DESPESAS DE CONDOMÍNIO: ABUSOS DA MINORIA QUALIFICADA

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DESPESAS DE CONDOMÍNIO: ABUSOS DA MINORIA QUALIFICADA Revista de Direito Privado | vol. 16/2003 | p. 216 ­ 224 | Out ­ Dez / 2003 DTR\2003\546 Murillo Giordan Santos   Área do Direito: Civil Sumário:   1.Introdução ­ 2.Natureza jurídica das despesas de condomínio ­ 3.Classificação ­ 4.A fixação das despesas pelas assembléias e o surgimento de abusos por parte das minorias qualificadas ­ 5.Proposta de solução: as sociedades mercantis ­ 6.Conclusão ­ Bibliografia   1. Introdução Da  análise  já  procedida  quanto  à  natureza  jurídica  do  condomínio,  ficou  claro  o  seu  status  de  genus novus,  por  possuir  uma  parte  indivisa,  comum  a  todos  os  condôminos,  e  outra  parte  em  que  cada condômino é titular de um domínio absoluto, ressalvadas, evidentemente, as limitações legais. Assim, devido a essa natureza jurídica, decorrem obrigações para todos os condôminos. "O fato de exercerem os condôminos, na co­propriedade tradicional, os direitos conjuntos sobre a coisa, impõe­lhes  sobre  a  seu  turno  uma  série  de  deveres,  que  já  vinham  especificados  no  direito  romano, que  o  Código  Civil  (LGL\2002\400)  conservou  no  art.  623,  do  CC/1916  (LGL\1916\1)  (art.  1.314,  do CC/2002 (LGL\2002\400)). No condomínio especial, em propriedade horizontal, é jurídico acentuar que, em princípio, subsistem os mesmos deveres, a que outros são acrescidos. Na  verdade,  o  fato  de  coexistirem  unidos  a  propriedade  exclusiva  e  o  condomínio  não  sugere  a abolição, senão o reforço das imposições, das limitações, das restrições, que em benefício da harmonia do  grupo,  em  benefício  da  coisa  comum  e  em  benefício  do  comportamento  respeitoso  dos  interesses alheios  se  estatuem.  Não  se  pode,  contudo,  perder  de  vista  a  relatividade  da  idéia  de  perturbação:  o que  em  apartamento  de  luxo,  em  bairro  residencial,  constitui  incomodo  e  é  repelido,  em  edifícios  de condições mais modestas em bairro comercial ou industrial é tolerado." 1 Entre essas imposições está a de contribuir para as despesas da coisa comum. Tal  obrigação,  devido  à  complexidade  que  o  condomínio  representa,  traz  inúmeros  questionamentos que  a  lei  não  pôde  acobertar  completamente,  cabendo  à  doutrina  e  à  jurisprudência  debruçarem­se sobre os casos concretos que surgirão. "Divergem,  contudo,  as  técnicas  e  os  efeitos,  no  tocante  à  provisão  de  valores  pecuniários. Relativamente  ao  condomínio  tradicional,  à  falta  de  conformismo  de  quaisquer  dos  comunheiros  terá como sansão a extinção do condomínio, com divisão da coisa e responsabilidade de cada co­proprietário com  o  seu  quinhão.  No  condomínio  especial  não  pode  assim  ocorrer.  A  lei  não  pode  admitir  que  o comunheiro se insurja contra os gastos de conservação e manutenção do edifício, de vez que é visível e palpável  a  sua  necessidade.  Cabe,  então,  anualmente,  reunirem­se  os  condôminos,  em  assembléia,  a fim  de  votarem,  por  maioria,  a  verba  relativa  as  despesas  de  conservação,  cumprindo  a  cada  um concorrer no primeiro mês de cada trimestre, com a cota que lhe é atribuída no rateio." 2 Este  trabalho  ficará  limitado  aos  abusos  que  as  minorias  qualificadas  podem  exercer  no  momento  em que  as  assembléias  de  condomínios  deliberarem  sobre  a  fixação  das  despesas  de  manutenção  do condomínio. Antes disso, deve­se buscar embasamento teórico junto aos institutos que alicerçam a doutrina sobre as  despesas  condominiais  e  outros  institutos  privatísticos  análogos  para,  posteriormente,  concluir acerca de uma proteção doutrinária adequada aos minoritários. 2. Natureza jurídica das despesas de condomínio Devido  à  já  referida  delimitação,  o  presente  trabalho  limitar­se­á  às  despesas  de  manutenção  do condomínio como obrigação dos condôminos, excluindo as demais obrigações destes (em sentido lato) por não se relacionarem com a questão das minorias, v.g. as despesas tributárias, que serão lançadas considerando cada condômino individual e separadamente. Assim,  dentre  as  obrigações  dos  condôminos  (obrigação  em  sentido  lato),  tem­se  as  despesas  de condomínio  como  obrigações  em  seu  sentido  estrito,  portanto  dotadas  de  patrimonialidade, respondendo o patrimônio do devedor pelo seu inadimplemento. http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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Também, pelo fato de decorrerem do condomínio (tanto da parte divisível quanto da parte indivisível), essas  despesas  assumem  o  caráter  de  obrigação  propter  rem,  por  advirem  de  um  direito  real  (o condomínio). 3 3. Classificação Fixada  a  natureza  jurídica  das  despesas  condominiais  e  a  sua  importância  vital  para  o  funcionamento do  condomínio,  cumpre  agora  classificá­las  para  distinguir  qual  de  seus  aspectos  pode  gerar  o  abuso das minorias. Na literatura jurídica brasileira, destaca­se a primorosa obra de João Batista Lopes ( Condomínio. 7. ed. São  Paulo:  RT,  2000),  na  qual  este  jurista,  antes  de  mencionar  a  sua  classificação,  que  é  coincidente com  a  doutrina  pátria,  busca  esteio  no  estudioso  argentino  Alberto  Anibal  Gabas,  que,  por  sua  vez, assim classifica as despesas condominiais: a)  despesas  com  administração:  são  as  que  se  destinam  a  cobrir  gastos  com  a  conservação  e funcionamento  do  edifício,  inclusive  reparações  nas  partes  comuns  para  manter­lhes  as  condições normais de segurança, conforto etc.; b) despesas com inovações: as que objetivam melhorar as condições de uso e gozo do prédio; c)  fundo  de  reserva:  destinado  a  cobrir  despesas  extraordinárias  ou  imprevistas,  que  refogem  ao conceito normal de administração; d) despesas decorrentes de atos dos condôminos: as que são efetuadas por um ou vários condôminos, na omissão do síndico, em casos especiais, como reparações urgentes no prédio. 4 Porém,  João  Batista  Lopes  simplifica  essa  classificação,  agrupando  as  despesas  condominiais  em ordinárias e extraordinárias,  5o que, conforme dito anteriormente, é coincidente com a doutrina pátria. 6

