Direito de construir

7 – Do direito de construir:
O proprietário pode dispor (jus abutendi), então pode reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno. O direito de construir tem limites no CC e em regulamentos administrativos municipais que variam muito (1299). O Juiz geralmente precisa de um engenheiro civil para aplicar estes artigos.
O poder público municipal é quem autoriza, organiza e fiscaliza as construções para a devida cobrança de impostos, para zelar pela segurança das obras, pelo respeito aos direitos de vizinhança, pela arquitetura da cidade e pela intimidade da família. Esta autorização é necessária, mas a burocracia poderia ser menor para estimular as construções e a geração de empregos, afinal a construção civil emprega muita mão de obra sem qualificação.
Por fim, a compra de um bem imóvel pode ser ad corpus ou ad mensuram. No primeiro caso (ad corpus), o comprador terá direito de receber um imóvel determinado, com área (metragem) apenas enunciativa. No segundo caso (ad mensuram), o comprador também terá direito a um imóvel determinado, com a diferença que a área especificada é essencial ao negócio jurídico. Na prática, caso se verifique que o imóvel tem área inferior à mencionada no título, na aquisição ad corpus o comprador não terá direito à rescisão, complemento de área, abatimento do preço ou indenização, direitos que existirão nas aquisições ad mensuram. A questão está regida pelo art. 500 do novo Código Civil.[20]
Nem sempre é óbvio identificar se a compra foi feita ad corpus ou ad mensuram. Pode-se partir da idéia que as aquisições são feitas ad corpus, salvo se existir menção contratual ou algum elemento a explicitar ou indicar o contrário (ex. aquisição de xis hectares de terra a preço determinado, especialmente se decorrente de desmembramento),[21] não apenas em razão
do § 3º do art. 500 do novo Código Civil e de nosso sistema contemplar a especificação de qualquer imóvel a ser adquirido (Lei nº 7.433/75), mas também porque se presume que o comprador verificou fisicamente o imóvel que comprou. Além disso, o ônus da prova é de quem alega, no caso, o comprador que pleiteia algum dos direitos mencionados. Mas também pode-se defender a tese oposta, inclusive com base em precedentes judiciais, que existem nos mais variados sentidos. Na hipótese de aquisição de coisa futura (ex. aquisição de imóvel na planta) é fácil sustentar que como a verificação física do imóvel é impossível, a sua área privativa, descrita no contrato ou no memorial de incorporação, é essencial ao negócio, razão pela qual somente pode ser ad mensuram. Vide, a esse respeito, as seções
Para evitar possíveis discussões, pode ser interessante que o comprador proceda à medição do imóvel a ser adquirido. De todo modo, é vantajoso para o comprador explicitar no título que o negócio é feito ad mensuram.
O artigo 500 do Código Civil em vigor estabelece com clareza as conseqüências da negociação de imóvel com área diferente da real, da seguinte forma:

Art. 500. Se na venda de um imóvel se estipular o preço por medida de extensão ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Como fazer a retificação de área por via administrativa?
A retificação de área de um imóvel é um procedimento que permite a correção de seu registro ou averbação quando se mostrarem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade, o que somente poderia ser requerido pelo interessado por meio de procedimento judicial.
 Com a edição da Lei 10.931, em 02 de agosto de 2004, ocorreu uma inovação sobre o tema, com as modificações dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72, denominada Lei dos Registros Públicos, que permite a retificação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, sem excluir eventual prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Esta alternativa representa uma medida concreta na direção de desafogar o Poder Judiciário, ao mesmo tempo em que delega aos registradores de imóveis atribuições até então da competência dos Juízes, sob o crivo do Ministério Público.
Um dispositivo inovador é aquele que permite ao Oficial do Registro promover a retificação não só à pedido do interessado, mas também "de ofício", ou seja, por iniciativa própria, independente de solicitação neste sentido.
Esta hipótese poderá ocorrer nos casos descritos na lei, compreendendo omissão ou erro na transposição de elementos do documento; indicação ou atualização de algum dos confrontantes; alteração de denominação de logradouro público; indicação de rumos, ângulos ou inserção de coordenadas georeferenciadas, sem alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático; reprodução de descrição de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação; e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes.
Além disso, todo proprietário de imóvel cuja área necessitar ser corrigida poderá se dirigir ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, apresentar seu requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral, ainda que não resulte em alteração de área, devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo.
Estes documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, com registro no respectivo CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, devidamente acompanhados da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, bem como ser assinados pelos confrontantes do imóvel, que oferecerão sua concordância com o pedido.
A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao art. 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação com precisão das características, confrontação e localização dos imóveis submetidos a registro.
Na hipótese da planta de retificação não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pessoalmente ou por via postal (A.R.), para se manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordância se não apresentar sua impugnação, sendo que eventual discordância posterior ao transcurso do prazo somente poderá ser discutida em juízo.
Na hipótese de impugnação, e os interessados não formalizarem transação amigável para solucioná-la, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente, que decidirá imediatamente ou remetirá a questão a um processo judicial ordinário.
Finalmente, se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no memorial não são verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o memorial responderão pelos prejuízos, além do que, as nulidades do registro invalidam-no, independente de ação direta.
 



O que se privilegia e a verdade real , a intenção das partes ao realizar o negócio, e conforme se elucida pela análise do caso , do instrumento contratual, e todo o conjunto probatório, resta evidenciado que a compra e venda do citado imóvel ocorreu como coisa certa, individuada, sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões.