Estado e Mercado na produção contemporânea da habitação em Aracaju-SE

Aracaju. Foto: Pedro Leite, 2015

Tese de Doutorado

Estado e Mercado na produção contemporânea da habitação em Aracaju-SE

Sarah Lúcia Alves França Universidade Federal Fluminense Doutorado em Arquitetura e Urbanismo

Niterói-RJ 2016

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SARAH LÚCIA ALVES FRANÇA

ESTADO E MERCADO NA PRODUÇÃO CONTEMPORÂNEA DA HABITAÇÃO EM ARACAJU-SE

Tese de Doutorado apresentada ao Curso de PósGraduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense, como requisito parcial para obtenção do Grau de Doutor. Área de Concentração: Gestão do Espaço Urbano.

Orientadora: Profa Dra. Vera L. F. Rezende

Niterói 2016

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Para minha mãe, que tanto ama Aracaju e que muito me ensinou que a busca por pensar cidades melhores e mais justas vale a pena. 4

AGRADECIMENTOS Essa tese representa para mim o coroamento de um ciclo de estudos sobre expansão urbana, iniciado em 2004, quando elaborei a monografia de conclusão de curso de Arquitetura e Urbanismo. Confesso não ter sido fácil absorver a tamanha importância do amadurecimento, sobretudo em um caminho trilhado, em grande parte, com reflexões “solitárias”. Portanto, agora finalizado uma etapa de vida, após quatro anos de estudos e pesquisa, que não seria concluído se não fosse a contribuição e compreensão de algumas pessoas muito importantes. Por isso, expresso a minha gratidão a todos que colaboraram para a sua concretização. Em primeiro lugar, quero agradecer a Deus, que me conduziu pelos caminhos da fé, coragem e persistência para enfrentar as dificuldades surgidas. À minha mãe, pelo amor incondicional, compreensão constante, integral e impagável apoio, sobretudo por estar sempre de prontidão para me ajudar nos momentos mais árduos. Por me ensinar todos os dias o quão é importante amar o que se faz. Ao meu pai (in memorian), onde quer que esteja, sinto cada vez mais sua presença e seu amor na continuidade do seu apoio irrestrito nas minhas escolhas. À minha avó Enoi, pela acolhida constante no seu coração. Amo vocês! A minha doce turma do “S”, acrescida por Tiê, minhas irmãs e melhores amigas, que apesar da distância que nos separa, sempre estiveram junto comigo nos momentos de vitória e de dificuldades, fortalecendo a nossa união. Aos meus sobrinhos Tiago, Ana Carolina, Miguel e Gabriel, por compreender as minhas inúmeras ausências. Devo muitas horas de companhia e brincadeiras. Aos meus cunhados, pelo apoio de sempre e cuidados de irmãos. A todos os professores do PPGAU/UFF que me receberam de braços abertos. Em especial, à minha orientadora Vera Rezende, pela amizade, carinho, dedicação e, acima de tudo, compreensão nos momentos de dificuldade. Aos professores Gerônimo Leitão e Werther Holzer, grandes exemplos de profissionais, que me acolheram nas disciplinas de Estágio Docente, sem medir esforços para me proporcionar ricos ensinamentos da vivência docente. E às professoras Maria de Lourdes e Fernanda Furtado, que de modo competente e gentil me ajudaram a

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encontrar o melhor caminho para a pesquisa, não só no Exame de Qualificação, mas durante esses anos de estudo. À Ângela, secretária do PGGAU/UFF, sempre atenciosa, carinhosa e eficaz, e aos meus colegas do doutorado, pelas trocas de conhecimento tão ricas e companheirismo dentro e fora da sala de aula. À REUNI e CNPq, pela concessão da bolsa de estudos vital para o prosseguimento dos estudos e do apoio financeiro para viver fora de casa. E ao Lincoln Institute of Urban Police, por ter sido selecionada no Programa de Becas para América Latina e Caribe 2014-2015, e em especial pelas provocações do professor Martim Smolka, que proporcionaram novos rumos à tese. Aos incansáveis Micaella, Alan Juliano e Antônio Neto, que tanto me auxiliaram a tornar realidade esse volume de informações construídas, com a confecção dos mapas e tabelas intermináveis. Obrigada pela paciência, dedicação e pelas inúmeras noites regadas a vinho, tabelas, hambúrgueres e mapas! Àqueles que me forneceram dados extremamente importantes: Dulcival Santana, da Caixa, José Conde, Diego, Marianna Albuquerque, da SEPLOG, Avilé, Marleide, Ana Neri da EMURB. por não medirem esforços para viabilizarem informações. Sem isso, o trabalho estaria inviabilizado. Ao empresário Felipe Maia, por doar seu tempo escasso para me fazer compreender a participação do mercado imobiliário na produção da cidade. Aos técnicos, professores e alunos do DAU/UFS, em especial Rosana Rivas, Fernando Antônio, Carlos Iuri, por me abraçaram durante a temporada de docência, com muito incentivo e compreensão pelas ausências em prol dos estudos. À Annancy Amorim, que me escutou e segurou nos momentos mais difíceis, não me deixando desistir de conquistar meus sonhos. Aos meus amigos de longas datas e aos recém conquistados cariocas, em especial Priscilla, Sabrina, que me acolheram, acreditaram e torceram pela realização de mais uma tarefa de vida. Finalmente, aos cidadãos aracajuanos, aos que amam Aracaju e que acreditam numa cidade mais justa e igualitária, através da garantia do direito à cidade e à moradia. A todos vocês minha eterna gratidão! 6

“Minha vida é andar por este país Pra ver se um dia descanso feliz Guardando as recordações Das terras onde passei Andando pelos sertões E dos amigos que lá deixei Chuva e sol Poeira e carvão Longe de casa Sigo o roteiro Mais uma estação E a alegria no coração" (Luiz Gonzaga)

RESUMO Esta pesquisa tem como objetivo apontar e analisar a formação dos vetores de adensamento e expansão urbana em Aracaju-SE, a partir da produção habitacional, em função da atuação do mercado imobiliário e do Estado, no recorte temporal de 1960 a 2014. A capital do Estado de Sergipe apresentou um dinamismo na apropriação do espaço urbano para reprodução do capital, sobretudo de forma mais intensa, a partir dos anos 2000, mediante apoio do Estado, através de legislações permissivas, financiamentos em intervenções urbanas, ampliação do sistema viário e infraestrutura e incentivo ao crédito imobiliário pelo Governo Federal. Nesse período, verificou-se um expressivo aumento do número de licenciamentos de empreendimentos imobiliários, somados ao fortalecimento de grandes construtoras, resultando na busca por novas “áreas de consumo”, que ocasionou o adensamento de bairros ocupados e urbanizados, gerando novas configurações sócioespaciais. Além disso, observou-se a expansão para bairros periféricos, com grande quantidade de vazios disponíveis, que permitiram a multiplicação de empreendimentos residenciais, embora não dotados de infraestrutura e serviços públicos. Concluiu-se que houve consolidação de vetores de adensamento em direção aos bairros Coroa do Meio, Farolândia, 13 de Julho e Jardins, enquanto novos vetores de expansão foram definidos, através das estratégias provenientes do mercado imobiliário, e por políticas públicas, como o programa Minha Casa Minha Vida, que incentivaram a expansão dispersa e a segregação sócioespacial em novas áreas do bairro Jabotiana e da Zona de Expansão Urbana, embora apresentem sérios confrontantes ambientais. Para o desenvolvimento desta tese foi realizado um levantamento bibliográfico sobre a temática abordada, ampla coleta de dados nos órgãos públicos, referentes aos empreendimentos imobiliários licenciados e as intervenções do Estado, especialmente legislação e implantação de equipamentos públicos e sistema viário. Esses dados foram organizados sob a forma de tabelas, que quantificaram o volume e características da ocupação, além da produção de cartografia, que permitiu espacializar a dinâmica do adensamento e expansão urbana em Aracaju. Palavras-chave: Produção Habitacional; Mercado Imobiliário; Estado; Vetores de Adensamento; Vetores de Expansão Urbana.

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ABTRACT The aims of this research is to highlight and analyze the formation of the vectors of house crowding and urban expansion in Aracaju-SE, from housing production, on the basis of the performance of the real estate market and the state, in the period of time from 1960 to 2014. The capital of the state of Sergipe showed dynamism in the appropriation of urban space for capital reproduction, above all in a more intensive way, from the years 2000 due to State support, through permissive legislation, financing urban interventions, expansion of the road system and infrastructure and encouraging mortgage by the Federal Government. During this period, there was a significant increase in the licensing number of real estate projects, in addition to the strengthening of major construction companies, resulting in the search for new "areas of consumption," which led to the densification of busy and urbanized neighborhoods, generating new socio-spatial configurations. Furthermore, there was an expansion to suburbs with much available empty spaces, which allowed the multiplication of residential development, though not endowed with infrastructure and public services. It was concluded that there was a consolidation of vectors of house crowding towards the districts of Coroa do Meio, Farolândia, 13 de Julho and Jardins, while new growth vectors were defined by the strategies from the real estate market, and public policies, such as the program Minha Casa Minha Vida, which encouraged the dispersed expansion and socio-spatial segregation in new areas of Jabotiana and Zona de Expansão Urbana, even though they have serious environmental confrontation. For the development of this thesis a bibliographic study on the matter was carried out, large data collection in public bodies related to licensed real estate and state interventions, especially legislation and implementation of public facilities and road system. These data were organized in the form of tables, which quantified the volume and occupancy characteristics, besides the production of cartography, which allowed spatialise the dynamics of density and urban sprawl in Aracaju.

Keywords: Housing Production; Real estate market; State; vectors of house crowding; Urban Expansion vectors.

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LISTA DE FIGURAS Figura 1: Restrição à ocupação Coroa do Meio e Atalaia, 1983 .............................. 77 Figura 2: Conjuntos Assis Chateaubriand I e II, Final de década de 1970 ................ 85 Figura 3: Folder de inauguração do Conjuntos Augusto Franco, Final de década de 1980 .......................................................................................................................... 86 Figura 4: Conjuntos Orlando Dantas e Augusto Franco, Final de década de 1980... 86 Figura 5 e Figura 6: Conjunto Estrela do Mar, bairro Atalaia .................................... 93 Figura 7: Condomínio Mar do Caribe, bairro Coroa do Meio ..................................... 93 Figura 8: Centro, década de 1980 ............................................................................. 99 Figura 9: Edifício Atalaia, final da década de 1990. ................................................. 99 Figura 10: Bairro 13 de Julho, ainda predominantemente horizontal, à direita o Iate Clube, e a verticalização iniciada no bairro São José, nos anos 1970. ................... 101 Figura 11: Bairro 13 de Julho e Jardins, ainda predominantemente horizontal, à esquerda o Ed. Beira Mar, único na Avenida Beira Mar. ......................................... 101 Figura 12: Bairro 13 de Julho e Jardins, nos dias atuais. ....................................... 101 Figura 13: Área reservada para futura ocupação do bairro Jardins, anos 80. ........ 108 Figura 14: Vista do atual bairro Jardins e Farolândia, no início dos anos 90. Antiga casa de espetáculos Augustu’s abaixo, à direita o Ed. Ville de Paris, e ao fundo o bairro Farolândia e o início de uma ocupação verticalizada. ................................... 108 Figura 15 e Figura 16: Farol Estuarino início dos anos 1960 e no início dos anos 2000. Paisagem horizontal e a construção do primeiro prédio nas imediações do Farol. . 109 Figura 17: Loteamento Fechado Coronel Hélio Silva, 2003, localizado na Avenida Presidente Juscelino Kubitscheck, bairro Santos Dumont ...................................... 112 Figura 18: Loteamento Fechado Tenente Coronel dos Anjos, 2003, localizado na Avenida Presidente Juscelino Kubitscheck, bairro Santos Dumont ........................ 112 Figura 19: Condomínio Sol e Mar I, II e III, 2003, localizado na Rodovia Inácio Barbosa, ZEU ......................................................................................................................... 113 Figura 20: Condomínios Villas do Mar Azul (à esquerda), Residencial Alfredo Daltro Teles (acima) e Villagio Di Aire (abaixo) 2003, localizado na Farolândia ............... 115 Figura 21: Aracaju, Níveis de renda, 1991. ............................................................ 119 Figura 22: Aracaju, Uso do Solo Predominante por Lote, 1997 .............................. 121

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Figura 23 e 24: São José e 13 de Julho, áreas alagadas (década de 60) e o posterior aterramento (anos 80), com os primeiros indícios da verticalização ....................... 125 Figura 25: Praia 13 de Julho, década de 80. ........................................................... 126 Figura 26: Calçadão Vianna de Assis, anos 2000. ................................................. 126 Figura 27: Coroa do Meio anos 70. ........................................................................ 127 Figura 28: Obras de construção do bairro Coroa do Meio anos 80. ....................... 127 Figura 29 e 30: Outdoor com anúncio da chegada do Shopping Riomar, inaugurado em 1989. ................................................................................................................. 128 Figura 31: Palafitas construídas no avanço do mangue – Bairro Coroa do Meio .... 153 Figura 32: Novas moradias e infraestrutura urbana – Bairro Coroa do Meio .......... 153 Figura 33: Residencial Costa do Sol ....................................................................... 156 Figura 34: Unidades Residenciais entregues .......................................................... 156 Figura 35 e 36: Ocupação irregular Recanto das Mangabeiras, 17 de Março ........ 157 Figura 37: Imagem Satélite do Conjunto Vitória da Resistência, Lamarão, 2013 .... 158 Figura 38: Vitória da Resistência, dez/2013 ............................................................ 158 Figura 39: Ocupação irregular em área de interesse ambiental no bairro Porto Danta’s ................................................................................................................................ 158 Figura 40: Localização do Conjunto Porto D’Antas ................................................. 159 Figura 41: Unidades Residenciais ........................................................................... 159 Figura 42: Condomínio José Figueiredo na malha consolidada .............................. 160 Figura 43: Condomínio José Figueiredo ................................................................. 160 Figura 44 e Figura 45: Residencial Armando Domingues ....................................... 164 Figura 46: Residencial Jaime Norberto Silva e sua inserção na franja periférica. ... 166 Figura 47 e Figura 48 Bairro Jabotiana. .................................................................. 171 Figura 49 e 50: Anúncio do empreendimento Park View, bairro Porto D’Antas, subsidiado pelo PMCMV ......................................................................................... 173 Figura 51: Orla do Bairro Industrial, 1o Etapa ......................................................... 182 Figura 52: Localização da Orlinha do Bairro Industrial ............................................ 182 Figura 53: Orla do Bairro Industrial, 2o Etapa ......................................................... 182 Figura 54: Orla de Aruana em 2000 ........................................................................ 183 Figura 55: Localização da Orla de Aruana .............................................................. 183 Figura 56: Quiosque na Orla de Aruana .................................................................. 183

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Figura 57: Antiga Orlinha do Mosqueiro (Atracadouro dos barcos de pesca e bares) ................................................................................................................................ 184 Figura 58: Localização da Orla Por do Sol .............................................................. 184 Figura 59: Orla Pôr do Sol ....................................................................................... 184 Figura 60: Projeto Calçadão da Praia Formosa ...................................................... 185 Figura 61: Localização do Projeto Calçadão da Praia Formosa .............................. 185 Figura 62: Projeto Calçadão da Praia Formosa ...................................................... 185 Figura 63: Áreas atendidas por sistemas existentes e contempladas por obras do PAC em Aracaju, 2015. ................................................................................................... 189 Figura 64: Alagamentos no bairro Jabotiana, 2015. ................................................ 191 Figura 65: Alagamentos no bairro Salgado Filho, 2013 .......................................... 191 Figura 66: Alagamentos no bairro Jabotiana, 2014 ................................................. 191 Figura 67: Alagamentos no bairro 13 de Julho, 2013 .............................................. 191 Figura 68: Etapas do Projeto de Macrodrenagem na ZEU ...................................... 192 Figura 69: Fortes chuvas de maio/2009 .................................................................. 193 Figura 70: Fortes chuvas de abril/2010 ................................................................... 193 Figura 71: Viaduto Jornalista Carvalho Déda, vista oeste ....................................... 197 Figura 72: Viaduto Jornalista Carvalho Déda, vista norte ....................................... 197 Figura 73: Avenida Paulo VI, antes da intervenção, 2011 ....................................... 198 Figura 74: Avenida Paulo VI, depois da intervenção, 2015 ..................................... 198 Figura 75: Complexo Viário Marcelo Déda .............................................................. 198 Figura 76: Viaduto Manoel Celestino Chagas ......................................................... 199 Figura 77: Viaduto Manoel Celestino Chagas ......................................................... 199 Figura 78: Avenida Jorge Amado, bairro Jardins .................................................... 199 Figura 79: Lot. Jardim Europa, bairro Jardins ......................................................... 199 Figura 80: Avenida Desembargador José Antônio Andrade de Góis, bairro Coroa do Meio ........................................................................................................................ 200 Figura 81: Localização das Avenida Desembargador José Antônio Andrade de Góis e Mário Jorge de Menezes Vieira, bairro Coroa do Meio ........................................... 200 Figura 82: Avenida Mário Jorge de Menezes Vieira, bairro Coroa do Meio ............ 200 Figura 83: Projeto do Complexo Viário da Tancredo Neves ................................... 202 Figura 84: Projeto do Complexo Viário da Tancredo Neves ................................... 202 Figura 85: 9. Salão Imobiliário de Sergipe, novembro/2015 .................................... 207 12

Figura 86 e 87: 6º Salão Imobiliário de Sergipe, setembro/2012 ............................ 207 Figura 88: Imagem Satélite do bairro Atalaia e os condomínios verticais, 2013 ..... 212 Figura 89: Entorno do Farol, Bairro Farolândia ....................................................... 213 Figura 90: Verticalização, Bairro Farolândia............................................................ 213 Figura 91: Bairro Farolândia em 2003 – Universidade Tiradentes e vazios urbanos ................................................................................................................................ 214 Figura 92: Bairro Farolândia em 2013 – Ocupação predominantemente verticalizada no entorno da Universidade Tiradentes de 4 a 8 pavimentos, e no entorno da Praça do Farol de 12 a 16 pavimentos .............................................................................. 214 Figura 93: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2003 .................................................. 216 Figura 94: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2013 – Ocupação predominantemente horizontal e com vazios, sendo substituídos por empreendimentos verticais ......... 216 Figura 95: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2003 – “Alameda das Árvores”, nova área planejada pelas construtoras Celi e FFB ................................................................. 217 Figura 96: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2013 – “Alameda das Árvores”, nova área planejada pelas construtoras Celi e FFB ................................................................. 217 Figura 97: Avenida Beira Mar, bairro Jardins. ......................................................... 218 Figura 98: Bairro Jardins, com destaque para a Avenida Ministro Geraldo Barreto Sobral e o Shopping Jardins. .................................................................................. 220 Figura 99: Vista do Jardins, 2002 ............................................................................ 220 Figura 100: Imagem Satélite Bairros Jardins e 13 de Julho em 2003 ..................... 221 Figura 101: Imagem Satélite Bairros Jardins e 13 de Julho em 2013 – Ocupação predominantemente vertical, incentivada pela implantação de empreendimentos comerciais e de serviços ......................................................................................... 221 Figura 102: Loteamento Jardim Europa e Avenida Oviêdo Teixeira, final dos anos 2000. ....................................................................................................................... 222 Figura 103: Lot. Jardim Europa, Jardins ................................................................. 222 Figura 104: Hospital Primavera e Centro Médico Jardins. ...................................... 222 Figura 105: Av. Jornalista Santos Santana, em frente ao Parque da Sementeira, Bairro Jardins ..................................................................................................................... 223 Figura 106: Avenida Beira Mar, Bairro Jardins ........................................................ 223 Figura 107: Vista de parte do bairro Jabotiana em direção leste. Destaque para a localização dos principais equipamentos no entorno do bairro ............................... 224 13

Figura 108: Vista parcial do bairro Atalaia, verticalização dispersa ......................... 229 Figura 109: Vista parcial do bairro Coroa do Meio, pouca incidência de verticalização ................................................................................................................................ 230 Figura 110: Vista parcial do bairro Coroa do Meio, verticalização concentrada nos eixos principais ........................................................................................................ 230 Figura 111 e 112 : Vista área do Spazio Acqua Condomínio Clube e sua área de lazer ................................................................................................................................ 235 Figura 113: Perspectiva do Neo Residence Jardins ................................................ 236 Figura 114: Imagem Satélite do Condomínio Vivendas de Aracaju, Avenida Rio de Janeiro, Siqueira Campos, 2013 ............................................................................. 242 Figura 115: Modelo de casa sobrado do Condomínio Vivendas de Aracaju ........... 242 Figura 116 e 117: Condomínio de casas Veleiros, na Rua Euclides Góis, bairro Coroa do Meio ................................................................................................................... 244 Figura 118: Condomínio J. Inácio, Coroa do Meio, 2013 ........................................ 245 Figura 119: Condomínio J. Inácio, Coroa do Meio. ................................................. 245 Figura 120: Loteamentos Fechados no entorno do Loteamento Aruana e da Rodovia José Sarney, intercalados por dunas e lagoas de drenagem. ................................. 248 Figura 121: “Condomínio” Kenoa Residence, construtora Laredo. Localização privilegiada, infraestrutura e equipamentos de lazer. .............................................. 249 Figura 122: Loteamentos Fechados Morada da Praia I e II e Lago Paranoá. ......... 250 Figura 123 e 124: Localização privilegiada do “Condomínio” Marina Resort e residências unifamiliares às margens do Rio Vaza Barris ....................................... 251 Figura 125: Zona de Adensamento Básico – ZAB 1 ............................................... 280 Figura 126: Zona de Adensamento Básico – ZAB 2 ............................................... 281 Figura 127: Zona de Adensamento Básico – ZAB 2 ............................................... 283 Figura 128: Zona de Adensamento Restrito – ZAR................................................. 284 Figura 129: Barra dos Coqueiros e sua proximidade com Aracaju. 2016. .............. 290 Figura 130: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro 13 de Julho, 1962-2014 ......... 300 Figura 131: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Jardins e Grageru, 1962-2014302 Figura 132: Evolução da Ocupação Urbana, bairro Luzia, 1962-2014 .................... 307 Figura 133: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Inácio Barbosa, 1962-2014 .... 310 Figura 134: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Farolândia, 1962-2014 ........... 314 Figura 135: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Coroa do Meio, 1962-2014..... 316 14

Figura 136: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Atalaia, 1962-2014 ................. 320 Figura 137: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Industrial, 1962-2014. ............ 324 Figura 138: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Porto D´Antas, 1962-2014...... 327 Figura 139: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Jabotiana, 1962-2014 ............ 329 Figura 140: Evolução da Ocupação Urbana, Zona de Expansão Urbana, 1962-2014 ................................................................................................................................ 332