Orlando Soares assim diferencia as despesas ordinárias e extraordinárias: As  despesas  condominiais  são:  ordinárias,  quando  correspondentes  à  totalidade  dos  encargos referentes a salários de empregado e encargos sociais; pagamento de taxas de água, esgoto, luz, força e  gás;  remuneração  do  síndico  se  houver;  realização  de  obras  programadas;  material  de  limpeza; conservação  e  manutenção  das  partes  comuns,  como  elevadores,  bombas,  material  elétrico  etc.;  e extraordinárias: todas que não tiverem sido previstas e revestirem­se caráter eventual, tais como obras de emergências, multas aplicadas pelo poder público, despesas judiciais etc. 7 Já João Batista Lopes busca solução legal para explicar essa classificação: "De acordo com o art. 22, X, da Lei 8.245/1991 ­ Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a pagar as despesas  extraordinárias  de  condomínio,  assim  consideradas  aquelas  não  concernentes  a  gastos  de rotina  com  a  manutenção  do  edifício  (obras  de  reforma,  pintura  das  fachadas,  indenizações trabalhistas,  instalação  de  equipamento  de  segurança,  despesas  com  decoração  e  paisagismo, constituição do fundo de reserva etc.). Ao  locatário  tocam  os  pagamentos  das  despesas  ordinárias,  isto  é,  as  que  forem  necessárias  à administração do condomínio (salários, encargos trabalhistas, consumo de esgoto, água, luz e força das áreas  comuns,  limpeza,  conservação  das  instalações  e  equipamentos,  inclusive  elevadores,  pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas)". 8 4. A fixação das despesas pelas assembléias e o surgimento de abusos por parte das minorias qualificadas Uma  vez  que  as  despesas  condominiais  ordinárias  e  extraordinárias  estão  diferenciadas,  cabe,  agora, aplicar esta diferenciação classificatória, pois sem aplicação essa classificação seria vã. Assim, as despesas ordinárias decorrem do orçamento aprovado pela assembléia anual do condomínio, consistindo em obrigação do síndico solvê­las para garantir o funcionamento ordinário do condomínio, sob pena de sua responsabilização. "Deve  o  síndico  cumprir  fielmente  o  orçamento  aprovado,  evitando,  portanto  negligenciar  quanto  à execução  de  determinados  serviços  ou  medidas  aprovadas  em  assembléia,  nem  tampouco  executar, por  arbítrio  ou  capricho,  aquilo  que  não  foi  autorizado,  porque  de  tudo  deve  prestar  contas,  estando sujeito  à  responsabilidade,  de  natureza  civil  ou  criminal,  conforme  o  caso,  equiparando­se,  para  este efeito, à condição de mandatário (art. 1.288, do CC/1916 (LGL\1916\1))." 9 Ao contrário, as despesas extraordinárias não possuem a referida previsão no orçamento condominial, devendo, uma a uma, serem aprovadas em outras assembléias. Ocorre  que  as  convenções  de  condomínio  possuem  natureza  jurídica  de  ato  regra,  com  inegável conteúdo normativo, não obstante a controvérsia quanto a essa natureza. Também, as deliberações das http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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assembléias possuem a mesma obrigatoriedade, desde que observadas as prescrições legais. Além do que,  suas  decisões  não  precisam  ser  unânimes  para  aprovar  as  referidas  despesas.  Assim,  algumas minorias podem submeter outras minorias a sua vontade. A  situação  é  agravada  quando  se  tem  em  mente  a  forma  como  as  deliberações  das  assembléias  são tomadas, ou seja, por simples maioria. "Se  a  inovação  importar  na  afronta  aos  direitos  dos  condôminos  ou  se  atentar  contra  a  estrutura  do prédio, torna­se obrigatória a deliberação unânime, não por ser inovação, mas pela outra circunstância. Em  caso  contrário,  a  assembléia  é  o  órgão  deliberativo  do  conjunto,  e  a  decisão  tomada  pela  maioria obriga a todos. 10 Importa  ressaltar  que,  nas  assembléias  gerais,  a  contagem  dos  votos  não  se  faz  pelo  número  de condôminos, mas proporcionalmente às frações ideais do terreno e das partes comuns, salvo disposição em contrário da convenção (art. 24, § 3.º, da Lei 4.591/64). No  que  tange  à  votação,  o  critério  adotado  é  o  da  'maioria  dos  presentes',  não  se  levando  em consideração a opinião dos ausentes, ainda que manifestada por escrito. O  sistema  adotado  tem  recebido  críticas,  por  isso  estimula  a  formação  de  verdadeiras  'ditaduras'  no interior dos condomínios." 11 Pode­se  claramente  observar  que  além  da  possibilidade  de  aprovação  de  maioria  simples  das assembléias,  ainda  que  à  revelia  de  grande  parte  dos  condôminos,  que  raramente  comparecem  às assembléias, a contagem dos votos se faz, segundo a lei brasileira, na proporção das frações ideais, e não da maioria de interesses, o que leva João Batista Lopes a observar: "O princípio geral que rege as votações das assembléias de condôminos é o da maioria de interesses, e não de pessoas, como decorre da letra do art. 24, § 3.º, da Lei 4.591/1964: Nas assembléias gerais, os votos  serão  proporcionais  às  frações  ideais  dos  terrenos  e  partes  comuns,  pertencentes  a  cada condômino, salvo disposição diversa da convenção. Assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito,  o  controle  das  assembléias  e  suas  deliberações,  podendo  surgir  a  figura  que  a  doutrina denomina de maioria de um só". 12 Desta  forma,  o  sistema  brasileiro  permite,  por  meio  da  fixação  de  despesas  pelas  assembléias  de condomínio,  o  abuso  por  parte  de  uma  minoria  qualificada,  seja  pelo  quorum  das  deliberações,  seja pelo valor que se atribui às cotas ideais. Como  a  lei  brasileira  não  oferece  solução  para  este  empecilho  odioso,  cumpre  que  a  solução  seja buscada ou no direito estrangeiro, ou na teoria do fechamento do ordenamento jurídico, suprindo suas lacunas através da analogia. A  busca  de  socorro  no  direito  comparado  pode  implicar  uma  solução  de  lege  ferenda,  o  que  não  é conveniente, devendo, assim, ser buscada na analogia a solução. A  situação  dos  condôminos  em  muito  se  assemelha  à  questão  das  minorias  do  direito  societário, conforme será visto nos itens infra. 5. Proposta de solução: as sociedades mercantis Tanto  as  sociedades  anônimas  quanto  os  condomínios  têm  o  direito  de  voto  em  suas  respectivas assembléias regulado por uma forma censitária, e não paritária. Nas sociedades anônimas, nem todas as ações conferem direito a voto, v.g. as ações preferenciais. Já nos condomínios, todos os comunheiros dispõem desse direito, mas, em ambos os casos, aqueles que possuírem  a  maior  parte  do  capital  social  ou  o  maior  número  de  frações  ideais  pode  impor  a  sua vontade nas deliberações das assembléias respectivas. Como ressalvado anteriormente, no caso dos condomínios não há solução legal específica, motivo pelo qual  busca­se  na  Lei  6.404/1976  uma  analogia  para  esta  lacuna  da  lei,  já  que  a  legislação  do anonimato possui solução para tanto. "É que, em regra, estando os acionistas dispersos, um grupo de acionistas coeso, às vezes ínfimo, pode tomar  o  controle  da  sociedade  e  dirigi­la  a  seu  talante.  Necessário  era,  pois,  que  algumas  regras fossem editadas, além das já tradicionais de proteção aos acionistas, para evitar abusos por parte dos controladores." 13 Assim, a lei das sociedades anônimas define controlador e enumera os casos de desvio de poder. Para Modesto Carvalhosa a lei dispõe que o acionista, para obter o controle, deve deter: "A maioria de votos nas deliberações da assembléia geral e o poder de eleger a maioria dos administradores. Esses dois  atributos  não  podem  ser  entendidos  como  cumulativos,  já  que  se  pode  ter  o  controle  interno  da http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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companhia exercendo apenas um deles". 14 No entanto, mesmo sendo detentor do poder de controle de uma companhia, a lei confere ao acionista certa  responsabilidade,  com  o  intuito  justamente  de  proteger  as  demais  minorias.  Como  lembra Waldírio Bulgarelli: "E o parágrafo único do art. 116, ao considerar o dever do controlador, erige verdadeiro princípio a que se deve obedecer na utilização do poder de controle, estabelecendo que ele deve ser usado com o fim de  fazer  a  companhia  realizar  o  seu  objeto  e  a  fazer  cumprir  a  sua  função  social,  e  tem  deveres  e responsabilidades com os demais acionistas da empresa, os que nela trabalham e para a comunidade em  que  atua,  cujos  direitos  e  interesses  deve  lealmente  respeitar  e  atender.  Embora  o  emprego  de expressões  gerais  em  lei,  como  função  social  seja  de  duvidosa  eficácia,  sem  dúvida  o  legislador brasileiro  bem  compreendeu  a  empresa,  no  seu  sentido  mais  moderno,  entrelaçada  a  uma  gama  de interesses da mais alta valia; o dos acionistas, o dos trabalhadores e o da própria economia da nação". 15

O  art.  117  da  referida  lei  enumera  os  casos  de  exercício  abusivo  de  poder;  dentre  os  inúmeros  casos arrolados, apenas dois parecem aproveitar à disciplina dos condomínios: "Art. 117. (...) § 1.º (...) a) orientar a companhia para fim estranho ao objeto social ou lesivo ao interesse nacional, ou levá­la a favorecer  outra  sociedade,  brasileira  ou  estrangeira,  em  prejuízo  da  participação  dos  acionistas minoritários nos lucros ou no acervo da companhia, ou da economia nacional; (...) d) eleger administrador ou fiscal que sabe inapto, moral ou tecnicamente". O art. 117, § 1.º, a, guarda relação bem mais estrita com os condomínios ao se considerar a proteção do objeto social da companhia, como semelhante à obrigatoriedade da convenção. Não obstante a convenção possa ser alterada pela assembléia (mediante 2/3 dos votos), ela deve ser respeitada, constituindo limite impostergável às deliberações da própria assembléia, inclusive quanto às despesas. Esta  relativa  proteção  legal  que  a  legislação  do  anonimato  estende  aos  acionistas  minoritários  não detentores de poder de controle possui instrumentos de proteção. Sobre isto Fábio Konder Comparato leciona: "Na  Lei  6.404,  a  sansão,  prevista  genericamente,  é  apenas  a  de  perdas  e  danos  (art.  117),  salvo quando  o  abuso  de  controle  ocorre  mediante  voto  em  assembléias  gerais,  hipótese  em  que  tem aplicação as normas do art. 115, com a previsão, em seu § 4.º, da anulabilidade da deliberação tomada em  decorrência  do  voto  de  acionista  com  interesse  conflitante  com  o  da  companhia;  ou,  então,  da norma geral de anulação de deliberações viciadas por dolo, fraude, ou simulação (art. 286)". 16 Entre  estes  remédios,  aproveita  ao  condomínio  apenas  a  possibilidade  de  anulação  de  decisões  das assembléias, mesmo que não haja voto conflitante de condômino, o que não é aplicável no caso. É certo que o art. 5.º, XXXV, da CF/1988 (LGL\1988\3) garante o acesso ao Judiciário ao dispor: "A lei não  excluirá  da  apreciação  do  Poder  Judiciário  lesão  ou  ameaça  a  direito".  Isto,  por  si  só,  já  seria suficiente  para  garantir  a  apreciação  judicial  de  eventuais  abusos  cometidos  pelas  assembléias  de condomínios relativos às suas despesas. No  entanto,  a  lei  das  sociedades  anônimas  subsidia  uma  possível  solução  analógica  para  os  abusos cometidos pelas minorias qualificadas quanto às despesas do condomínio, já que prevê a anulação de deliberação contrária ao objeto social da empresa. Ora,  o  condomínio  também  possui  objeto  social,  exemplificativamente,  quando  se  destina  a  fins residenciais  ou  comerciais;  pode,  ainda,  abrigar  classes  sociais  distintas,  ou  ser  tombado  pelo patrimônio histórico­cultural, situações que melhor acomodam a questão das despesas. Tais  casos  podem  acarretar  deliberações  diversas  quanto  às  despesas  condominiais.  