink  coffee  each   day.  The  enclosed  area  is  energized  by  the  loud  shuffling  and  slamming  of  dominoes  and  

heated  discussions  all  happening  in  front  of  a  large  mural  illustrating  the  1993  Summit  of   the  Americas.    

Next  to  the  park  is  the  iconic  Tower  Theater.  Built  in  1926,  it  became  a  hub  for  

neighborhood  activity  and  center  gathering  space.  Its  Art  Deco  design  and  colorful  neon   lights  stand  out  among  the  rest  of  the  buildings  on  Calle  Ocho.  Located  next  to  Maximo  

Gomez  Park,  it  is  a  well-­‐known  landmark  building.  Currently  it  is  owned  and  managed  by  

Miami  Dade  College  and  is  used  to  screen  independent  films  in  both  Spanish  and  English.    

To  continue  the  walking  tour,  it  is  recommended  to  partake  in  a  Cuban  ritual;  that  is,  

the  sharing  of  a  colada.  There  is  no  better  place  on  Calle  Ocho  to  enjoy  a  Cuban  coffee  than   El  Pub.  This  is  a  popular  street  side  cafeteria  and  gathering  spot  for  the  community  with  

great  Cuban  cuisine  and  a  street  life  ambiance.  Visitors  can  sit  and  enjoy  a  three  course  

meal  or  stand  at  the  window  and  reenergize  with  a  cortadito.      Tourists  are  drawn  to  this   place  to  take  pictures  next  to  the  two  large  roosters  on  the  street  corner.    

On  the  next  block  one  can  enjoy  a  Cuban  cigar.  Credito  Cigar  factory  is  one  of  many  

iconic  businesses  on  Calle  Ocho.  In  1962,  Ernesto  Perez-­‐Carrillo  brought  his  family  owned    

14  

cigar  business  to  Miami  where  one  can  see  tabaqueros  rolling  masterpieces  and  the  art  of  

hand  rolled  cigars  is  passed  on  to  other  generations.  The  tour  continues  west  on  Calle  Ocho.   Located  on  the  southwest  corner  of  Eight  Street  and  19  Avenue,  Libreria  Cervantes,  a  

popular  community  bookstore  that  carries  many  tittles  by  great  Latin  authors  as  well  as  

New  York  Times  best  sellers  that  have  been  translated  into  Spanish.    

Next  door,  King’s  Ice  Cream  is  a  typical  old  Havana  Shop  that  has  been  family  owned  

and  operated  for  many  generations  since  the  1940’s.  It  offers  homemade  tropical  fruit  ice   cream,  Cuban  pizza  and  churros  Latin  Americas  version  of  a  sugary  doughnut.  As  the  tour  

nears  its  conclusion,  we  come  across  La  Floreria  El  Camino.  This  multipurpose  shop  sells  a   variety  of  literature  and  Santeria  paraphernalia.    Not  to  be  confused  with  a  voodoo  shop,  

the  store  also  sells  souvenirs  and  colorful  flowers.    The  tour  concludes  at  1923  Calle  Ocho,  a   historic  building  that  has  been  neglected  for  a  few  years.  Despite  its  current  condition,  

1923  Calle  Ocho  has  the  potential  of  recapturing  the  great  energy  felt  along  this  street.    

 Events  are  celebrated  in  the  community  as  much  as  local  establishments.    Viernes  

Culturals  (Cultural  Fridays)  is  an  arts  fair  celebrating  Latin  culture  that  takes  place  the  last   Friday  of  each  month.  Events  consist  of  outdoor  musical  performances  of  Latin  Jazz,  Afro  

Cuban  performances  and  exhibits  down  sidewalks,  murals,  plazas  and  open  galleries,  shops,  

botanicas,  and  restaurants.    It  is  a  powerful  setting  for  renowned  Cuban  and  other  Latin  

American  artist  and  entertainers  to  display  their  works  and  an  opportunity  for  visitors  and   tourists  to  experience  an  evening  of  culture  in  a  diverse  Latin  community.  For  those  

interested  in  the  history  and  culture  of  Calle  Ocho,  Dr.  Paul  George,  a  famed  Miami  historian   offers  free  walking  tours  departing  at  7:00  from  the  Tower  Theater.    

15  

Starting  in  1978,  each  second  Sunday  in  March  Calle  Ocho  is  transformed  into  the  

country’s  largest  street  party.  Extending  for  more  than  two  miles,  over  one  million  visitors  

attend  the  event  each  year.  According  to  City  Data  Calle  Ocho  set  a  Guinness  Book  of  World  

Record  in  1998  when  more  than  “119,000  people  joined  in  the  world’s  longest  conga  line”i.    

Week  long  Mardi  Gras  street  party  events  consist  of  dancing,  eating,  street  performances,   vendors  from  the  Caribbean  and  Latin  America,  and  people  in  costumes  celebrating  

Miami’s  Latin  culture.  News  crews  from  around  the  world  televise  this  event  each  year.  5    

BUILDING  HISTORY    

-­‐¿  Que  vuleta?   Buildings  chosen  for  my  proposal  are  located  on  Calle  Ocho  and  19th  Avenue.  Built  in  

1923  they  are  commercial  vernacular  structure  typical  of  Miami  during  the  1920’s.  As  seen   on  the  1923  permit  card,  the  original  site  layout  shows  a  diagram  with  three  structures.   The  main  two  story  building  with  a  carport  facing  8th  street  a  small  garage  towards  the   rear  of  the  building  and  at  the  rear  corner  a  two  story  structure  used  for  housing  and  

storage.  The  cards  show  that  the  building’s  use  was  classified  as  “commercial  –funeral  

home”  and  according  to  the  “White  Populations  City  Directory”  of  1926,  most  likely  owned   by  J.W.  Buck  

                                                                                                               

5  http:www.city-­‐data.com/us-­‐cities/The-­‐South/Miaami-­‐History.hmtl            

 

16  

 

   

Image  of    1923  Property  Jacket  card  and  Permit  Card  showing  the  layout  of  the  site  

                                                                                         

                                                                                                                                                                                                                                                                                  Image  of  Real  Property  Record  card  showing  architecture  features  and  garage  structure  at  the  rear  of  the  site  

 

     

 

Image  showing  characteristic  of  Miami  Commercial  vernacular  building  from  the  1930’s  from  Guide  to  Florida's  Historic   Architecture  and  Building  Elevation.  View  of  1923  Calle  Ocho    

 

 

17  

Architectural  significant  characteristics  of  the  commercial  vernacular  building  type  

consist  of  a  symmetrical  layout  stucco  facing,  ground  floor  arcade  and  large  arched  

openings.  There  is  little  to  no  ornamentation  applied  to  the  exterior  walls.  Sanborn  Maps   dating  to  1927  outline  all  three  structures  with  a  description  of  “wood  truss,  conc.  floors   with  plaster  walls”.    

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

1927  Sanborn  Map  of  1923  Calle  Ocho,  Building  is  listed  as  “service”.    

 Although  the  property  changed  names  many  times,  from  original  J.W.  Buck  Funeral  

Home  in  the  1920’s  to  Mc  Gahn  Jos.P.Funeral  Home  in  1931,  to  Van  Orsdel  Mortuaries  in   1949,  it  continued  to  serve  the  community  as  a  funeral  home.    

A  Real  Property  Record  dated  to  1960  classified  1923  Calle  Ocho  as  commercial-­‐

funeral  home  called  Josberger  Funeral  Home.  The  record  shows  a  diagram  of  the  site  with  

three  structures  and  a  diagram  with  the  building  materials  used  for  construction  as  well  as   building  features  and  a  program  for  each  room.    The  foundation  is  described  as  concrete   block  and  exterior  walls  are  wood  frame  finished  with  stucco  with  a  brick  chimney.  The  

roof  was  categorized  as  flat  and  gabled,  probably  indicating  the  mansard  roof  decoration  

covered  with  asphalt  shingles.  Room  types  included  an  embalming  room,  six  bedrooms,  a  

kitchen,  bath  and  chapel.  The  structure,  no  longer  existing,  at  the  rear  of  the  building  was  a    

18  

garage.  An  auxiliary  building  in  the  northeast  portion  of  the  site  of  is  of  similar  construction   and  served  as  storage  with  living  quarters  on  the  second  level.    

The  property  record  included  a  renovation  proposal  for  the  small  rear  structure  and  

enclosure  of  the  carport  on  the  east  side  of  the  building.  Renovations  included  an  A/C  wall   unit  to  be  added  to  the  northwest  wall.  These  drawings  show  the  first  elevations  of  the   structure.  According  to  the  permit  drawing,  1923  Calle  Ocho  had  aluminum  awning  

windows.  This  window  type  is  popular  in  South  Florida  and  can  still  be  seen  in  many   historic  structures.  

         

                                                                                     

Photo  1977  showing  all  three  buildings  on  the  site,  window  awnings,  no  fence,  some  landscaping.    

 

In  1975  owner  Joseph  McGhan  sold  the  building  to  Dr.  Rogelio  G.  Vidal.  For  the  first  

time  in  the  build’s  history  it  was  no  longer  a  funeral  home.    Dr.  Vidal  opened  a  Cuban  style   clinic  named  South  Florida  Sunshine  Clinic  then  renamed  it  Family  Surgical  Group.  In  May  

of  1979  Dr.  Vidal  deeded  the  property  over  to  his  daughter  Ana  Maria  Rivero  Esq,  she  hired   architect  Jose  R.  Figueroa  to  enclose  the  northeast  section  of  the  building  to  build  a  medical   examining  room.    Clinics  “clinicas”  are  one  of  the  greatest  contributions  Cubans  made  to  

their  community  and  to  the  larger  movement  for  universal  access  to  healthcare.  Through   small  monthly  fee  members  belong  to  Clinicas  Asociadas  Cubanas  (CAC)  that  are  both    

19  

clinics  and  social  clubs  sponsoring  recreational  activities  and  a  gathering  space.    The   monthly  fixed  rate  included  access  to  affordable  healthcare  and  services  such  as   transportation  and  group  activities  for  seniors.  

The  1979  addition  added  540  square  feet  to  the  building  at  a  cost  of  $3,600.  This  

application  was  followed  by  inspections  for  building  foundation,  tie  beams  and  framing  

which  were  all  satisfactory.  It  is  at  this  time  that  the  structure  to  the  rear  of  the  building  is   no  longer  included  in  the  site  drawing.  The  footprint  has  either  been  removed  or  crossed  

out  with  a  note  directing  to  “see  new  cards”.  

In  1983  the  interior  was  remodeled  to  include  4  doctors’  offices,  3  consultation  

rooms  and  two  bathrooms  towards  the  rear  of  the  building.  Windows  on  the  façade  were  

removed  and  large  fixed  glass  storefront  windows  and  door  were  installed.  The  west  part   of  the  vestibule  was  also  demolished.  Plastic  tiles  were  installed  on  the  floor  and  a  new   drop  ceiling  was  added  under  the  existing  ceiling.  Two  A/C  units  were  also  installed    

According  to  Property  Deed  Records,  in  1986  Ana  Maria  Vidal  sold  1923  Calle  Ocho  

to  Luis  Fonseca.  The  clinic  was  renamed  Continental  Medical  Center.  The  following  year  

Property  Appraisers  Office  History  Card  notes  that  cosmetic  work  was  done  to  the  interior   in  the  main  building  and  also  the  rear  building  located  on  the  northeast  of  the  property.  

Repair  work  was  also  done  on  the  asphalt  lot.  According  to  Tax  Assessment  Building  Jacket   Cards,  in  1989  a  new  CMU  block  and  metal  railing  fence  was  added  to  the  lot  fronting  Calle  

Ocho  at  a  cost  of  $1,800.  