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LISTA DE MAPAS Mapa 1: Aracaju, Estrutura urbana a partir da década de 1960. ............................... 73 Mapa 2: Aracaju, Código de Urbanismo, Zoneamento Urbano, 1966. ...................... 76 Mapa 3: Aracaju, Zonas e Bairros, 1982. .................................................................. 80 Mapa 4: Aracaju, Conjuntos Habitacionais, Banco Nacional de Habitação – BNH, 1968-2002. ................................................................................................................ 84 Mapa 5: Aracaju, Conjuntos Habitacionais, Periodização,1968-2002. ...................... 89 Mapa 6: Aracaju, Conjuntos Habitacionais, Tipologia Habitacional, 1968-2002 ....... 91 Mapa 7: Aracaju, Condomínios Verticais, 1962-1990 .............................................. 98 Mapa 8: Aracaju, Condomínios Verticais, Periodização, 1962-1999. ..................... 106 Mapa 9: Aracaju, Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados, 1990-1999. ................................................................................................................................ 114 Mapa 10: Aracaju, Produção Habitacional X Agentes, 1962-1999. ........................ 122 Mapa 11: Aracaju, Produção Habitacional e Intervenções Urbanas, 1960-1999. ... 129 Mapa 12: Aracaju, Produção Habitacional X Legislação Urbanística, 1962-1999. .. 134 Mapa 13: Aracaju, Vetores de Expansão Urbana, 1962-1999. ............................... 135 Mapa 14: Aracaju, Zonas e Bairros, 2015 ............................................................... 141 Mapa 15: Aracaju, Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, Macrozoneamento, 2000. ....................................................................................................................... 144 Mapa 16: Aracaju, Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, Áreas de Diretrizes Especiais, 2000 ....................................................................................................... 150 Mapa 17: Aracaju, Projetos Habitacionais, 2000-2014............................................ 154 Mapa 18: Aracaju, Programa de Arrendamento Residencial, 2001-2008. .............. 161 Mapa 19: Aracaju, Programa Minha Casa Minha Vida, 2000-2014......................... 170 Mapa 20: Aracaju, Programas Habitacionais, 2000-2014 ....................................... 176 Mapa 21: Aracaju, Programas Habitacionais, Periodização, 2000-2014................. 179 Mapa 22: Aracaju, Domicílios com banheiro e esgotamento sanitário via rede geral ou pluvial, 2010. ........................................................................................................... 187 Mapa 23: Aracaju, Intervenções Urbanas, 2000-2014. ........................................... 196 Mapa 24: Aracaju, Condomínios Verticais, 2000-2014 ........................................... 210 Mapa 25: Aracaju, Condomínios Verticais, Periodização, 2000-2014. .................... 227

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Mapa 26: Aracaju, Condomínios Verticais, Porte dos Empreendimentos, 2000-2014. ................................................................................................................................ 231 Mapa 27: Aracaju, Condomínios Horizontais, 2000-2014. ...................................... 238 Mapa 28: Aracaju, Condomínios Horizontais, Periodização, 2000-2014................. 243 Mapa 29: Aracaju, Loteamentos Fechados, 2000-2014. ......................................... 247 Mapa 30: Aracaju, Loteamentos Fechados, Periodização, 2000-2014 ................... 252 Mapa 31: Aracaju, Empreendimentos Imobiliários Residenciais, 2000-2014 .......... 259 Mapa 32: Aracaju, Uso do Solo Predominante por Lote, 2014................................ 265 Mapa 33: Aracaju, Estoque de lotes vazios maiores que 1.000m², 2014. ............... 267 Mapa 34: Aracaju, Produção Habitacional X Agentes, 2000-2014. ......................... 270 Mapa 35: Aracaju, Produção Habitacional, Periodização, 2000-2014..................... 274 Mapa 36: Aracaju, Produção Habitacional e Macrozoneamento, 2000-2014. ......... 278 Mapa 37: Aracaju, Produção Habitacional e Áreas de Diretrizes Especiais, 2000-2014 ................................................................................................................................ 287 Mapa 38: Aracaju, Vetores de Expansão Urbana, 2000-2014. ............................... 293 Mapa 39: Aracaju, Vetores de Expansão Urbana, 1962-2014. ............................... 295

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LISTA DE TABELAS Tabela 1: Sergipe E Aracaju, Evolução Da População, 1872-2000 .......................... 71 Tabela 2: Aracaju, Produção De Habitações Populares COHAB E INOCOOP, 1960 a 2002* ......................................................................................................................... 83 Tabela 3: Aracaju, Produção de Habitações Populares COHAB e INOCOOP por Bairro e Década, Unidades Habitacionais, 1968 A 2002 ..................................................... 88 Tabela 4: Aracaju, Produção de Habitações Populares COHAB e INOCOOP por Bairro e Tipologia, 1968 a 2002* ......................................................................................... 92 Tabela 5: Aracaju, Condomínios Verticais, Empreendimentos e Apartamentos por Bairros 1962 – 1999 .................................................................................................. 97 Tabela 6: Aracaju, Condomínios Verticais, Periodização 1962-1999 .................. 10102 Tabela 7: Aracaju, Loteamentos Fechados, 1990-1999 .......................................... 112 Tabela 8: Aracaju, Tipologia Horizontal, 1990-1999................................................ 116 Tabela 9: Aracaju, Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Tipologia e Agente, 1962 – 2002 ............................................................................................... 118 Tabela 10: Aracaju, Vazios Urbanos, 1997-2003 .................................................... 120 Tabela 11: Aracaju, Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Bairro e Agente, 1962-2002* .............................................................................................................. 124 Tabela 12: Aracaju, Classificação dos Bairros por Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 1999*.................................................................................... 137 Tabela 13: Projetos Habitacionais, Aracaju, 2000-2014.......................................... 159 Tabela

14:

Aracaju,

Programa

de

Arrendamento

Residencial

–

PAR,

Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 2001-2008 ....................................... 163 Tabela 15: Aracaju, Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, Distribuição dos Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Faixas de Renda, 2009 - 2014... 166 Tabela 16: Aracaju, Programa Minha Casa Minha Vida – 0 a 3 SM, 2009-2014 .... 167 Tabela 17: Aracaju, Empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida - 3-10 SM, 2009-2014 ........................................................................................................ 168 Tabela 18: Aracaju, Empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida, 20092014 ........................................................................................................................ 169 Tabela 19: Aracaju, Programas Habitacionais, Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Bairro, 2000-2014 ....................................................................... 177 18

Tabela 20: Aracaju, Distribuição das Unidades Habitacionais e Déficit Habitacional, 2009 a 2014 ............................................................................................................ 178 Tabela 21: Aracaju, Condomínios Verticais, Empreendimentos e Apartamentos por Bairros, 2000 – 2014 ............................................................................................... 211 Tabela

22: Aracaju,

Condomínios

Verticais,

Apartamentos

e

Período

de

Aprovação/Licenciamento, 2000 – 2014 ............................................................. 22828 Tabela 23: Aracaju, Condomínios Verticais, por Número de Pavimentos, 2008 – 2014 ............................................................................................................................ 23333 Tabela

24:

Aracaju,

Condomínios

Horizontais,

Unidades

Habitacionais

e

Empreendimentos por Bairros, 2000 – 2014 ........................................................... 239 Tabela 25: Aracaju, Condomínios Horizontais, Unidades Habitacionais e Período de Aprovação/Licenciamento, 2000 – 2014 ............................................................. 24141 Tabela 26: Zona de Expansão, Loteamentos Fechados, 2000 – 2014 ................... 253 Tabela 27: Aracaju, Condomínios Fechados, Empreendimentos e Unidades Imobiliárias por Tipologia e Bairros, 2000 – 2014 ................................................... 258 Tabela 28: Aracaju, Uso Residencial e Vazios Urbanos, 2003 - 2010 – 2014 ........ 264 Tabela 29: Aracaju, Distribuição do Estoque de Terras Urbanas, 2014 .................. 266 Tabela

30: Aracaju, Produção Habitacional, Empreendimentos e Unidades

Habitacionais por Agente e Tipologia, 2000 - 2014 ................................................. 269 Tabela 31: Aracaju, Empreendimentos Imobiliários por Período, 2000 – 2014 ...... 275 Tabela 32: Aracaju, Produção Habitacional, Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Zonas de Adensamento, 2000 - 2014......................................... 279 Tabela 33: Aracaju, Classificação dos Bairros por Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 2000 – 2014 ..................................................................................... 291 Tabela 34: 13 de Julho, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ................................................................................................................................ 301 Tabela 35: Jardins, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ..... 303 Tabela 36: Grageru, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ... 306 Tabela 37: Luzia, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ........ 308 Tabela 38: Inácio Barbosa, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ................................................................................................................................ 309 Tabela 39: Farolândia, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014313

19

Tabela 40: Coroa Do Meio, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ................................................................................................................................ 315 Tabela 41: Atalaia, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ..... 319 Tabela 42: Zona Norte, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ................................................................................................................................ 322 Tabela 43: Industrial, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ............................................................................................................................ 33233 Tabela 44: Porto D´Antas, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 - 2014 ................................................................................................................................ 326 Tabela 45: Jabotiana, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 . 328 Tabela 46: Zona De Expansão Urbana, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ............................................................................................................ 333 Tabela 47: Santa Maria, Empreendimentos e Unidades Habitacionais, 1962 – 2014 ................................................................................................................................ 337

20

LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1: Aracaju. Unidades Habitacionais por bairro e década. 1962-1999. ........ 132 Gráfico 2: Aracaju. Unidades Habitacionais do Programa de Arrendamento Residencial. 2001-2008. .......................................................................................... 162 Gráfico 3: Aracaju, Condomínios Verticais, Empreendimentos. 2000-2014. ........... 225 Gráfico 4: Aracaju, Condomínios Verticais, Unidades Habitacionais. 2000-2014. .. 226 Gráfico 5: Aracaju, Condomínios Horizontais, Empreendimentos. 2000-2014. ....... 244 Gráfico 6: Aracaju, Loteamentos Fechados, Lotes. 2000-2014............................... 254 Gráfico 7: Aracaju, Produção Habitacional, Periodização por bairros. 2000-2014. . 276 Gráfico 8: 13 de Julho e Jardins, Unidades Habitacionais. 2000-2014. .................. 305 Gráfico 9: Inácio Barbosa e Farolândia, Unidades Habitacionais. 2000-2014. ....... 312 Gráfico 10: Coroa do Meio e Atalaia, Unidades Habitacionais. 2000-2014. ............ 318 Gráfico 11: Bairros Industrial e Porto D´Antas, Unidades Habitacionais. 2000-2014. ................................................................................................................................ 325 Gráfico 12: Jabotiana, Unidades Habitacionais. 2000-2014. ................................... 330 Gráfico 13: Zona de Expansão, Unidades Habitacionais. 2000-2014. .................... 335

21

LISTA DE SIGLAS ACP

Ação Civil Pública

ADEMI

Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário

ADEMA

Administração Estadual do Meio Ambiente

AEIS

Área Especial de Interesse Social

ADEN

Área de Desenvolvimento Econômico

AIA

Área de Interesse Ambiental

AIU

Área de Interesse Urbanístico

BID

Banco Interamericano de Desenvolvimento

BNH

Banco Nacional de Habitação

CAIXA

Caixa Econômica Federal

CMP

Central de Movimento Popular

COHAB

Companhia Estadual de Habitação

CONDURB

Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano

CTENG

Corpo Técnico de Engenharia Ltda

DER

Departamento de Estradas e Rodagens de Sergipe

DESO

Companhia de Saneamento de Sergipe

DIA

Distrito Industrial de Aracaju

EMURB

Empresa Municipal de Obras e Urbanização

FAR

Fundo de Arrendamento Residencial

FGTS

Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

FNHIS

Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social

FUNDESE

Fundação de Desenvolvimento Comunitário de Sergipe

IBGE

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

INOCOOP

Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais

INFRAERO

Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroportuária

MCIDADES

Ministério das Cidades

MPE

Ministério Público do Estado de Sergipe

MPF

Ministério Público Federal

OBA

Oleoduto Bonsucesso-Atalaia

OGU

Orçamento Geral da União 22

PAC

Programa de Aceleração do Crescimento

PAR

Programa de Arrendamento Residencial

PDDU

Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju

PEMAS

Plano de Erradicação de Moradias Subnormais

PETROBRAS

Petróleo Brasileiro S/A

PLADIAR

Plano Diretor de Aracaju

PMA

Prefeitura Municipal de Aracaju

PMCMV

Programa Minha Casa Minha Vida

PNH

Plano Nacional da Habitação

PSH

Programa de Subsídio de Habitações de Interesse Social

SEPLOG

Secretaria Municipal de Planejamento, Orçamento e Gestão de Aracaju

SEFAZ

Secretaria Municipal de Fazenda de Aracaju

SEINFRA

Secretaria de Estado de Infraestrutura de Sergipe

SEMARH

Secretaria de Estado do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos de Sergipe

SFH

Sistema Financeiro da Habitação

SINDUSCON-SE

Sindicato da Indústria da Construção Civil de Sergipe

TAC

Termo de Ajuste de Conduta

TECARMO

Terminal de Carmopólis

ZC

Zona Comercial

ZI

Zona Industrial

ZR

Zona Residencial

ZEU

Zona de Expansão Urbana

ZAB

Zona de Adensamento Básico

ZAP

Zona de Adensamento Preferencial

ZAR

Zona de Adensamento Restrito

23

SUMÁRIO INTRODUÇÃO .......................................................................................................... 26 CAPÍTULO 1 - PRODUÇÃO CAPITALISTA DO ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO URBANA: MERCADO IMOBILIÁRIO E ESTADO ................................................... 37 1.1.

PRODUÇÃO CAPITALISTA DO ESPAÇO URBANO: CONCEITOS FUNDAMENTAIS ........ 38

1.2.

ADENSAMENTO DE VAZIOS URBANOS E EXPANSÃO DISPERSA NO BRASIL ............. 46

1.3.

AGENTES PRODUTORES DO ESPAÇO URBANO CAPITALISTA: MERCADO IMOBILIÁRIO E

ESTADO .................................................................................................................. 51

1.4.

PRODUÇÃO HABITACIONAL DO ESTADO E DO MERCADO: CONJUNTOS HABITACIONAIS

E EMPREENDIMENTOS FECHADOS .............................................................................. 58

CAPÍTULO 2 -

MERCADO

E

ESTADO

COMO

AGENTES:

PRODUÇÃO

HABITACIONAL E INTERVENÇÕES URBANAS EM ARACAJU (1960-1999) ...... 69 2.1.

ESTADO: LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA E POLÍTICAS HABITACIONAIS ..................... 74

2.1.1.Regulações Urbanísticas e seus reflexos espaciais ....................................... 74 2.1.2.Políticas Habitacionais .............................................................................................. 82 2.2.

MERCADO IMOBILIÁRIO E CONDOMÍNIOS FECHADOS ......................................... 95

2.2.1.Condomínios Verticais e Modernização da Indústria da Construção Civil ................................................................................................................... 96 2.2.2.Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados: Difusão dos Conceitos da Casa “Segura”, Confortável e Exclusiva .............................................. 110 2.3.

VETORES DE ADENSAMENTO E DE EXPANSÃO URBANA ANTES DO PLANO DIRETOR

DE DESENVOLVIMENTO URBANO ............................................................................. 117

CAPÍTULO 3 -

ESTADO

COMO

POLÍTICAS HABITACIONAIS

AGENTE:

LEGISLAÇÃO

URBANÍSTICA,

E DE INFRAESTRUTURA EM ARACAJU (2000-

2014) ....................................................................................................................... 138 3.1.

PLANEJAMENTO E REGULAÇÃO URBANÍSTICOS .............................................. 139

3.2.

POLÍTICAS HABITACIONAIS E A PARTICIPAÇÃO DO MERCADO .......................... 152

3.2.1. Programas Habitacionais da Gestão Municipal e Estadual .................. 152 3.2.2. Programa de Arrendamento Residencial – PAR ................................... 160 3.2.3. Programa Mınha Casa Mınha Vıda - PMCMV ...................................... 165 24

3.2.4. Produção Habitacional de Interesse Social Periférica e Déficit de Moradias ................................................................................................................. 174 3.3.

INFRAESTRUTURA, SISTEMA VIÁRIO

E

EQUIPAMENTOS COLETIVOS: SUPORTE À

PRODUÇÃO DO ESPAÇO......................................................................................... 180 3.3.1.Projetos Orla: Criação de Áreas Para Turismo e Lazer ......................... 181 3.3.2.Saneamento Básico e a Melhoria das Condições Ambientais ............... 186 3.3.3.Intervenções no Sistema Viário: Abertura de Novos Acessos ............... 194 CAPÍTULO

4

-

MERCADO

IMOBILIÁRIO

COMO

AGENTE:

PRODUTOS

HABITACIONAIS FECHADOS EM ARACAJU (2000-2014).................................. 204 4.1.

MERCADO IMOBILIÁRIO

FORMAS

E

DE

ENCLAUSURAMENTO

DA

MORADIA

CONTEMPORÂNEA ................................................................................................. 205 4.1.1.Condomínios Verticais: Estratégias de Multiplicação da Terra .............. 208 4.1.2.Novos Conceitos de Moradia Enclausurada: Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados ............................................................................ 237 4.2.

ESTRATÉGIAS DA APROPRIAÇÃO DO ESPAÇO PELO MERCADO IMOBILIÁRIO ...... 255

CAPÍTULO 5 - VETORES DE ADENSAMENTO E DE EXPANSÃO URBANA DE ARACAJU: FATORES EXPLICATIVOS (2000-2014) ............................................ 261 5.1.

VETORES DE ADENSAMENTO

E DE

EXPANSÃO URBANA

DE

ARACAJU: ESTADO E

MERCADO IMOBILIÁRIO NA FORMAÇÃO E CONSOLIDAÇÃO DA CIDADE ......................... 263 5.2.

RAZÕES E COMPONENTES

NA

FORMAÇÃO E CONSOLIDAÇÃO

DOS

VETORES

DE

ADENSAMENTO E DE EXPANSÃO URBANA ................................................................ 297 5.2.1.Vetor de Adensamento 1 e a Concentração da Verticalização: 13 de Julho, Jardins, Grageru e Luzia .......................................................................... 298 5.2.2.Vetores de Adensamento 2: Inácio Barbosa, Farolândia, Coroa do Meio e Atalaia ...................................................................................................... 309 5.2.3.Vetores Expansão 1: Apropriação dos Bairros da Zona Norte.............. 321 5.2.4.Vetores de Expansão 2 e a Ocorrência de Conflitos Ambientais: Jabotiana, ZEU e Santa Maria ................................................................................... 328 REFLEXÕES FINAIS .............................................................................................. 339 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................... 346

25

INTRODUÇÃO

A pesquisa que deu origem a esta tese de doutoramento possui como tema a produção capitalista do espaço urbano e a formação dos vetores de expansão urbana de Aracaju, capital do estado de Sergipe, através do adensamento de áreas já ocupadas e também do crescimento do tecido urbano para áreas vazias. As principais capitais como Aracaju e até mesmo as cidades de porte médio têm vivenciado o crescimento e a expansão urbana no Brasil. O urbano se fragmenta em diversas direções, intercalando ocupação e vazios, guardados pela especulação imobiliária, formando espaços cada vez mais polinucleados e segregados, além de criar novas dinâmicas espaciais, novos modos de vida e alterar paisagens (VILLAÇA, 2001; REIS, 2006). A pesquisa parte do pressuposto que a produção do espaço capitalista é resultante da múltipla e simultânea ação dos agentes – Estado, empresários e proprietários fundiários - na lógica da apropriação do solo urbano, estruturação de novas formas espaciais e disputa pelo controle da terra com melhor localização, em função de regras de valorização (HARVEY, 1980; CORREA, 1999). A terra se constitui em mercadoria e passa a ter valor diferenciado de acordo com a sua localização (oferta de infraestrutura e serviços públicos), presença de elementos ambientais e de intervenções. A legislação, que incide sobre determinadas áreas e pode ser mais ou menos restritiva para a ocupação, também interfere na construção do espaço (HARVEY, 1980; MARICATO, 2010). Diante disso, os proprietários fundiários intervêm nas transformações espaciais, beneficiando - se de ações e intervenções de outros agentes, como o Estado. Uma estratégia é o congelamento de áreas agriculturáveis, não contíguas ao tecido urbano, deixando-as vazias à espera de intervenções públicas como a transformação do uso da terra rural para urbana através de alteração da legislação urbanística (CORREA, 1999). Outra operação para valorização fundiária é apropriarse de vantagens dos investimentos públicos como implantação de infraestrutura e 26

serviços, agregando assim, o máximo de lucro sobre a terra urbana transformada em mercadoria. O simples fato de ter a propriedade proporciona a renda da terra (JARAMILLO, 2011). O Estado é agente fundamental, por sua complexa e múltipla atuação, podendo ser consumidor, provedor, construtor, regulador e proprietário fundiário, tendo suas interferências (obras e normas) como uma das maiores contribuições para a expansão urbana. Por vezes, opera contraditoriamente, acirrando as desigualdades sociais, quando ‘provocador’ da atuação dos promotores imobiliários, validando interesses privados, quando estimula, através de recursos públicos – provenientes de pagamento de impostos de toda sociedade – , que a apropriação da mais-valia fundiária1 seja direcionada para a indústria imobiliária (CORREA, 1999). Por não proporcionar a todos os cidadãos o direito à cidade assegurado pelo Estatuto da Cidade, o Estado tem cooperado para hierarquização do espaço e escassez de terras urbanizadas, aprofundando cada vez mais as desigualdades sociais. Os altos valores da terra tornam-se inacessíveis para grande parte dos brasileiros, somando-se à dificuldade de acesso ao crédito de financiamento, o que impedem a conquista da moradia própria pelas famílias de baixa renda. Por sua vez, o setor imobiliário apropria-se da capacidade de estruturar o espaço conforme seus interesses, atendendo a uma lógica de produção e de transformação dos usos do solo. Uma das suas táticas é buscar junto aos governos locais condições para a viabilização de seus produtos. Este setor costuma demandar uma reordenação da infraestrutura à medida que aguardam que suas glebas recebam a implantação de serviços públicos e de acessibilidade pelo Estado. As terras que recebem investimentos públicos, provenientes da coletividade, tiveram seus valores elevados sem custos para o mercado fundiário (CORREA, 1999; HARVEY, 1980; JARAMILLO, 2011).

1

O termo mais-valia fundiária (SMOLKA; FURTADO, 2001) representa o ganho de renda fundiária excedente, isto é, o sobrelucro. Entende-se que “a recuperação de parcelas desse valor é a de que, ao contrário do ‘valor original’ (preço de aquisição) que foi pago pelo proprietário, o incremento de valor da terra, ou parte dele, é recebido de forma gratuita por ele, sendo alheio ao seu esforço” (FURTADO, 2004, p.58). É o lucro que produz a renda da terra, que se institui a partir da localização do empreendimento.

27

O setor imobiliário tem provocado sérios entraves e conflitos nos âmbitos social, urbano e ambiental. Os ricos se refugiam em novos fragmentos, dotados de uma gama de equipamentos e serviços voltados para o consumo de luxo. Aliás, eles escolhem a localização e direção do crescimento de seus bairros (VILLAÇA, 2001). Contudo, de acordo Harvey (1980), Lefebvre (2008) e Correa (1999), a cidade capitalista é o lugar da materialização social e do desempenho de todos os agentes que podem se beneficiar com a expansão urbana, resultando no acirramento da desigualdade social e da pobreza, entre outros problemas. São configurações espaciais decorrentes, sobretudo, do acúmulo do capital e da reprodução social. No caso específico da cidade de Aracaju, os processos de crescimento, adensamento e expansão foram fruto da combinada ação governamental, com implantação de políticas e projetos, financiados pelo Governo Federal e organizações internacionais, e também, decorrentes da intervenção do mercado da construção civil, com suas estratégias de marketing, que enfatizam localização e segurança como fatores-chave da escolha pelos empreendimentos. Aracaju, situada no Nordeste do Brasil, abriga 623.766 habitantes (estimativa IBGE, 2014), em uma área de 182 Km2 que ocupa 0,79% do território sergipano. Semelhante à maioria das cidades brasileiras, a capital do Estado de Sergipe tem vivenciado essa produção capitalista do espaço urbano em função da lógica dos interesses econômicos, conduzidos pelos agentes sociais, sobretudo promotores imobiliários e Estado, membros da elite patrimonialista. Esse cenário direcionou o adensamento e a expansão urbana, fruto da atuação do poder público, com intervenções e legislação e, por outro lado, de âmbito privado que, aproveitando-se dos investimentos do governo, embolsaram lucros da venda de produtos imobiliários, em terrenos com reduzido valor de troca. Nos últimos anos, destacou-se uma das estratégias do mercado, associada à monopolização da terra, sempre conduzida pelas construtoras de maior porte, que definiram as áreas previamente apropriadas, atraídas pelas amenidades ambientais, que propiciaram a implantação de grandes empreendimentos residenciais, com um custo mais baixo (FRANÇA, 2011). 28

Após a promulgação do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano – PDDU, em 2000, uma variedade de novos empreendimentos foram lançados, cuja localização foi fator determinante. Somando-se a isso, o reforço das intervenções públicas, sobretudo projetos habitacionais, de infraestrutura e sistema viário, e a consequente valorização imobiliária, foram fatores consideráveis de transformação da configuração espacial consideráveis. Nesse período, a crescente ampliação no número de empreendimentos imobiliários, ativada pelo aquecimento da construção civil no país, sobretudo com o incentivo ao crédito imobiliário, contribuíram na busca por novas áreas de consumo de terras em Aracaju. Multiplicaram-se o número de construtoras e desenvolveram-se parcerias entre as construtoras locais e nacionais e ampliando os segmentos de atuação do mercado: popular, econômico e de luxo. Em função disso, algumas construtoras locais de grande porte abriram novos nichos de mercado, voltados para uma faixa de renda menor, trabalhando também com opções econômicas. A produção imobiliária incluiu condomínios residenciais até então restritos a locais privilegiadas e centrais, como os bairros Jardins, Grageru, Salgado Filho e 13 de Julho, passando a outros como Farolândia, Jabotiana, Luzia, Atalaia, Coroa do Meio e Zona de Expansão Urbana, local alvo de intensa especulação fundiária e de conflitos socioambientais diante da ausência de saneamento básico. O estabelecimento dos vetores2 de expansão marcou a descontinuidade da malha urbana de Aracaju, substituindo grandes vazios urbanos por conjuntos habitacionais e condomínios fechados, necessitando do controle da ocupação pelo poder público em áreas sem infraestrutura adequada. A análise da produção capitalista do espaço urbano com a formação dos vetores de adensamento e expansão urbana de Aracaju é o fio condutor desse trabalho. Assim, questionaram-se se os vetores de esboçados em Aracaju-SE, no final dos anos 90, antes da aprovação do Plano Diretor, mantiveram-se ou sugiram novos. Em continuidade, foram indagados se surgiram novos fatores para sua 2

É importante definir o significado da palavra Vetor, utilizada não só nesse capítulo, mas na tese como um todo, como sinônimo de “eixo”, ao referir-se as direções e dinâmicas do crescimento urbano de Aracaju. De acordo com o Dicionário da Língua Portuguesa vetor significa segmento de reta orientado, relacionado à Física e Matemática.