Um  prédio abrigado  em  zona  nobre  de  uma  cidade,  dotado  de  decoração  suntuosa  e  outros  utensílios  de  luxo, pode  suportar  despesas  que  não  seriam  cabíveis  em  um  condomínio  residencial  de  origem  mais humilde. O  mesmo  acontece  com  os  edifícios  tombados,  pois  estes  comportam  despesas  especiais  para  sua conservação, o que não acontece com edifícios não tombados pelo patrimônio histórico­cultural. Ainda  é  passível  de  menção  a  opinião  de  J.  Nascimento  Franco,  que  não  vê  com  bons  olhos  esta http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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analogia  com  as  sociedades  anônimas,  pois  entende  que  as  sociedades  comerciais  giram  em  torno apenas de interesses econômicos, e os condomínios, mormente quando comerciais, enfocam assuntos humanos e de família, com delicadas relações de vizinhança, o que tornaria esta analogia incompatível com a "maioria de um só" ou de poucos. 17 Independentemente  da  opinião  deste  estudioso  ser  acertada,  não  se  pode  negar  que  a  questão  das despesas  condominiais  fixadas  pelas  assembléias  é  dotada  de  inegável  conteúdo  econômico  (como obrigações  em  seu  sentido  estrito  ­  patrimonialidade),  ainda  que  reflexas  de  delicadas  relações familiares e de vizinhança. 6. Conclusão ­ Bibliografia Assim,  por  parte  deste  trabalho,  entende­se  cabível  a  aplicação  analógica  dos  arts.  115,  §  4.º,  116  e 117, da Lei 6.404/1976 às assembléias condominiais, com o fito de anular as deliberações contrárias ao objeto  social  do  condomínio  ou  com  abuso  de  poder  da  maioria  qualificada,  causando  prejuízos  aos demais minoritários. Também, de  lege  ferenda,  pode­se  cogitar  de  uma  reestruturação  do  valor  de  cada  voto,  de  forma  a impedir que uma minoria (ou um só) imponha sua vontade em relação à grande parte de condôminos que não possuem a maior parte das frações ideais. Não pode deixar de ser mencionada a proposta de João Batista Lopes, que, ao reconhecer a ausência de  disciplina  específica  na  lei  de  condomínio,  busca  fundamento  na  teoria  das  nulidades  do  direito comum para apontar a sua solução. 18 Na  nulidade,  basta  o  descumprimento  da  lei,  não  sendo  necessária  a  demonstração  do  prejuízo, podendo ser decretada ex oficio  em  razão  do  interesse  público.  Já  a  anulabilidade  pode  ser  ratificada pela  parte,  só  podendo  ser  modificada  pelo  juiz  mediante  a  sua  provocação  ao  demonstrar  o  prejuízo sofrido. A nulidade produz efeitos ex tunc, e a anulabilidade efeitos ex nunc. Também,  João  Batista  Lopes  menciona  a  questão  da  inexistência,  admitindo,  porém,  a  sua controvérsia. O ato inexistente é o desprovido de elementos essenciais, tão evidentes que não se pode cogitar da constituição do negócio jurídico. 19 Na  mesma  esteira,  este  eminente  jurista  aponta  como  remédio  para  os  casos  de  nulidade  e anulabilidade  a  ação  constitutiva  negativa,  20no  que  acompanha  a  solução  apontada  por  Comparato quanto às deliberações das sociedades anônimas. Mesmo esta formulação não dispensa a solução analógica apontada, pois prevê o instrumento adequado sem,  no  entanto,  mostrar  o  conteúdo  substantivo  dos  casos  a  serem  atacados,  ou  seja,  que  tipo  de deliberação pode ser desconstituída, o que evidencia a proposta anteriormente formulada. Bibliografia BULGARELLI, Waldírio. Manual das sociedades anônimas. 3. ed. São Paulo: Atlas, 1984. CARVALHOSA, Modesto. Comentários à lei de sociedades anônimas. São Paulo: Saraiva, 1997. vol. 2. COMPARATO, Fábio Konder. O poder de controle na sociedade anônima. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1983. LOPES, João Batista. Condomínio. 7. ed. São Paulo: RT, 2000. NASCIMENTO FRANCO, J. Condomínios. São Paulo: RT, 1997. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001. SOARES, Orlando. Incorporações imobiliárias e condomínios de apartamentos. Rio de Janeiro: Forense, 1975.       (1) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 141. Grifo nosso.   (2) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. cit., p. 142.   (3) Aqui, mais uma vez ressalta­se a natureza jurídica do condomínio como uma nova criação legal de um direito real a ser acrescido no rol taxativo ( numerus clausus) dos direitos reais.   (4) GABAS, Alberto Anibal. Manual teorico­practico de propiedad horizontal. Hammurabi, 1987. p. 160. Apud LOPES, João Batista. Condomínio. 7. ed. São Paulo: RT, 2000. p. 101.   http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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(5) Op. et loc. cit.   (6) SOARES, Orlando. Incorporações imobiliárias e condomínios de apartamentos. Rio de Janeiro: Forense, 1975. p. 120.   (7) Idem, ibidem, p. 120.   (8) Op. cit., p. 101 e 102 (grifo nosso).   (9) SOARES, Orlando. Op. cit. p. 119.   (10) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. cit., p. 147.   (11) LOPES, João Batista. Op. cit., p. 113.   (12) Op. cit. p. 114.   (13) BULGARELLI, Waldírio. Manual das sociedades anônimas. 3. ed. São Paulo: Atlas, 1984. p. 201.   (14) CARVALHOSA, Modesto. Comentários à lei de sociedades anônimas. São Paulo: Saraiva, 1997. vol. 2, p. 431.   (15) Op. cit. p. 203   (16) COMPARATO, Fábio Konder. O poder de controle na sociedade anônima. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1983. p. 305.   (17) NASCIMENTO FRANCO, J. Condomínios. São Paulo: RT, 1997. p. 109.   (18) Op. cit., p. 120.   (19) Op. cit. p. 120­121.   (20) Idem, ibidem, p. 121.