 

20  

   

1923  Calle  Ocho  as  seen  in  1988    

 

   

                                                                                               

   

Images  circa  1986  of  health  clinic  staff  and  community  taken  within  1923  Calle  Ocho  

                                                                 

In  April  of  2001  Zenaida  Fonseca,  widow  of  Luis  Fonseca  sold  the  Delgado  Medical  

Center  to  Esperanza  Estrada.  The  new  owner  Esperanza  Estrada  proposes  a  change  of  use  

for  the  building.  According  to  a  building  permit  by  Micaela  Estrada  de  Arauz  proposed  a   new  commercial-­‐  restaurant  use  for  the  building.  The  planned  renovation  consisted  of  

interior  remodeling  of  140  sq.ft.  of  bathroom  partitions  at  a  cost  of  $6,000.  Drawings  for  

this  proposal  show  new  handicap  parking  added  facing  the  northeast  side  of  the  building  as   well  as  an  extension  of  the  building  connecting  to  the  storage  structure  located  on  the   northeast  portion  of  the  site.  At  this  time,  the  building  was  considered  by  the  county  

property  appraiser  to  be  in  “good  condition”.  However,  perhaps  due  to  the  housing  market   crash  and  lack  of  funds,  there  is  no  evidence  of  any  work  being  completed.  

 

21  

In  March  of  2010  Frank  Cuesta  representing  owner  Fonseca  Group  Investments  

aquired  a  building  permit  for  “partial  demolition  of  interior  walls,  removing  tile  and  vinyl   floor  finishes  to  the  existing  subfloor,  removing  of  plumbing  fixtures  and  sewer  lines  and  

the  removal  of  the  decorative  mansard  roof  structure”  which  has  been  part  of  the  building’s   façade  since  before  the  1950’s.  Altering  the  roof  structure  and  adding  a  more  decorative  

parapet  roofline  changed  a  defining  architectural  characteristic.  One  could  now  classify  the   structure  as  a  Mission  style  rather  than  commercial  vernacular.  This  work  was  in   preparation  for  a  proposed  new  use  for  1923  Calle  Ocho.    

According  to  a  building  permit  application  filed  in,  Frank  Cuesta,  the  new  owner  of  

1923  Calle  Ocho,  proposes  a  new  use  for  the  building.  He  hired  the  local  firm  Ramos-­‐

Martinez  to  design  a  bar/club  for  the  space  at  a  cost  of  $153,000.  The  work  consisted  of  

exterior  repairs  to  the  stucco,  installation  of  new  windows  and  doors,  interior  remodeling  

and  landscaping.  Work  on  the  building  was  started  but  soon  halted  due  to  lack  of  funds.   This  accounts  for  the  building’s  current  ruinous  condition.  A  physical  conditions  report  

written  in  September  labeled  the  building  to  be  in  “poor  conditions”  with  missing  windows,   stairs  and  major  water  damage  in  the  roof.  According  to  the  inspector,  its  condition  is  due   to  deferred  maintenance.            

22  

             FIELD  SURVEY  FORM                                                                                                      Surveyor(s):      Ernest  Abuin____________                   Date:  __January  13,  2013___  

   

Name: 1923  SW  8  Street__________________                              APN:___                          _______________________        __     Address:    1923  SW  8  Street_                                    ___City:      Miami                                                County:  Miami-­‐Dade_                              

 x  Building        Structure      Object__  District        Landscape  Function:   Residential    X  Commercial    Industrial    Agricultural    Institutional     Category:      

Type  (dwllng,  barn,  bridge,  monument,  etc):____                _______________________________   (if more than one resource, list in Additional Notes section and key to map)

Total # Resources:  

 

Style:  Commercial  Vernacular                    Date  of  Construction:      1923      X Known     Stories:        2___      Bays:      Condition:    

 Estimate  

 Excellent      Good    Fair    X  Poor____                        

ROOF                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

Fr.  Gable        S.Gable      Cross  gable        X  Flat        Hipped          Other:_              _       Material:__X  Asphalt      Asbestos      Built  –up  tar    Standing  Seam    Terra  Cotta   Chimney:_1  Number        Materials:_X  Brick    Stone          Concrete  block          Other:_______             Shape:___

Location:            West____Details:__Low  crenellation  parapet  with  an  irregular  contour              

EXTERIOR  MATERIALS                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

 Vinyl    Aluminum  Asbestos  Clapboard  Brick  Stone      X  Stucco   Foundation:    X  Poured  Concrete    Concrete  Block    Brick  Stone    Not  Visible           Walls:  

Openings                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Windows  (panes,  type,  Material  and  details):  Missing,  information  not  available  

 

Entrance(location):  North  _X  Centered   Offset          Door  (type/materials):_Missing  doors                                         Door  details:  Dade  County  Pine  frame  in  with  rot      Porch:    

full-­‐length    X  portico                              

Stairs:      2    Details:        wooden  straight  interior  stairs  located  on  the  east  side  of  the  building,   missing  railing,  in  poor  condition.      Steel  Exterior  U-­‐Shape  stairs  added  as  part  of  structural   reinforcement                                                                                                                                                                                                                                                

 

23  

FIELD  SURVEY  FORM                                                                                                                       ALTERATIONS                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Additions   (locations,   materials,   dates):___Removal   of   1933   rear   structure   and   landscape-­‐   1979,   Enclosure   of   porte   cochere   and   interior   chimney     –   1977,   Addition   to   rear   of   buildings-­‐  1983,    Removal  of  windows  and  doors  2009.________________________________________  

INTEGRITY  &  ELIGIBILITY                                                                                                                                                                                                                                                                                

 □  Location    x  Design    □  Setting    □  Workmanship    □  Feeling□Association  

Retains  integrity  of:

Setting  details:____________________________________________________________________  

 x  Eligible      □Potentially  Eligible    □  Not  Eligible________  

National  Register  Recommendation:      

Additional  Notes  (outbuildings,  ancillary  structures,  landscape  features)   __Second  structure  located  at  the  rear  of  the  site  also  built  in  1923. _____________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ______________________________________________________________ _   SKETCH  PLAN

           

     ←  N        

   

24  

CONSERVATION  PLAN  

                                                               -­‐  ¡Bomba,  a  quien  le  venga  bien  el  sayo,  que  se  lo  ponga!     Given  the  current  conditions  of  the  building  and  its  classification  as  an  “unsafe  

structure”  by  the  City  of  Miami,  a  conservation  plan  is  necessary  to  evaluate  the  building’s  

current  conditions,  determine  the  appropriate  strategies  for  restoration  and  prevent   further  damage  to  the  structure.    

As  evident  in  the  picture  below,  the  building  and  site  reveal  extensive  levels  of  damage  as   well  as  long-­‐term  neglect.  These  issues  include:  windows  and  doors  that  are  missing  or  

boarded  up,  are  numerous  surface  cracks  in  the  stucco  walls  and  invasive  vegetation  along   the  foundation  of  the  structure.  There  is  also  evidence  of  water  infiltration  and  damage  to  

the  wooden  structural  frame,  the  interior  of  the  building  and  all  ground  surfaces  including   the  asphalt  lot  and  concrete  pads.  The  Spanish  orange  terracotta  ceramic  tile  floor  is  

damaged  and  weathered.  The  site  around  the  building  has  been  vandalized  and  used  as  a   dumping  ground  for  trash  and  construction  debris.     CONDITIONS  ASSESSMENT  

               –Tienes  un  chino  atras.   Site   The  site  is  divided  into  two  portions  exhibiting  different  materials.  The  west  portion  of  the   site  is  covered  in  asphalt  and  the  rear  of  the  site  is  a  concrete  slab.  Large  9-­‐inch  orange  

Spanish  terracotta  tiles  mark  the  approach  to  the  building.  These  tiles  exhibit  evidence  of   weathering  and  show  severe  chromatic  fading  in  over  80%  of  tiles.  Most  are  severely  

 

25  

chipped,  cracked  or  missing.    Along  the  main  walkway  a  low  concrete  block  wall  defines   exterior  seating.  

The  surface  in  this  area  consists  of  a  poured  concrete  slab  painted  red.  This  slab  also  

shows  cracks  and  is  slightly  tilted  north  towards  the  building.  The  asphalt  ground  that  once   covered  the  parking  area  is  deteriorating:  cracks  and  potholes  extend  throughout  the  site   allowing  for  harmful  vegetation  and  giving  plants  the  opportunity  to  take  root  and  cause  

extensive  damage.    The  parking  bumpers  are  still  located  in  their  original  1980’s  location  

and  still  exhibit  some  of  the  original  yellow  paint  and  signage  (“clinica”).  While  the  concrete   bumpers  show  no  sign  of  visible  structural  damage,  the  yellow  paint  is  faded,  peeling,  and   becoming  illegible  due  to  the  long  term  effects  of  weathering,  UV  rays,  and  neglect.    

A  low  concrete  masonry  unity  block  (CMU)  wall  added  during  the  1980’s  separates  

the  site  from  Calle  Ocho.  The  concrete  blocks  are  in  good  condition  however  mortar  joints  

show  visible  signs  of  cracking  likely  due  to  differential  settling  at  the  ground  level.  A  green   metal  railing  along  the  top  is  rusted  along  the  connection  to  the  concrete  block  and  very   lose.  It  does  not  seem  like  these  features  are  original  to  the  design  of  1923  Calle  Ocho   however  they  are  meaningful  in  demonstrating  the  build’s  change  over  time.      

 

                                                                                                                                Damaged  Spanish  tiles  and  concrete  floor        Parking  bumpers  with  signage            Exterior  yellow  CMU  wall  exhibiting  lose  material                                                  

 

 

26  

Exterior  Envelope:   My  conditions  assessment  revealed  many  deficiencies  in  the  building’s  structure.  

The  most  critical  priority,  however,  is  the  building’s  most  visible  element:  the  stucco  porch  

and  façade  facing  Calle  Ocho.  As  noted  in  1927  Sanborn  Maps,  the  structure’s  original   building  materials  are  wood  frame  with  a  stucco  exterior  finish.  An  overall  exterior  

building  assessment  revealed  many  compromises  to  the  buildings  skin.  Most  notably  are  

four  missing  doors  and  windows  on  the  façade,  currently  blocked  with  plywood.  The  front  

doors  are  held  together  by  a  chain  and  lock.    The  solid  aluminum  rear  door  is  new  and  is  in   good  condition.  There  are  also  anthropogenic  punctures  throughout  the  building,  most   likely  caused  during  the  last  unfinished  renovation  and  by  acts  of  vandalism.    

The  combination  of  weathering  and  lack  of  maintenance  have  also  affected  the  

building’s  exterior.  The  removal  of  scuppers  and  poor  water  runoff  from  the  balcony  and  

roof  has  created  puddles  on  the  buildings  foundation  as  evidenced  in  the  splashing  seen  on   the  buildings’  walls,  dark  staining,  indicating  biological  growth  from  increased  moisture.    

 

   

                                                                                                                                                       

Façade  showing  different  missing  elements              Rear  elevation-­‐  water  damage  and  plant  growth  along  the  foundation  

 

 

   

East  elev.  Showing  modifications                    Interior  fireplace                                                                    Missing  window  

 

                                                                                                          27  

Preventing  further  damage  to  the  building  must  begin  by  sealing  its  envelope  and  

enclosing  all  its  unplanned  openings  including  repairing  or  covering  any  roof  damage  and   properly  installing  awning  windows  and  doors  to  prevent  further  water  damage  to  the  

interior  and  window  frames.    Special  attention  should  be  placed  on  the  authenticity  of  the   window’s  and  door’s  design  as  well  as  on  the  installation  of  these  elements.  In  south  

Florida  windows  and  doors  tend  to  fail  due  to  improper  sealing  and  poorly  installed  

flashing  around  the  frames.  Secondary  intervention  will  include  sealing  punctures  on  the   building’s  exterior  walls.    

   

 

                                 

Damage  done  to  window  and  doorframes  and  stills                                                                                      Anthropogenic  puncture  on  exterior  wall  

                           Damage  on  the  exterior  wall  is  seen  in  the  deterioration  and  loss  of  the  stucco.  This  

damage  is  most  noticeable  along  the  façade  where  missing  window  frames  and  doors  have   allowed  water  infiltration  into  the  building  and  the  creation  of  holes  on  the  east  and  west   elevation  where  water  damage  is  also  evident.  Along  with  dark  stains  and  discoloration,  

water  damage  has  manifested  in  the  form  of  cracks  of  various  sizes  and  deformations  of  the   stucco  surface.  There  is  also  detached  blistering  in  certain  areas  strongly  suggesting  salts  

are  present.            

 

28  

Conditions  Mapping  and  Classification:                                                              Visible                                                      Slight                                                                Moderate                                                      Severe                                                                Very  Severe  

 

Façade  and  West  Elevations                        

 

29  

Interior  Surfaces  and  Finishes:   Most  of  the  interior  walls  and  finishes  have  been  stripped  away  revealing  the  

building’s  wooden  structure  and  modifications  made  through  the  years.  The  removal  of   interior  surfaces  and  finishes  has  revealed  an  important  historic  feature,  the  terracotta  

brick  fireplace.  The  ceiling  has  also  been  removed  revealing  the  second  floor  structural   framing  and  the  roof  trusses,  visible  through  the  double  height  space  located  near  the  

entrance.  The  removal  of  the  interior  envelope  also  lets  in  light  and  reveals  faults  and  gaps  

 

30  

in  the  building.    Aside  from  the  fireplace  and  wooden  stairs  leading  to  the  second  level,   there  are  no  other  original  features  in  the  interior  of  the  structure.    

The  floor  suffered  the  same  neglect  as  the  walls  and  ceiling.  All  floor  finishes  have  

been  removed  revealing  the  once  used  hardwood  consisting  of  Dade  County  Pine  floor.    

Although  the  boards  appear  old  and  worn,  the  resilience  of  Dade  County  Pine  is  well  know  

and  the  material  can  easily  be  refurbished.    

                                                                                                                                                                                                                     

Enclosed  windows  using  CMU  and  wood    

 

                                                                                              Once  concealed  fireplace                                                        Interior  view  of  missing  windows                    Missing  and  deteriorated  finished  floor  

Building  Structure:   After  a  visual  inspection,  the  foundation  is  unaffected  by  the  buildings  lack  of  

maintenance  and  long  standing  neglect.  However,  there  is  evidence  of  structural  failure  

inside  the  structure.  To  stabilize  the  weakened  or  structurally  deficient  load  bearing  wood   walls,  a  metal  frame  was  added  during  one  of  the  building’s  many  renovations.  The  metal   frame  and  its  columns  support  a  series  of  beams  and  joists  that  are  deteriorating  in  some   areas  and  in  overall  poor  condition.    

31  

    Added  steel  structural  support  frame  

Evidence  of  Change  Over  Time:    

                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

The  building  has  evolved  to  suit  the  neighborhood’s  needs  and  changes  over  time.  

Some  evidence  of  change  is  by  design  while  others  the  result  of  necessity.    For  example,  

door  openings  have  been  expanded  towards  the  rear  of  the  structure.  The  carport  was  

enclosed  to  add  square  footage  to  the  building  and  the  original  fireplace  was  sealed  behind  

drywall.  An  interior  structural  steel  frame  was  added  to  support  the  weakened  structure   and  the  ceiling  was  opened,  creating  a  double  height  space  in  the  center  of  the  building.    

Another  feature  added  during  the  last  renovation  was  the  exterior  staircase  and  possibly  

the  ramp  in  the  back.    There  is  evidence  of  a  door  being  blocked  in  on  the  east  side  of  the  

building  toward  the  parking  lot.    As  seen  in  historic  photographs  the  site  has  also  changed  

through.  The  removal  of  a  rear  building  once  used  as  a  garage,  removal  of  landscape  and  

vegetation  and  the  addition  of  a  concrete  block  wall  and  metal  gate  to  the  front  of  the  lot.   KEY  FEATURES  INDICATING  ARCHITECTURAL,  HISTORICAL  AND  CULTURAL   SIGNIFICANCE    

-­‐  ¡Que  tumbao!  

Architectural  Significance:   1923  is  unlike  other  buildings  on  Calle  Ocho.  It  is  architecturally  significant  as  the  

only  intact  early-­‐1920’s  Miami  Commercial  Vernacular  structure  on  Calle  Ocho.  The  

building  is  mostly  noteworthy  for  its  design,  massing,  materials,  details  and  use  of  site.    

 

32  

Unlike  the  other  buildings,  it  is  the  only  structure  set  away  from  the  street.  It  also  

has  an  open  area  within  its  property  line.  1923  Calle  Ocho  is  also  one  of  few  freestanding   historic  structures  on  the  street.  Its  unique  historic  massing  is  largely  intact  and  the  

building’s  exterior  features  have  changed  little  since  1923.    Other  unique  features  are  the   iconic  are  the  porch,  original  arcade  overlooking  Calle  Ocho,  the  decorative  parapet  and  

banding,  recessed  storefront  entrance  and  original  stucco  exterior.  Theses  architectural   features  are  typical  to  Miami  “commercial  vernacular”  style  of  the  1920’s.   Historical  Significance:  

1923  Calle  Ocho  is  also  historically  significant  as  a  reflection  of  the  development  

trends  in  Little  Havana  during  the  1920’s.  It  also  possesses  important  historical  

associations  with  early  commercial-­‐  mixed-­‐use  development  in  Miami  and  particularly  in   Little  Havana.  It  is  one  of  the  oldest  buildings  in  Little  Havana  and  one  of  only  two  

remaining  from  the  1920’s  on  Calle  Ocho.     Cultural  Significance:  

1923  Calle  Ocho  is  located  on  Calle  Ocho,  the  Main  Street  on  Little  Havana  and  on  

the  rout  of  the  Calle  Ocho  festival.  The  building  has  been  in  continuous  use  by  the  Cuban  

American  community  throughout  the  Cubanization  of  the  neighborhood.  1923  Calle  Ocho   embodies  the  Cuban-­‐American  entrepreneurship  spirit.  It  is  the  site  of  a  series  of  cultural   institutions  serving  the  Cuban  American  community;  funeral  home,  clinic,  bar-­‐restaurant   (construction  began  but  not  complete).  

Most  notably,  1923  Calle  Ocho  was  the  site  of  a  CAC-­‐  Florida  Medical  Center,  one  of  

Cuban  American’s  key  contributions  to  the  culture  of  American  healthcare.  CAC  clinics    

33  

(Clinicas  Associadas  Cubanas)  opened  in  Little  Havana  in  1970.  The  CAC  healthcare  system   was  based  on  popular  clinicas  in  Cuba  that  have  been  operating  since  the  1920’s.  CAC  

clinics  in  Miami  pioneered  community  medicine  in  the  United  States  and  became  a  model   for  Florida’s  HMO  services  to  Medicare  patients..     Consideration  for  Historic  Designation:  

Although  there  have  been  minor  modifications  to  the  building’s  fabric,  the  original  

design  intent  is  easily  seen.  1923  Calle  Ocho  has  significance  in  the  historical  and  

architectural  heritage  of  the  City  of  Miami  and  possesses  integrity  of  design,  setting,  

materials,  feeling  and  association.  It  is  eligible  for  historic  designation  under  criteria  3.  The   building  exemplifies  the  historical,  cultural,  political  and  social  trends  of  the  community  as   it  reflects  the  development  trends  within  Little  Havana  during  the  early  part  of  the   twentieth  century.    

It  could  also  be  considered  under  criteria  5.  The  building  embodies  distinguish  

characteristics  of  an  architectural  style.  1923  Calle  Ocho  is  a  prime  example  of  a  Miami  

Commercial  Vernacular  constructed  in  the  early  1920’s.    The  building  also  has  a  simple   rectangular  foot  print  on  an  elevated  continuous  slab  foundation.  The  stucco  façade  is  

organized  into  two  distinct  zones.  The  bottom  zone  was  designated  to  the  public  and  the   top  was  used  as  offices  space  or  storage.  Both  zones  are  divided  by  a  decorative  

stringcourse  that  wraps  around  the  entire  structure.  Aside  the  stringcourse  and  porch,  the   façade  has  simple  ornamentation.  The  only  other  decorative  element  is  a  stepped  parapet  

concealing  a  flat  roof.  1923  Calle  Ocho  also  has  large  double  doors  and  large  display  

 

34  

windows  facing  Calle  Ocho.  These  are  all  features  commonly  seen  in  Commercial   Vernacular  buildings.    

1923  Calle  Ocho  would  also  satisfy  criteria  7.  It  contains  elements  of  design,  detail,  

and  material  of  outstanding  quality  that  represent  a  significant  adaptation  for  the  South   Florida  environment.  It  has  a  deep  porch,  projecting  arcade,  open  balcony,  elevated  

foundation,  large  fenestrations  arranged  for  maximum  air  circulation,  a  large  balcony  and  a   second  story  mass  in  response  to  South  Florida’s  climate.  These  design  elements  are  used  

as  passive  cooling  strategies  by  providing  shade  or  assist  in  air  circulation  throughout  the   building.          

1923  Calle  Ocho  illustrates  the  potential  of  Little  Havana’s  historic  buildings  in  a  

highly  visible  manner.  The  renovation  of  this  structure  will  inspire  pride  in  the  

neighborhood’s  historic  commercial  stock  and  stimulate  revitalization  activity  in    Little   Havana.  Based  on  the  rarity  of  existing  intact,  unaltered  historic  structures,  the  

preservation  of  these  types  of  resources  should  be  a  priority.  The  City  of  Miami,  architects,   developers  should  work  with  property  owners  in  finding  solutions  to  preserve  these   disappearing  structures.    

Comprehensive  Conservation  Plan  Specifications:   Method  Statement:   Surveying  1923  Calle  Ocho  and  comparing  it  to  existing  research  on  problems  

endemic  to  historic  buildings  in  South  Florida  gathered  information.  This  data  helped  

classify  the  type  of  damage,  understand  conditions  and  prioritize  treatment.  Recommended   treatment  methods  are  drawn  from  the  following  books,  Owner’s  Old  Building  Manual  by    

35  

Judith  Kitchen  and  Resourceful  Rehab:  A  Guide  for  Historic  Buildings  in  Dade  County  by  

Charles  Edwin  Chase.    Special  attention  was  placed  on  areas  where  materials  changed,  site   elevations  changed,  edges  between  two  different  materials  and  areas  under  direct  sun  

exposure.  This  exploration  led  to  a  specification  of  vulnerable  areas,  such  as  deflections  and  

differentials  in  frame  structure,  settling  of  foundation  and  resulting  cracks  on  the  walls.  

Priority  should  be  placed  on  the  structure  itself  as  it  is  in  poorest  condition,  being  currently  

listed  as  an  “unsafe  structure”  by  the  City  of  Miami.    

It  is  imperative  that  any  treatment  of  the  building  such  as  the  cleaning  and  addition  

of  stucco  be  as  minimal  and  nonabrasive  to  the  existing  material  as  possible.  It  is  as  

important  that  special  attention  be  placed  on  matching  new  stucco  in  color  and  texture  as   closely  to  the  existing  as  possible.  It  might  be  impossible  to  match  the  original  wood  type,   Dade  County  Pine;  the  interior  framing  for  missing  components  should  be  as  modern  as  

possible.  For  example,  Missing  or  severely  damaged  structural  framing  elements  would  be   replaced  by  aluminum  and  missing  windows  and  doors  will  comply  with  current  Miami  

Dade  County  Hurricane  Building  codes.  This  procedure  will  also  leave  clues  to  the  buildings   evolution  over  time.  Site  conditions  shall  be  brought  back  to  their  original  state.  That  is  to   say  that  damaged,  natural  landscaping  and  green  systems  such  as  permeable  pavers  shall  

replace  hard  concrete  pads  and  noninvasive  plants  shall  be  incorporated  into  the  design  of   the  site  replacing  the  asphalt  in  the  parking  lot.  This  will  prevent  the  pooling  of  water  on   the  site,  the  major  factor  in  damage  to  the  site  and  building.  The  overall  methodological   approach  to  conserving  1923  Calle  Ocho  must  blend  modern  technology  and  building   practices  with  the  sites  historical  aesthetics  and  “feel”  in  order  to  create  a  respectful   representation  of  not  only  the  district’s  past,  but  also  its  future.    