29

formação ou a consolidação dos antigos vetores. Com base nisso, a hipótese da pesquisa foi que os vetores de adensamento e de expansão urbana visíveis ao final da década de 1990, relacionados à produção habitacional, consolidaram-se, embora tenham agregado novos fatores para a sua formação e solidificação em Aracaju . O objetivo geral desta tese é apontar e analisar os vetores de adensamento e de expansão urbana em Aracaju, a partir da produção habitacional, em função da atuação do mercado imobiliário e do Estado, num recorte temporal de 1960 a 2014, divididos em dois períodos: antes e após a promulgação do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju em 2000. Definiram-se cinco objetivos específicos, o primeiro foi de aprofundar os processos de expansão urbana e a atuação dos agentes modeladores do espaço urbano nas cidades brasileiras para compreender e contextualizar a dinâmica resultante da ação do mercado e do Estado. Em seguida, foi necessário resgatar o cenário da expansão urbana em Aracaju, suas dinâmicas e agentes envolvidos, com enfoque na atuação do Estado (políticas públicas e legislação urbanística) e do mercado imobiliário (condomínios e loteamentos fechados), em um relato dos anos anteriores (1960-1999). O terceiro objetivo foi analisar a influência da atuação do Estado no processo de expansão urbana em Aracaju entre 2000 e 2014, através das políticas públicas (especialmente programas habitacionais, de infraestrutura, equipamentos públicos e sistema viário) e da legislação urbanística. O quarto consistiu em avaliar a apropriação do espaço a partir das estratégias do mercado imobiliário, sob a ótica dos seus produtos residenciais fechados – condomínios verticais, horizontais e loteamentos fechados – no período de 2000 a 2014. Por fim, fez-se importante estabelecer relação entre a atuação do Estado e suas intervenções urbanísticas (projetos habitacionais, de infraestrutura, sistema viário e legislação urbana) e do mercado (produção imobiliária), investigando fatores para a formação ou consolidação dos vetores de expansão urbana de Aracaju entre os períodos de 1960 a 1999 e 2000 a 2014.

30

Em decorrência da ausência de estudos desenvolvidos em Aracaju sobre os vetores de expansão urbana, foi essencial elaborar uma discussão sobre o papel do mercado imobiliário e a inserção dos empreendimentos habitacionais em determinados bairros, e do Estado, com os projetos de intervenções urbanísticas. Para responder à questão da pesquisa e alcançar os objetivos estabelecidos, foi proposta uma investigação empírica, com coleta e análise de dados, documentos, jornais, projetos, normas e leis, com a finalidade de aprofundar o processo de produção capitalista do espaço urbano em Aracaju, conforme já citado.. Inicialmente foi realizado levantamento bibliográfico utilizando autores internacionais e nacionais sobre a temática em questão. Estudiosos como Lefebvre, Harvey e Topalov (questões referentes ao direito à cidade e produção da cidade capitalista); Jaramillo, Smolka (mercantilização da terra); Santos e Carlos (urbanização capitalista); Villaça e Spósito (espaço intra-urbano e cidades médias); Goulart Reis (dispersão urbana); Rufino, Diógenes e Monteiro (expansão em metrópoles nordestinas) serviram de respaldo à elucidação desses fatos. Em seguida, um relato sobre o papel dos agentes modeladores, baseando-se em Harvey e Correa, a articulação entre mercado, com seus condomínios fechados discutidos por Ribeiro, Caldeira e Spósito, e a participação do Estado na implantação de conjuntos habitacionais, infraestrutura e serviços, na fragmentação do espaço, com enfoque aos estudos de Santos, Villaça, Maricato e Cardoso. Além disso, efetivou-se um levantamento de estudos e informações acerca das dinâmicas de produção urbana e da atuação do Estado e do mercado imobiliário em Aracaju de 1960 a 1999. Nessa etapa, foram utilizados autores regionais, como Ribeiro e Diniz e seus estudos referentes ao mercado imobiliário; Loureiro com a trajetória urbana; França e sua pesquisa sobre metropolização sob comando do Estado; Nogueira, Souza e Araújo e a análise das transformações espaciais, que ajudaram a explicar a configuração urbana; Campos e Carvalho e seus estudos sobre conjuntos habitacionais na cidade segregada. Importante frisar que a pesquisa de campo foi feita em dois momentos. O primeiro, que auxiliou na compreensão da produção de habitação pelo mercado 31

imobiliário, ocorreu através da coleta de dados nos Alvarás de Licenciamento de Empreendimentos Multifamiliares, expedidos pela Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB, da Prefeitura Municipal de Aracaju, durante o período de abril/2014 a outubro/2014 (quando foram coletados dados referentes aos anos 2004 a 2013) e, posteriormente, no período de agosto/2015 a outubro/2015 (quando se teve acesso às informações dos anos 2000 a 2003 e 2014). Esses alvarás, emitidos a partir de 2000 até o final de 2014, foram analisados um a um, para que se obtivesse informações qualitativas e quantitativas relevantes, como nome do empreendimento, bairro, número de unidades habitacionais e de blocos, área da unidade residencial, dentre outras, formando um rico banco de dados, organizados em tabelas compliadas no software Excell. Depois, todos os empreendimentos foram localizados, um a um, com a ajuda do site wikimapia e do software Google Earth, cujos pontos foram, em seguida, convertidos e levados ao ArchGis para preparação dos diversos mapas, que permitiram uma análise qualitativa e espacial do processo ao longo dos anos. Também foram realizados coletadas de informações em jornais e empresas de corretagem de imóveis, além de entrevistas com estudiosos, engenheiros, corretores, arquitetos e empresários que atuam na área e auxiliaram na construção da avaliação sobre a atuação deste agente na expansão em Aracaju. Num segundo momento, foi necessário resgatar informações referentes aos empreendimentos imobiliários construídos antes de 2000, a fim de apontar os vetores de expansão existentes entre os anos 1960 e o final de 1990. Entretanto, diante da impossibilidade em acessar os alvarás de licenciamento desse período, na Prefeitura Municipal, optou-se por trabalhar com o cruzamento dos dados da monografia de curso de especialização de Diniz (2003) e da monografia de graduação de Maia (2004), que estudaram a verticalização em Aracaju. A primeira, que enfocou o direcionamento do processo até 2003, fez um mapeamento da verticalização (grande parte deles), associados às características arquitetônicas das construções, evidenciando a distribuição espacial dos diversos edifícios construídos, desde a década de 1950. A segunda, trouxe, em seus anexos, dados fornecidos pelas construtoras de seus condomínios (sejam comerciais, serviços e residenciais), o que facilitou a espacialização e classificação destes nesse trabalho. Esta listagem dos empreendimentos trazida por Maia foi utilizada como base para elaboração da tabela 32

com dados sobre os empreendimentos, complementada com informações de localização que constam nos mapas desenvolvidos por Diniz. Entretanto, a ausência da data de construção de muitos empreendimentos gerou a necessidade de associar entrevistas com estudiosos3 sobre a urbanização de Aracaju, com os condôminos em visitas de campo, gerando novas tabelas de dados, como número de apartamentos, construtora, década de licença/construção. Quanto aos condomínios horizontais e loteamentos fechados, entrevistas, visitas em campo e a pesquisa de França (2011), auxiliaram no recolhimento das informações. Após a compilação desses deu-se início à localização dos empreendimentos, um a um, através do software Google Earth, com a ajuda de sites como o Wikimapia, das construtoras, além de busca desses empreendimentos em campo. Outra desafio foi a dificuldade de obter dados sobre os conjuntos do Banco Nacional de Habitação-BNH, em especial do Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais – INOCOOP. Embora houvesse estudos como França (1997) e Carvalho (2012), que os listaram e os mapearam, lacunas e/ou dualidade de informações foram notadas e resolvidas através de novas metodologias não planejadas naquele momento, como a pesquisa de campo, entrevista com moradores e com antigos funcionários do referido órgão4. Assim, os resultados da coleta de todas essas informações formaram um banco de dados e foram apresentados ao longo deste documento através de tabelas, muitas delas que não constam nesse trabalho, pois por serem extensas, optou-se apenas em trazer informações já compiladas. A tabulação dessas possibilitou uma série de análises, apoiadas com a elaboração de gráficos e mapas. O último procedimento foi a conversão dessas informações para o Sistema de Informações Georreferenciadas, utilizando o software ArchGis para elaborar as diversas cartografias (apresentada em várias escalas – municipal/urbano e por bairros/área), que serviu de grande instrumento para analisar a espacialização dessas

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Entrevista com a Profa. Dra. Vera Lúcia Alves França, geógrafa e professora aposentada do Departamento de Geografia da Universidade Federal de Sergipe – UFS. 4 Entrevista com o Sr. Roberto Almeida, administrador e ex-presidente do Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais – INOCOOP/BASE

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tipologias e, sobretudo a produção habitacional e o direcionamento dos vetores de adensamento e de expansão da cidade. Ainda deu-se ênfase à realização do levantamento de informações referentes às políticas, programas, projetos e intervenções realizadas pela Prefeitura Municipal (Secretaria de Planejamento, Orçamento e Gestão – SEPLOG, Empresa de Obras e Urbanização – EMURB) e Governo do Estado (Companhia de Abastecimento de Água e Esgoto do Estado de Sergipe - DESO, Secretaria de Planejamento, Secretaria de Infraestrutura, entre outros) que induziram o adensamento e expansão urbana para determinados bairros. A pesquisa documental se complementou com a análise da legislação e sua interferência, além da utilização dos dados do Censo Demográfico do IBGE (anos 2000 e 2010), que demonstraram a situação urbana em diversos aspectos, como saneamento básico e níveis de renda. Relatórios dos órgãos públicos e privados (ADEMI e construtoras), material iconográfico e cartográfico, assim como jornais e revistas também foram utilizados. Outro instrumento utilizado foram as ortofotocartas e imagens satélites de diversos anos, usadas nas comparações dos vetores de adensamento e de expansão, doadas pela Secretaria Municipal de Planejamento, Orçamento e Gestão de Aracaju. Assim, foi possível efetivar uma série de observações, com propriedade e riqueza de informações, além de responder as questões de pesquisa. A tese tem sua estruturação dividida em cinco capítulos, organizados para melhor leitura e explicação da problemática. O Capítulo 1, intitulado Produção Capitalista do Espaço Urbano e Expansão Urbana: Mercado Imobiliário e Estado, trata do fenômeno da produção capitalista do espaço urbano, seus conceitos, definições e as formas de ocupação da cidade no Brasil, com o detalhamento dos novos produtos imobiliários como estratégias de reprodução do capital. O entendimento da evolução do percurso da produção capitalista do espaço urbano em Aracaju nos anos anteriores ao marco temporal da pesquisa, foi abordado no Capítulo 2 denominado de Mercado e Estado como Agentes: Produção Habitacional e Intervenções Urbanas em Aracaju (1960-1999). A descrição da evolução da urbanização descontínua em Aracaju, através da atuação desses dois 34

agentes, foi realizada de forma linear, de acordo com a sucessão do conjunto de fatos que desencadeou a ocupação de determinados bairros. O capítulo está dividido em três partes, sendo as duas primeiras, com enfoque para a atuação de cada agente e suas formas de apropriação do espaço, apontando, no último item, o direcionamento do crescimento e da expansão urbana, como estratégias de privilegiar os interesses capitalistas, no período estudado nesse capítulo. No Capítulo 3, cujo título é Estado como Agente: Legislação Urbanística, Políticas Habitacionais e de Infraestrutura em Aracaju (2000-2014) o destaque foi a atuação governamental, como agente importante na produção urbana. A primeira parte traz a legislação urbanística que estabeleceu o controle urbanístico de forma ponderada, com as suas diretrizes e instrumentos que direcionam a expansão urbana para determinados bairros, privilegiando interesses privados. Na segunda e terceira partes, foi analisada a inserção dos conjuntos habitacionais e das intervenções urbanísticas (sistema viário, equipamentos públicos, infraestrutura etc.), apontando a sua importância para o crescimento disperso da cidade e abrindo frentes de expansão, possibilitando a ocupação para as áreas no entorno e valorizando a terra a partir de investimentos provenientes de recursos públicos. Mercado Imobiliário como Agente e seus Produtos Habitacionais Fechados em Aracaju (2000-2014) compreende o Capítulo 4, no qual foi apresentada a inserção dos produtos imobiliários contemporâneos no tecido urbano, observando as especificidades de cada um - condomínios verticais, horizontais e loteamentos fechados – bem como as estratégias de apropriação do espaço urbano e de reprodução do capital imobiliário nos diferentes bairros d a cidade No Capítulo 5, Vetores de Adensamento e de Expansão Urbana de Aracaju: Fatores Explicativos, foram apontados os vetores de adensamento e expansão urbana no período de 2000-2014, e aprofundou-se a atuação articulada do Estado e do mercado, analisando fatores explicativos para formação e consolidação de vetores, comparando com aqueles demarcados até 1999. Nesse ponto, as informações coletadas, tabuladas e analisadas nos Capítulos 2, 3 e 4 foram de extrema importância para a explicação da questão principal da tese.

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Por fim, foram apresentadas as conclusões que recuperaram e articularam as discussões centrais desenvolvidas nos cinco capítulos anteriores, buscando-se antever os desdobramentos da pesquisa, a partir da compilação das informações e do arcabouço teórico reunidos neste trabalho.

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CAPÍTULO 1 PRODUÇÃO CAPITALISTA DO ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO URBANA: MERCADO IMOBILIÁRIO E ESTADO 37

Este capítulo inicial tem como objetivo traçar contornos da fundamentação teórica que serviram de embasamento ao entendimento do objeto de estudo da pesquisa para o desenvolvimento da tese. Trata-se da perspectiva da articulação entre os processos de produção capitalista da cidade, sobretudo enfocando

o

adensamento e a expansão urbanos, o papel dos agentes modeladores, em especial o Estado e suas intervenções urbanísticas e legislação permissiva ou restritiva, e o mercado imobiliário e seus tipos de empreendimentos residenciais fechados, cuja atuação criam vetores de expansão, em Aracaju-SE. A primeira década do século XXI foi marcada por importantes transformações nas relações capitalistas de produção da cidade no Brasil, em que se pode identificar um movimento de fortalecimento de atuação de grandes empresas da construção civil articuladas aos planos, programas e ações do Estado, que vem apoiando a confluência do capital imobiliário. As questões, abordadas inicialmente em um plano geral, com conceitos e um panorama brasileiro dos últimos anos, são analisadas com mais cuidado no contexto recente, sendo que nos quatro capítulos seguintes, a investigação da temática é realizada observando o caso aracajuano, discutindo-se as modificações na estrutura espacial em função da reprodução do capital.

1.1.

Produção Capitalista do Espaço Urbano: conceitos fundamentais A vasta literatura sobre produção capitalista do espaço urbano tem apontado

recorrentemente para a emergência de novas formas e padrões urbanos e metropolitanos, com tendência a configurações cada vez mais dispersas em função da busca pela valorização da terra e o consequente lucro, pelos agentes produtores do espaço urbano. Estudiosos como Christian Topalov (1979), David Harvey (1980), Jean Lojkine (1981), Mark Gottdiener (1993), Henri Lefebvre (1999, 2001), e Samuel Jaramillo (2011), além dos autores brasileiros Ana Fani Carlos (1994), Flávio 1qVillaça (2001), Milton Santos (2005) abordam o tema da reprodução do capital no espaço urbano, 38

destacado nas teorias marxistas de produção da cidade e da sua relação com a acumulação do capital. Inicialmente, é relevante considerar os conceitos de urbano e de cidade a fim de que seu emprego se dê de forma correta. Segundo Lefebvre (1999), o urbano se refere ao modo de vida (processo em constante construção), horizonte de transformações territoriais, sociais, espaciais, políticas e econômicas, enquanto a cidade deve ser compreendida como forma espacial, definida e delimitada, lócus das políticas públicas. As cidades podem ser definidas como a materialização da forma do urbano no espaço, a “projeção da sociedade sobre um local, isto é, não apenas o lugar sensível, como também sobre um plano específico, percebido e concebido pelo pensamento que determina cidade e o urbano” (ibidem, p.56). Um segundo ponto é a importância da industrialização como ponto de partida no capitalismo e, consequentemente, na urbanização, que desencadeia formas de organização socioeconômica e produtiva nas relações de trabalho, no tempo e no espaço. Segundo Lefebvre (2001), a industrialização, base do capitalismo, é, há um século e meio, o motor das transformações na sociedade. Se distinguirmos o indutor e o induzido, pode-se dizer que o processo de industrialização é indutor e que se pode contar entre os induzidos os problemas relativos ao crescimento e à planificação, as questões referentes à cidade e ao desenvolvimento da realidade urbana, sem omitir a crescente importância dos lazeres e das questões relativas à “cultura” (p. 3).

Isso justifica a impossibilidade de entender o urbano em si mesmo, pois o desenvolvimento do capitalismo permitiu uma urbanização sem precedentes, ou seja, um influencia o outro. De acordo com Oliven (1982, p.15), “a cidade é precondição do capitalismo na medida em que ela é necessária para a existência desse modo de produção, que simultaneamente também intensifica o crescimento das cidades”. Além disso, é nesse espaço onde ocorrem os conflitos sociais inerentes ao capitalismo, conforme será abordado adiante. Embora a industrialização se constitua num fenômeno importante para a urbanização, constata-se que algumas cidades não se desenvolvem a partir da atividade industrial, mas, pela existência de atividades terciárias, como distribuidoras 39

de bens e de serviços, estabelecendo relações de complementaridade com outras que são produtoras de bens. Para Lojkine (1981, p.163), “a cidade desempenha pois fundamental papel econômico no desenvolvimento do capitalismo mas, inversamente, a urbanização é moldada, modelada, de acordo com as necessidades da acumulação capitalista”. Harvey (1980), Gottdiener (1993) e Lefebvre (1999; 2001) abordam o espaço urbano como um produto social, resultado de ações múltiplas que acontecem ao longo do tempo, articuladas por agentes sociais que produzem e consomem o espaço como uma estratégia de valorização e de reprodução. Massey (2009) caracteriza o espaço como dinâmico, aberto ao futuro, inacabado, de resultados imprevisíveis, onde a identidade e o social são construídos e o político afirmado. A autora ressalta a existência da simultaneidade de estórias-atéagora, pois o espaço é algo sempre em construção, em constante movimento. Então, “é um espaço de resultados imprevisíveis de ligações ausentes. Para que o futuro seja aberto, o espaço também deve sê-lo” (p. 32). Assim, na compreensão desses autores, a cidade é o local de concretização da produção, circulação e consumo capitalistas, mas, é também, resultante da própria produção, ou seja, é meio e produto simultaneamente. É ao mesmo tempo, palco do conflito da divisão de classes, em função da diversidade de interesses, especialmente entre o capital e o social (HARVEY, 1980; GOTTDIENER, 1993). As tensões na cidade são resultantes das incoerências da produção capitalista: “Aqui ou ali, as tensões tornam-se conflitos, os conflitos latentes se exasperam; aparece então em plena luz do dia aquilo que se escondia sob o ‘tecido urbano’ ” (LEFEBVRE, 2001, p. 19). De fato, a cidade é vista como lócus privilegiado do capital, que produz espaços divergentes. O reflexo da luta entre interesses capitalistas se dá na consolidação das desigualdades, com ocupações distintas por classes sociais. Os entraves acontecessem à medida em que os interesses do capital e da sociedade são contraditórios (HARVEY, 1980; LEFEBVRE, 1999,2001) e o resultado disso “é o 40

desenvolvimento desigual e

injustiças sociais, que são distribuídas tanto

espacialmente quanto demograficamente” (GOTTDIENER, 1993, p.29). Na visão de Singer (1982),a cidade capitalista não tem local para abrigar os pobres, excluindo-os dos bairros urbanizados e moradias formais e legais, pois “a propriedade privada faz com que a posse de uma renda monetária seja requisito indispensável à ocupação do espaço urbano” (p.33). Essa população, não sendo contemplada pelo direito à moradia, ocupou terrenos vazios, loteamentos clandestinos e irregulares, áreas ambientalmente frágeis, como margem de córregos e de rios, encostas, locais sem qualquer oferta de infraestrutura, sendo posteriormente despejados, e postos à situação de marginalidade (MARICATO, 2007). Entretanto, se estes loteamentos clandestinos e irregulares seguissem os requisitos legais exigidos para serem vendidos, certamente, estariam fora do alcance dos grupos de baixa renda. Estes espaços são produzidos em função dos antagonismos e das contradições inerentes aos interesses do capital ou da sobrevivência dos mais carentes. Isso ocorre por deliberações, como a realidade social, o valor da terra e o jogo do poder social e entre as forças políticas aí presentes, criando distintos espaços segregados5. Para Carlos, “a cidade é a expressão da materialização espacial das desigualdades sociais emergentes na sociedade atual” (1994, p.135). Os espaços são bem definidos, pois é o lugar onde se manifesta o contraste da riqueza e pobreza e as condições em que se estabelecem relações de produção capitalista. O acesso à habitação e aos meios de consumo coletivo são diferenciados, segundo os grupos sociais que se localizarão e morarão nos bairros. Há espaços para “pobres” e para “ricos” e essas contradições socioeconômicas afloram, sobretudo no tamanho, tipo e material da moradia (CARLOS, 1994).

5 Segundo Villaça “a segregação é um processo segundo o qual diferentes classes ou camadas sociais tendem a se concentrar cada vez mais em diferentes regiões gerais ou conjuntos de bairros da metrópole” (1998, p.142). Completando essa afirmação, Rolnik assegura que “do ponto de vista político, a segregação é produto e produtora do conflito social. Separa-se porque a mistura é conflituosa e quanto mais separada é a cidade, mais visível é a diferença, mais acirrado poderá ser o confronto” (1988).