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO: ABUSOS DA MINORIA QUALIFICADA Revista de Direito Privado | vol. 16/2003 | p. 216 ­ 224 | Out ­ Dez / 2003 DTR\2003\546 Murillo Giordan Santos   Área do Direito: Civil Sumário:   1.Introdução ­ 2.Natureza jurídica das despesas de condomínio ­ 3.Classificação ­ 4.A fixação das despesas pelas assembléias e o surgimento de abusos por parte das minorias qualificadas ­ 5.Proposta de solução: as sociedades mercantis ­ 6.Conclusão ­ Bibliografia   1. Introdução Da  análise  já  procedida  quanto  à  natureza  jurídica  do  condomínio,  ficou  claro  o  seu  status  de  genus novus,  por  possuir  uma  parte  indivisa,  comum  a  todos  os  condôminos,  e  outra  parte  em  que  cada condômino é titular de um domínio absoluto, ressalvadas, evidentemente, as limitações legais. Assim, devido a essa natureza jurídica, decorrem obrigações para todos os condôminos. "O fato de exercerem os condôminos, na co­propriedade tradicional, os direitos conjuntos sobre a coisa, impõe­lhes  sobre  a  seu  turno  uma  série  de  deveres,  que  já  vinham  especificados  no  direito  romano, que  o  Código  Civil  (LGL\2002\400)  conservou  no  art.  623,  do  CC/1916  (LGL\1916\1)  (art.  1.314,  do CC/2002 (LGL\2002\400)). No condomínio especial, em propriedade horizontal, é jurídico acentuar que, em princípio, subsistem os mesmos deveres, a que outros são acrescidos. Na  verdade,  o  fato  de  coexistirem  unidos  a  propriedade  exclusiva  e  o  condomínio  não  sugere  a abolição, senão o reforço das imposições, das limitações, das restrições, que em benefício da harmonia do  grupo,  em  benefício  da  coisa  comum  e  em  benefício  do  comportamento  respeitoso  dos  interesses alheios  se  estatuem.  Não  se  pode,  contudo,  perder  de  vista  a  relatividade  da  idéia  de  perturbação:  o que  em  apartamento  de  luxo,  em  bairro  residencial,  constitui  incomodo  e  é  repelido,  em  edifícios  de http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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condições mais modestas em bairro comercial ou industrial é tolerado." 1 Entre essas imposições está a de contribuir para as despesas da coisa comum. Tal  obrigação,  devido  à  complexidade  que  o  condomínio  representa,  traz  inúmeros  questionamentos que  a  lei  não  pôde  acobertar  completamente,  cabendo  à  doutrina  e  à  jurisprudência  debruçarem­se sobre os casos concretos que surgirão. "Divergem,  contudo,  as  técnicas  e  os  efeitos,  no  tocante  à  provisão  de  valores  pecuniários. Relativamente  ao  condomínio  tradicional,  à  falta  de  conformismo  de  quaisquer  dos  comunheiros  terá como sansão a extinção do condomínio, com divisão da coisa e responsabilidade de cada co­proprietário com  o  seu  quinhão.  No  condomínio  especial  não  pode  assim  ocorrer.  A  lei  não  pode  admitir  que  o comunheiro se insurja contra os gastos de conservação e manutenção do edifício, de vez que é visível e palpável  a  sua  necessidade.  Cabe,  então,  anualmente,  reunirem­se  os  condôminos,  em  assembléia,  a fim  de  votarem,  por  maioria,  a  verba  relativa  as  despesas  de  conservação,  cumprindo  a  cada  um concorrer no primeiro mês de cada trimestre, com a cota que lhe é atribuída no rateio." 2 Este  trabalho  ficará  limitado  aos  abusos  que  as  minorias  qualificadas  podem  exercer  no  momento  em que  as  assembléias  de  condomínios  deliberarem  sobre  a  fixação  das  despesas  de  manutenção  do condomínio. Antes disso, deve­se buscar embasamento teórico junto aos institutos que alicerçam a doutrina sobre as  despesas  condominiais  e  outros  institutos  privatísticos  análogos  para,  posteriormente,  concluir acerca de uma proteção doutrinária adequada aos minoritários. 2. Natureza jurídica das despesas de condomínio Devido  à  já  referida  delimitação,  o  presente  trabalho  limitar­se­á  às  despesas  de  manutenção  do condomínio como obrigação dos condôminos, excluindo as demais obrigações destes (em sentido lato) por não se relacionarem com a questão das minorias, v.g. as despesas tributárias, que serão lançadas considerando cada condômino individual e separadamente. Assim,  dentre  as  obrigações  dos  condôminos  (obrigação  em  sentido  lato),  tem­se  as  despesas  de condomínio  como  obrigações  em  seu  sentido  estrito,  portanto  dotadas  de  patrimonialidade, respondendo o patrimônio do devedor pelo seu inadimplemento. Também, pelo fato de decorrerem do condomínio (tanto da parte divisível quanto da parte indivisível), essas  despesas  assumem  o  caráter  de  obrigação  propter  rem,  por  advirem  de  um  direito  real  (o condomínio). 3 3. Classificação Fixada  a  natureza  jurídica  das  despesas  condominiais  e  a  sua  importância  vital  para  o  funcionamento do  condomínio,  cumpre  agora  classificá­las  para  distinguir  qual  de  seus  aspectos  pode  gerar  o  abuso das minorias. Na literatura jurídica brasileira, destaca­se a primorosa obra de João Batista Lopes ( Condomínio. 7. ed. São  Paulo:  RT,  2000),  na  qual  este  jurista,  antes  de  mencionar  a  sua  classificação,  que  é  coincidente com  a  doutrina  pátria,  busca  esteio  no  estudioso  argentino  Alberto  Anibal  Gabas,  que,  por  sua  vez, assim classifica as despesas condominiais: a)  despesas  com  administração:  são  as  que  se  destinam  a  cobrir  gastos  com  a  conservação  e funcionamento  do  edifício,  inclusive  reparações  nas  partes  comuns  para  manter­lhes  as  condições normais de segurança, conforto etc.; b) despesas com inovações: as que objetivam melhorar as condições de uso e gozo do prédio; c)  fundo  de  reserva:  destinado  a  cobrir  despesas  extraordinárias  ou  imprevistas,  que  refogem  ao conceito normal de administração; d) despesas decorrentes de atos dos condôminos: as que são efetuadas por um ou vários condôminos, na omissão do síndico, em casos especiais, como reparações urgentes no prédio. 4 Porém,  João  Batista  Lopes  simplifica  essa  classificação,  agrupando  as  despesas  condominiais  em ordinárias e extraordinárias,  5o que, conforme dito anteriormente, é coincidente com a doutrina pátria. 6