 

36  

PLAN  FOR  A  CULTURAL  COMMUNITY  CENTER     -­‐  ¡Eso  no  pasaba  en  Cuba!     “We  are  what  our  environment  makes  us  and  if  our   environment  is  such  as  to  produce  excellent  health,  beauty,   joy  and  comfort,  it  will  reflect  immediately  in  our  lives.”   -­‐Rudolph  Schindler  1936  

Immigrant  communities  often  lack  a  physical  space  that  ties  them  back  to  their  

culture.  After  relocation,  all  that  remains  are  memories,  stories  and  traditions.    Immigrants   must  create  new  settings  to  celebrate  community  rituals  in  a  new  environment.  Such  

gatherings  and  rituals  can  bring  Cuba  back  to  life.    1923  Calle  Ocho,  a  structure  that  has  

seen  and  experienced  Little  Havana  since  its  very  beginning,  that  like  the  displaced  Cuban   community  of  the  1960’s  and  1980’s  seems  out  of  sync,  with  its  own  history  and  story  is   the  perfect  setting  for  such  gatherings  and  rituals.    

The  goal  of  the  design  is  to  restore  1923  Calle  Ocho  as  a  historic  building  that  

continues  to  serve  the  Cuban  community,  while  attracting  tourists  interested  in  observing   and  participating  in  Cuban  rituals  and  culture.      

Looking,  touching,  palpability  of  place  and  form  will  be  inseparable.  The  experience  

of  touching  the  stucco  wall,  walking  on  the  squeaky  wooden  floors  and  passing  through  

uneven  thresholds,  contribute  to  the  feeling  of  the  place.  The  building  exists  as  a  whole  and   it  is  central  to  recognize  its  history.  These  conditions  tell  a  story  of  how  1923  Calle  Ocho   came  to  be.  Communication  this  story  will  be  key  to  the  renovations  being  proposed.      

 

  37  

METHEDOLODY;  CASE  STUDIES   -­‐  ¡Le  ronca  el  mango!  

Burlington  Iowa,  Old  Mill   Creative  reuse  of  historic  structures  has  been  the  driving  force  behind  the  

rebranding  of  Downtown  Burlington,  Iowa.  Many  of  these  new  uses  focus  on  visual  arts.  

Galleries,  art  studios  and  antique  stores  have  been  opened  in  many  abandoned  historic  

structures  including  the  Old  Mill,  bringing  new  life  to  both  the  building  and  the  community.   The  Burlington  Downtown  Committee,  a  grass  roots  effort,  lobbied  for  a  change  in  building   regulation  and  designed  a  Conservation  building  code  to  ensure  sensitive  treatment  and   least  destructive  action  to  historic  structures.       Chippewa  Falls  Shoe  Factory,  Wisconsin  

Downtown  Chippewa  Falls  searched  for  a  way  to  reestablish  their  community  after  

suburban  malls  and  shopping  centers  drew  customers  away  from  downtown  Main  Street.  

In  effort  to  regain  popularity  and  attract  commerce,  the  Chippewa  Falls  Main  Street  

Program  spearheaded  a  downtown  beautification  program.  Part  of  this  program  was  the  

rehabilitation  and  conversion  of  empty  historic  buildings  into  stores  or  affordable  housing.   One  such  structure  was  the  abandoned  Chippewa  Shoe  Factory.  A  local  developer,  Warren   Loveland,  was  hired  to  convert  the  abandoned  structure  into  a  32  unit  low  income  

apartments  complex  that  quickly  filled  up.  Once  an  eyesore,  it  is  now  considered  prime  real   estate  and  an  iconic  structure  in  the  community.    

Eureka,  California  and  Wynwood  Walls,  Miami   Mural  artwork  was  the  catalyst  used  in  the  redevelopment  proposal  for  Eureka,  

California.    The  historic  neighborhood  of  Eureka  suffered  from  problems  similar  to  Little    

38  

Havana.  Failing  businesses  gave  way  to  abandoned  buildings  and  lowered  community  

esteem.  In  Eureka,  city  officials  targeted  many  of  the  historic  buildings  as  unfit.    A  street   program  was  set  out  by  community  leaders  using  thematic  and  cultural  arts  as  a  way  to  

create  a  new  identity  for  the  area  and  generate  commercial  interest.  Using  grant  money  

they  converted  vacant  storefronts  into  movable  galleries  commissioning  local  youths  to  

express  themselves  graphically  on  these  walls.    As  in  the  case  in  Eureka,  Little  Havana  is   attempting  to  rediscover  itself  using  the  arts.    

A  local  example  of  art  used  as  a  generator  for  preservation  is  Wynwood  Walls.  

Community  revitalizer  Tony  Goldman’s  idea  of  using  art  to  transform  the  largely  unsightly,   abandoned  and  neglected  Wynwood  warehouse  district  in  Miami  has  become  a  major  

national  art  venue.  Since  2009,  Goldman  has  been  using  the  windowless  concrete  block   warehouse  walls  as  canvases  for  graffiti  and  street  art.  Wynwood  Walls  has  brought  

renowned  artist  and  international  fame  to  the  area  and  is  a  hub  of  activity  during  Artwalk,   the  last  Saturday  night  of  every  month,  and  during  Art  Basel.    These  walls  also  serve  as  

backdrops  to  many  photo  shoots,  music  recitals  and  poetry  readings  which  further  elevate   Wynwoods  reputation  as  a  major  art  center  in  Miami.    

These  case  studies  seen  in  National  Main  Street  Center;  Main  Street  Success  Stories  

are  examples  of  successful  adaptive  reuse  programs  that  became  catalysts  for  economic  

growth  and  pride  within  their  communities.  In  most  cases,  the  community  itself  through  a  

grass  roots  movement  that  implemented  the  use  of  public  art  to  prevent  the  demolition  of  a   historic  structure  and  also  enrich  community’s  cultural  heritage  spearheaded  them.     PROPOSED  PROGRAM    

39  

Cultural  and  Community  Rituals  of  Calle  Ocho;      

“Culture,  which  makes  talent  shine,  is  not  completely  ours   either,  nor  can  we  place  it  solely  at  our  disposal.  Rather,  it   belongs  mainly  to  our  country,  which  gave  it  to  us,  and  to   humanity,  from  which  we  receive  it  as  a  birthright.”  

-­‐Jose  Marti                                                                                                                                                           Cuban  Poet,  Patriot  and             Original  Revolutionary    

1923  Calle  Ocho  is  proposed  as  a  place  for  the  experience  and  celebration  of  Cuban  

community  rituals  of  two  types.  Community  rituals  are  those  practiced  solely  by  the  Cuban   community.  By  contrast,  cultural  rituals  such  as  the  visual  performance  art  aspect  of   Santeria  can  be  shared  with  outsiders.    

Santeria  is  the  most  practiced  of  all  Afro  -­‐Cuban  religions.  Santeria  is  racial  unifier.  

Contrary  to  popular  beliefs,  it  is  not  only  practiced  among  black  or  mestizo  populations  but  

also  among  whites.  Initially  developed  by  slaves  to  Cuba,  Santeria  is  a  mixture  of  West  

African  polytheistic  beliefs  and  Catholic  beliefs.    Most  practiced  in  Cuba  is  “Palo  de  Ochoa”6  

and  Abakua.  Ceremonies  lead  by  babalaos,  are  practiced  in  home  or  botanicas,  where  ritual   objects  are  sold.    

With  such  rich  and  diverse  influential  elements  fashioning  Cuban  culture  it  is  no  

wonder  that  Cubans  have  transformed  Miami  into  a  vibrant  cultural  center.  Cuban  art  is  

one  of  the  essences  of  this  transformation.  According  to  poet  and  author  Ricardo  Pau-­‐Llosa,   professor  at  Miami  Dade  College,  there  are  three  major  Cuban  contributions  to  South  

Florida:  “the  spirit  of  autonomy  and  cosmopolitanism,  the  appreciation  of  alternative                                                                                                                  

6  Jorge,  Antonio.  Cubans  Exiles  in  Florida,  Their  Presence  and  Contributions,  Transaction  Publishers  January  1,   1991,  141  

 

40  

modernist  traditions  organizing  in  Latin  America  and  the  valuation  of  the  visual  arts  as  an   important  expression  of  power  and  cultural  identity.”7  

 Pau-­‐Llosa  believes  that  only  Cuban  artists  see  Miami  as  unique  nourishment  for  

cultural  context  central  to  their  cultural  continuity.    As  a  background  theme  in  various  

works  landscapes  and  architectural  elements  create  surreal  settings  balancing  order  and   chaos.  Such  are  the  works  of  Jose  Mijares,  Manuel  Mendive,  Raphael  Soriano  and  Cundo  

Bermudez,  this  artistic  expression  perhaps  rooted  in  the  cultural  history  of  Cuba  is  unique.      

This  sharp  cultural  contrast  is  not  only  seen  in  Cuban  art  and  religion.  Evidence  is  

subtle,  seen  in  colors  and  patterns  in  colors  everywhere  around  south  Florida’s  Cuban   community  where  cultural  and  daily  rituals  are  combined  to  create  a  sought  after  and   unique  identity.    

Cultural  Ritual  Space:   One  of  the  most  colorful  and  theatric  examples  of  Cuban  culture  is  Abakua,  an  Afro-­‐

Cuban  secret  fraternity  of  Nigerian  origin  that  has  been  creolized  by  Cubans.  Abakua’s  

central  beliefs,  rituals  and  art  revolve  around  a  pantheon  of  deities.    Practitioners  perform  

ritual  ceremonies  plantes,  which  consist  of  chanting,  drum  music  and  rhythmic  dancing  

with  a  visual  arts  component.  Their  simple  geometric  line  drawings  can  be  seen  throughout   Miami  in  hidden  ritual  spaces  such  as  the  Ceiba  tree  on  Calle  Ocho,  and  have  been  adopted   by  many  Cuban  artists  such  as  Jose  Bedida  and  can  be  seen  in  murals,  floor  patterns  and   other  designs.      

                                                                                                               

7  Jorge,  Antonio,  252  

 

41  

 A  Ceiba  tree  is  proposed  to  be  located  to  the  rear  of  the  site  in  order  to  create  a  

ritual  space.  The  Ceiba  tree  is  symbolic  to  Cuban  culture.  According  to  El  Templete-­‐  the  

Ceiba  tree,  was  the  center  point  which  the  first  council  of  Havana  was  held  founding  the   City  of  Havana.      

Community  Rituals:   “tradition  is  the  soul  of  a  community…  even  though  I  was   forced  to  leave  my  country,  I  can  still  share  those   traditions  with  my  children  and  community”     –

Emma  Cotarelo  de  Milian     (resident  of  Little  Havana)    

 

The  renovation  of  1923  Calle  Ocho  will  create  a  place  for  rituals  enjoyed  within  the  

Cuban  community.  Such  popular  rituals  are  Viernes  Culturales,  Calle  Ocho  festival,  the  

celebration  of  Cuba’s  independence  on  May  20th.    Cultural  Rituals  are  of  a  more  intimate   scale.  These  rituals  are  engagements  practiced  by  families  and  small  groups  where  la  

cubanidad,  (Cuban  heritage)  is  taught  to  children.  Such  rituals  would  be  the  gathering  of   the  elderly  community  to  play  dominoes  or  chess  after  Maximo  Gomes  Park  closes  or  

family  engagements  such  as  a  Fiesta  de  Quinces,  similar  to  the  American  Sweet  Sixteen’s  

party  where  a  young  woman  makes  the  transition  from  childhood  to  womanhood.  The  site   could  also  serve  the  community  as  a  meeting  place  for  local  organizations  such  as  Little  

Havana  Change  Makers,  YUCA’s  (Young  Urban  Cuban  Americans)  and  other  community   groups  as  well  as  private  engagements.          