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Os grupos de baixa renda se localizam em terrenos mais baratos, onde abundam as autoconstruções, distantes do local de trabalho, em áreas com pouca ou nenhuma infraestrutura, às margens de rios e encostas de morros, ou onde a propriedade do solo está ilegalmente nas mãos dessas famílias. O outro grupo, de renda alta, vive em bairros arborizados, com infraestrutura completa, “em zonas onde o preço da terra impede o acesso a ‘qualquer um’” (ibidem, p.95-96). Essas famílias vivem em espaços fechados produzidos pelo mercado imobiliário, com oferta de infraestrutura e serviços privativos, como segurança e grandes complexos de entretenimento e lazer, formando cidades cada vez mais fragmentadas, como Caldeira (2000) define como “enclaves fortificados”. Carlos complementa que a produção do espaço urbano capitalista é contraditória, com formas de acesso [à terra] diferenciados; logo separados. Tal segregação se impõe inclusive pelo fato de que o espaço geográfico implica na produção de relações específicas e originais, fundamentadas em relações jurídicas – propriedade privada – provenientes do processo de apropriação e concretizadas no circuito mercantil (1994, p.172).

Essa distinção social é abordada por Harvey como resultante na organização espacial, “na qual cada território contém um grupo provido de valores, funções de utilidade e comportamentos relativamente homogêneos (na medida que estes se relacionam com a propriedade) ” (1980, p.53). Carlos (1994) também aborda a expansão urbana, como um dos fatores da produção do espaço e utilização do solo, determinados pelo valor da terra. Para ela, Tal dinâmica conduz, de um lado, à redistribuição do uso de áreas já ocupadas, levando a um deslocamento de atividades e/ou dos habitantes, e de outro, à incorporação de novas áreas que importam em novas formas de valorização do espaço urbano. No caso das grandes cidades, por exemplo, ocorre geralmente a deteriorização do centro e/ou das áreas centrais, que passa a ser ocupadas por casas de diversão noturna, pensões hotéis de segunda classe, zonas de prostituição. Isso faz com que os chamados ‘bairros ricos’ localizados próximos ás áreas centrais sofram uma mudança de clientela; os antigos moradores ‘fogem’ para áreas privilegiadas mais afastadas, surgindo os bairros-jardins, as chácaras, os condomínios ‘fechados’. É a moradia como sinônimo de status (p.51).

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Entretanto, por outro lado, a população mais pobre também contribui para a expansão do espaço, quando ocupa áreas distantes do centro, por motivos contrários aos grupos de alta renda, como o valor do terreno mais barato em função da ausência de infraestrutura, condições precárias de acessibilidade e, também, a possibilidade da realização da autoconstrução da sua moradia. Nesse jogo de produção de um espaço social altamente predatório, que tem ponderáveis reflexos no grau de espoliação urbana, na medida em que, conjuntamente com a deterioração salarial, impede o acesso às condições mínimas de habitabilidade e aumenta o desgaste daqueles que usam o transporte coletivo como meio cotidiano de locomoção (KOWARICK, 1993, p. 43-44).

Para os grupos de alta renda, o fenômeno da expansão dispersa está diretamente ligado ao uso do automóvel e à ampliação da acessibilidade (VILLAÇA, 2001). Isto também é tratado em Santos (2005), partindo do pressuposto de que “o modelo rodoviário urbano é fator de crescimento disperso e de espraiamento da cidade” (p.100), pois garante o deslocamento de grupos de maior poder econômico (dominantes) para locais mais distantes, à procura de outros atrativos, influenciando a valorização da terra e a reestruturação urbana. A facilidade de ir e vir se sobrepõe à existência de serviços coletivos, porque a acessibilidade é mais relevante na produção das localizações do que a oferta de infraestrutura (VILLAÇA, 2001). Isso porque a “acessibilidade é o valor de uso mais importante para a terra urbana, embora toda e qualquer terra o tenha em maior ou menor grau. Os diferentes pontos do espaço urbano têm diferentes acessibilidades a todo conjunto da cidade“ (ibidem, p.74). Dessa forma, verifica-se que o mais importante não é a distância a ser percorrida entre os vários pontos do território, mas as condições de acesso que garantem que o deslocamento seja vencido no menor tempo possível. As medidas agora atendem ao custo versus tempo gasto. A produção capitalista do espaço urbano obedece à lógica da obtenção do lucro pelos capitais imobiliários que, por sua vez, diferem de outros mercados e setores capitalistas por vários motivos. Isso porque “o solo e suas benfeitorias são, na economia capitalista contemporânea, mercadorias” (HARVEY, 1980, p.135) e 43

oferecem possibilidades de acumulação de capital de acordo com a sua localização. Semelhante a qualquer outra mercadoria, a terra é integrante do espaço socialmente produzido, portanto, fruto do trabalho humano. Harvey (1980) e Lefebvre (2008) defendem que a terra adquire valor composto por duas dimensões: o valor de uso6 (utilidade que determinado objeto apresenta, diferente para cada pessoa e mutável com o tempo) e o valor de troca (poder de compra que a posse de um objeto/mercadoria transmite). Um agente pode ter “duplo interesse na propriedade, ao mesmo tempo como valor de uso atual e futuro e como valor de troca potencial ou atual, tanto agora, como no futuro” (idem, 1980, p.136). Diante disso, para que haja a reprodução dos espaços e estruturação urbana pelos agentes modeladores, faz-se necessário utilizar um pedaço de terra em um determinado local na cidade. Sendo um produto do capital, deve-se pagar por ele através da compra ou aluguel, como formas de apropriação da propriedade privada, como instância jurídica (CARLOS, 1994). Então, a renda fundiária é “parte do valor de troca que se destina ao proprietário e possuidor do solo” (HARVEY, 1980, p.162). Se constitui um pagamento feito aos donos de terra cujos privilégios do monopólio “surgem das qualidades absolutas do espaço que são institucionalizadas de certo modo” (ibidem p.157), pelo direito de utilizá-la, levando em conta a disputa entre as diferentes formas de utilização capitalista do solo. Lefebvre destaca a compra e venda do espaço urbano nos últimos anos, ressaltando que Não se trata mais da terra, do solo, mas do espaço social como tal, produzido como tal, ou seja, com esse objetivo, com essa finalidade (como se diz). O espaço não é mais simplesmente o meio indiferente, a soma dos lugares onde a mais valia se forma, se realiza e se distribui. Ele se torna produto do trabalho social, isto é, objeto muito geral da produção, e, por conseguinte, da formação da mais valia (2008 p. 140)

Quanto ao termo mais-valia fundiária (HARVEY, 1980; SMOLKA, 1979; FURTADO, 1999, 2005; JARAMILLO, 2011), este representa o incremento de valor 6Para

Carlos (1994, p.87), os “os valores de uso refletem um misto de necessidades, reivindicações sociais, hábitos culturais, estilos de vida; e não são arbitrariamente estabelecidos pela pura soberania do consumidor”.

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da terra gerado no processo de urbanização (ganho de renda fundiária 7 excedente, isto é, o sobrelucro) em função de elementos como localização e infraestrutura (renda diferencial). Furtado descreve da seguinte forma: é o que remete à valorização experimentada pelos terrenos no processo de urbanização, ou seja, aos acréscimos da renda econômica da terra, usualmente considerados como posteriores ao momento de aquisição da terra por um determinado proprietário (2004, p.57).

Harvey enfatiza que “a formação de enormes vazios urbanos e a permissividade da administração pública foram responsáveis pela valorização das terras [...] O alto preço da terra deve-se hoje, à valorização de sua localização. A infraestrutura [...] vem depois” (1980, p.145). Nessas operações, ocorre a apropriação de vantagens dos investimentos públicos pois, o simples fato de ter a propriedade, mesmo sem nenhum tipo de investimento privado, proporciona a renda da terra (JARAMILLO, 2011). Nesse âmbito, como enfatiza Smolka (1979), Harvey (1980), Villaça (2001), Santos (2005) e Jaramillo (2009; 2011), a localização torna-se o mote principal na produção do espaço, pois essa é a característica determinante na definição das rendas. Isso porque “as terras são ‘melhores’ que outras porque estão melhor situadas e para a produção [imobiliária] se enfrentam menores custos de transporte” (JARAMILLO, 2011, p.74). Como um bem heterogêneo e fixo no espaço, a moradia apresenta qualidades que a fazem diferenciar-se de outra, atribuindo valores diferentes, dependentes dessas características locacionais/espaciais. Nesse âmbito, observa-se que a escolha da terra urbana e a sua consequente produção e posterior renda, aponta aspectos como localização, acessibilidade em relação aos locais privilegiados como shoppings,

7De

acordo com Jaramillo (2011), a renda da terra urbana pode apresentar-se como: renda diferencial, absoluta e de monopólio. A primeira, atrelada ao fator de localização, divide-se em renda diferencial I, proveniente dos diferenciais de construtibilidade (fertilidade e localização) e a renda diferencial II, ocasionada pelos sucessivos investimentos (edificabilidade) por parte dos agentes imobiliários que fazem a intermediação do processo. Esse tipo de renda diferencial “estaria associada então à intensidade da inversão do capital sobre a terra” (idem, p.82). O segundo tipo, a renda absoluta, corresponde à renda mínima da terra, ou seja, “valor mínimo que se paga em todos os lotes, e sobre a qual se sobrepõem (ou se adicionam) as rendas diferenciais” (idem, p.83) em consequência da não reprodutibilidade e possibilidade diferencial de uso da terra. O terceiro está vinculado à noção de escassez e ao conceito de irreprodutividade, pois são as melhores terras, escassas e/ou singulares.

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hospitais, lazer, áreas verdes, oferta de infraestrutura existente, privacidade e distanciamento do caos e violência urbana. De fato, o mercado imobiliário e a atuação dos capitais voltados para este setor são fortemente vinculados a fatores macroeconômicos, que se manifestam de formas muito distintas em países e/ou mesmo em regiões diferentes. A intervenção do capital imobiliário deve-se, necessariamente, aos diversos processos para que a valorização da terra seja realizada, com influência do planejamento urbano e às condições da economia na micro e macro escala. Assim, é importante refletir sobre o espaço e a urbanização produzidos para atender interesses econômicos da sociedade capitalista, mesmo a custos sociais e ambientais muito elevados, contrariando anseios de grande parte da população. Criam-se cada vez mais cidades sem identidade, campo de conflitos de classe e espaço dos movimentos sociais reivindicatórios em detrimento das intensas divergências sociais.

1.2.

Adensamento de Vazios Urbanos e Expansão Dispersa no Brasil No Brasil, semelhante ao que acontece em outras partes do mundo, o modo

capitalista de apropriação do solo urbano tem acarretado a produção de novas formas espaciais, como a expansão cada vez mais dispersa (REIS, 2006, 2007), ou mesmo o adensamento de vazios situados em bairros urbanizados, muitas vezes, através da verticalização. Além disso, atendem à lógica da disputa pelo controle da terra com melhor localização, em função da obtenção de maior lucro (VILLAÇA, 2001), embora para isso, muitas vezes, seja necessária a depredação do meio ambiente natural e alteração das condições geológicas. O adensamento de alguns bairros que dispõem de adequada infraestrutura seria o modelo ideal, segundo as perspectivas da sustentabilidade econômica, ambiental e social. Torna-se Importante avaliar o potencial construtivo das zonas quanto à densidade populacional e ao suporte de infraestrutura e serviços públicos,

46

atrelado ao desempenho da relação custo/benefício social que os investimentos públicos trazem. Segundo Somehk (1997), no início do século XX, a cidade passou a concentrar população e diversidade de atividades, apontando novas configurações espaciais, como novos espaços industriais, de escritórios, somando-se ao desenvolvimento tecnológico que contribuiu para o surgimento de novas estruturas na construção civil e na disseminação dos elevadores. Diante disso, o adensamento de áreas centrais foi enfatizado através da multiplicação do solo, permitida através das legislações urbanísticas, em detrimento dos altos valores de terras em bairros urbanizados, que priorizavam a moradia para as famílias que detinham poder econômico para pagar pelo custo de viver nesses espaços (ibidem). A especulação imobiliária toma conta dos espaços da cidade e a falta de lotes disponíveis nos bairros ocupados e urbanizados, além do alto valor fundiário, obrigou parte dos novos moradores a se organizarem em áreas mais afastadas, criando, nas franjas periféricas, loteamentos residenciais, especialmente aqueles destinados a uma população com renda mais inferior, apoiado pelas intervenções no sistema viário e no transporte rodoviário (SOMEHK, 1997; BONDUKI, 1998). Neste caso, a dispersão urbana apresenta-se como fenômeno oposto ao adensamento e apresenta diferentes denominações como urbanização difusa e cidade difusa (INDOVINA, 2004), urbanização extensiva (MONTE-MÓR, 2007), fragmentação urbana (PORTAS, 2004). Todos descrevem a tendência em romper continuidades urbanas tradicionais, gerando núcleos de atividades dispersas, intercaladas por glebas vazias. Embora esses autores utilizem conceitos diferenciados, eles apresentam uma única abordagem da dispersão como produto e suporte do processo social, ou seja, de apropriação, produção, uso e transformação do espaço urbano. Nos países europeus, a dispersão é caracterizada como

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a fragmentação, por um lado, resulta da extrema diversificação das morfologias e tipologias dos tecidos edificados, das incomodidades de funções próximas, mas também da magnitude de seus intervalos (vazios urbanos) ou da defesa dos apreciáveis espaços ‘naturais’, agrícolas, florestais e costeiros que tem resistido ao assédio das transformações vizinhas8 (PORTAS, 2004, p.227).

Secchi demonstra que a dispersão urbana ocorre primeiro nas suas periferias, depois em volta delas e depois, ainda, na cidade difusa, é aquilo que aumenta vertiginosamente a diversidade das situações e das experiências: a cidade se torna ao mesmo tempo concentração, reinvenção de duas partes mais antigas, modificações das partes mais modernas, densificação e rarefação, produção de novos lugares centrais, de densidade, proximidade e afastamento, de distância separação (2009, p.241).

A terminologia dispersão urbana ou urbanização dispersa defendida por Reis (2006, p.51) “permite evidenciar as tendências à distribuição de pontos urbanizados sobre a totalidade dos territórios atingidos pelo processo, em meio a áreas tipicamente rurais, em direção a uma relativa homogeneização desses territórios”. O autor ainda aponta que “a dispersão não é somente uma nova forma de habitar, é também uma nova forma de produção do espaço: novas constelações de operadores, novas relações entre eles e com o sistema político administrativo, novas instituições e procedimentos” (p.53) Reis (2006; 2007) caracteriza a urbanização dispersa como “mudanças nos modos de organização do sistema urbano e na organização do tecido urbano”(2006, p.46), ou seja, extensões da urbanização que se desdobram pelo território, afastadas no espaço, mas sustentando vínculos entre si como partes de um único sistema urbano. Isso é propiciado pela adoção de novos estilos de vida pela população que adquire maior mobilidade, organizando seu cotidiano numa escala intraurbana, metropolitana e, por vezes, até intermetropolitana. Essa dinâmica gera a criação de diversos polos de centralidade, pois a preferência das elites por ocuparem,

8Tradução

livre da autora.

48

atualmente, áreas projetadas pelo capital imobiliário nas periferias resultam um novo modo de vida e da ocupação do espaço. O significado de periferia utilizado neste estudo deve ser entendido através do conceito geográfico, dada sua posição em relação às áreas centrais. De acordo com MAUTNER (2010, p.254), a periferia é de fato, um local onde vivem os pobres, é socialmente segregada, e o preço da terra é baixo, porém ao mesmo tempo, é um local mutante, sempre reproduzido em novas extensões de terra, enquanto velhas periferias são gradualmente incorporadas à cidade, ocupadas por novos moradores e reorganizadas pelo capital.

Semelhante ao conceito europeu, a urbanização dispersa é a resposta às transformações sociais e espaciais da produção capitalista, refletida na segregação socioespacial,

na

implantação

de

infraestrutura,

no

desenvolvimento

das

telecomunicações e dos transportes, cada vez mais eficientes (REIS, 2006; 2007). Reis (2006) explica que essa urbanização pode adquirir duas escalas ou âmbitos distintos e interligados: a escala metropolitana, de núcleos ou polos, com a presença crescente de vazios e a redução de densidades de ocupação corresponde à dispersão da cidade, onde se definem os eixos de transporte coletivo e formas diferenciadas de apropriação do solo pelas diferentes classes sociais. A escala urbana é a do tecido urbano, fortalecida pelas “relações entre espaços públicos e espaços privados (enquanto propriedade ou posse), entre espaços de uso privado e de uso coletivo, sejam estes de propriedade pública ou privada” (p.13). É importante salientar que essas relações definem a produção material do espaço, ou seja, projetos realizados pelos incorporadores imobiliários e as obras, pelo Estado. Os modos de vida, refletidos em novas ocupações, distribuem-se no território, em meio às áreas tipicamente rurais, cuja população tende a migrar para diversas direções, homogeneizando socialmente esses espaços. A construção de edificações tem se intercalado aos vazios, guardados pela especulação imobiliária, formando espaços cada vez mais polinucleados e segregados, além de criar novas dinâmicas espaciais e alterar paisagens (REIS, 2007). 49

De acordo com Reis (2006, p.51), “os núcleos urbanos são polos de intensa articulação de relações sociais, consequentemente de fluxos, seja qual for a configuração do sistema e dos próprios núcleos”. Portanto, o cotidiano de uma parte dos habitantes dessas cidades [...] passa a ser organizado como uma metrópole e sua população adotada, pelo menos em parte, modos de vida, de mobilidade e de consumo metropolitanos, nas várias partes do sistema. Em outros casos, há polos novos, relativamente isolados entre as cidades, como empreendimentos autônomos de iniciativa de empresários ou não. Como há também a dinamização de antigos distritos e bairros rurais (ibidem p.47).

Além disso, sobressaem-se outras formas de dispersão, como a induzida pela implantação dos grandes empreendimentos fechados ou bairros planejados pelo mercado imobiliário, em meio ao tecido urbano consolidado, contrastando com o entorno em função das suas características divergentes (REIS, 2006). Com a dispersão, as cidades tendem a intercalar ocupação e grandes vazios, fruto do aguardo da valorização fundiária. Santos (2005, p.106) explica que Nessas cidades espraiadas, características de uma urbanização coorporativa, há interdependência do que podemos chamar de categorias espaciais relevantes desta época: tamanho urbano, modelo rodoviário, carência de infraestrutura, especulação fundiária e imobiliária, problemas de transporte, extroversão e periferização da população, gerando, graças às dimensões da pobreza e seu componente geográfico, um modelo específico de centro-periferia. Cada qual dessas realidades sustenta e alimenta as demais, e o crescimento urbano é, também, o crescimento sistêmico dessas características.

Oriundos da urbanização dispersa e das estratégias do setor imobiliário, esses vazios causam impactos, como a inserção de novos estilos de vida para população com maior renda e mobilidade; surgimento de formas de configuração territoriais contemporâneas com condomínios residenciais ou de tipologia mista; e proliferação de espaços de propriedade privada, como os shoppings (REIS, 2006). A transição no padrão de apropriação do espaço pelas camadas sociais de alta renda é ponto-chave desta mudança. A carência do centro não foi o que, de fato, motivou seu abandono pelos grupos de alta renda, e sim, a facilidade proporcionada pela acessibilidade e uso do automóvel, articuladas a interesses imobiliários, fazendo 50

com que esses locais atingissem o imaginário de uma nova moradia, como atual tendência (VILLAÇA, 2001). Essa estratégia repercute na “aquisição de solo novo nos limites urbanos ou no redesenvolvimento urbano – processos que estão sujeitos à intensa pressão especulativa. A formação de novas famílias e a intra-imigração sustentam essa dinâmica” (HARVEY, 1980, p.150). Para Kowarick (1993), essa estratégia de ocupação nessas áreas dispersas entremeadas por vazios urbanos tem como consequência um impensado prolongamento da infraestrutura, desprendendo recursos públicos para uma quantidade de famílias que poderia estar em áreas contíguas à mancha ocupada, ou mesmo, nos vazios existentes nos bairros urbanizados, “se o processo de retenção especulativa dos terrenos não ocorresse” (p. 43). A relação entre urbanização dispersa, espaço e modo de produção capitalista de moradia deve ser vista a partir da condução do processo por múltiplos agentes, como o Estado (regulador e administrador), os empresários da construção civil (produtor de moradias) e proprietários fundiários (acumulando terras) e a população pobre (quando ocupa áreas ilegais). A atuação destes gira em torno da terramercadoria, transformando e remodelando a cidade.

1.3.

Agentes produtores do espaço urbano capitalista: mercado imobiliário e Estado No Brasil, autores como Carlos (1994), Correa (1999), Villaça (2001) e Santos

(2005) constatam que a urbanização se desenvolveu com a intensificação das desigualdades sociais, fruto do desempenho dos diferentes agentes que, com papéis e interesses múltiplos, produzem, consomem, modificam e estruturam o espaço urbano, objetivando a valorização fundiária e imobiliária. Para Correa (1999), a ação dos agentes é complexa e deriva da dinâmica da produção capitalista e dos conflitos de classe que emergem das necessidades mutáveis das relações sociais e econômicas. Esses agentes “estão inseridos na temporalidade e espacialidade de cada formação socioespacial capitalista” 51

(CORREA, 2011, p.43), cujos interesses e práticas individuais e distintas são portadores de contradições, materializadas nos processos sociais sob a forma de um ambiente construído (ibidem). Embora as estratégias dos agentes sociais sejam divergentes, há entretanto denominadores comuns que os unem: um deles é a apropriação de uma renda da terra. Por outro lado, a ação desses agentes serve ao propósito dominante da sociedade capitalista, que é o da reprodução das relações de produção, implicando a continuidade do processo de acumulação e a tentativa de minimizar os conflitos de classe, este aspecto cabendo particularmente ao Estado (CORREA, 1999, p.12).

Seguindo esses conceitos, Correa (1999) identificou cinco agentes sociais: proprietários dos meios de produção, sobretudo grandes industriais; proprietários fundiários; promotores imobiliários; Estado e por fim, grupos excluídos. Entretanto, essa pesquisa se ateve, principalmente, aos meandros da relação entre promotores imobiliários e Estado na produção da cidade, obviamente, incidindo na conduta dos demais. Nota-se que a propriedade da terra tem conotações divergentes para os diversos agentes. Para os proprietários dos meios de produção, é na terra que se implantarão seus empreendimentos geradores de lucro; para os proprietários fundiários e promotores imobiliários, a terra é mercadoria, objeto de renda; enquanto para os excluídos, é o seu local de moradia, cujo valor de uso é predominante. Essa diversidade de interesses transforma solo urbano na busca incessante pelo lucro (FRANÇA, 1997). Os

proprietários

fundiários

interferem

nas

transformações

espaciais,

interessando-se pelo uso mais rentável possível, especialmente comercial ou residencial de elevado padrão, interessando-se pelo valor de troca. O foco é a conversão do rural em urbano, através de alteração da legislação, para maior valorização desta terra, sobretudo se houver demanda por habitações provenientes de fluxos migratórios (CORREA, 1999). Para se beneficiar conectam suas ações às intervenções de outros agentes, como o Estado, apropriando-se das vantagens dos investimentos públicos em infraestrutura, que confere valor adicional à sua terra, desencadeando assim, a especulação imobiliária. 52

Os

promotores

imobiliários

assumem

o

comando

do

processo

de

transformação urbana, articulando várias funções entre si, conforme seus interesses, especialmente a geração de mais-valia fundiária. São responsáveis pela compra de terrenos, incorporação (transformação da terra em mercadoria), financiamento (formação de recursos para o investimento da compra do terreno e do imóvel), construção (produção do imóvel por empresas especializadas) e comercialização da terra como mercadoria para a aquisição do capital (corretores, agências imobiliárias e de propaganda) (CORREA, 1999). Geralmente, há empresas especializadas em uma, duas ou até todas essas funções. Segundo Ribeiro (1997, p.94), “o incorporador é o agente que, comprando o terreno e detendo o financiamento para a construção e comercialização, decide o preço da produção, no que diz respeito às características arquitetônicas, econômico-financeiras e locacionais”. De acordo com Topalov (1979), o promotor imobiliário adquire o terreno visando obter a maior renda fundiária, cumprindo a função de estruturar a produção urbana e transformar o uso do solo. Entretanto, para isso, ele tem de dispor de um volume considerável de recursos para adquirir terras necessárias para a implantação dos seus empreendimentos imobiliários (BOTELHO, 2007). A força deste setor está atrelada a quatro fatores que, em conjunto, tendem a valorizar diferencialmente certas áreas. São eles: a) preço elevado da terra e alto status do bairro; b) acessibilidade, eficiência e segurança dos meios de transporte; c) amenidades naturais ou socialmente produzidas; e d) esgotamento dos terrenos para construção e as condições físicas dos imóveis anteriormente produzidos (CORREA, 1999, p.23).