Orlando Soares assim diferencia as despesas ordinárias e extraordinárias: As  despesas  condominiais  são:  ordinárias,  quando  correspondentes  à  totalidade  dos  encargos referentes a salários de empregado e encargos sociais; pagamento de taxas de água, esgoto, luz, força e  gás;  remuneração  do  síndico  se  houver;  realização  de  obras  programadas;  material  de  limpeza; conservação  e  manutenção  das  partes  comuns,  como  elevadores,  bombas,  material  elétrico  etc.;  e extraordinárias: todas que não tiverem sido previstas e revestirem­se caráter eventual, tais como obras http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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de emergências, multas aplicadas pelo poder público, despesas judiciais etc. 7 Já João Batista Lopes busca solução legal para explicar essa classificação: "De acordo com o art. 22, X, da Lei 8.245/1991 ­ Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a pagar as despesas  extraordinárias  de  condomínio,  assim  consideradas  aquelas  não  concernentes  a  gastos  de rotina  com  a  manutenção  do  edifício  (obras  de  reforma,  pintura  das  fachadas,  indenizações trabalhistas,  instalação  de  equipamento  de  segurança,  despesas  com  decoração  e  paisagismo, constituição do fundo de reserva etc.). Ao  locatário  tocam  os  pagamentos  das  despesas  ordinárias,  isto  é,  as  que  forem  necessárias  à administração do condomínio (salários, encargos trabalhistas, consumo de esgoto, água, luz e força das áreas  comuns,  limpeza,  conservação  das  instalações  e  equipamentos,  inclusive  elevadores,  pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas)". 8 4. A fixação das despesas pelas assembléias e o surgimento de abusos por parte das minorias qualificadas Uma  vez  que  as  despesas  condominiais  ordinárias  e  extraordinárias  estão  diferenciadas,  cabe,  agora, aplicar esta diferenciação classificatória, pois sem aplicação essa classificação seria vã. Assim, as despesas ordinárias decorrem do orçamento aprovado pela assembléia anual do condomínio, consistindo em obrigação do síndico solvê­las para garantir o funcionamento ordinário do condomínio, sob pena de sua responsabilização. "Deve  o  síndico  cumprir  fielmente  o  orçamento  aprovado,  evitando,  portanto  negligenciar  quanto  à execução  de  determinados  serviços  ou  medidas  aprovadas  em  assembléia,  nem  tampouco  executar, por  arbítrio  ou  capricho,  aquilo  que  não  foi  autorizado,  porque  de  tudo  deve  prestar  contas,  estando sujeito  à  responsabilidade,  de  natureza  civil  ou  criminal,  conforme  o  caso,  equiparando­se,  para  este efeito, à condição de mandatário (art. 1.288, do CC/1916 (LGL\1916\1))." 9 Ao contrário, as despesas extraordinárias não possuem a referida previsão no orçamento condominial, devendo, uma a uma, serem aprovadas em outras assembléias. Ocorre  que  as  convenções  de  condomínio  possuem  natureza  jurídica  de  ato  regra,  com  inegável conteúdo normativo, não obstante a controvérsia quanto a essa natureza. Também, as deliberações das assembléias possuem a mesma obrigatoriedade, desde que observadas as prescrições legais. Além do que,  suas  decisões  não  precisam  ser  unânimes  para  aprovar  as  referidas  despesas.  Assim,  algumas minorias podem submeter outras minorias a sua vontade. A  situação  é  agravada  quando  se  tem  em  mente  a  forma  como  as  deliberações  das  assembléias  são tomadas, ou seja, por simples maioria. "Se  a  inovação  importar  na  afronta  aos  direitos  dos  condôminos  ou  se  atentar  contra  a  estrutura  do prédio, torna­se obrigatória a deliberação unânime, não por ser inovação, mas pela outra circunstância. Em  caso  contrário,  a  assembléia  é  o  órgão  deliberativo  do  conjunto,  e  a  decisão  tomada  pela  maioria obriga a todos. 10 Importa  ressaltar  que,  nas  assembléias  gerais,  a  contagem  dos  votos  não  se  faz  pelo  número  de condôminos, mas proporcionalmente às frações ideais do terreno e das partes comuns, salvo disposição em contrário da convenção (art. 24, § 3.º, da Lei 4.591/64). No  que  tange  à  votação,  o  critério  adotado  é  o  da  'maioria  dos  presentes',  não  se  levando  em consideração a opinião dos ausentes, ainda que manifestada por escrito. O  sistema  adotado  tem  recebido  críticas,  por  isso  estimula  a  formação  de  verdadeiras  'ditaduras'  no interior dos condomínios." 11 Pode­se  claramente  observar  que  além  da  possibilidade  de  aprovação  de  maioria  simples  das assembléias,  ainda  que  à  revelia  de  grande  parte  dos  condôminos,  que  raramente  comparecem  às assembléias, a contagem dos votos se faz, segundo a lei brasileira, na proporção das frações ideais, e não da maioria de interesses, o que leva João Batista Lopes a observar: "O princípio geral que rege as votações das assembléias de condôminos é o da maioria de interesses, e não de pessoas, como decorre da letra do art. 24, § 3.º, da Lei 4.591/1964: Nas assembléias gerais, os votos  serão  proporcionais  às  frações  ideais  dos  terrenos  e  partes  comuns,  pertencentes  a  cada condômino, salvo disposição diversa da convenção. Assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito,  o  controle  das  assembléias  e  suas  deliberações,  podendo  surgir  a  figura  que  a  doutrina denomina de maioria de um só". 