42  

DESIGN  STRATEGIES      Exhibition  Space:    

The  interior  program  of  Cultural  Ocho  would  be  as  fluid  as  the  site  program.  

Secluded  events  will  express  the  cultural  and  community  rituals  of  Little  Havana  through   performing  and  visual  arts.    It  will  be  up  to  leaders  of  the  community  to  determine  what  

these  events  are.  The  first  floor  will  be  designed  as  an  open  gallery,  with  exhibition  lighting  

and  a  linear  display  zone  along  the  west  wall.  During  the  evening  the  area  could  be  used  as  

a  space  for  the  elderly  community  to  meet.    

The  second  level  will  also  be  an  open  space  with  access  to  a  front  balcony  looking  

over  Calle  Ocho  and  rear  a  balcony  overlooking  the  ritual  space  with  its  Ceiba  tree.  There  

will  be  an  educational  aspect  to  this  level.  A  long  table  extending  along  the  west  wall  will   have  portable  computer  connections.  This  area  could  be  used  by  community  groups  as  a   meeting  place  or  to  present  lectures  or  presentations  to  members  of  the  community.     Site:    

It  is  important  to  respect  the  cultural  landscape  of  Calle  Ocho.  Currently  the  

pedestrian  on  Calle  Ocho  is  separated  from  the  site  by  a  low  concrete  block  wall  and  rusted   gate.  In  order  to  make  the  site  more  inviting  and  approachable,  the  non-­‐contributing  

barrier  should  be  removed.    The  addition  of  a  Ceiba  tree  (Silk  Cotton),  a  native  species  plant   will  reduce  the  need  for  irrigation,  provide  shade  and  reduce  heat  loads  on  the  building.   The  Ceiba  tree  would  also  define  a  space  for  community  rituals.  

 

43  

   The  design  approach  to  the  pavement  pattern  is  conceived  by  overlapping  the  Old  

Havana’s  water  edge  and  super  imposing  it  with  a  street  map  of  Calle  Ocho  in  East  Little  

Havana.  The  result  is  a  geometric  tartan  pattern  outlined  with  a  geometrically  patterned  

edge.  Towards  the  east  of  the  site  the  edge  is  transformed  into  a  seating  platform  facing  the   building  reminiscing  of  the  seating  at  El  Malecon  outlining  the  promenade  along  Havana’s   water  edge.  Sitting  along  this  bench  looking  at  the  building  and  events  in  the  sculpture  

gallery,  such  as  the  Abakua  dancing  and  drum  performance  would  be  reminiscing  of  life  in   Cuba  to  the  immigrant  community.  

The  stark  concrete  surrounding  walls  of  the  site  will  be  animated  by  art.  As  in  

Wynwood  Walls,  artists  will  be  commissioned  to  adorn  these  walls  with  themed  paintings   symbolic  of  the  existing  Cuban  community  or  Diaspora.    Graffiti  or  mural  art  is  an  

important  cultural  practice.  It  is  used  as  an  instrument  to  reallocate  an  urban  space  and  

transform  it  into  a  form  of  communication.  These  walls  will  create  an  art  cradle  around  the   building  and  an  appealing  paved  promenade  around  the  perimeter  of  the  site.    

More  than  half  of  the  site  will  be  covered  with  pigmented  coquina,  a  light  porous  

native  concrete  with  high  breathability  that  easily  dries  and  allows  water  to  drain  through   millions  of  microscopic  air  pockets.    The  coquina,  colored  light  blue  to  recall  the  Florida  

Straits,  will  cover  the  west  portion  of  the  site  where  it  will  focus  attention  on  the  historic   building.    This  neutral  paving  will  then  explode  into  the  tartan  pattern  created  by  

permeable  pavers  and  large  squares  of  colorful  Cuban  tile  on  the  eastern  portion  of  the  site.   As  recommended  by  the  Secretary  of  the  Interior’s  Standards,  permeable  pavers  

should  be  used.  The  design  consists  of  two  types  of  pavers,  4  “  Unilock  Eco-­‐Prorra  square    

44  

pavers  and  larger  6”  Unilock  Turfstone  pavers  outlining  larger  sections  of  colorful  ceramic   Cuban  tile.  The  use  of  monochromatic  grey  pavers  will  be  suitable  for  chaulk  art  in  which  

Abakua  artists  practice  their  ritual  through  colored  imaged  on  the  ground  surface.  Towards   the  North  West  portion  of  the  site,  where  the  Ceiba  is  located,  these  pavers  will  be  

removable  in  order  to  allow  the  intricate  Ceiba  root  system  to  expand.      

   The  Secretary  of  the  Interior’s  Guidelines  also  recommends  minimal  exterior  

lighting.  Proposed  site  lighting  will  be  used  only  for  security  purposes,  events  and  

exhibitions.  The  walkway  along  the  murals  will  be  lit  using  JoBe  Lighting  surface  mounted   system  integrated  within  the  paving  pattern  on  the  ground.  The  interior  of  the  site  will  be   lit  using  the  ornate  street  lights  found  on  Calle  Ocho.  Incorporating  the  Calle  Ocho  street   lamps  will  create  a  sense  of  human  scale  on  the  site  and  tie  the  site  to  activities  on  the   sidewalks  and  street.     Foundation:  

According  to  a  site  survey  taken  in  2010,  the  existing  site  is  uneven  and  directing  

water  towards  the  building.    Creating  a  condition  where  moisture  is  gathered  and  

penetrated  through  the  concrete  foundation.  It  is  imperative  that  proper  site  drainage  be  

created  through  a  drain  sock  around  the  foundation,  especially  along  the  long  exterior  wall,  

to  prevent  water  from  pooling  around  the  foundation  slab.    

The  structure  is  elevated  18  inches  off  the  ground  using  CMU  blocks.  According  to  

Chase,  the  lack  of  materials  and  expense  in  shipping  brick  to  South  Florida  made  the  use  of   block  construction  a  common  foundation  system  in  Dade  County.  The  crawl  space  

underneath  the  structure  is  used  to  run  plumbing  and  what  looks  like  electrical  wires.  The  

 

45  

space  is  not  accessible.  Inaccessible  hatches  makes  it  difficult  to  clear  trash  and  debris  

deposited  in  there.      The  crawlspace  has  a  bare  concrete  pad  and  exposed  concrete  block   without  insulation.  It  is  hot  and  muggy  and  there’s  a  damp  smell  throughout  the  space.  

Steps  that  could  be  taken  to  properly  insulate  the  crawlspace  consist  of  properly  

grading  the  ground  before  the  installation  of  permeable  pavers  to  allow  water  to  drain  

away  from  the  building.  Covering  the  surface  underneath  the  structure  using  6-­‐millimeter   poly  that  should  be  overlapped  and  folded  up  over  the  foundation  blocks  can  block  

moisture  from  the  ground.  The  next  step  would  be  to  insulate  the  gaps  between  the  floor   joists  with  caulking  or  Icoane  spray  insulation  foam.  Replacing  and  reopening  vents  will   properly  ventilate  the  crawl  space.     Roof:  

The  roof  is  another  major  source  of  leaks  into  the  building.    It  is  constructed  out  of  

pitch  and  asphalt  contributing  to  the  heat  island  effect.    A  professional  inspection  should  be   made  to  determine  the  condition  of  the  roof  before  any  work  is  performed.    A  visual  

inspection  revealed  sections  of  discoloring  created  by  pooling  from  rainwater  on  the  roof.    

It  is  important  to  ensure  a  watertight  roofing  system  with  working  drains  flashing.  The  

flashing  around  the  parapet  chimney,  plumbing  and  air  vents  is  detached  from  the  roofing   membrane.    The  roofing  membrane  around  these  areas  is  in  bad  condition  and  should  be   replaced,  as  should  the  nine  damaged  or  missing  drainage  canales  around  the  façade  and   exterior  walls.  Adding  new  flashing  and  high  temperature  sealing  caulk  or  polyurethane  

foam  around  these  penetrations  will  help  create  a  tight  seal.  Since  the  roofing  material  is  

concealed  from  the  street  by  a  three-­‐foot  parapet,  a  cool  roof  system  could  be  installed  by   creating  a  smooth  surface  asphalt,  painted  a  lighter  color  to  reduce  a  heat  island  effect.    

 

46  

Charles  Chases  suggests  using  a  metal-­‐based  paint  to  reflect  the  sun’s  rays.  These  additions   would  not  negatively  impact  1923  Calle  Ocho’s  historic  architectural  character.     Building  Envelope:  

The  first  step  in  retrofitting  the  structure  will  be  an  energy  audit  and  detailed  

building  inspection.  An  energy  audit  and  inspection  might  reveal  unforeseen  conditions   which  otherwise  would  go  unnoticed.  The  results  would  be  used  to  develop  a  

weatherization  plan  addressing  issues  of  insulation,  air  infiltration,  moisture,  lighting  and  

duct  leakage.  An  obvious  priority  would  be  eliminating  infiltration  and  installing  insulation.   Less  invasive  steps  such  as  weather  stripping  and  caulking  should  be  considered  before  

any  major  overhaul  is  performed.  These  least  invasive  upgrades  would  significantly  reduce   the  building’s  energy  loads.    After  installation  of  doors,  windows,  new  weather  stripping   and  caulking,  a  blower  door  test  will  be  used  to  identify  the  amount  of  air  leakage.    

Depending  on  the  results,  it  is  recommended  that  the  envelope  be  sealed  to  comply  with   ASHRAE  62.2  requirements  with  proper  air  exchange.    

Windows:  

Moisture  control  is  crucial  when  renovating  a  structure  in  south  Florida.  Any  

fenestration  along  the  exterior  wall  creates  a  potential  for  water  infiltration.  It  is  important  

to  install  missing  windows  and  replace  broken  windows  with  operable  energy  star  Low  -­‐E   double  glazed  efficient  windows.  Operable  Triple  glazed  Low-­‐e  doubled  glazed  windows   with  FCS  wood  framing  and  U  value  of  no  higher  than  2.0  to  reduce  heat  loss  minimize  

condensation  and  provide  insulation.  Operable  aluminum  awning  windows  are  preferred  

because  they  are  durable,  retain  the  historic  character  of  1923  Calle  Ocho,  can  be  opened  in    

47  

the  rain  allowing  for  passive  cooling.  The  façade  would  require  two  4’-­‐6”  x  2’-­‐10”  top  

bottom  double  awning  windows.    On  the  second  level,  four  doors  mimicking  the  look  of  the   awning  windows  should  be  installed  in  order  to  access  the  rooftop  of  the  porch.  Low  E  

Anderson  Triple  Awning  Vertical  Windows  are  to  be  properly  installed  using  manufactures  

instructions,  with  tight  air  sealed  flashing  and  weather  stripping  along  the  sill  and  head.     On   the  east  elevation,  seven  larger  2’-­‐10”  x  6’    Low  E  Anderson  Vertical  Awning  windows  

should  be  installed.  Low  E  windows  provide  UV  protection,  noise  reduction,  provide  lower   electric  and  air  conditioning  bills,  provide  thermal  comfort,  condensation  resistant  and  in   some  manufacturers’  hurricane  protection  are  also  an  option.  The  U.S.  government  also  

offers  a  10%  tax  IRS  credit  of  the  purchased  price  for  qualifying  windows.  The  Dade  County  

Pine  wood  frames,  jambs  and  sills  will  be  treated  using  a  low  VOC  varnish  such  as  

PolyWhey  from  Vermont  Coatings.  A  low  odor  coating  made  from  whey  protein  containing   no  toxic  heavy  metals.    Implementing  a  maintenance  program  would  ensure  proper   function  and  longevity  of  the  windows.    