A mercadoria final produzida pelo mercado capitalista representa um problema para a demanda, ou melhor, é pequena a parcela da população com capacidade de consumir o produto e realizar a mais-valia produzida no setor. A solução encontrada pelos empresários para aumentar o poder de compra dos consumidores é o financiamento da venda do imóvel por um capital muitas vezes autônomo, que também cobra juros dos consumidores, dificultando o seu acesso ao produto imobiliário (BOTELHO, 2007, p.57).

53

Segundo Ribeiro (1997), o setor imobiliário destaca-se na coordenação do processo de produção da moradia, pois assume diversos papéis, como o comprador do terreno, detentor do financiamento para construção e comercialização do imóvel, decide sobre a produção, no que diz respeito ao uso do solo, às características arquitetônicas, econômico-financeiras e locacionais, além da camada de renda ao qual o imóvel se destinará. O setor imobiliário, surge na arena política como a facção do capital mais diretamente interessada no espaço urbano e, por isso, liderando vários outros grupos empresariais, como os da construção civil e o comércio em geral e os grandes escritórios de engenharia e arquitetura (VILLAÇA, 2004, p. 239).

Essa ideia é também partilhada por Harvey (1980) que identifica alguns agentes neste setor, baseando-se na correlação entre valor de uso e valor de troca. São eles: usuários de moradia; corretores de imóveis; proprietários; incorporadores e construtores; instituições financeiras e instituições governamentais. Os usuários de moradias consomem a habitação de acordo com seus desejos e necessidades. Dividem-se em dois grupos: locatários, aqueles que se interessam no valor de uso, e proprietários, que buscam o valor de troca, ao comprar ou reformar sua residência, por exemplo. Este último refere-se aos que alugam suas casas para obter renda. Entretanto, eles “têm um objetivo similar – obter valores de uso através do arranjo do valor de troca” (ibidem, p.140). Na visão de Carlos (1994), o consumidor da moradia tem a cidade como meio de consumo coletivo de bens e serviços para a reprodução da vida. Significa “o lócus da habitação e tudo que o habitar implica a sociedade atual: escolas, assistência médica, transporte, água, luz, esgoto, telefone, atividades culturais e de lazer, ócio, shopping etc”(p.86). Os corretores de imóveis operam com interesse no valor de troca, trabalhando como empresários coordenadores no mercado habitacional, sob pressão coorporativa e necessitam conseguir certa porção de lucro com a venda dos imóveis (HARVEY, 1980). Quanto maior volume de transações imobiliárias, maior o incentivo para aumentar o “giro do estoque da moradia” (p.140), levando a expansão dos negócios. 54

Os proprietários de imóveis têm o valor de troca como seu maior objetivo, através de duas estratégias. A primeira é comprar uma propriedade rapidamente e alugá-la para obter renda do capital investido nela. A segunda envolve a compra de uma propriedade através de financiamento hipotecário: a aplicação da renda de aluguel para amortizar a hipoteca (junto com a depreciação de taxas e impostos leva então o proprietário a aumentar o valor líquido de suas posses (ibidem). Os incorporadores e a indústria da construção de moradias “estão envolvidos no processo de criar novos valores de uso para outros e valores de troca para si” (ibidem, p.141). A aquisição do solo e seu preparo, isto é, provisão de infraestrutura, e a construção de moradia requerem investimentos de capital adiantado para o posterior ganho de renda, ou seja, tem forte interesse na urbanização, no crescimento do tecido em direção a bairros em expansão, e nas intervenções no sistema viário, que abrem “novas” áreas para a apropriação do capital. No momento da aquisição da terra para implantação dos seus produtos, o incorporador tentará pagar um preço que lhe permita o sobrelucro, o que só é possível caso a localização do terreno no espaço urbano permita fixar um preço pela edificação superior aos de mercado. Neste caso, esse sobrelucro advém de duas formas: a inovação introduzida pelo incorporador no uso do solo e as melhorias urbanas (CARVALHO, 1982, p.15)

As instituições financeiras desempenham papel relevante neste mercado, em detrimento do financiamento da casa própria, estando interessadas em “obter valores de troca por meio de financiamentos de oportunidades para a criação ou aquisição de valores de uso” (HARVEY, 1980, p.141). Além disso, são responsáveis pela alocação de recursos criando oportunidades de investimentos para obtenção de valor de troca. Podem ser, companhias de seguros, bancos nacionais ou outras instituições de financiamento para construções. O Estado tem como função principal atuar como planejador da cidade e fornecer infraestrutura e serviços, como pavimentação, abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta de lixo, e definir regulamentações urbanísticas. Além disso, atua como regulador de financiamentos habitacionais, através dos bancos estatais e, de acordo com as políticas de crédito, se volta à produção da habitação. 55

Assim, age “como grande industrial, consumidor do espaço, proprietário fundiário e promotor imobiliário, sendo também um agente regulador do uso do solo e alvo dos chamados movimentos sociais urbanos” (CORREA, 1999, p.24). O Estado é o responsável pelo aprofundamento das desigualdades sociais, ao priorizar interesses dos grupos dominantes em detrimento dos excluídos. Sua interferência no espaço urbano é uma das maiores contribuições para os proprietários fundiários e os promotores imobiliários, no tocante ao adensamento de bairros e expansão urbana, pois cria condições para que o modelo de acumulação capitalista se realize e se reproduza. Os investimentos estatais têm como objetivo a manutenção da engrenagem econômica, enquanto a produção do espaço urbano é traçada pela articulação entre o Estado e o mercado imobiliário, reafirmando o poder público como legitimador dos interesses privados. Nas ideias de Harvey, “a produção de valores de uso através da ação pública (a provisão de moradias públicas, por exemplo) é uma forma direta de intervenção; mas, a intervenção é frequentemente indireta” (1980, p.142).Com base nisso, este autor ilustra que as instituições governamentais, interferem no espaço através da produção de habitações, e também impõe e administra uma variedade de restrições institucionais na operação de mercado de moradia (o zoneamento e os controles de planejamento do uso do solo sendo os mais conspícuos). Tanto quanto o governo aloca muitos serviços, facilidades e vias de acesso, ele também contribui indiretamente para o valor de uso da moradia modificando o meio circundante (ibidem).

Ao assumir a política habitacional, o Estado assume a função de promotor imobiliário, através da construção de conjuntos habitacionais, na tentativa de resolver o problema da moradia, embora localizados em áreas limítrofes aos municípios, ou à mancha urbana consolidada. Todavia, a produção de espaços dispersos para valorizar vazios entre as ocupações não favorece áreas com suporte de infraestrutura, serviços públicos e acessibilidade, agravando as condições de vida da população, mas abrindo frentes de expansão para o mercado imobiliário, posteriormente, implantar seus empreendimentos fechados (VILLAÇA, 2001). 56

É importante enfatizar que o Estado, através de suas intervenções ou a implementação de normas de transformação do uso do solo, contribui para expansão urbana (JARAMILLLO, 2009; VILLAÇA, 2001). O resultado é a criação de espaços diferenciados de oportunidades, validando interesses privados, intervindo sobre o espaço através das obras públicas realizadas com recursos proveniente de pagamento de impostos de toda sociedade (SMOLKA, 1979; HARVEY, 1980; JARAMILLO, 2011). Diante disso, fruto desses investimentos, o capital se apropria do lucro decorrente dessas melhorias urbanas, inserindo nesses espaços “nobres” seus empreendimentos imobiliários. Posteriormente, iniciam-se as campanhas publicitárias enfatizando as amenidades da área e seus produtos imobiliários, enquanto o valor da terra cresce consideravelmente. A efetivação de suas intervenções ou a implementação de normas de transformação do uso do solo é uma das maiores contribuições para expansão urbana (VILLAÇA, 2001; JARAMILLLO, 2009). O último agente são os grupos sociais de baixa renda que não têm acesso à oferta habitacional e, por isso, também não conseguem ocupar o solo urbanizado. Seus baixos salários não permitem pagar altas parcelas na compra de um imóvel no mercado imobiliário, o que os obriga a habitar densos cortiços, localizados no centro, ou sendo empurrados para as franjas periféricas da cidade, formando favelas (CORREA, 1999). No caso dos bairros distantes das áreas centrais, as casas foram construídas em etapas, no sistema de autoconstrução, sem nenhum acompanhamento técnico (de engenharia e arquitetura), sem financiamento formal e sem respeitar a legislação fundiária, urbanística e edilícia (MARICATO, 2007).

Desse modo forma-se “a

produção de favelas, em terrenos públicos ou privados invadidos, [em] que os grupos sociais excluídos tornam-se, efetivamente, agentes modeladores, produzindo seu próprio espaço, na maioria dos casos, independente” (CORREA, 1999, p.30). Os altos custos do solo regularizado, decorrentes da valorização e especulação imobiliária, e a dificuldade de acesso ao crédito e ao financiamento de habitação distancia famílias com renda de zero a três salários mínimos, impedindo-as da 57

conquista da moradia própria. Além disso, as elevadas tarifas de transporte, alimentação, ou seja, de sobrevivência, “contribuem para uma redução da capacidade dessas famílias em ‘competir’ pela terra nessas áreas mais distantes” (SMOLKA, 2003, p. 263). Portanto, restam as periferias ou áreas sem infraestrutura e condições de habitabilidade, alimentando o círculo vicioso da informalidade, conforme denomina Smolka (2001), que vem sendo “esquecido” ou ignorado pela gestão perante a formulação de políticas habitacionais e utilização de investimentos públicos em serviços básicos, em áreas já urbanizadas. De acordo Harvey (1980), Lefebvre (2008) e Correa (1999, 2011), a cidade capitalista é o lugar da materialização social e do desempenho de todos os agentes acima que podem se beneficiar com uma valorização imobiliária ou com o acirramento da desigualdade social e da pobreza, entre outros.

1.4.

Produção Habitacional do Estado e do Mercado: conjuntos habitacionais e empreendimentos fechados O Estado tem grande responsabilidade na produção do espaço das cidades

brasileiras através do provimento da moradia. Assim, a preocupação do Governo Federal sobre a questão habitacional teve relevância a partir da criação das Caixas de Aposentadoria e Pensões – CAP’s para financiar casas, sendo substituídas em sua maioria, pelos Institutos de Aposentadoria e Pensões – IAP’s. Em 1937, com o golpe militar, o Estado passou a atuar mais efetivamente na questão da moradia, regulamentando a responsabilidade dos institutos nessa área, embora não se constituíssem em órgãos de habitação, e sim, de previdência (BONDUKI, 2011). Segundo Bonduki (2011, p. 105), os institutos foram, de fato, essenciais para a viabilização das incorporações imobiliárias, sobretudo no Rio de Janeiro. Seus financiamentos possibilitaram o intenso processo de verticalização e especulação imobiliária que tomou conta da cidade”. Em 1947, foi institucionalizada a Fundação da Casa Popular – FCP, o primeiro órgão no âmbito federal com atribuição exclusiva de solucionar o problema da 58

moradia, através do financiamento de habitações em áreas rurais e urbanas e de obras urbanísticas para melhoria das condições de vida dos trabalhadores, através da parceira com a iniciativa privada. Entretanto, esse projeto não obteve sucesso e fracassou, porque os grupos sociais que mais seriam beneficiados estavam desorganizados ou desinteressados em ser interlocutores do governo na formulação de uma política social, ao passo que os setores que se opunham ao projeto, por interesses corporativos, econômicos ou políticos agiram com eficiência para desmantelá-lo (BONDUKI, 2011, p.115).

O autor ainda aponta que, após quase vinte anos de “intensa urbanização e de agravamento do problema da moradia, sucessivos governos revelaram-se incapazes de formular uma proposta para atender ao leque cada vez mais diversificado de necessidades habitacionais do país” (BONDUKI, 2011, p.125). Isso demonstra que a questão da habitação nunca esteve no centro das atenções dos governos populistas. A partir de 1964, um novo cenário de políticas públicas de geração de habitações para classe de baixa renda, dá inicio como parte do Plano Nacional de Habitação. A Lei Federal no 4.380/64 instituiu a criação do Banco Nacional de Habitação – BNH9, e do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, com intenção de financiar moradias e resolver o déficit habitacional, enquanto o Sistema era responsável pelo repasse de recursos para os estados e municípios A partir daí, instalaram-se instituições de financiamento e produção habitacional para segmentos de baixa renda: a Companhia Estadual de Habitação – COHAB e o Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais – INOCOOP. O BNH teve como premissa ser instrumento de melhoramento da qualidade da moradia nas cidades, em função do aumento populacional que o processo de industrialização havia provocado. Todavia, o Banco se tornou uma instituição estatal financeira que preparou as cidades para desenvolvimento do capital monopolista que

RIBEIRO (1989, p.54) afirma que “algumas medidas do Governo Federal tiveram grandes repercussões nos municípios, a partir de 1964, como a criação do Fundo de Participação, em 1965, e do Fundo Especial, em 1969, permitindo um maior fluxo de recursos no país. A partir de então, os investimentos estaduais foram dirigidos com maior intensidade para o setor industrial e as áreas de educação, saúde, saneamento básico, transportes, energia elétrica e administração geral”. 9

59

se estava estabelecendo. Isso porque promoveu o emprego de recursos arrecadados por todos os trabalhadores, através de suas poupanças voluntárias e, também, do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS (SANTOS, 2005). Posteriormente, a situação econômica e a instabilidade política do país, no fim da década de 1980 e início de 1990, derivaram numa queda da atividade imobiliária. Isso desencadeou uma crise financeira e a consequente extinção do BNH, em 1986, que deixou de lado a oferta de moradia para a classe trabalhadora (CARDOSO e ARAGÃO, 2013). Mesmo assim, esse tipo de construção era realizada mediante pagamento pelos próprios compradores, restringindo ainda mais àqueles que podiam pagar (BIENENSTEIN, 2001) ou a produção envolvendo autogestão coletiva, em que os usuários, organizados em associações ou cooperativas são os promotores do empreendimento (CARDOSO e ARAGÃO, 2013). Durante os anos de 1986 a 1994 “vários órgãos se sucederam na gestão da política habitacional do governo federal, como evidência da forte instabilidade política e institucional, que se estendeu até a criação do Ministério das Cidades, em 2003” (ibidem p.17). Na última década, os programas federais se voltaram mais para a concessão de crédito direto para a população, incentivando a autoconstrução da moradia, somadas aos programas de melhoria das condições de habitabilidade, como o Pró-Moradia e o Habitar-Brasil. A partir da Constituição Federal, promulgada em 1988, os municípios ganham mais autonomia para gerir suas políticas, sendo obrigados a assumir experiências no campo da habitação de interesse social. Cardoso e Aragão (2013, p. 23) comentam que “essas iniciativas locais se concentraram fortemente em programas de urbanização de assentamentos precários e de regularização fundiária, representando melhoras nas condições de vida de parcela significativa da população mais pobre”. Com a chegada do Plano Real, em 1994, o país retomou a sua estabilidade financeira e recuperou sua economia. No século XXI, em meio às novas tendências de planejamento estratégico e gestão democrática, o Programa de Arrendamento Residencial foi criado pelo Governo Federal, através da Medida Provisória n° 1.823/1999, como uma forma de 60

reativar a produção de moradias para população de renda mensal de até seis salários mínimos, faixa relativamente esquecida. Implementado apenas em 2001, pela Lei Federal n°10.188, o Programa tinha como premissa contribuir na redução do déficit habitacional em municípios com mais de cem mil habitantes (baseado no Censo Demográfico de 2000), com objetivo semelhante aos programas do Banco Nacional de Habitação – BNH. As famílias atendidas deveriam estar na faixa de 3 a 6 salários mínimos de renda mensal, e teriam direito à cessão do imóvel através do sistema de arrendamento, num prazo de 10 anos. Entretanto, verificou-se, nos estudos de avaliação dos resultados do programa, que “as populações atendidas se concentravam nos limites superiores da faixa”, conforme aponta Cardoso e Aragão (2013, p. 25) Essa estratégia funcionou mediante participação da Prefeitura Municipal (selecionando beneficiados), da CAIXA (agente executor e financiador, com recursos integrais do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS), de construtoras (construindo casas e infraestrutura) e Ministério das Cidades (repassando verbas). Quanto à sua inserção nas cidades, o PAR trazia recomendações quanto à implantação dos conjuntos no espaço urbano, como uma tentativa de se diferenciar dos modelos habitacionais produzidos do BNH. Assim, os empreendimentos deveriam apresentar as seguintes características: Inserção na malha urbana; Existência de infraestrutura básica (água, solução de esgotamento sanitário, energia elétrica, vias de acesso e transportes públicos); Facilidade de acesso a polos geradores de emprego e renda; Viabilidade de aproveitamento de terrenos públicos; Favorecimento à recuperação de áreas de risco e ambiental. O número máximo de unidades por empreendimento está limitado a 50010.

Em 2003, a criação do Ministério da Cidades se constitui um ganho no âmbito da gestão da política urbana, integrando habitação, saneamento e mobilidade urbana, de forma a garantir a qualidade de vida e o cumprimento do direito à cidade. Junto com isso, nasceu a Secretaria Nacional de Habitação – SNH e, posteriormente o 10

Disponível em . Acessado em 15.nov.014

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Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS e o Fundo Nacional da Habitação de Interesse Social – FNHIS, responsáveis por administrar a política habitacional e centralizar e gerenciar orçamentos para os programas estruturados. Em 2007, o Governo Federal lançou o Plano de Aceleração do Crescimento – PAC para promover o crescimento econômico, através do programa de investimentos em infraestrutura. É importante relembrar que, nesse momento, especialmente a partir de 2005, “o mercado imobiliário habitacional experimenta uma fase de crescimento constante, com ampliação da produção e crescimento dos preços, configurando um ‘boom’ imobiliário” (CARDOSO e ARAGÃO, 2013, p.33). Diante do colapso econômico internacional que teve início nos Estados Unidos e da disposição do Governo Federal em acelerar o crescimento das cidades e reduzir o déficit habitacional, em março de 2009, o Programa de Arrendamento Residencial – PAR foi substituído pelo Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV (Lei Federal n°11.977/2009) como estratégia de garantir condições de ampliação do acesso ao mercado habitacional para atendimento das famílias com renda até 10 salários mínimos. De fato, o objetivo era alavancar a construção civil em meio à crise econômica que assolava o país. Semelhante ao PAR, o financiamento das moradias ocorre através da parceria entre construtoras e setor público, através da União, CAIXA (através dos recursos do Fundo de Arredamento Residencial – FAR) e Prefeitura Municipal. A meta inicial (PMCMV 1) era de construção de um milhão de moradias em 2 anos, a distribuição desse número se deu pelas faixas de renda estabelecidas pelo Programa. Posteriormente, em setembro de 2011, foi lançado o PMCMV 2, com meta dobrada para 2 milhões de moradias, para o mesmo período, além de ter sido feita uma revisão das normatizações para atendimento pelos municípios filiados. O Programa se divide em dois eixos de atendimento: entre zero e três salários mínimos por família, denominado de interesse social (cujo déficit habitacional, em 2010, era de 82,5%), com subsídios do orçamento da União; a faixa superior, de três a dez salários mínimos (déficit habitacional de 15,2% do total), denominada mercado “popular” ou “econômico”, com recursos provenientes do FGTS. Cerca de 60% da quantidade das moradias são destinadas à segunda faixa, o que evidencia o 62

favorecimento de uma parcela estreita da população, revelando o domínio do setor imobiliário na condução do processo e a falta de priorização dos mais necessitados que não conseguem ter acesso ao financiamento da moradia pelo mercado legal. Assim, a implantação dos novos conjuntos habitacionais em áreas periféricas com grande quantidade de glebas vazias, com a justificativa dos baixos valores das terras, implementando posteriormente, água, luz, pavimentação, transportes e às vezes, esgotamento sanitário, com recursos estatais, valoriza os terrenos ao redor, estimulando os proprietários a uma espera especulativa. Produzem-se novos vazios urbanos, ao passo que a população necessitada de habitação, mas sem poder pagar pelo seu preço nas áreas mais equipadas, deve deslocar-se para mais longe, ampliando o processo de periferização (SANTOS, 2005, p.124).

Observa-se que esses conjuntos habitacionais tiveram forte relação na expansão e fragmentação sócioespacial, agravando cada vez mais o acesso ao direito à cidade pelas famílias carentes e, também, incentivando a especulação imobiliária. A premissa de minimizar o déficit habitacional, expressada pelo Governo Federal, não foi concretizada, havendo um abismo entre o discurso e a prática. Por outro lado, o papel do setor imobiliário, até então, meramente construtor, se consolidou anteriormente, atendendo o Decreto no 5.481/1928, uma legislação genérica, que determinava a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares e a fração ideal do terreno como parte da propriedade do condômino, dando base legal para o processo de verticalização, que já ocorria, desde 1940, nas principais capitais brasileiras, especialmente Rio de Janeiro e São Paulo. Posteriormente, foi revogada com a promulgação da Lei Federal no 4.951/1964, que dispunha sobre o condomínio e as incorporações imobiliárias. A referida lei determina em seu artigo 1o que as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei (BRASIL, 1964, p.1).

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Diante do acelerado crescimento das cidades e da disputa por áreas urbanizadas, o setor imobiliário dedicou-se à construção dos edifícios verticais, entendido como uma evolução do loteamento, por multiplicar o solo mais valorizado nos grandes centros (SOMEKH,1997). O impulso dessa tipologia habitacional ocorreu a partir dos anos 1960, intensificada pela implantação do Banco Nacional de Habitação – BNH (BOTELHO, 2007). Nesse momento, associado ao acirramento da violência nas grandes cidades, na década de 1970, novos produtos imobiliários surgem, oferecidos às classes média e alta, como solução para uma vida mais tranquila, com uma variedade de serviços privados e infraestrutura para seduzir proprietários e segregar famílias intramuros, com acesso controlado por modernos sistemas de segurança. No caso da moradia, a necessidade de se proteger (especialmente as classes média e alta) forma uma sociedade segregada, dividida, dual que “tem sido definida como um espaço para desigualdade, segregação e conflito” (VAZQUEZ, 2004, p. 78). Diante da retórica do aumento da violência urbana, é importante observar que nasceu o condomínio fechado, mudando a natureza daquilo que provoca medo, muda a retórica da segurança e principalmente mudam os mecanismos dispostos para debelar o medo. A escolha de lugares inacessíveis, bem defendidos por barreiras naturais, construções de fossos e muralhas, mecanismos jurídicos que limitam o acesso, a saída ou o trânsito, definem o estatuto especial de determinados lugares e territórios (SECCHI, 2009, p.63).

Esses empreendimentos, cujos limites são murados, são qualificados como condomínios fechados. Entretanto, existem diferenças entre os loteamentos fechados, condomínios verticais e condomínios horizontais, seja pela forma de moradia, seja pela figura jurídica, sendo que cada tipo tem sua legislação específica, além de outros itens que serão apontados a seguir. A promulgação de Lei Federal de Parcelamento do Solo no 6766/1979, conhecida como Lehmann, modificou regras já existentes e permitiu a implantação de loteamentos para fins urbanos considerando este como “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros 64

públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” (BRASIL, 1979, p.1). Nesse parcelamento, a Lei institui a obrigatoriedade de um repasse de áreas públicas para o domínio municipal, como abertura de vias para circulação, praças, áreas verdes e reserva de áreas para construção de edificações institucionais como creche, escola, posto de saúde, entre outros, ou seja, equipamentos de uso coletivo. Além disso, no loteamento há o recorte de áreas para constituição dos lotes, em que os futuros proprietários irão adquirir e construir suas moradias (BRASIL, 1979). O loteamento fechado

se formou através do cercamento do loteamento

convencional, com funcionamento em sistema condominial. Os muros são construídos pelo loteador ou mesmo, posteriormente, pela associação de moradores, privatizando áreas públicas, cujo acesso interno é bloqueado através de guaritas. Para SILVA (2012), o loteamento fechado não é reconhecido pela legislação, não existindo juridicamente, e se constitui uma distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou do desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo (ibidem, p.347).