12 Desta  forma,  o  sistema  brasileiro  permite,  por  meio  da  fixação  de  despesas  pelas  assembléias  de http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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condomínio,  o  abuso  por  parte  de  uma  minoria  qualificada,  seja  pelo  quorum  das  deliberações,  seja pelo valor que se atribui às cotas ideais. Como  a  lei  brasileira  não  oferece  solução  para  este  empecilho  odioso,  cumpre  que  a  solução  seja buscada ou no direito estrangeiro, ou na teoria do fechamento do ordenamento jurídico, suprindo suas lacunas através da analogia. A  busca  de  socorro  no  direito  comparado  pode  implicar  uma  solução  de  lege  ferenda,  o  que  não  é conveniente, devendo, assim, ser buscada na analogia a solução. A  situação  dos  condôminos  em  muito  se  assemelha  à  questão  das  minorias  do  direito  societário, conforme será visto nos itens infra. 5. Proposta de solução: as sociedades mercantis Tanto  as  sociedades  anônimas  quanto  os  condomínios  têm  o  direito  de  voto  em  suas  respectivas assembléias regulado por uma forma censitária, e não paritária. Nas sociedades anônimas, nem todas as ações conferem direito a voto, v.g. as ações preferenciais. Já nos condomínios, todos os comunheiros dispõem desse direito, mas, em ambos os casos, aqueles que possuírem  a  maior  parte  do  capital  social  ou  o  maior  número  de  frações  ideais  pode  impor  a  sua vontade nas deliberações das assembléias respectivas. Como ressalvado anteriormente, no caso dos condomínios não há solução legal específica, motivo pelo qual  busca­se  na  Lei  6.404/1976  uma  analogia  para  esta  lacuna  da  lei,  já  que  a  legislação  do anonimato possui solução para tanto. "É que, em regra, estando os acionistas dispersos, um grupo de acionistas coeso, às vezes ínfimo, pode tomar  o  controle  da  sociedade  e  dirigi­la  a  seu  talante.  Necessário  era,  pois,  que  algumas  regras fossem editadas, além das já tradicionais de proteção aos acionistas, para evitar abusos por parte dos controladores." 13 Assim, a lei das sociedades anônimas define controlador e enumera os casos de desvio de poder. Para Modesto Carvalhosa a lei dispõe que o acionista, para obter o controle, deve deter: "A maioria de votos nas deliberações da assembléia geral e o poder de eleger a maioria dos administradores. Esses dois  atributos  não  podem  ser  entendidos  como  cumulativos,  já  que  se  pode  ter  o  controle  interno  da companhia exercendo apenas um deles". 14 No entanto, mesmo sendo detentor do poder de controle de uma companhia, a lei confere ao acionista certa  responsabilidade,  com  o  intuito  justamente  de  proteger  as  demais  minorias.  Como  lembra Waldírio Bulgarelli: "E o parágrafo único do art. 116, ao considerar o dever do controlador, erige verdadeiro princípio a que se deve obedecer na utilização do poder de controle, estabelecendo que ele deve ser usado com o fim de  fazer  a  companhia  realizar  o  seu  objeto  e  a  fazer  cumprir  a  sua  função  social,  e  tem  deveres  e responsabilidades com os demais acionistas da empresa, os que nela trabalham e para a comunidade em  que  atua,  cujos  direitos  e  interesses  deve  lealmente  respeitar  e  atender.  Embora  o  emprego  de expressões  gerais  em  lei,  como  função  social  seja  de  duvidosa  eficácia,  sem  dúvida  o  legislador brasileiro  bem  compreendeu  a  empresa,  no  seu  sentido  mais  moderno,  entrelaçada  a  uma  gama  de interesses da mais alta valia; o dos acionistas, o dos trabalhadores e o da própria economia da nação". 15

O  art.  117  da  referida  lei  enumera  os  casos  de  exercício  abusivo  de  poder;  dentre  os  inúmeros  casos arrolados, apenas dois parecem aproveitar à disciplina dos condomínios: "Art. 117. (...) § 1.º (...) a) orientar a companhia para fim estranho ao objeto social ou lesivo ao interesse nacional, ou levá­la a favorecer  outra  sociedade,  brasileira  ou  estrangeira,  em  prejuízo  da  participação  dos  acionistas minoritários nos lucros ou no acervo da companhia, ou da economia nacional; (...) d) eleger administrador ou fiscal que sabe inapto, moral ou tecnicamente". O art. 117, § 1.º, a, guarda relação bem mais estrita com os condomínios ao se considerar a proteção do objeto social da companhia, como semelhante à obrigatoriedade da convenção. Não obstante a convenção possa ser alterada pela assembléia (mediante 2/3 dos votos), ela deve ser respeitada, constituindo limite impostergável às deliberações da própria assembléia, inclusive quanto às despesas. http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&del...

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Esta  relativa  proteção  legal  que  a  legislação  do  anonimato  estende  aos  acionistas  minoritários  não detentores de poder de controle possui instrumentos de proteção. Sobre isto Fábio Konder Comparato leciona: "Na  Lei  6.404,  a  sansão,  prevista  genericamente,  é  apenas  a  de  perdas  e  danos  (art.  117),  salvo quando  o  abuso  de  controle  ocorre  mediante  voto  em  assembléias  gerais,  hipótese  em  que  tem aplicação as normas do art. 115, com a previsão, em seu § 4.º, da anulabilidade da deliberação tomada em  decorrência  do  voto  de  acionista  com  interesse  conflitante  com  o  da  companhia;  ou,  então,  da norma geral de anulação de deliberações viciadas por dolo, fraude, ou simulação (art. 286)". 16 Entre  estes  remédios,  aproveita  ao  condomínio  apenas  a  possibilidade  de  anulação  de  decisões  das assembléias, mesmo que não haja voto conflitante de condômino, o que não é aplicável no caso. É certo que o art. 5.º, XXXV, da CF/1988 (LGL\1988\3) garante o acesso ao Judiciário ao dispor: "A lei não  excluirá  da  apreciação  do  Poder  Judiciário  lesão  ou  ameaça  a  direito".  Isto,  por  si  só,  já  seria suficiente  para  garantir  a  apreciação  judicial  de  eventuais  abusos  cometidos  pelas  assembléias  de condomínios relativos às suas despesas. No  entanto,  a  lei  das  sociedades  anônimas  subsidia  uma  possível  solução  analógica  para  os  abusos cometidos pelas minorias qualificadas quanto às despesas do condomínio, já que prevê a anulação de deliberação contrária ao objeto social da empresa. Ora,  o  condomínio  também  possui  objeto  social,  exemplificativamente,  quando  se  destina  a  fins residenciais  ou  comerciais;  pode,  ainda,  abrigar  classes  sociais  distintas,  ou  ser  tombado  pelo patrimônio histórico­cultural, situações que melhor acomodam a questão das despesas. Tais  casos  podem  acarretar  deliberações  diversas  quanto  às  despesas  condominiais.  