Proper  trimming  of  the  deciduous  oak  trees  on  Calle  Ocho  will  help  shade  the  

building  interior  from  the  sun.  These  trees  will  provide  shade  near  the  roof  and  windows  

and  block  strong  north  winds  along  Calle  Ocho.  Shade  or  drapes  could  be  installed  in  the  

interior  to  block  unwanted  solar  heat  gain  as  long  as  they  do  not  alter  the  historic  look  of   the  building.  Window  hardware  such  as  cranks,  hinge  and  locks  may  be  missing  or  

damaged.  Missing  or  damaged  hardware  should  be  replaced  using  the  same  style  and  

performance  as  the  original.  Where  a  security  system  is  appropriate,  motion  sensors  and   sound  detectors  or  electric  strips  should  be  used.  No  bars  or  shutters  that  can  damage   important  historic  material  shall  be  placed  in  front  of  any  windows  or  doors.    

 

48  

Doors:   An  original  door  is  located  on  the  Calle  Ocho  façade,  recessed  within  the  front  wall.  

Recessing  the  door  provides  shade  and  protection  from  the  weather.  The  original  large  

pane  glazed  aluminum  storefront  doors  have  been  damaged.  In  one  door,  the  glass  is  

missing  and  replaced  by  a  large  sheet  of  plywood;  on  the  second,  the  glass  is  cracked.  The  

first  step  in  repairing  the  existing  doors  is  to  replace  the  glass  panes  and  weather  stripping  

along  the  sides  of  the  doorjamb  to  provide  a  tight  seal.  All  attempts  should  be  made  to   preserve  the  wooden  frame  and  jambs  by  treatment  using  a  low  VOC  varnish  such  as  

PolyWhey  from  Vermont  Coatings.  The  aluminum  threshold  should  also  be  replaced  and   fitted  to  provide  a  tight  seal.    Adding  new  storm  doors  is  an  option.  Milgrade  Ultra  

aluminum  storm  doors  match  the  original  in  design,  size,  material  and  color.  Door   hardware  consisting  of  hinges,  knobs,  rails  and  closures  should  be  replaced  using   historically  accurate  design.     Attic  Insulation:    

 

The  attic  is  currently  un-­‐insulated.  The  attic  space  should  be  insulated  using  4”  R-­‐60  

foam  on  the  interior  and  formaldehyde  free  high  density  polyurethane  spray  foam  between   rafters,  on  the  underside  of  sheathing  and  on  band  joist  blocking  up  any  openings  or  holes.     Exterior  Finishes:    

The  exterior  stucco  is  not  in  poor  conditions  with  the  exception  of  areas  where  

anthropogenic  punctures  have  been  made.    A  qualified  professional  could  easily  repair  

these  perforations  as  well  as  the  small  fissure  cracks  along  the  windows  and  foundation.    

49  

1923  Calle  Ocho  should  be  repainted  using  historically  accurate  colors.  The  City  of  Coral   Gables  has  strict  1920’s  color  standards  for  their  historic  structures  and  would  provide   proper  guidelines  as  to  what  colors  and  color  schemes  would  be  historically  accurate.     Paint  finishes  to  be  used,  as  per  City  of  Coral  Gables  Historic  Preservation  and  

Restoration  standards,  only  allow  two  color  schemes  using  a  specific  Benjamin  Moore  color   palate.    Primary  exterior  building  colors  selected  by  the  architect  should  be  the  following:  

Rainforest  Dew  (21-­‐46-­‐50)  for  the  main  structure  and  Daiquiri  Ice  (20-­‐34-­‐70)  for  the  porch.   Trim  color  to  be  used  is  Wickham  Gray  (HC-­‐171).  The  light  colored  paints  along  with  the  

smooth  stucco  finish  would  reflect  sunlight  more  than  darker  colors  and  reduces  amount  of   heat  absorbed.    

Interior  Building  Features:   Interior  walls  and  ceiling  will  be  constructed  using  5/8”  gypsum  board  with  a  light  

texture  in  order  to  retain  the  historic  character  of  the  building  and  insulated  with  spray   foam  or  polystyrene  insulation  because  it  to  both  seals  and  insulates.  It  is  important  to  

reduce  air  infiltration  before  adding  insulation.  According  to  Fixing  a  Cold  Drafty  House  by   Fred  Lugano,  cellulose  can  be  blown  inside  the  wall  cavity.    Packing  cellulose  inside  the  

walls  stops  airflow  creating  a  tight  seal,  and  the  process  is  reversible.  Gypsum  board  would   be  used  to  seal  the  interior  portion  surface  of  the  wall  and  would  be  finished  using  white  

Natura  Paint  from  Benjamin  Moore.  It  that  uses  zero  VOC  in  its  color  formula  and  base  

according  to  Benjamin  Moore,  Natura  Paint  contains  a  100%  free  acrylic  resin  and  meets  

both  Green  Seal  and  Master  Painters  Institutes  Green  Performance  Standards.  The  interior   color  is  chosen  because  it  would  create  an  appropriate  background  color  for  art    

50  

installations.    Culturally;  white  represents  Obatala,  the  Abakua  saint  of  architects  and   creativity.    

Interior  doors  shall  be  Masonite’s  Emerald  Safe’N  Sound  sold  core  interior  doors,  

composed  of  wheat  straw  particle  cores  and  skins  made  from  composite  wood.  The  stiles  

and  rails  are  made  from  FSC  certified  solid  wood  and  would  also  be  painted  white.                                                                                             Floors:  

An  effort  should  be  made  to  retain  the  existing  floor.  The  original  dade  County  Pine  

floorboards  could  be  sanded  and  resealed.  If  new  flooring  is  required  I  would  recommend  

using  matching  Plyboo  Pure  bamboo  flooring  from  Smith  and  Fong.  It  is  FSC  certified  and  is   made  with  low-­‐emitting,  non-­‐formaldehyde  polycyanurate  binder.  It  is  durable,  comes  in   many  colors  and  requires  minimal  maintenance.  According  to  the  manufacture,  it  can   withstand  HVAC  Temperature  and  humidity.  Keeping  the  floor  design  consistent   throughout  the  space  is  important  in  an  open  floor  plan.  

Walls,  ceiling  and  floors  extending  in  a  six  foot  wide  strip  from  the  fireplace  to  the  

east  wall  of  the  building  should  be  left,  as  they  exist.  The  only  work  performed  in  this  zone  

would  be  to  stabilize  its  current  condition.  As  the  purpose  of  this  building  and  project  is  to   tell  the  story  of  1923  Calle  Ocho  and  community,  the  current  state  of  the  structure  is  an   important  part  of  this  story.  Although  visually  unappealing,  1923  Calle  Ocho’s  current  

condition  exhibits  the  neglect  of  the  structure  and,  by  extension,  the  neglect  of  community.   This  distinct  band  running  across  the  building  would  also  crate  an  invisible  threshold  

separating  elements  of  the  building  program.  Toward  the  entrance  of  1923  Calle  Ocho  

would  be  an  area  where  visitors  such  as  tourists  would  gather  for  information  about  Calle    

51  

Ocho.  Crossing  this  threshold  towards  the  back  of  the  building  would  place  one  in  the  

exhibition  area  and  also  the  “Sala  de  Juegos”  an  area  where  the  elderly  community  would   gather  after  hours  to  gossip,  play  chess  or  dominoes.     Lighting:  

It  is  recommended  that  Energy  Star  compact  florescent  lights  and  task  lighting  over  

counters  displays  and  workspaces  be  installed.    Also  recommended  are  4”  Ceiling  Display  

Lights  by  Cree  recessed  into  the  ceiling  and    5”  Cree  Exterior  LED  Ceiling  lights  in  the  porch.   According  to  product  listings  in  Home  Energy  Star,  Energy  Star  bulbs  save  about  $6  a  year  

in  electricity  cost  and  over  $40  over  its  lifetime.  They  also  produce  75%  less  heat  and  last  6   times  longer  than  conventional  bulbs.  Installing  task  lighting  will  reduce  the  need  for   overall  room  lighting.  Controlling  the  degree  of  natural  light  entering  the  building  is  

important.  It  is  recommended  to  install  adjustable  interior  shutters  to  control  the  amount   of  exterior  lighting.       Water:  

There  are  many  water  conservation  strategies  that  can  be  adopted.  The  first  would  

be  to  install  low  flow  fixtures  and  dual  flush  toilets  in  the  bathrooms.  One  should  also  

consider  reconfiguring  plumbing  to  distribute  hot  water  more  efficiently.  A  solar  tank  unit   on  the  roof,  hidden  from  street  view  to  reduce  energy  demand  and  a  rainwater  collection   system  could  also  be  installed.    

An  Aqus  grey  water  system  that  captures  water  from  the  sink  to  later  be  used  to  

flush  the  toilet  should  be  used.  This  can  reduce  water  consumption  by  approximately  5,000    

52  

gallons  a  year.  The  system  is  installed  inside  the  vanity  below  the  sink  and  works  in  

conjunction  with  standard  lavatory  pipes.  An  Aqus  system  holds  up  to  5  ½  gallons  of  water   from  the  sink  and  directs  it  to  the  toilet  tank  with  the  use  of  a  small  electric  pump.   Water  Heater:  

A  Sun  Cache  integral  collector  and  storage  is  a  roof  mounted  device  that  preheats  

water  using  polyethylene  panels  and  a  copper  heat  exchanger  for  domestic  use.  The  water   is  stored  on  the  50-­‐gallon  rooftop  tank  and  directed  to  the  building  when  the  tap  is  turned  

on  through  the  copper  heat  exchanger.  The  system  is  compact,  about    99”  x  51,”  and  comes  

with  mounting  brackets  and  hardware.       HVAC:  

 

The  Secretary  Standards  recommends  using  an  energy  efficient  HVAC  system  that  

would  not  damage  the  historic  character  of  the  building.  A  Rheem  three-­‐ton  Energy  Star  

System  could  be  used  to  efficiently  cool  and  heat  the  building.  A  system  of  mini  ducts,  no  

larger  than  6”  diameter  could  be  installed  and  concealed  within  the  rafters  to  direct  the  air   throughout  the  building.  The  air  handler  could  be  installed  hidden  from  view  in  the  

mechanical  room  located  next  to  the  rest  rooms.  Vents  measuring  4”  x  8”  would  be  installed   flushed  against  the  ceiling  and  painted  the  same  color.  It  is  important  to  follow  a  scheduled   examination  and  maintenance  program  every  six  months  to  ensure  the  air  conditioner  is   efficiently  operating.  

Proper  ventilation  and  natural  air  circulation  is  important  for  the  health  of  the  

building  and  its  occupants.  Install  a  HRV  system  to  supply  fresh  air  to  the  building,    

53  

especially  the  exhibition  space  and  workrooms  using  a  MERV  13  filter.  It  is  important  to  

vent  workrooms  and  bathrooms  to  exterior  of  the  building.    

Ceiling  fans  should  be  used  in  every  room  with  the  exception  of  the  kitchen  and  

bathrooms  to  help  cool  spaces.  The  fans  are  usually  on  when  the  windows  and  doors  are   open  for  cross  ventilation.  Using  the  fans  and  cross  ventilation  is  a  great  alternative  to   running  the  A/C  all  year  round.  Ceiling  fans  promote  better  air  circulation  and  quality   within  the  structure  and  drastically  lower  electric  bills.    

Renewable  Energy:  

Cultura  Ocho  is  a  great  candidate  for  the  use  of  photovoltaic  panels.  The  roof  of  the  

structure  has  a  low  pitch  and  is  concealed  by  a  3-­‐foot  parapet.    The  height  of  the  parapet   and  the  building’s  setback  from  the  street  are  advantageous  for  the  installation  of  solar   panels  in  a  historic  building.    Locating  the  panels  away  from  the  façade  would  help  in  

hiding  them  from  the  line  of  sight  and  would  ensure  that  the  decorative  scuppers  would   not  be  damaged.    As  suggested  in  the  Secretary  of  the  Interior’s  Standards  for  

Rehabilitation,  installing  the  panels  horizontally  with  a  vertical  pitch  instead  of  vertically  

would  also  keep  their  heights  below  the  surrounding  parapet  and  keep  them  from  view.    If  

the  panels  were  seen,  it  would  be  towards  the  rear  of  the  building.    