Nesse caso, os moradores tomam posse de áreas que foram doadas para uso público, se tornando de propriedade privada, com utilização estabelecida através de convenção. No loteamento comum, cada lote tem acesso à via pública, o que não acontece no fechado, cujo lote tem abertura apenas para as vias do próprio condomínio, para posteriormente, depois de passar por uma guarita de controle, alcançar a via pública (BRASIL, 1979; RODRIGUES, 2006). Silva (2012) aponta ainda algumas questões a respeito dos loteamentos fechados que merecem ser levantadas como a ocorrência de praças e ruas particulares (não são logradouros públicos); possibilidade de bloquear o acesso do condomínio aos comuns do povo, através de portão ou portaria dividindo solo público ou privado; e, por último, mas não menos importante, impedir a passagem para a praia através do imóvel particular de propriedade do condomínio (p. 345).

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Os condomínios fechados também são regulamentados pela Lei Federal no 4.591/1964 e pelo Código Civil Lei no 10.406/2002 estabelecendo que tudo que está dentro da área do projeto é privado e não há repasse de áreas públicas à Prefeitura para uso coletivo. Outra característica é o fracionamento da gleba em partes ideais, e, por isso, o proprietário tem a obrigação de participar com despesas de conservação das áreas comuns. Neste caso, é permitida a barreira física nos limites do empreendimento, sendo que a autorização para a entrada é dada apenas pelos proprietários (BRASIL, 1964; 2002). Segundo SILVA (2012), a modalidade condomínio é marcada pela existência de unidades autônomas (casas térreas ou assobradas ou edifícios ou ambos), uma parte do terreno edificada, uma parte de terreno reservada como de utilização exclusiva para jardins ou quintal, uma fração ideal sobre a qual se constitui o condomínio (edifício com unidades autônomas: apartamentos),e, ainda, as áreas que constituem passagens comuns para as vias públicas ou para as partes utilizadas entre si, ou os caminhos de acesso à praia, a pontes a lugar aprazível (p.347).

Esses condomínios podem apresentar tipologia horizontal (casas) e/ou vertical (apartamentos), sendo, neste caso, constituído por prédios de apartamentos, composto por um ou mais blocos, além de área de lazer (piscina, quadra, parque infantil, salão de festas, jogos, cinema, lan house), homeoffice e garagem, como espaços coletivos, embora utilizados de forma privada somente pelos moradores. Portanto, no tocante à figura jurídica, nos condomínios horizontais, a legislação é a mesma dos prédios de apartamentos e quem compra a casa também é proprietário de uma fração ideal do todo, sendo este, o terreno e as áreas comuns. Os condomínios horizontais conceituam-se por um agrupamento de unidades habitacionais unifamiliares, implantado na malha urbana de forma isolada e independente. Suas unidades habitacionais podem se constituir de casas térreas, sobrados, dispostas de forma isolada ou geminada. Ainda dispõem de áreas coletivas para o lazer, com piscinas, churrasqueiras, salões de festas e de jogos, locais para praticar esportes, como quadras, praças infantis, dentre outros.

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Nesse sentido, nota-se que não existe a figura do loteamento fechado, pois loteamento é aquele em que são abertas vias de circulação, que passam a ser de domínio público, assim como as áreas institucionais, denominadas áreas verdes. O que existe, de fato, é o loteamento “irregularmente” fechado, com essas ruas “públicas” fechadas intramuros, reservadas ao uso exclusivo dos seus moradores. Para Caldeira (2000, p.243), esses empreendimentos são “invariavelmente fortificados, com entradas controladas por sistemas de segurança, normalmente ocupando um grande terreno com áreas verdes e incluindo todo tipo de instalações para uso coletivo”, com recriação da natureza, contrapondo-se totalmente aos assentamentos precários que apresentam restrição de espaços coletivos e de equipamentos comunitários. Então, pode-se pensar que esse tipo de empreendimento corresponde à reprodução de cidades com limites fechados. De fato, a semelhança desses tipos de empreendimentos está no apelo pela segurança, oferta de infraestrutura e status social que conferem, através de barreiras físicas e normas impostas para facilitar relações de convivência. Os altos muros estabelecem rupturas drásticas na paisagem, enfatizando o enclausuramento, isolamento e dividindo espaços diferentes: público e privado, riqueza e pobreza, intensificando a reprodução da desigualdade social. Estudos apontam que, com o passar dos anos, a cidade se expandiu e os moradores desses empreendimentos fechados se afastaram, distribuindo-se em direção às áreas limítrofes associando diretamente “o afastamento da área urbana consolidada e a menor possibilidade de estar sujeito ao perigo ou, em outros termos, uma redução da sensação de insegurança” (SPOSITO, 2014, p.77). Os primeiros loteamentos fechados lançados no Brasil foram o Nova Ipanema, em 1972, no Rio de Janeiro e o Condomínio Alphaville, em 1974, em São Paulo, a cerca de 30km da região dos Jardins, construído para uma classe alta, como símbolo de segurança, organização e tranquilidade para a família, com toda oferta de infraestrutura urbana necessária para viver em comunidade. O modelo foi levado para outras localidades, como Campinas, em 1997, Belo Horizonte, em 1998, Curitiba,

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Goiânia e Salvador, em 2000, Barra dos Coqueiros, na Região Metropolitana de Aracaju, em 2013 (TEIXEIRA, 2000). Outra forma de empreendimentos fechados com moradia agrupada, desenvolvido durante a segunda metade do século XX (que se manteve no próximo século), é a dos edifícios mistos, com residências e escritórios, com equipamentos diversificados, no térreo, difundida inicialmente em São Paulo. Segundo Reis, Com índices de ocupação reduzidos e o consequente aumento de espaços livres nos térreos, os projetos criam uma série de equipamentos e serviços de uso coletivo, tornando muito mais complexas as relações condominiais, necessárias à gestão desses conjuntos. Solução semelhante é adotada nos conjuntos da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro (2006, p.64).

Esses empreendimentos têm sido implementados nas áreas periféricas das cidades brasileiras ou nas regiões metropolitanas, na busca por atrativos existentes no local da implantação, embora os investimentos em equipamentos coletivos, seja intramuros, criando cidades muradas, em que a relação de vizinhança e de pertencimento na sociedade é cada vez mais fragilizada. Contudo, faz-se importante refletir sobre o modelo/tipo de espaço e de urbanização produzido para atender os interesses econômicos da sociedade capitalista, contrariando vontades, desejos e anseios dos indivíduos. Criam-se cada espaços dispersos, fragmentados, fora das áreas providas de infraestrutura e serviços públicos, que refletem injustiças sociais, sem identidade, campo de conflitos de classe, em detrimento das intensas divergências socioeconômicas e de interesses em que a renda fundiária e o lucro imobiliário são o foco da atuação.

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CAPÍTULO 2 MERCADO E ESTADO COMO AGENTES: PRODUÇÃO HABITACIONAL E INTERVENÇÕES URBANAS EM ARACAJU: (1960-1999)

Nos últimos 50 anos, o crescimento das cidades brasileiras ocorreu, principalmente, com a migração do campo, em função do desemprego causado pela concentração fundiária, pela modernização da agricultura e pela ampliação da oferta de empregos, no período pós-guerra. Aracaju não ficou de fora desse movimento, sendo marcada pela intensificação da urbanização, respaldada pela migração campo/cidade, que agravou o panorama habitacional e a desigualdade social. Aracaju recebeu um grande número de migrantes vindos de municípios interioranos que se instalaram em bairros periféricos, sobretudo na zona oeste, fazendo surgir loteamentos e ocupações com moradias precárias. Além disso, a cidade acolheu pessoas vindas de outros estados, mais qualificados, atraídos pelas atividades da indústria extrativo mineral (RIBEIRO, 1989; FRANÇA, 1997). Neste capítulo, a análise do crescimento urbano apontou um conjunto de fatores que desencadearam o direcionamento de vetores de adensamento e de expansão urbana. Buscou-se traçar o cenário do crescimento urbano em Aracaju, suas dinâmicas e agentes envolvidos, com enfoque na atuação do Estado (legislação, conjuntos habitacionais e intervenções urbanísticas) e do mercado imobiliário (condomínios fechados). O período de análise foi definido tendo como marco inicial os anos 1960, em função dos programas habitacionais do Governo Federal, que modificaram o espaço urbano de Aracaju, até o ano 1999, antes da aprovação do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju, que trouxe novas diretrizes de planejamento e controle, mas que nortearam a expansão do tecido urbano para diferentes áreas. Ao longo dos anos, a participação do município de Aracaju no conjunto da população sergipana tem aumentado progressivamente. Em 1872, o primeiro Censo Demográfico realizado no Brasil apontou 9.559 habitantes na capital sergipana, o que correspondia a 5,42% da população estadual (Tabela 1)

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Tabela 1 Sergipe e Aracaju Evolução da População 1872-2000 Anos 1872 1960 1970 1980 1991 2000

Sergipe Aracaju Participação (hab.) (hab.) em Sergipe % 176.243 9.559 5,42 760.373 115.713 15,22 911.251 186.838 20,50 1.156.642 299.422 25,89 1.491.867 401.676 26,92 1.874.475 461.534 25,88 Fonte: IBGE, Censo Demográfico, 2010

No período dos anos 1960 e 2000, o crescimento demográfico foi intenso, tendo em vista a urbanização a que o país foi submetido, ocorrendo situação semelhante em todas as capitais dos Estados brasileiros. Na década de 1960, foram registrados 115.713 habitantes, significando 15,22% da população sergipana, enquanto, em 2000, havia 461.534 habitantes, correspondendo a 26,92% do total. Assim, observase que, num período de quarenta anos, a população apresentou uma variação de 298,86%, enquanto a sergipana cresceu apenas 138,63%. A descoberta de petróleo em Sergipe, em 1963, e a posterior chegada da PETROBRÁS no município de Carmópolis (em 1964), a 47km de Aracaju (RIBEIRO, 1989) é de grande importância na construção do espaço urbano da capital. A fim de garantir o escoamento da produção, foi construído o Terminal Marítimo de Carmópolis – TECARMO, em 1967, na Zona de Expansão Urbana, em Aracaju, se constituindo em outro ponto de valorização da terra na parte sul. Posteriormente, em 1970, a transferência da sede administrativa da Região de Produção de Petróleo do Nordeste – RPNE, de Maceió para Aracaju, acelerou o processo de evolução urbana, sobretudo em decorrência das notícias em jornais da época que demonstraram a chegada de “progresso” para uma região: “do chapéu de couro de há séculos para o capacete de alumínio” (LOUREIRO, 1983, p.71). Isso trouxe novas perspectivas para a economia estadual, acarretando no aumento da oferta de empregos e estimulando outros setores, como imobiliário (aumento de venda e aluguel dos imóveis) e alimentício, serviços como transporte, 71

atraindo população de outros municípios sergipanos e de outros Estados para a capital, em busca por melhores salários e condições de vida. A instalação da Petrobrás, em Aracaju, contribuiu para a abertura de novas frentes de expansão da cidade em diversas direções, “acompanhada da abertura de ruas e avenidas com pavimentação asfáltica, como a Rua Acre, dando acesso à sede administrativa da RPNE ao centro e à BR 235” (RIBEIRO, 1989, p. 66). Com essas transformações na economia sergipana, o espaço urbanos aracajuano sofreu alterações. A população se concentrou, em sua maioria, na área central, sobretudo nos bairros situados às margens do Rio Sergipe, como Industrial, Santo Antônio, Centro e São José, chegando até o Salgado Filho, onde já se encontravam alguns poucos prédios verticais (DINIZ, 2005). Na porção oeste, o tecido urbano já estava consolidado até os bairros Santos Dumont, José Conrado de Araújo, América e, mais ao sul, no Pereira Lobo. Entre esses havia grandes glebas vazias que, hoje, correspondem à parte dos bairros Cirurgia, Getúlio Vargas e Suíça (Mapa 1). A partir dessa década, importantes intervenções contribuíram para expansão da capital. Loureiro (1983) ressalta que o período de 1964 a 1984 correspondeu ao “marco da nova e revigorada onda de intervenção do Estado sobre a cidade” (p.71), quando o capital imobiliário somou-se ao poder público para fragmentar áreas periféricas e àquelas em direção aos municípios vizinhos. Diante disso, fez-se relevante para a pesquisa relacionar o Estado, responsável pela promoção de conjuntos e loteamentos habitacionais implantados até o fim da década de 1990, à iniciativa privada e seus empreendimentos fechados, porque juntos, estes agentes direcionaram e nortearam a expansão urbana em Aracaju.

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Mapa 1: Aracaju, Estrutura urbana a partir da década de 1960.

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2.1.

Estado: Legislação Urbanística e Políticas Habitacionais Diversas ações do Estado contribuíram para o crescimento de Aracaju,

sobretudo a implementação de programas habitacionais, financiadas pelo BNH, ampliação da malha viária, a implantação de equipamentos coletivos de grande porte, respaldados pelos Códigos de Obras e Urbanismo. Neste item, considerou-se o Estado como provedor (habitação e infraestrutura) e regulador (legislação), entre 1960 e 1999, abrindo vetores de adensamento e de expansão urbana.

2.1.1. Regulações Urbanísticas e seus Reflexos Espaciais A aprovação de leis urbanísticas como instrumentos de controle do uso e da ocupação do solo influenciou no adensamento e expansão urbana de Aracaju. As primeiras leis relevantes, os Códigos11 de Obras (Lei n° 13) e Urbanismo12 (Lei n° 19) promulgadas em 1966, definiram diretrizes para o ordenamento territorial, a fim de orientar novas construções, embora “a intenção do arquiteto ia muito mais além, pois pretendia manter esse código com caráter temporário, enquanto desenvolvia um plano diretor para a cidade, o PLADIAR” (PIRES, 2002, p. 61). O Código de Urbanismo estabeleceu um zoneamento, sob influência dos modelos modernistas, que preconizavam a separação da cidade por funções: Zona Residencial - ZR (1, 2 e 3), Zona Industrial - ZI (1, 2, 3 e 4) e Zona Comercial - ZC (1 e 2), além dos seus respectivos setores em cada subzona. A Lei previu também que nas Zonas Residenciais, nas quadras paralelas à orla marítima e aos rios, os edifícios teriam até três pavimentos, admitindo-se quatro pavimentos somente quando o térreo sobre pilotis (taxa de ocupação de 80%) (ARACAJU, 1966). As quadras posteriores, à medida que adentrassem o continente, atenderiam ao gabarito escalonado, acrescendo 2 pavimentos a cada fila de quadras. Nas áreas residenciais, o gabarito 11

Os códigos têm viés higienista e sanitarista, com traços funcionalistas e ideias de embelezamento urbano, o que nos dias atuais, não se consolida mais. Isto é notório quando, nos artigos XIV.13 estabeleceu que “nos morros de areia situados dentro da cidade cujo desmonte será utilidade ao progresso e ao embelezamento da cidade, só será permitido construção de edifício de taipa, a critério da Prefeitura” (p.33). Nas disposições finais, também trouxe influências da política de embelezamento urbano ao determinar que “as casas populares, só poderão ser permitidas nas ZR-2 e ZR-3, pessoas comprovadamente pobres, a juízo da Prefeitura Municipal” (p.27), ou seja, a estratégia de empurrar os pobres para a periferia, longe da visão da classe de alta renda. 12 Esses Códigos, embora desatualizados quanto ao cenário urbano, estão vigentes, devido à revogação das Leis Complementares do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju, aprovado em 2000.

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seria de sete pavimentos ou oito, se o térreo fosse em pilotis e nas comerciais essa regulamentação era determinada pela classificação viária, ou seja, 2,5 vezes a largura da rua, com exceção da Avenida Rio Branco, que era permitido até oito pavimentos e taxa de ocupação de 90% (Mapa 2). A alteração do uso do solo, através da definição de um zoneamento urbano, também estabeleceu o centro como Zona Comercial. Isso ocasionou o direcionamento da ocupação residencial unifamiliar das classes de renda mais elevada para o centrosul, próximo ao Rio Sergipe (nos bairros São José, 13 de Julho e Atalaia), expulsando os “casebres de uma população que sobrevivia da pesca, e que já ocupava esta área anteriormente” (CARVALHO, 2013, p. 82). A monopolização da terra pelo mercado imobiliário foi iniciada, posteriormente, com a verticalização dirigida aos mesmos grupos sociais. Outras melhorias foram estabelecidas, como as normas para parcelamentos sob a forma de loteamentos, que exigiram drenagem superficial das pistas e quadras, implantação de meio-fio e lote médio de 200,00 (duzentos) metros quadrados, repercutindo assim, no custo dos lotes (CARVALHO, 1983). Então, fica evidente que esse instrumento “vem sendo manipulado como forma de manter o valor da terra e de excluir grupos de baixa renda” (ibidem, p.19). Ribeiro (1989) afirma que essas exigências geraram consequências, pois além de exigir investimentos de capital por parte de empreendedor, significava aumentar preço final do lote, provocando uma retração da demanda. Em função disso, são numerosos os empreendedores que não submeteram seus loteamentos à aprovação, causando o surgimento de loteamentos clandestinos (p.64).

Em 1967, foram desenvolvidos estudos para o Plano Diretor de Aracaju – PLADIAR pelo arquiteto Rubem Chaves, que estabelecia soluções para os problemas urbanos no tocante ao zoneamento, sistema viário, traçado, uso e ocupação, áreas de proteção ambiental (cursos d’água), dentre outras diretrizes. Apesar de contemplar vários aspectos relevantes, este plano não foi adiante, “pois foi levado com descaso por parte dos vereadores. Ao invés de defender os interesses da comunidade, os vereadores estavam favorecendo a interesse de dominadores de importantes setores da capital” (PIRES, 2002, p. 62). 75

Mapa 2: Aracaju, Código de Urbanismo, Zoneamento Urbano, 1966.

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Uma sequência de Decretos e Leis sucedeu a questão do gabarito de altura das edificações verticais em Aracaju. Conhecida como ‘Lei do Espigão’, a Lei n°466/1976, alterou o Código de Urbanismo e deu outras providências, especialmente quanto ao gabarito das edificações, aumentando para o máximo de doze pavimentos, gerando uniformidade na paisagem, hoje notada especialmente nos bairros Jardins e 13 de Julho. Os bairros Atalaia e Coroa do Meio ficaram à margem da verticalização, em função de fatores limitantes a essa tipologia. A lei municipal determinou que projetos de edifícios acima de três pavimentos deveriam ser submetidos à anuência do Ministério da Aeronáutica e da Marinha, para análise da legislação federal, em face da existência da zona de visibilidade do Farol Estuarino, localizado no bairro Farolândia, e do Cone de Aproximação do Aeroporto (ARACAJU, 1976; FRANÇA, 1997; DINIZ, 2003). A legislação do Farol, sob controle da Marinha, preservou a visibilidade num raio de 3,4km, nos sentidos leste, norte e sul, não permitindo edificações maiores que oito metros de altura (2 pavimentos) (Figura 1).

Figura 1: Restrição à ocupação Coroa do Meio e Atalaia, 1983 Fonte: FRANÇA, 1997.

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A mudança do Farol para o bairro Coroa do Meio proporcionou condições para a construção de edifícios mais verticalizados nessa área, incidindo sobre o referido bairro, além da Atalaia e Farolândia. Por outro lado, a regulamentação do Cone de Aproximação do Aeroporto (sob controle da INFRAERO) normatiza a ocupação do solo nas cabeceiras da pista, permitindo construções com até quarenta metros de altura (12 pavimentos) somente fora do perímetro de 2km (representados por triângulos) (DINIZ, 2003). Assim, essa determinação resultou uma ocupação elitizada de residências unifamiliares, restringindo a verticalização nesses bairros. Após três anos, mais uma lei veio alterar novamente o gabarito dos prédios. O Decreto Lei no 59/79 determinou a permissão para construção de até 14 pavimentos, apontou novas diretrizes de usos destes e instituiu regras quanto à quantidade de vagas de garagem por apartamento, exigindo duas por unidade habitacional acima de 200,00 m². Essa lei inaugurou um novo formato de construção vertical, em que os primeiros pavimentos destinaram-se a garagens, playground, salão de festas, piscina e área de lazer. Isso evidenciou a existência de um novo padrão de renda que o mercado imobiliário buscou atender (ARACAJU, 1979). De fato, essas alterações normativas atingiram diretamente o mercado imobiliário, deixando claro o poder de interferência do capital privado nas negociações sobre as formas de apropriação do espaço, ampliando o potencial construtivo e, consequentemente, gerando maior lucro para as construtoras. O bairro Coroa do Meio, desde a sua criação, no final dos anos 1970, foi regido por legislação própria de uso e ocupação do solo, a Lei Municipal n o 604/1978, proveniente de estudos referentes ao planejamento urbano da área. A lei, hoje revogada, estabeleceu diretrizes da estrutura urbana, no tocante à estrutura viária, ao uso do solo (dividindo em zona comercial, residencial de baixa densidade, zona verde e zona especial), definindo a altura máxima de 4 pavimentos, proibindo lotes com áreas menores a 320m2, testada inferior a 12m e taxa de ocupação do lote superior a 50%. Essas regras urbanísticas trouxeram para a área uma ocupação residencial unifamiliar e elitizada, restringindo a verticalização. Conforme Nogueira (2004, p.238), 78

sua implantação efetiva se deu na década 80, já seguindo parâmetros mais modernos de organização espacial, do que as demais áreas da cidade, as quais estavam sob as leis do Código de Urbanismo de 1966 para, somente depois, seguir a Lei Federal no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que sanciona legislação específica para o parcelamento do solo (principalmente sobre projeto e aprovação de loteamentos).

Outra normativa que reforçou a coibição do mercado na produção habitacional na faixa litorânea dos bairros Coroa do Meio e Atalaia foi o Decreto no187/1985, que dispunha sobre a ocupação ao longo da Avenida Santos Dumont, e vetou a construção de prédios residenciais, no sentido norte-sul (desde a Avenida Rotary até o Tecarmo), reservando essa área para comércio e serviços, principalmente voltados ao turismo (NOGUEIRA, 2004). Em 1979, foi aprovada Lei Federal n° 6.766 (Lei Lehman) que estabeleceu critérios e normas para instalação de loteamentos e definindo, no seu artigo 3 o, que “somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas em Lei Municipal” (BRASIL, 1979). A sua aprovação trouxe sérios impactos na produção imobiliária em Aracaju, especialmente no tocante aos conjuntos habitacionais, diante das exigências urbanística “a fim de evitar que a terra urbana fosse parcelada irregularmente pelo mercado informal” (FRANÇA, 2011, p.97). A partir dessa lei, novos estudos foram realizados pela Prefeitura Municipal, o que resultou na promulgação da Lei no 873, de 01 de outubro de 1982, que estabeleceu delimitação dos bairros de Aracaju, integrada por 35 bairros 13 e 01 Zona de Expansão Urbana (ARACAJU, 1982) (Mapa 3). De fato, a lei alargou os limites urbanos do município, excluindo a zona rural e dividindo-o em Zona Urbana e de Expansão Urbana - ZEU, mesmo havendo ali ainda, uma intensa atividade agrícola, de pesca e fortes traços rurais (FRANÇA, 2011). Portanto, Em virtude da grande expansão da cidade e deste avanço progressivo dos loteamentos caracteristicamente urbanos em terras do município, foi aprovada pela Câmara Municipal, em 1982, uma nova Lei de Delimitação de Bairros de Aracaju, incluindo assim, no perímetro urbano muitos bairros que emergiram após 1965, data da elaboração da até então vigente delimitação (RIBEIRO, 1989, p.70).

13

A partir dos anos 2000, foram criados novos bairros, como Japãozinho, Santa Maria e 17 de Março (os dois últimos na ZEU), diminuindo o território de alguns bairros e modificando essa delimitação proposta.