Um  prédio abrigado  em  zona  nobre  de  uma  cidade,  dotado  de  decoração  suntuosa  e  outros  utensílios  de  luxo, pode  suportar  despesas  que  não  seriam  cabíveis  em  um  condomínio  residencial  de  origem  mais humilde. O  mesmo  acontece  com  os  edifícios  tombados,  pois  estes  comportam  despesas  especiais  para  sua conservação, o que não acontece com edifícios não tombados pelo patrimônio histórico­cultural. Ainda  é  passível  de  menção  a  opinião  de  J.  Nascimento  Franco,  que  não  vê  com  bons  olhos  esta analogia  com  as  sociedades  anônimas,  pois  entende  que  as  sociedades  comerciais  giram  em  torno apenas de interesses econômicos, e os condomínios, mormente quando comerciais, enfocam assuntos humanos e de família, com delicadas relações de vizinhança, o que tornaria esta analogia incompatível com a "maioria de um só" ou de poucos. 17 Independentemente  da  opinião  deste  estudioso  ser  acertada,  não  se  pode  negar  que  a  questão  das despesas  condominiais  fixadas  pelas  assembléias  é  dotada  de  inegável  conteúdo  econômico  (como obrigações  em  seu  sentido  estrito  ­  patrimonialidade),  ainda  que  reflexas  de  delicadas  relações familiares e de vizinhança. 6. Conclusão ­ Bibliografia Assim,  por  parte  deste  trabalho,  entende­se  cabível  a  aplicação  analógica  dos  arts.  115,  §  4.º,  116  e 117, da Lei 6.404/1976 às assembléias condominiais, com o fito de anular as deliberações contrárias ao objeto  social  do  condomínio  ou  com  abuso  de  poder  da  maioria  qualificada,  causando  prejuízos  aos demais minoritários. Também, de  lege  ferenda,  pode­se  cogitar  de  uma  reestruturação  do  valor  de  cada  voto,  de  forma  a impedir que uma minoria (ou um só) imponha sua vontade em relação à grande parte de condôminos que não possuem a maior parte das frações ideais. Não pode deixar de ser mencionada a proposta de João Batista Lopes, que, ao reconhecer a ausência de  disciplina  específica  na  lei  de  condomínio,  busca  fundamento  na  teoria  das  nulidades  do  direito comum para apontar a sua solução. 18 Na  nulidade,  basta  o  descumprimento  da  lei,  não  sendo  necessária  a  demonstração  do  prejuízo, podendo ser decretada ex oficio  em  razão  do  interesse  público.  Já  a  anulabilidade  pode  ser  ratificada pela  parte,  só  podendo  ser  modificada  pelo  juiz  mediante  a  sua  provocação  ao  demonstrar  o  prejuízo sofrido. A nulidade produz efeitos ex tunc, e a anulabilidade efeitos ex nunc. Também,  João  Batista  Lopes  menciona  a  questão  da  inexistência,  admitindo,  porém,  a  sua controvérsia. O ato inexistente é o desprovido de elementos essenciais, tão evidentes que não se pode cogitar da constituição do negócio jurídico. 19 Na  mesma  esteira,  este  eminente  jurista  aponta  como  remédio  para  os  casos  de  nulidade  e anulabilidade  a  ação  constitutiva  negativa,  20no  que  acompanha  a  solução  apontada  por  Comparato quanto às deliberações das sociedades anônimas. http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&d...

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Mesmo esta formulação não dispensa a solução analógica apontada, pois prevê o instrumento adequado sem,  no  entanto,  mostrar  o  conteúdo  substantivo  dos  casos  a  serem  atacados,  ou  seja,  que  tipo  de deliberação pode ser desconstituída, o que evidencia a proposta anteriormente formulada. Bibliografia BULGARELLI, Waldírio. Manual das sociedades anônimas. 3. ed. São Paulo: Atlas, 1984. CARVALHOSA, Modesto. Comentários à lei de sociedades anônimas. São Paulo: Saraiva, 1997. vol. 2. COMPARATO, Fábio Konder. O poder de controle na sociedade anônima. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1983. LOPES, João Batista. Condomínio. 7. ed. São Paulo: RT, 2000. NASCIMENTO FRANCO, J. Condomínios. São Paulo: RT, 1997. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001. SOARES, Orlando. Incorporações imobiliárias e condomínios de apartamentos. Rio de Janeiro: Forense, 1975.       (1) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 141. Grifo nosso.   (2) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. cit., p. 142.   (3) Aqui, mais uma vez ressalta­se a natureza jurídica do condomínio como uma nova criação legal de um direito real a ser acrescido no rol taxativo ( numerus clausus) dos direitos reais.   (4) GABAS, Alberto Anibal. Manual teorico­practico de propiedad horizontal. Hammurabi, 1987. p. 160. Apud LOPES, João Batista. Condomínio. 7. ed. São Paulo: RT, 2000. p. 101.   (5) Op. et loc. cit.   (6) SOARES, Orlando. Incorporações imobiliárias e condomínios de apartamentos. Rio de Janeiro: Forense, 1975. p. 120.   (7) Idem, ibidem, p. 120.   (8) Op. cit., p. 101 e 102 (grifo nosso).   (9) SOARES, Orlando. Op. cit. p. 119.   (10) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. cit., p. 147.   (11) LOPES, João Batista. Op. cit., p. 113.   (12) Op. cit. p. 114.   (13) BULGARELLI, Waldírio. Manual das sociedades anônimas. 3. ed. São Paulo: Atlas, 1984. p. 201.   (14) CARVALHOSA, Modesto. Comentários à lei de sociedades anônimas. São Paulo: Saraiva, 1997. vol. 2, p. 431.   (15) Op. cit. p. 203   (16) COMPARATO, Fábio Konder. O poder de controle na sociedade anônima. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1983. p. 305.   (17) NASCIMENTO FRANCO, J. Condomínios. São Paulo: RT, 1997. p. 109.   (18) Op. cit., p. 120.   (19) Op. cit. p. 120­121.   (20) Idem, ibidem, p. 121. http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/delivery/document/retrieval?docguid=I2e9ce070f25111dfab6f010000000000&deliveryFormat=FO_HTML&de...

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