Before  installation  is  made,  a  thorough  structural  investigation  of  the  roof  should  be  

made.    There  is  about  1,000  square  feet  of  area  on  the  roof  that  could  accommodate  solar   panels  as  well  as  rooftop  space  over  the  rear  1987  addition.  Installing  solar  panes  would   add  considerable  weight  on  the  roof  that  could  lead  to  structural  stresses  and  cause    

54  

unforeseen  damage  to  the  building.  One  also  has  to  consider  how  to  hide  the  mechanical   aspects  that  come  with  the  solar  panels.     Prioritization  of  Work:  

Some  building  problems  need  immediate  attention.  The  highest  priority  is  addressing  

moisture  problems  inside  and  outside  the  structure.    Work  consists  of  clearing  vegetation   on  and  near  the  building’s  foundation,  replacing  windows  and  restoring  or  replacing  

damaged  wood  around  the  window  frames.  Repairing  roof  leaks  would  come  next,  

including  replacement  of  the  roof  membrane  and  compromised  structural  members.  A  

professional  inspection  is  necessary.  An  experienced  contractor  and  skilled  laborers  should   make  repairs.    

The  next  phase  should  address  damage  inside  the  building.  Repairs  in  this  pahse  

consist  of  replacing  rotten  wood  floorboards,  doorframes  and  plaster  of  the  ceiling  and   walls.  To  ensure  that  the  work  is  of  good  quality,  especially  when  it  comes  to  replacing  

portions  of  the  interior  wall  skilled  laborers  should  be  hired.    To  prevent  the  reoccurrence  

of  moisture  related  issues  and  the  poor  ventilation  of  the  structure;  a  qualified  contractor   shall  be  hired  to  install  insulation  in  the  attic  and  walls  and  a  vapor  barrier  in  the  

crawlspace.    The  final  phase  would  be  the  most  costly.  It  consists  of  installing  solar  panels   on  the  roof.    It  would  be  important  to  consult  a  structural  engineer  regarding  load  being   placed  on  the  roof.  The  City  of  Miami  has  strict  building  codes  when  it  comes  to  historic   homes.  However  City  officials  do  encourage  the  use  of  solar  panels  and  even  offer  

assistance  in  looking  for  energy  companies  that  would  comply  with  their  building  

 

55  

standards.    Given  the  expenses  and  41  year  payback  determined  by  a  solar  calculator,  this   final  stage  is  not  a  priority.   Overview:  

Keeping  the  historical  accuracy  of  the  structure  is  the  top  priority.  All  work  and  

recommendations  should  comply  with  the  Secretary  of  the  Interior’s  Standards  for  

Rehabilitation.    All  design  updates  and  repairs  must  also  comply  with  the  City  of  Miami  

Historic  Review  Board.  Complying  with  these  standards  would  not  be  difficult  as  the  design   work  recommended  is  focused  on  the  interior,  which  does  not  have  historical  significance.     Exterior  work  would  not  alter  1923  Calle  Ocho’s  historic  appearance.  Most  of  the  

modifications  proposed  consist  of  sealing  the  thermal  envelope  of  the  building  and  

reverting  to  passive  ventilation  though  the  use  of  shading  devices,  ceiling  fans  and  operable   windows.  The  design  of  1923  Calle  Ocho  favors  passive  cooling  and  would  remove  

haphazard  awkward  additions  made  in  the  1970’s  and  1980’s  and  return  the  building  to  its  

1923  appearance.    

VISION                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       -­‐  ¡Oye,  Mi  socio,  te  la  comiste!    

The  proposal,  Cultura  Ocho  unites  my  passions  for  architecture,  sustainable  design  

and  historic  preservation.    Cultura  Ocho  is  a  place  of  linking  to  a  unique  vibrant  community,   a  way  of  honoring  my  Cuban  ancestors  and  celebrates  the  spirit  of  Calle  Ocho.  It  is  

imperative  that  better  options  be  proposed  to  avoid  demolition  of  the  few  historic  

buildings  in  Little  Havana.  Miami  is  losing  its  built  culture  at  an  alarming  rate.  In  its  place  

we  are  erecting  generic  buildings  that  lack  the  architectural  character,  cultural  resonance    

56  

and  longevity  of  historic  structures.  With  these  new  buildings  come  also  the  loss  of  memory   and  a  sense  of  place.  This  is  felt  deeply  within  a  community  that  is  no  longer  sentimentally   attached  to  a  building,  space  or  neighborhood.    The  loss  of  memory  hurts  double  for  a  

community  already  far  removed  from  its  cultural  roots  in  another  country.    

We  must  be  responsible  and  maintain  our  historic  buildings  in  order  stay  connected  

to  a  place  that  no  longer  exists.  Cultrua  Ocho  is  specifically  designed  to  do  this.  It  is  a  

uniquely  special  space  to  celebrate  the  history  of  Calle  Ocho  and  honor  a  historic  structure   by  preserving  its  sprit  and  energy.    The  restoration  of  this  building  is  important.  This   building  encapsulates  history;  it  has  seen  the  evolution  of  Little  Havana  from  its  very  

beginning  and  is  associated  with  past  heritage  and  present  community.      Preserving  and   reusing  this  building  will  not  only  add  value  to  the  neighborhood  but  also  start  to  

reestablish  a  sense  of  pride  to  the  community  through  the  practice  of  rituals  contributing  to   la  cubanidad.                    

57  

BIBLIOGRAPHY  

Chase,  Charles  Edwin.  Resourceful  Rehab:  A  Guide  for  Historic  Buildings  in  Dade  County  ,   Metropolitan  Dade  County,  1987  

Constantinides,  Ian,  Exterior  Stucco,   www.buildingconservation.com/articles/stucco/stucco.htm.  (accessed  February  17,2013)   Dane,  Suzanne  G.,  National  Main  Street  Center;  Main  Street  Success  Stories,  National  Trust   for  Historic  Preservation,  1997   Division  of  Historical  Resources,  “Florida  Cuban  Heritage  Trail”,  Florida  Department  of   State,  Division  of  Historical  Resources,   http://archive.org/stream/floridacubi00flor#page/n0/mode/2up  (accessed  January  17,   2012)  

Fagen,  Richard,  R.  Cubans  in  Exile;  Disaffection  and  the  Revolution,  Stanford  University  Press,   June  1968   Gonzalez-­‐Pando,  Miguel.  The  Cuban  Americans,  Greenwood  Publishing,  1998  

Grimmer,  Anne,  “The  Preservation  and  Repair  of  Historic  Stucco”,  Preservation  Brief   Number  22,  www.nps.gov/hps/tps/briefs22.htm,  (accessed  February  23,  2013)  

Grimmer,  Anne,  Secretary  of  the  Interior’s  Standards  for  Rehabilitation,  U.S.  Department  of   the  Interior,  National  Park  Service,  Washington  D.C.  2011  

Jorge,  Antonio.  Cubans  Exiles  in  Florida,  Their  Presence  and  Contributions,  Transaction   Publishers  January  1,  1991     Kitchen,  Judith.  Owner’s  Old  Building  Manual,  Ohio  Historical  Society,  June  1983  

“Historical  Museum  of  Southern  Florida”,  http:www.city-­‐data.com/us-­‐cities/The-­‐ South/Miami-­‐History.hmtl,  (accessed  February  27,  2013)   Levine,  Robert,  M.  Cuban  Miami,  Rutgers  University  Press,  2000  

Matkov,  Becky.  Miami's  Historic  Neighborhoods:  A  History  of  Community,Historical  Publishing   Network;  1st  edition  2001   McMullan,  John.  “It’s  Time  to  Develop  A  Real  Little  Havana”,  Miami  Herald,  Neighbors,  1977   Meriweather,  Heath.  “Families  Leave  Little  Havana,  But  retain  Area  Cultural  Ties.”  The   Miami  Herald  22  February  1982.  

Pantin,  Leslie.  Little  Havana  and  Calle  Ocho,  Miami's  Historic  Neighborhoods:  A  History  of   Community,  Historical  Publishing  Network;  2001  

 

58  

Parks,  Arva.  George  Merrick's  Coral  Gables  "Where  Your  'Castles  in  Spain'  are  Made  Real!"   Centennial  Press;  1ST  edition,  2006   “U.S.  General  Service  Administration”,  http://www.gsa.gov/portal/content/101402  ,   (accessed  February  17,  2013)   Sustainable  Design  Sources  

http://www.watersavertech.com/AQUS-­‐Diagram.html  (accessed  March  12,  2013)  

http://www.rmasalesco.com/pdf/SunCache.pdf  (accessed  March  12,  2013)  

"10  Mil  Vapor  Barrier  by  Americover."  10  Mil  Vapor  Barrier.  N.p.,.  Web.   http://www.americover.com/10_mil_vapor_barrier_761_prd1.htm  (accessed  March  12,   2013)   "Double  Glazing  for  Thermal  Insulation."  Low-­‐E–energy  Saving  Glass.  N.p.,  n.d.  Web.   http://www.double-­‐glazing-­‐info.com/Choosing-­‐your-­‐windows/Types-­‐of-­‐glass/Low-­‐E-­‐ energy-­‐saving-­‐glass    (accessed  March  14,  2013)   www.plyboo.com  (accessed  March  17,  2013)  

http://www.sherwin-­‐williams.com/(accessed  March  5,  2013)  

http://yourhome.honeywell.com/home/Products/Ventilation/  (accessed  March  12,  2013)   "Energy  Efficient  Windows  |  Low-­‐E."  Energy  Efficient  Windows  and  Doors.  N.p.,  n.d.  Web.   http://www.glassflorida.com/Energy-­‐Efficient-­‐Windows.htm  (accessed  March  12,  2013)  

http://www.toolbase.org/technology-­‐inventory/plumbing/low-­‐flow-­‐plumbing-­‐fixtures   (accessed  March  12,  2013)  

http://www.americanaldes.com/library/ventilation-­‐solutions/installing-­‐hrv/  (accessed   March  12,  2013)  

"Presenting  the  2013  Partner  of  the  Year  Award  Winners."  Home  :  ENERGY  STAR.  N.p.,  n.d.   Web.  http://www.energystar.gov/  (accessed  March  12,  2013)                  

59  

APPENDIX          

     –Ponte  las  pilas.  

Outline  Specifications  for  Renovation  of  1923  Calle  Ocho:   General  Description   A.  This  specification  provides  guidance  for  determining  stucco  and  wood  and  their  typical   failures  in  the  exterior  of  the  building  and  wood  framing  in  the  interior.  

B.  This  specification  has  been  developed  for  use  on  the  historic  property  and  Capstone   Project  on  1923  8th  Street  in  Miami  Florida  and  provides  an  overview  of  accepted  practices.   C.  All  work  described  herein  and  related  work  must  conform  to  the  Secretary  of  the   Interior’s  Standards  for  the  Treatment  of  Historic  Properties  as  well  as  the  architect’s   design  intentions.    

D.  Contractor  shall  provide  all  labor,  materials,  equipment,  and  operations  required  to   complete  the  rehabilitation  work  indicated  herein.  

E.  All  work  described  and  related  work  must  have  the  approval  of  the  Architects;  a  Cultural   Resources  Manager,  Conservator,  Historic  Architect,  or  other  professional  who  meets  the   standards  outlined  in  the  Secretary  of  the  Interior’s  Standards     F.  Site-­‐specific  specifications,  when  appropriate,  will  be  provided  by  the  Architect.   Submittals    

A.  Samples:  All  materials  shall  be  submitted  as  requested  by  the  Architect.  Contractor  shall   furnish  for  the  Architect’s  approval  samples,  showing  variations  in  color,  texture,  and  finish.   B.  Product  Literature:  The  Contractor  shall  submit  supplier’s  literature  regarding  the   source  of  the  selected  site  and  building  material,  and  any  available  testing  information   regarding  the  material’s  physical  properties.     Quality  Assurance  

A.  Work  Experience:  The  selected  Contractor  shall  have  a  demonstrated  at  least  a  minimum   of  10  year  experience  in  construction  conservation  with  emphasis  on  South  Florida   Architectural  building  construction  practices.  The  Contractor  shall  demonstrate  a  working   knowledge  of  The  Secretary  of  the  Interior’s  Standards  for  the  Treatment  of  Historic   Properties  with  Guidelines  for  Preserving,  Rehabilitating,  Restoring  &  Reconstructing   Historic  Buildings.   B.  Contractor  shall  not  change  specifications,  sources  or  manufacturers  of  materials  unless   approved  by  the  Architect.  