79

Mapa 3: Aracaju, Zonas e Bairros, 1982.

80

Essa legislação influenciou diretamente a ocupação para direção sul, principalmente para a Zona de Expansão Urbana, ao permitir o parcelamento sob a forma de loteamentos, neste caso, destinados à segunda residência, beneficiando os proprietários fundiários, ao valorizar áreas antes ocupadas com atividades agrícolas. A partir daí, “acentuou-se o jogo de interesses dos grupos econômicos e políticos que passam a parcelar as terras localizadas nos limites entre Aracaju e São Cristóvão, reacendendo os conflitos metropolitanos” (FRANÇA, 2011, 97-98). Embora não seja de âmbito municipal, mas de grande relevância no tocante à expansão de Aracaju, a Lei Estadual no 2.371/1982 criou a região da Grande Aracaju, apontando a formação de uma área metropolitana, constituída pelos municípios Aracaju, Barra dos Coqueiros, Laranjeiras, Maruim, Nossa Senhora do Socorro, Santo Amaro, São Cristóvão, Itaporanga d’Ajuda e Riachuelo, estes dois últimos acrescentados pela Lei Estadual no 2.607/1986 (SERGIPE, 1982; 1986). Isso favoreceu ao “governo estadual a possibilidade de financiamento do governo federal através do Ministério do Interior. Assim, desenvolveram-se projetos ligados à implantação de infraestrutura urbana e regional, destacando-se entre elas o abastecimento alimentar, lazer e transportes” (FRANÇA, 1997, p.169). Alguns anos após, foi aprovada a Constituição Estadual de Sergipe (1989), que modificou os limites municipais entre Aracaju e São Cristóvão, fruto de conflitos de interesses. Entretanto, apesar de ter descrito os limites, no artigo 37, Capítulo Das Disposições Transitórias, deveria ter sido feita nova demarcação pelas duas Prefeituras, o que não aconteceu. Assim, por decisão do Tribunal de Justiça, em reunião do mês de outubro de 1996, ficou definido que continuam valendo os limites anteriores. Com a nova delimitação o município de Aracaju ampliava o seu território na faixa sul, mais valorizada e elitizada e em processo de ocupação e valorização intensa (FRANÇA, 1997, p.125-126).

Esta questão de limites ainda está sub judicie14, tendo a Prefeitura de São Cristóvão requerido a incorporação de áreas, atualmente, sob o controle de Aracaju.

14

O Tribunal de Justiça da 5ª Região, sediado em Recife, favoreceu ganho de causa ao município de São Cristóvão, tendo o de Aracaju recorrido da decisão junto ao Supremo Tribunal Federal, em última instância (SANTOS, 2015).

81

A Lei Orgânica Municipal, promulgada em 1990, definiu diretrizes sobre a Política de Desenvolvimento Urbano, apontando, a necessidade da elaboração de um Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano. Ainda definiu instrumentos da política de desenvolvimento urbano, estabelecidos posteriormente pelo Estatuto da Cidade, como o Imposto Predial e Territorial Urbano Progressivo, o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória, Direito de Concessão e Uso e de Preempção, limitação do direito de construir (solo criado), Regularização Fundiária. Quanto às definições do solo criado, o artigo 199 estabeleceu o coeficiente único de aproveitamento igual a três em toda cidade, remetendo regulamentações posteriores no Plano Diretor. Para atender as exigências legais, em 1995, a Prefeitura Municipal, contratou a empresa Trama Urbanismo (com um grupo de arquitetos, urbanistas, geógrafos e profissionais de áreas afins), que deu início a elaboração do Projeto de Lei do Plano Diretor. Entretanto, a influência e a força do setor imobiliário no “comando” do crescimento urbano foram demonstradas pelo consequente atraso na aprovação da lei, decorrente das pressões, sendo a lei totalmente alterada e aprovada pela Câmara dos Vereadores, em 2000. Essa série de modificações tornou a lei semelhante a uma “colcha de retalhos”, conforme denomina Diniz (2005), trazendo conflito e dualidade de interpretações, especialmente na aprovação de projetos. A legislação teve papel significativo no direcionamento da expansão urbana de Aracaju, entre os anos 1960 até 1999, incentivando a verticalização em determinados bairros de maior interesse do mercado imobiliário, em detrimento de outros que permaneceram com tipologia residencial unifamiliar. Entretanto, não foi incisiva para o controle das ocupações informais que se ampliaram no período, especialmente no entorno dos conjuntos habitacionais.

2.1.2. Políticas Habitacionais A Companhia Estadual de Habitação – COHAB/SE e o Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais – INOCOOP, instaladas em Sergipe nos anos 1966 e 1967 respectivamente, se constituíram nos principais órgãos voltados para o financiamento e provisão da habitação, pois, até então, o setor privado era o 82

único responsável (NOGUEIRA, 2005). A COHAB atendia a famílias com rendimento entre um a três S.M., estendendo, em seguida, para até cinco, enquanto o INOCOOP atraía a classe média que ganhava de cinco a dez S.M. Aqueles que não dispusessem de renda mínima mensal, ou não pudessem comprová-la, não eram consideradas por estas políticas. A atuação dessas instituições em Aracaju ocorreu no período de 1968 a 2002 e resultou na inserção de 67 conjuntos habitacionais afastados do núcleo consolidado, contribuindo assim, para o esgarçamento da malha urbana (Tabela 2).

Tabela 2 Aracaju Produção de Habitações Populares COHAB e INOCOOP 1960 a 2002* COHAB INOCOOP Total Emp. UH Emp. UH Emp. UH Soledade 1 0 0 1 16 16 18 do Forte 2 300 1 20 1 280 Bugio 4 2487 4 2487 0 0 Norte Cidade Nova 2 544 1 48 1 496 Industrial 3 301 3 301 0 0 Santos Dumont 3 250 3 250 0 0 Grageru 1 425 1 425 0 0 Luzia 6 1735 4 1135 2 600 Leste Ponto Novo 9 1822 7 1090 2 732 Suíça 2 370 1 112 1 258 Aeroporto 2 794 1 554 1 240 Atalaia 2 565 0 0 2 565 Coroa do Meio 4 664 0 0 4 664 Sul Farolândia 5 5518 4 5294 1 224 Inácio Barbosa 3 774 1 144 2 630 Santa Maria 4 2509 4 2509 0 0 América 1 13 1 13 0 0 Jabotiana 3 2179 1 738 2 1441 José C. De Araújo 2 559 2 559 0 0 Oeste Novo Paraíso 2 602 2 602 0 0 São Conrado 3 3902 3 3902 0 0 Siqueira Campos 2 396 2 396 0 0 Ponto Novo 9 1822 7 1090 2 732 Total 47 20.595 20 6.333 67 26.928 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em FRANÇA, (1997); CEHOP (2003); CARVALHO (2013); Visitas de Campo; Entrevistas. Região

Bairro

83

Mapa 4: Aracaju, Conjuntos Habitacionais, Banco Nacional de Habitação – BNH, 1968-2002.

84

França (1997) descreve que a COHAB, ao longo de sua existência, construiu 20.595 unidades residenciais, distribuídas em 47 conjuntos habitacionais dispersos, contribuindo significativamente para a expansão urbana (Tabela 2 e Mapa 4). Os primeiros conjuntos habitacionais construídos pela COHAB foram entregues nos anos 1968 e 1969: o Castelo Branco I e II, localizados fora da malha consolidada, com acesso precário, contribuindo para a ocupação da área que seria, futuramente o bairro Ponto Novo. Ribeiro afirma que “a periferia sudoeste foi sendo ocupada, principalmente através da instalação de conjuntos habitacionais” (1989, p.75-76). Na década de 1970, foi intensificada a construção de 21 conjuntos habitacionais, totalizando 5.732 moradias, inseridos de forma desarticulada e periférica, como a noroeste, o Conjunto Assis Chateaubriand I (1978) e II (1979), no bairro Bugio (Figura 2). Esses dois conjuntos destacaram-se em número de unidades habitacionais, somando 2.133, cerca de 40% do total da década. A maior parte desses conjuntos foi implantada próximo à Avenida Tancredo Neves, que, havia sido pavimentada entre os anos 1971 a 1974 (CARVALHO, 2013).

Figura 2: Conjuntos Assis Chateaubriand I e II, Final de década de 1970 Fonte: CARVALHO, 2013. Acervo de Lineu Lins de Carvalho.

85

Segundo Ribeiro, “constatou-se que esses conjuntos, em sua grande maioria, estavam localizados além da periferia, viabilizando a sua ocupação posterior” (1989, p.75). Assim, esta ação do Estado contribuiu para a valorização das terras, em função da apropriação das vantagens da instalação da infraestrutura como, abertura de vias, transporte público, abastecimento de água e energia elétrica, entre outros. Em 1972, destaca-se também, o Residencial Costa do Sol (construído pelo INOCOOP), na Atalaia, o mais distante da malha consolidada, favorecido pelas condições de acessibilidade, garantida através da abertura da Avenida Beira Mar, e os conjuntos Jardim Esperança (construído em 1974, pela COHAB/SE), Inácio Barbosa (1973) e Beira Rio (1978/1980) (ambos do INOCOOP), responsáveis por abrir frentes na direção sul, para a criação futura do bairro Inácio Barbosa, valorizados pela proximidade da avenida Tancredo Neves (CARVALHO, 2013). Nos anos 1980, o Estado “passou a interferir de forma ainda mais incisiva, construindo grandes conjuntos – que passaram a abrigar um contingente populacional equivalente as pequenas cidades do interior do Estado – além de estocar terras e intervir nos municípios limítrofes” (CARVALHO, 2013, p.63). Desse período destacam-se o Gov. Augusto Franco (4.510 moradias), no bairro Farolândia, o Jornalista Orlando Dantas (3.656 moradias), no bairro São Conrado, e o Santa Tereza, que originou o bairro Aeroporto, e direcionou a expansão urbana ao sul, por estarem localizados distantes do núcleo consolidado (Figura 3 e Figura 4).

Figura 3: Folder de inauguração do Conjuntos Augusto Franco, Final de década de 1980 Fonte: . Acessado em 22.set.2015.

Figura 4: Conjuntos Orlando Dantas e Augusto Franco, Final de década de 1980 Fonte: CARVALHO, 2013. Acervo de Lineu Lins de Carvalho.

86

A abertura das Avenidas Beira Mar e Heráclito Rollemberg (principal acesso aos conjuntos Augusto Franco e Orlando Dantas), em 1981, garantiu também a ocupação das áreas vazias entre esses conjuntos e os bairros mais próximos. De fato, o Estado, através da abertura de avenidas, compactua com a obtenção do lucro imobiliário, valorizando o solo a ser posteriormente ocupado por empreendimentos imobiliários das construtoras sergipanas. A partir dos anos 1990 até 2002, a produção habitacional entra em declínio, em função da extinção do BNH e da crise estatal que assola o país. França (1997, p.122) recordou que “a redução dos investimentos do governo federal no setor habitacional se reflete em Sergipe, com o corte de financiamentos de diversos projetos que tramitavam na Caixa Econômica. ” Este período também foi marcado pelo apoio à expansão urbana fora dos limites municipais, mediante justificativa de que o alto valor da terra impossibilitava a construção de conjuntos habitacionais na malha urbanizada. Assim, o poder público afastou a população carente e desprovida de recursos das áreas com infraestrutura, oferta de serviços públicos e oportunidades de trabalho, consolidando a periferização (FRANÇA, 1997). Diante disso, os municípios de São Cristóvão, Nossa Senhora do Socorro e Barra dos Coqueiros, ainda com características rurais e sem infraestrutura adequada, receberam os impactos de uma política que visava atender a demanda por moradia na capital. O resultado deste “empurrão da pobreza” traz problemas para os municípios que recebem os conjuntos, pois a ampliação de malha em núcleos isolados, gera dificuldades de administração difíceis de serem sanadas pela falta de estrutura técnica das prefeituras e de recursos financeiros. Do outro lado, para Aracaju, sobra uma intensa pressão sobre as atividades econômicas e sobre os serviços, aumentando a marginalidade e a violência (FRANÇA, 1997, p.117).

De fato, até o momento de implantação desses conjuntos habitacionais as áreas eram vazias, sem ocupações no entorno, sem infraestrutura e acessibilidade. Posteriormente, a inserção dessas habitações impulsionou a ocupação no seu entorno, trazendo sérios entraves nos âmbitos ambiental, econômico e social (CARVALHO, 2013). 87

A produção habitacional foi concentrada em alguns bairros como a Farolândia (sul), que recebeu a maior quantidade (5.518 moradias), seguidos do São Conrado (norte) com 3.902 unidades produzidas, Santa Maria (sul), com 2.509 moradias e por fim, Bugio abrigando 2.263 unidades habitacionais. Isso demonstra o retalhamento urbano, provocado pela inserção desses conjuntos em diferentes zonas, o que, posteriormente, exigiu a ampliação da infraestrutura (água, energia, transporte, entre outros), valorizando ainda mais os espaços vazios localizados entre a malha e as novas áreas ocupadas (FRANÇA, 1997) (Tabela 3 e Mapa 5).

Tabela 3 Aracaju Produção de Habitações Populares COHAB e INOCOOP por bairro e década Unidades Habitacionais 1968 a 2002 Zona

Norte

Leste

Sul

Oeste

Bairro

1960

1970

1980

1990

2000

Total

%

Soledade

0

0

0

16

0

16

0,06

18 do Forte Bugio Cidade Nova Industrial Santos Dumont Grageru Luzia Pereira Lobo Suíça Aeroporto Atalaia Coroa do Meio Farolândia Inácio Barbosa

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

20 2133 0 176 149 425 1371 0 0 0 69 0 0 774

280 354 544 125 101 0 224 0 370 794 496 156 5294 0

0 0 0 0 0 0 140 203 0 0 0 508 224 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

300 2487 544 301 250 425 1735 203 370 794 565 664 5518 774

1,11 9,24 2,02 1,12 0,93 1,58 6,44 0,75 1,37 2,95 2,10 2,47 20,49 2,87

Santa Maria América Jabotiana

0 0 0

0 13 1441

0 0 0

2223 0 738

286 0 0

2509 13 2.179

9,32 0,05 8,09

José C. de Araújo

78

481

0

0

0

559

2,07

Novo Paraíso São Conrado Siqueira Campos Ponto Novo Total

2,24 0 602 0 0 0 602 14,49 0 0 3800 102 0 3902 1,47 0 396 0 0 0 396 6,77 800 282 740 0 0 1822 878 8.332 13.278 4.154 286 26.928 100 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em FRANÇA, (1997); CEHOP (2003); CARVALHO (2013); Visitas de Campo; Entrevistas.

88

Mapa 5: Aracaju, Conjuntos Habitacionais, Periodização,1968-2002.

89

Embora com a finalidade de sanar o déficit habitacional, a produção de moradias financiadas por essas instituições não foi, em sua maioria, destinada às famílias mais carentes (CAMPOS, 2006). Além disso, a aquisição de terras distantes da malha consolidada pela COHAB, se constituiu um dos parâmetros básicos de suas atividades, sendo um dos elementos que contribuiu para a valorização do solo, tornando-a um dos maiores estocadores de terra em Aracaju. Por sua vez, o INOCOOP ergueu 20 conjuntos habitacionais com 6.333 novas moradias, atendendo categorias de renda mais elevada, contribuindo para o esgarçamento do tecido periférico, a exemplo dos Conjuntos Inácio Barbosa e Beira Rio, no Bairro Inácio Barbosa, e os Conjuntos Juscelino Kubitschek e Sol Nascente, no Bairro Jabotiana (Tabela 3 e Mapa 5). Até 1999, as duas instituições construíram 26.642 unidades habitacionais e ao longo dos seus 34 anos de atuação (1968-2002) edificaram 26.928 moradias distribuídas em 67 conjuntos (Tabela 3). De 1995 a 2002, a produção da COHAB foi de 2.525 moradias, embora uma das metas da companhia era que 800 a 1.500 unidades habitacionais fossem construídas no Mosqueiro, isto é, na Zona de Expansão Urbana (TRAMA, 1988, p.13). Isso não ocorreu em decorrência da valorização da terra, após o asfaltamento da Rodovia dos Náufragos e da abertura da Rodovia Inácio Barbosa, ao longo da linha de costa. De fato, houve pressão dos donos de terras para que essas unidades não fossem construídas para não popularizar a área que foi parcelada com condomínios e loteamentos fechados, destinados as classes mais abastadas (FRANÇA, 1997). Além disso, a Fundação de Desenvolvimento Comunitário de Sergipe em Aracaju - FUNDESE também subsidiou a construção de dois conjuntos: Governador Valadares, em 1989, com 1.200 unidades, e o Maria do Carmo Alves, com 500 casas construído em 1994, ambos localizados no bairro Santa Maria. Quanto à tipologia habitacional produzida, dividiu-se em construção de casas e de apartamentos, sem fechamentos intramuros (Mapa 6 e Tabela 4).

90

Mapa 6: Aracaju, Conjuntos Habitacionais, Tipologia Habitacional, 1968-2002

91

Tabela 4 Aracaju Produção de Habitações Populares COHAB e INOCOOP por bairro e tipologia 1968 a 2002* Zona

Norte

Leste

Sul

Oeste

Bairro

COHAB Aptos Casas

INOCOOP Aptos Casas

Total Aptos Casas

Soledade

0

16

0

0

0

16

18 do Forte

0

20

280

0

280

20

Bugio

354

2133

0

0

354

2133

Cidade Nova

48

0

496

0

544

0

Industrial

0

301

0

0

0

301

Santos Dumont

0

250

0

0

0

250

Grageru

0

425

0

0

0

425

Luzia

224

911

140

460

364

1371

Pereira Lobo

0

0

0

203

0

203

Suíça

112

0

258

0

370

0

Aeroporto Atalaia Coroa do Meio

0 0 0

554 0 0

240 496 664

0 69 0

240 496 664

554 69 0

Farolândia

1920

3374

224

0

2144

3374

Inácio Barbosa

0

144

0

630

0

774

Santa Maria

0

2509

0

0

0

2509

América

0

13

0

0

0

13

Jabotiana

0

738

0

1441

0

2179

José C. de Araújo

0

559

0

0

0

559

Novo Paraíso

0

602

0

0

0

602

São Conrado

742

3160

0

0

742

3160

Siqueira Campos 0 396 0 0 0 396 Ponto Novo 8 1082 592 140 600 1222 Total 3.408 17.187 3.390 2.943 6.798 20.130 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em FRANÇA, (1997); CEHOP (2003); CARVALHO (2013); Visitas de Campo; Entrevistas.

No caso dos conjuntos habitacionais do INOCOOP, 54% das unidades habitacionais são apartamentos, com vários blocos de até 4 pavimentos. Alguns foram concebidos com elementos arquitetônicos como muros, como o Mar do Caribe e Mar

92

Mediterrâneo, na Coroa do Meio, outros abertos como o Estrela do Mar 15, que persistem nesse formato até os dias atuais (Figura 5, Figura 6, Figura 7).

Figura 5 e Figura 6: Conjunto Estrela do Mar, bairro Atalaia Fonte: se.olx.com.br/sergipe/imoveis/aluguel-apto-atalaia-cd-estrela-do-mar-ed-tambau-ap-30286052603, aceso em 10/01/2016 às 13:18h

Figura 7: Condomínio Mar do Caribe, bairro Coroa do Meio Fonte: . Acessado em 10.jan.2016.

No entorno dos empreendimentos, os pequenos conjuntos voltados para a classe média, [...] se espalharam sobretudo pelos bairros Grageru e Luzia (Green Village, Moradas do Sul, Jardim Jussara, por exemplo) além de condomínios de edifícios construídos pelas empresas particulares e financiados pela Caixa Econômica Federal. A produção do espaço urbano está intimamente ligada aos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (FRANÇA, 1997, p.85-87).

Outra forma de ocupação deu-se no cinturão dos conjuntos habitacionais, em pequenos núcleos voltados para o grupo de renda média, nos bairros Grageru e Luzia, 15

Empreendimento financiado pelo INOCOOP e construído em 1982, cujos 496 apartamentos dispõem de 47m 2, dois quartos, disponível à venda por R$88.000,00 (oitenta e oito mil reais). Disponível em . Acessado em: 10.jan.2016.

93

além de condomínios verticais erguidos por construtoras e financiados pela CAIXA (FRANÇA, 1997). Além disso, os recursos públicos aplicados “em infraestrutura também valorizaram as terras [...] parceladas em loteamentos para as classes média e média alta, preferencialmente localizados na área sul (como o bairro Coroa do Meio) ” (NOGUEIRA, 2004, p.244). A esperança de “ganhar uma casa” trouxe para Aracaju um grande contingente populacional, na expectativa de aliar habitação e emprego, o que nem sempre ocorreu (FRANÇA, 1997). Entretanto, aqueles que não foram contemplados, sem lugar para morar, ocuparam terrenos vazios, loteamentos clandestinos e irregulares, locais sem oferta de infraestrutura. Além disso, ocuparam áreas ambientalmente frágeis, como margens de rios, mangues, áreas passíveis de inundação, provocando sérias consequências, como poluição dos recursos hídricos, alagamentos, entre outros. Essa moradia irregular, que corresponde aos espaços que “sobraram”, que não interessam ao mercado imobiliário formal, ainda pode ser vista ao redor dos conjuntos habitacionais construídos pelo Estado, como forma de pressionar o governo para a obtenção da casa própria, como nos conjuntos Augusto Franco, nas proximidades do canal Santa Maria, no bairro Inácio Barbosa, ao longo do Rio Poxim, e por fim, Bugio, às margens do Rio do Sal (FAPESE/SEPLAN, 2010). Essas casas foram construídas em etapas, no sistema de autoconstrução, sem acompanhamento técnico de engenharia e arquitetura, sem financiamento e desrespeitando a legislação fundiária, urbanística e edilícia, acirrando cada vez mais o déficit habitacional. O adensamento, o incremento do valor fundiário, a escassez de terras urbanizadas, o empobrecimento da população, a mobilidade social descendente e os movimentos intraurbanos, associados à dificuldade de acesso ao mercado formal de imóveis, foram fatores importantes, relacionados ao brusco avanço no número de assentamentos precários em Aracaju.

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2.2.

Mercado imobiliário e condomínios fechados O agente imobiliário produziu o espaço urbano de Aracaju, até o final do século

XX, através da inserção de novos produtos imobiliários em áreas vazias, até então, ou com predominância de ocupação por residências unifamiliares, muitas vezes por grupos com rendimento mais baixo (RIBEIRO, 1989; FRANÇA, 1997). A apropriação desses espaços derivou da construção dos condomínios fechados justificados pelo discurso da violência que tem se constituído como grande problema social nas grandes cidades brasileiras. O marketing imobiliário se utilizou do medo para vender a ideia de segurança e de afirmação do status social. A possibilidade de morar em comunidades fechadas e seguras e partilhar gastos de manutenção atraem até mesmo às famílias com menor poder aquisitivo, que se esforçam para se inserir no mercado de consumo formal (RIBEIRO,1989). Em sua pesquisa, Diniz (2004, p.61) alerta para o fato de que as construtoras influenciam o modo de evolução da cidade em vários sentidos. Determinam os espaços a serem ocupados, por qual tipo de construção, residencial ou não, o estilo arquitetônico adequado para cada zona e, por consequência, para cada classe social.

Maia (2004) enfatiza o domínio do capital imobiliário, distinguindo que “a verticalidade em Aracaju não aparece como solução ao problema de moradia ou da falta de terras, ela se insere no contexto urbano como um símbolo de modernidade e progresso e buscam o lucro da terra” (p.54). Assim, para entender a dinâmica da atuação do mercado imobiliário no processo de expansão urbana de Aracaju, na fase de 1960 a 1999, foi necessário analisar os dados referentes à construção dos condomínios fechados, considerando este o principal produto deste agente. Entretanto, foram identificadas duas tipologias residenciais: a vertical16 e horizontal, sendo as duas analisadas separadamente.

16

Para esse item de estudo, considerou-se edifícios verticais, acima de quatro pavimentos construídos pelo capital privado.