C.  Warranty:  The  Contractor  shall  provide  a  warranty  in  writing  against  defects  in  material   and  installation  for  a  period  of  five  (5)  years.    

60  

Delivery,  Storage  and  Handling   The  Contractor  shall:  

A.  Transport  and  handle  all  materials  in  such  a  manner  as  to  prevent  damage  and  assure   safety  to  workers  and  others  on  site.  

B.  Coordinate  deliveries  with  the  construction  schedule  and  sequence.  Materials  shall  be   delivered  in  an  order  consistent  with  the  order  of  installation  at  the  project  site  to  ensure   safety,  security  and  avoid  unnecessary  handling  of  materials.   C.  Protect  materials  from  the  ground  and  weather  and  keep  them  free  from  exposure  to   contaminants  such  as  water,  mud,  dust,  or  materials  that  could  cause  damage.  

D.  Deliver  materials  to  the  site  in  original  packaging,  unopened,  with  manufacturer’s  name   and  product  identification  clearly  visible  thereon.  All  materials  shall  be  protected  from   contamination  by  foreign  matter  and  deterioration  by  moisture  or  temperature.   Contaminated  or  deteriorated  material  shall  not  be  used.     E.  Store  materials  in  such  a  manner  as  not  to  interfere  with  the  operation  and  daily   maintenance  of  the  facility.  Proposed  storage  locations  shall  be  in  a  secured  location  and   approved  by  the  Owner  prior  to  the  delivery  of  materials.     Project  and  Site  Conditions:  

A.  Interior  and  exterior  work  shall  be  done  in  proper  working  conditions  complying  with   OSHA  standards  and  guidelines.  All  surfaces  shall  be  free  of  standing  water.   B.  Contractor  shall  cover  the  top  of  the  walls,  roof  and  site  with  strong  waterproof   membrane  at  the  end  of  each  work  day.  The  Contractor  shall  protect  partially  completed   walls,  site  roof  and  other  building  elements  when  work  is  not  in  progress.  Covering  shall   extend  a  minimum  of  24  inches  on  each  side  of  openings  and  be  fastened  securely.   C.  Contractor  shall  provide  all  necessary  protection  and  follow  all  necessary  work   procedures  to  avoid  damage  to  existing  material  assemblies  not  a  part  of  the  work.    

D.  Contractor  shall  exercise  best  safety  practices  by  provide  visible  barriers  and  /  or   warning  tape  around  the  perimeter  of  all  work  area  for  visitor  protection.  Nearby  vehicles   and  adjacent  structures  and  foliage  shall  be  protected  from  damage  during  the  course  of   the  work.   E.  Contractor  shall  coordinate  all  work  and  repairs  with  the  other  trades  involved  in  site   work,  exterior  and  interior  restoration  and  new  construction.   General  Execution:  

A.  Contractor  shall  use  techniques,  methods  and  materials  as  similar  as  possible  to  those  of   the  original  stucco  formula.  Work  should  be  sequenced  not  only  to  assure  the  stability  of   the  structure  and  protection  of  personnel  during  the  work,  but  also  to  address  a  sensible   order  of  construction  to  integrate  new  work  with  existing  work.    

61  

B.  Contractor  shall  coordinate  all  work  with  the  other  trades  involved  site  work,  exterior   and  interior  restoration.    

C.  Cleaning  shall  be  completed  prior  to  beginning  repair  or  replacement  work.  Work  must   be  less  intrusive  and  nonabrasive  manner.  Recommended  would  be  a  water  wash  method   perhaps  using  a  garden  hose  and  a  soft  brush.  Depending  on  the  condition  of  the  stucco  and   amount  of  dirt,  a  moderate  water  pressure  to  rinse  off  any  remaining  grime.   Preparation:  

A.  Prior  to  starting  work  carefully  inspect  the  preparatory  work  of  other  sections  and  verify   that  such  work  is  acceptable  for  the  work  of  this  section.  Report  a ll  unacceptable  conditions   to  the  Architect  in  writing.  Do  not  begin  work  in  areas  of  unacceptable  conditions  until  the   conditions  have  been  resolved.   B.  Starting  work  under  this  section  constitutes  contractor  acceptance  of  existing  conditions   and  responsibility  for  unacceptable  work  caused  by  prior  foreseeable  conditions.  

Execution-­‐  Replacing  Stucco  

A.  Replace  stucco  at  locations  where  damaged  or  missing.  

B.  Remove  inappropriate  material  and  methods  of  repair  and  replace  with  appropriate   stucco.  Cut  out  any  defective  areas  that  cannot  be  saved.     C.  Brush  away  debris,  blow  out  the  dust,  and  dampen  all  surfaces  of  the  cavity.  

D.  Cracks  greater  than  2mm  should  be  carefully  cut  out  to  form  an  undercut  and  thoroughly   flushed  out  with  water  to  remove  debris  before  being  filled  with  fresh  mortar.  Finer   aggregate  shall  be  used  where  the  crack  is  fine  or  hairline.   E.  Hollow  areas  and  voids  shall  be  flushed  out  allowing  water  to  escape.  Acetone  may  be   added  to  the  water  to  assist  drying.  A  10%  solution  of  Primal  WS24  may  be  injected  into   the  void  prior  to  grouting  in  order  to  increase  the  bond  between  the  grout  and  interface.   F.  Observe  the  surface  of  the  stucco  while  grouting  for  escape  holes,  surface  bulging  and   consequent  loss.   G.  Venerable  areas  shall  be  supported  until  grout  has  set.  

H.  Reinstall  final  surface  of  stucco  to  original  profile.    

Recommended  Early  Twentieth  Century  Portland  Cement  Stucco  Recipe   1  part  White  Portland  Cement   2  ½  parts  sand  

Hydrated  lime-­‐  to  not  more  15%  of  the  cements  volume   Water  to  workable  mix    

62  

Recipe  by  Anne  Grimmer,  The  Preservation  of  Historic  Stucco,  NPS  Brief  22   Clean  Up  

A.  Promptly  as  work  proceeds  and  upon  completion,  remove  excess  stucco,  smears  and   droppings.  

B.  Clean  adjacent  and  adjoining  surface  of  marks  arising  from  performance  of  work  of  this   Section.   Building  Use  and  Maintenance  Priorities:  

Maintenance  priorities  must  consider  the  building’s  use.  Buildings  used  by  the  public  will   face  higher  levels  of  stress  than  private  buildings.    Public  buildings  will  have  greater  levels   of  traffic  that  can  wear  down  exposed  surfaces  and  require  extra  attention.  It  is  necessary   to  design  appropriate  traffic  patterns  to  reduce  amount  of  damage  and  structural  strains.   Maintenance  Scheduling:  

Sustaining  a  historic  building  is  not  necessarily  difficult  or  costly.    It  can  be  easily  done  by   systematic  and  continuous  inspections  and  monitoring.  Keeping  a  close  watch  on  existing   condition  and  advanced  planning  can  prevent  serious  and  costly  damage  to  the  building.   Any  repair  should  not  be  hastily  done  and  a  realistic  maintenance  schedule  should  be   followed.    

This  method  provided  by  the  U.S.  General  Services  Administration  Historic  Preservation   Procedures  included  guidance  and  routine  cleaning  and  inspection  of  historic  buildings.  It   is  an  overall  comprehensive  guideline  for  inspecting  the  structure.  Each  area  may  have   more  extensive  investigation  that  should  be  followed  with  a  thorough  investigation  by  a   professional.     Roof:  

The  roof  is  the  primary  barrier  between  the  outside  and  the  interior.  A  neglected  roof  will   cause  rapid  deterioration  of  the  building  and  costly  repairs.  Roof  should  be  periodically  and   inspected  for  signs  of  leaks.  Look  for  signs  of  blistering  around  the  roofing  membrane,   ponding  of  water,  drip  edges,  trash  buildup,  well-­‐positioned  flashing,  missing  caulking,  and   clear  drain  pipes  (canales).     Exterior  Wall:  

Look  for  accumulates  effects  of  weathering,  sun  wind,  rain,  dirt,  plant  material.  Inspect  for   cracks,  staining,  loose  stucco,  blisters,  soft  spots  and  falling  stucco.  Document  all  findings.   Exterior  Finish:    

Finishes  need  to  be  renewed  periodically  by  cleaning  and  removing  loosed  paint  and   applying  a  fresh  coat  of  primer  and  paint.  Look  for  signs  of  peeling,  cracks  and   discoloration.    

63  

Fenestrations,  Windows  and  Doors:   Fenestrations  are  the  major  source  of  energy  loss.  Energy  loss  can  be  reduced  by  weather   stripping.  Inspect  weather  stripping  for  proper  installation  and  condition.     Check  doorframes  and  alignment.  Check  for  deterioration  and  proper  operation  of   hardware.  Windows  should  be  checked  for  proper  operation,  loose  cracked  or  missing   glazing,  soundness  of  weather  stripping,  cracks  and  rot  of  frame.   Interior  Inspection:  

Wood  joist  and  beams  should  be  checked  for  any  structural  failures  such  as  sagging,   splitting,  squeaking  and  overloading.  Wood  floors  are  susceptible  to  insect  and  fungus.   Look  for  badly  damaged  and  twisted  boards,  also  for  spots  that  might  need  refinishing.   Check  the  ceiling  for  signs  of  dampness,  blistering  and  peeling.  All  of  these  could  be  signs  of   water  penetration.     Conclusions:  

Proper  maintenance  will  not  only  protect  1923  Calle  Ocho  but  also  irreplaceable  cultural   resources.  All  maintenance  should  be  passive  and  performed  in  the  lease  evasive  procedure   as  possible  assuring  the  security  and  longevity  of  the  building  fabric.  Proper  and  systematic   inspections  and  maintenance  reduces  the  cost  of  future  repairs  and  need  for  large  scale   restoration.    It  is  a  sustainable  practice  that  will  not  only  prolong  the  use  of  the  embodied   energy  in  the  building  but  also  provide  a  source  of  pride  in  the  community.     The  Cuban  Coffee  Break!   Colada  

A  Colada  is  Heaven.  It  is  Cuban  coffee,  similar  to  espresso  except  sweeter  and  God’s  gift  to   night  owls  finishing  a  thesis  project.  When  brewing  a  Colada  use  Cafe  Bustelo.  Cafe  Bustelo   can  be  found  in  most  almacenes  (grocery  stores  or  Latin  American  specialty  stores).    

Step  1:  Crush  Bustelo  firmly  into  Espresso  Filter.                                                                                                                                                                                                                                         Step  2:  Place  Crushed  Bustelo  into  Espresso  Maker,  and  ensure  that  it  is  locked  tightly                                                                                               Step  3:  Fill  espresso  pot  with  water  to  desired  level.                                                                                                                                                                                                                     Step  4:  Pour  desired  amount  of  water  into  espresso  maker.                                                                                                                                                                                         Step  5:  Turn  Espresso  Maker  On.                                                                                                                                                                                                                                                                                             Step  6:  Place  about  3  tablespoons  of  sugar  into  cup  if  you  can  use  Cuban  Sugar!!!                                                                                                                 Step  7:  Pour  equal  amounts  of  brewed  Bustelo  into  cup.                                                                                                                                                                                                                   Step  8:  After  cafe  Bustelo  and  sugar  is  heavily  blended,  and  granulated  sugar  is  dissolved,  pour  remaining   brewed  Bustelo  into  mixture.  

 

Colada  is  now  ready  to  share!  Each  serving  should  contain  a  layer  of  foam  on  top.   WARNING!!!!  Recommended  in  small  doses.      

64