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2.2.1. Condomínios Verticais e modernização da indústria da construção civil Como em outras cidades brasileiras, em Aracaju o processo de verticalização é essencial para o entendimento de sua história. A verticalização é “um dos aspetos da evolução urbana de Aracaju que transformou a paisagem e fez nascer bairros inteiros em pouco tempo. Em 1935, a cidade possuía 11.049 prédios, sendo 10.900 térreos, com 143 com pavimento superior e 6 com mais de dois pavimentos” (LOUREIRO, 1983, p.62). Embora o processo tenha se iniciado tardiamente em relação a outras capitais do país, em Aracaju, o primeiro prédio vertical surgiu, em 1951, sob a iniciativa do Estado, como símbolos da modernidade e progresso. Posteriormente, foram construídos edifícios residenciais por incorporadoras privadas, quando cientes da possibilidade de maior ganho financeiro proveniente da multiplicação do solo (DINIZ, 2003; MAIA, 2004; MENEZES, 2008). Para facilitar a observação do fenômeno, a análise foi dividida por décadas, delimitando 1960 como início, quando ocorreu a instalação do primeiro edifício residencial, embora não se considere a verticalização ainda como um processo, porque “não existia um conjunto significativo de edificações verticais capaz de mudar a paisagem urbana” (MAIA, 2004, p.63). Antes disso, nos anos 1950 surgiram os primeiros traços da verticalização na área mais antiga e centralizada17 (Centro); com edifícios de porte e usos variados (residenciais, mistos, públicos, comerciais e de serviços) (DINIZ, 2003). Silva (2003, p.58) alega que desde então, acreditava-se que o Centro se tornaria um bairro essencialmente vertical, o que na verdade não ocorreu. Em função do alto valor da terra naquela área, somente alguns edifícios voltados para os serviços capitais – públicos e privados – foram erguidos.

17

No Centro, a intensa ocupação do solo e o parcelamento com lotes de testada estreita foram fatores que inibiram a verticalização que ocorreu de forma bem esparsa.

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Entre os anos de 1962 a 1999, Aracaju apresentou de forma mais visível, a atuação do mercado imobiliário, consolidando a “força” da reprodução do capital. A produção se concentrou em 250 condomínios verticais e 18.400 apartamentos, cuja localização se restringiu aos bairros situados a leste, como Centro, São José, 13 de Julho, adentrando em direção ao oeste, atingindo os bairros Suíça, Salgado Filho, Grageru, Luzia, Ponto Novo e alcançando na direção sul, o bairro Farolândia (Tabela 5 e Mapa 7).

Tabela 5 Aracaju Condomínios Verticais Empreendimentos e Apartamentos por Bairros 1962 – 1999 Zonas Norte

Bairro Empreendimentos Apartamentos 18 do Forte 1 174 Centro 19 804 Cirurgia 2 72 Grageru 29 2085 Jardins 49 3229 Salgado Filho 10 490 Leste Luzia 21 2713 Pereira Lobo 5 440 São José 31 1247 Suíça 9 730 13 de Julho 44 2217 Jabotiana 1 128 Oeste Ponto Novo 9 2168 Atalaia 3 47 Sul Coroa do Meio 2 360 Farolândia 15 1496 Total 250 18400 Elaboração de Sarah França, 2015. Fonte: Dados coletados em DINIZ, 2003; MAIA, 2004; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo.

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Mapa 7: Aracaju, Condomínios Verticais, 1962-1990

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Assim, fora do Centro, o Ed. Atalaia, construído em 1962, no bairro São José, rompeu “em definitivo com a horizontalidade do centro da cidade iniciando uma nova tipologia arquitetônica” (MAIA, 2004, p.59) (Figura 8: Centro, década de 1980 e Figura 9). Além disso, apontou a ocupação para o sul, em função dos lotes serem estreitos, de seis a oito metros de testada, sendo necessária a junção de três ou mais lotes para viabilização do empreendimento de maior porte. Esse foi um dos fatores responsáveis pela verticalização não atingir a totalidade da área central e ser “desviado” para suas adjacências, como, por exemplo, a Avenida Francisco Porto, Acrísio Cruz, Gonçalo Rollemberg Leite, formando verdadeiros bairros verticais como o 13 de Julho, Salgado Filho e, mais recentemente, os bairros Jardins e Grageru (NOGUEIRA, 2004, p.247).

Figura 8: Centro, década de 1980 Fonte: . Acessado em 01.dez.2015.

Figura 9: Edifício Atalaia, final da década de 1990. Fonte: Acervo Vera França

A partir daí, os espaços intermediários entre os bairros Centro e São José já estavam prontos para serem explorados (DINIZ, 2004). Diante disso, Ribeiro acentua que “verificou-se a contínua substituição de residências ainda novas por edifícios, diminuindo de intensidade de 69 para 71, e retomando a tendência anterior em 1972, com um ritmo cada vez mais acelerado” (1989, p.79) Nesse momento, é importante associar fatores nacionais que incidiram na expansão urbana provocados pelo mercado imobiliário, como a criação do Banco Nacional de Habitação – BNH, sendo junto com ele, concebidas também, várias medidas para garanti-lo e subsidiá-lo, dentre elas a Lei do Condomínio e 99

Incorporações imobiliárias, nº 4.591/1964, e a Lei de Estímulos à Construção Civil, nº 4.864/1965 (LOUREIRO, 1983). Essas duas normas permitiram o desenvolvimento do capital e ampliação de atividades ligadas a construção civil. A chegada da Petrobrás e a inauguração da Universidade Federal de Sergipe trouxeram uma população de maior poder aquisitivo, somada ao financiamento de bancos públicos, que garantiu crédito para construção de edificações multifamiliares. Diante desse impulso, a partir dos anos 1970, Aracaju passou por um processo de modernização, sobretudo na construção civil, estimulado pelo governo e pelas iniciativas privadas. Nessa ocasião, surgiram construtoras de grande porte, como “a Norcon, Habitacional, Cosil e o Estado inicia a investir na produção de conjuntos habitacionais com edifícios de quatro pavimentos, sendo o primeiro concluído no início dos anos 80” (MAIA, 2004, p.70). A verticalização ocupou, com maior “força”, a periferia sul do bairro Centro e o São José, embora lançando as primeiras edificações nos bairros 13 de Julho, na Avenida Beira Mar, concentrando famílias de renda mais elevada, e ao longo da Hermes Fontes, nos bairros Salgado Filho e Grageru. Os bairros 13 de Julho e o São José, com oito condomínios verticais, “transformaram-se em eixo do setor elegante” (RIBEIRO,1989, p.49) (Figura 10, Figura 11 e Figura 12). Ainda dispersa, a produção desta década foi de 15 edifícios e 494 apartamentos (Tabela 6). Na perspectiva de que a verticalização estava associada ao desenvolvimento, os incorporadores “tentaram reproduzir em edifícios modernos – através de técnicas construtivas e novos acabamentos – o luxo das grandes residências e, assim, expandir o mercado de imóveis” (SILVA, 2003, p.59). Os anos 1980 foram caracterizados por Loureiro (1983) como o “boom imobiliário” em Aracaju, quando os investimentos privados foram direcionados aos bairros 13 de Julho, nas imediações das Avenidas Francisco Porto e seu prolongamento (Nova Saneamento), no sentido Leste-Oeste, e Hermes Fontes, bairros Ponto Novo e Luzia, com “ancoragens” imobiliárias, como denomina DINIZ (2003).

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Figura 10: Bairro 13 de Julho, ainda predominantemente horizontal, à direita o Iate Clube, e a verticalização iniciada no bairro São José, nos anos 1970. Fonte: Acervo Vera França.

Figura 11: Bairro 13 de Julho e Jardins, ainda predominantemente horizontal, à esquerda o Ed. Beira Mar, único na Avenida Beira Mar. Fonte: . Acessado em 13.jan.2016.

Figura 12: Bairro 13 de Julho e Jardins, nos dias atuais. Fonte: . Acessado em 13.fev.2016

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Tabela 6 Aracaju Condomínios Verticais Periodização 1962-1999 Zonas Norte

Nº de empreend.

Apartamentos

Total

Bairro 1960 1970 1980 1990 Dezoito do Forte 1 0 0 0 174 174 Centro 19 0 90 714 0 804 Cirurgia 2 0 0 24 48 72 Grageru 29 0 0 1147 938 2085 Jardins 49 0 64 232 2933 3229 Salgado Filho 10 0 8 144 338 490 Leste Luzia 21 0 0 1092 1621 2713 Pereira Lobo 5 0 0 280 160 440 São José 31 20 246 817 164 1247 Suíça 9 0 18 520 192 730 13 de Julho 44 0 68 1014 1135 2217 Jabotiana 1 0 0 0 128 128 Oeste Ponto Novo 9 0 0 2168 0 2168 Atalaia 3 0 0 15 32 47 Sul Coroa do Meio 2 0 0 0 360 360 Farolândia 15 0 0 0 1496 1496 Total 250 20 494 8167 9719 18400 Elaboração de Sarah França, 2015. Fonte: Dados coletados em DINIZ, 2003; MAIA, 2004; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo.

Salienta-se que essa área pode ser caracterizada sobretudo, pelo alto valor do solo urbano e pela tendência à homogeneidade social entre as classes média e alta. Inclui os bairros São José, 13 de Julho, Salgado Filho e Grageru. A partir da década de 1980, a dinâmica do uso e ocupação do solo nessas áreas possibilitou o aumento da densidade demográfica e do número de licenças para construção (SILVA, 2003, p.60).

Os dados levantados comprovaram os apontamentos de RIBEIRO (1989, p.79) de que “foi no centro-sul, no sul e no sudoeste da cidade que a incorporação imobiliária esteve atuando prioritariamente, “criando” zonas cada vez mais afastadas do Centro, para residência das pessoas de melhor poder aquisitivo”. 102

Nessa década de 1980, os edifícios de apartamentos foram a grande “atenção” dos incorporadores, que ampliaram o número de projetos em relação à década anterior. Os 103 empreendimentos e 8.167 apartamentos erguidos foram provenientes de propostas de construtoras locais, a maioria deles da construtora Norcon (Tabela 6). Como em Aracaju predominou e ainda predomina uma classe média, no interior dos bairros 13 de Julho e São José foram construídos edifícios com 10 a 16 pavimentos e no máximo 2 blocos, substituindo casas baratas ou lotes vazios. Erguidos com padrões simples, quatro apartamentos por andar, dispunham de área média de até 110m2, três quartos e uma vaga de garagem. Além disso, de maior incremento na economia, o mercado imobiliário trouxe um novo conceito de clubes residenciais seguros e tranquilos, atrelando moradia ao lazer, no interior da 13 de Julho, com ênfase para o Condomínio Villa D’Oro, na Avenida Francisco Porto (DINIZ, 2003). São dotados de áreas verdes, piscinas, churrasqueira, salão de festas, salão de jogos, quadra de esportes e parque infantil, amplamente divulgados como o ideal de morar bem. Isso porque, Sem sair de casa, com toda a segurança, os moradores em comunidade teriam acesso a todos estes “luxos”. O interessante é perceber que os empreendimentos foram sucesso imediato, mesmo em uma pequena cidade, ainda tranquila e com terrenos disponíveis para se construir uma casa (ibidem, p.73).

O bairro São José foi marcado pela estagnação da verticalização, especialmente de alto luxo, decorrentes da inexistência de vazios disponíveis e da valorização de áreas mais ao sul. Os últimos exemplares, situados no entorno da Avenida Barão de Maruim e da Ivo do Prado, apresentaram apartamentos com área superior a 350m2, que ainda abrigam famílias economicamente elitizadas. Os empreendimentos destinados a uma classe de renda média foram inseridos nos bairros Luzia, Ponto Novo. A maioria com quatro pavimentos18, mais de

18Segundo

DINIZ (2003), as construtoras evitam propor edifícios com 05 pavimentos, talvez porque não seja economicamente compensador. Nos casos observados, ou a construtora projeta prédios com 4 pavimentos e sem elevador, o que se observa em áreas de classe média, como Luzia e Ponto Novo, ou parte para mais de 10 pavimentos construídos predominantemente na porção sul.

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dois blocos, e maior quantidade de apartamentos, como aqueles no Ponto Novo, com até 15 blocos de 16 apartamentos cada. A “superultiização” desse espaço não se deu em função de escassez de áreas edificáveis; muito pelo contrário, a sua ocupação efetiva por residências de classe média e alta data somente de cerca de cinco anos, caracterizando-se pela concentração predial em áreas descontínuas, com a existência de grandes espaços vazios a serem ainda ocupados (RIBEIRO, 1989, p.79 e 82).

No final desta década, enfatizou-se a sociabilidade e enobrecimento (gentrification) no bairro 13 de Julho, um espaço de residências de luxo, fechadas e exclusivas. A valorização do solo ocorreu mediante a invasão dos novos moradores desses condomínios de luxo que provocou o deslocamento dos primitivos ocupantes (populações de baixa renda) para periferias mais distantes. Alguns desses habitantes ainda conseguiram permanecer na área, sendo evidente o contraste apresentado entre suas habitações e as dos novos residentes. A expulsão se processou tanto de forma indireta (impostos, valorização do solo) como de forma indireta. Neste particular, caso típico é a transferência da favela do Japãozinho, que ocupava terras de onde hoje se localizam a Biblioteca Pública e residências de alto padrão, para a periferia (ibdem, p. 111-112).

A última década desta análise correspondeu à criação do bairro Jardins e a ocupação vertical dos seus interstícios, pelo adensamento da 13 de Julho, nos terrenos vazios, nos quarteirões da Avenida Beira Mar ao sul da Av. Francisco Porto, e em direção a foz do Rio Poxim e do antigo Farol Estuarino, próximo ao bairro Farolândia (Mapa 8). Naquele momento, os promotores imobiliários buscaram inovações na qualidade de seus produtos, fortalecendo a verticalização com 131 empreendimentos e 9.710 unidades, superando os números do período anterior. De acordo com França (1997), entre 1991 e 1996, 58,27% dos imóveis construídos refeririam a edifícios multifamiliares de 12 pavimentos, em bairros já verticalizados. No bairro 13 de Julho, mais especificamente na Avenida Beira Mar, com lotes maiores, foram construídos edifícios de mais alto padrão, tornando-se assim, a zona mais nobre da cidade. Além da NORCON, outras construtoras como a Andrade Mendonça, a Celi, a Cunha, a Habitacional e a Santa Maria são as responsáveis pela transformação desta paisagem à margem do rio Sergipe. Após o Ed. Beira Mar, deve-se dizer que

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a verticalização na avenida se deu lentamente, pois havia poucos terrenos disponíveis, ocupados por boas residências, e que assim tinham um maior valor de negociação. Também, é claro, o mercado imobiliário sabia ainda não haver compradores para absorver empreendimentos com custos tão elevados (DINIZ, 2003, p.78).

O aumento da densidade populacional da 13 de Julho, resultante da ocupação de famílias de alta renda, possibilitou o surgimento de atividades de comércio e serviços, como a construção do Supermercado Hiper GBarbosa, de inúmeras galerias de dois pavimentos, que abrigam lojas de luxo, criando nova centralidade (MAIA, 2004). Nesse entorno, no final da década, surgiu também outra modalidade de moradia vertical, formado por cooperativas ou grupo de particulares, “que buscam maior flexibilidade de plantas e preços mais baixos que os oferecidos pelas construtoras” (ibidem, p.78). Segundo Diniz (2003) e Maia (2004), em 1995, surgem o Plano Cem e Plano Maior, de iniciativa do capital privado, com a finalidade de promover a aquisição da casa própria e suprir a escassez do Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Bastante flexíveis, esses planos financiavam o apartamento com recursos próprios em até 100 meses, o que possibilitou a produção de vários edifícios, rapidamente adquiridos. Essas edificações foram construídas nas proximidades da Avenida Hermes Fontes, no entorno do Parque dos Coqueiros19, e em frente ao Shopping Jardins, no bairro Grageru, financiados pelo Plano Maior. Esses condomínios, com número variados de edifícios, três em geral, têm acabamento de fachadas em pintura texturizada, mas com detalhes neoclássicos e área de lazer ampla, proporcionando mais uma vez a ideia do clube para a classe média. Os apartamentos, em sua maior parte, com 3 dormitórios, sala, sanitários, cozinha, porém às vezes sem a área de serviço, e com acabamento mais simplificado vêm atender a este mercado (DINIZ, 2003, p.80).

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Os dois empreendimentos, desenvolvido pela construtora Rossi apresentam 3 torres de 13 pavimentos com 4 apartamentos por andar, somando 144 apartamentos. Estes dispõem de 3 quartos, sendo 1 suíte, e área aproximada de 90 m2 (DINIZ, 2003).

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Mapa 8: Aracaju, Condomínios Verticais, Periodização, 1962-1999. .

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Outra inovação foi desenvolvida pela construtora Norcon, com “uma caracterização singular, diferente em escala e composição arquitetônica”. (SILVA, 2003, p.62). Em 1989, “surge a iniciativa da NORCON de propor à Prefeitura uma parceria público-privada, denominada "Projeto Jardins" viabilizando a construção do bairro Jardins, tornando-se a área de maior densidade de avenidas dentro da capital sergipana. ” 20 A celebração da parceria público-privada entre Prefeitura Municipal e a construtora foi de suma importância para a construção desse bairro. Planejado21 pela Trama Urbanismo, nos anos 1991 e 1992, o parcelamento dividido em grandes lotes e vias com faixas verdes, desencadeou também, na construção de um shopping center, de iniciativa da NORCON e da rede de supermercados GBarbosa, como elemento âncora de consumo (SILVA, 2003). Conforme site da empresa, “para a realização desses empreendimentos residenciais era necessário, então, dotar a região de um conjunto de serviços e de um comércio vigoroso que realmente tornasse a localização atrativa para os consumidores’. Novas propostas de condomínios fechados foram incorporadas num espaço com oferta de infraestrutura, para suprir as expectativas dos futuros moradores. Caracterizado como uma das áreas de maior concentração da verticalização e, portanto, símbolo da segregação sócioespacial, o Jardins concentrou, neste período, 44 condomínios verticais e 2.933 apartamentos, o que significa cerca de 35% do total licenciado em toda Aracaju, nesses dez anos. A abertura das novas avenidas favoreceu a ocupação imobiliária nessa área: a Av. Dep. Sílvio Teixeira (que liga à Av. Hermes Fontes), a Av. Ministro Geraldo Barreto Sobral e Pedro Valadares, que conectaram a Tancredo Neves à Av. Francisco Porto (através da Av. Pedro Valadares), e por fim, a Av. Jornalista Santos Santana, interligando com a Av. Beira Mar. Essas interferências proporcionaram a conexão do bairro a espaços em que a verticalização já incidia, valorizando, portanto, a terra vazia entre os interstícios (Figura 13). O apoio do Estado se deu também com a alteração 20Disponível

em . Acesso em 13.jan.2016. 21 Silva (2003) mencionou que à medida que o Shopping Center Jardins e os primeiros condomínios foram inaugurados, o bairro se distanciava do partido original proposto. A ideia dos amplos jardins nas avenidas principais e a faixa verde entre o alinhamento do lote e a calçada foram alterados, bem como os usos definidos para alguns lotes.

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da delimitação do bairro Grageru, que se subdividiu com a criação do Jardins, através da promulgação da Lei Municipal nº2.666/1998. Despontou, então uma “nova área de viver bem, amplamente divulgada para a classe média e alta com toda a sua infraestrutura próxima” (DINIZ, 2003, p.57).

Figura 13: Área reservada para futura ocupação do bairro Jardins, anos 80. Fonte:. Acessado em 13.jan.2016.

Uma nova fase da verticalização pode-se verificar, apontada pela implantação do Condomínio Ville de Paris, na Avenida Beira Mar, distante dos anteriores (DINIZ, 2003). De modo lento, próximo ao Parque dos Cajueiros, ao rio Poxim e ao Farol Estuarino, no bairro Farolândia, a chegada de 9 empreendimentos ali, foi resultado, principalmente, da ação da construtora Habitacional (Figura 14).

Figura 14: Vista do atual bairro Jardins e Farolândia, no início dos anos 90. Antiga casa de espetáculos Augustu’s abaixo, à direita o Ed. Ville de Paris, e ao fundo o bairro Farolândia e o início de uma ocupação verticalizada. Fonte: , Acessado em 12.jan.2016.

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Dois elementos que se somam à atuação do mercado imobiliário foram relevantes, iniciando a construção das primeiras edificações nessa área. O primeiro foi a desativação do antigo Farol Estuarino22, em 1991, que limitava a altura das construções, sendo transferido para a Coroa do Meio, numa área com ocupação bastante rarefeita e numa posição que proporciona condições à verticalização nos três bairros: Farolândia, Coroa do Meio, Atalaia. Assim, o Rádio Farol de Aracaju foi construído no mesmo ano, numa altura bem superior ao anterior e localizado na Coroa do Meio, numa ponta de terra que permitiu a ocupação verticalizada nas imediações (FRANÇA,1997) (Figura 15 e Figura 15). Com esta ação fica evidenciada a força do capital imobiliário interferindo na cidade.

Figura 15 e Figura 16: Farol Estuarino início dos anos 1960 e no início dos anos 2000. Paisagem horizontal e a construção do primeiro prédio nas imediações do Farol. Fonte: Acessado 11.jan.2016.

O segundo foi a implantação do Campus da Universidade Tiradentes, em 1997, um grande polo de estudos e pesquisa e de atração de novos empreendimentos imobiliários para atender os estudantes, com uma área privativa reduzida e um preço bastante acessível (MAIA, 2004).

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Na segunda metade do século XX, o farol estava interferindo de forma direta no crescimento vertical de um importante ponto de expansão da malha urbana, sendo alvo de críticas da especulação imobiliária que almejava poder construir livremente. Segundo Andréa Filgueiras, em 1995 as estruturas do antigo farol foram tombadas pelo patrimônio histórico e artístico de Sergipe, através do decreto 15.242. Em 1999, a antiga torre foi incendiada criminalmente e várias manifestações foram realizadas a favor de sua revitalização. Disponível em . Acessado em 27.mar.2015.

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Todavia, o que se esclareceu sobre a tipologia vertical disseminada nesses anos é que a verticalização direcionou a ocupação para os bairros Grageru, Salgado Filho, Jardins, 13 de Julho e Farolândia, resultando na valorização da terra em áreas de grande atratividade para atividades urbanas comerciais e de serviços, como bancos, papelarias, lojas de decoração, de conveniências, escritórios, lanchonetes, restaurantes, galerias voltadas para um público de alta renda, especialmente aquelas na zona sul. Na direção oeste, a inserção desses empreendimentos auxiliou na expansão residencial unifamiliar do segmento de renda média, em bairros como Luzia e Ponto Novo.

2.2.2. Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados: difusão dos conceitos da casa “segura”, confortável e exclusiva Os condomínios horizontais despontaram como um novo produto imobiliário, redefinindo formas de habitar, retratando a exclusividade, status, segurança e sensação de pertencimento a um determinado grupo social. Essa percepção é causada, conforme Caldeira (2000, p.183), pelo “privilégio de fazer parte do “rol” dos beneficiados que podem morar isolados e protegidos, convivendo com uma vizinhança homogênea, desfrutando prazerosamente de equipamentos de lazer, e da comodidade de alguns serviços”. Carente de estudos em Aracaju, essa tipologia foi objeto de pesquisas realizadas por França, em 2004 e 2011, para a Zona de Expansão Urbana – ZEU, local de maior inserção desses empreendimentos. A inexistência de outras investigações sobre o tema exigiu a realização de um levantamento de dados junto ao Arquivo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB, que subsidiou a análise das características e espacialização desses produtos no tecido aracajuano. De acordo com França (2004; 2011), a primeira tentativa de inserção da nova tipologia horizontal difundida em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo, chegou em Aracaju, na Zona de Expansão Urbana, na década de 1980, em função da grande quantidade de vazios urbanos, que a torna atrativa para novas construções.

110

O parcelamento do solo, na ZEU, se deu inicialmente na porção norte em 1979, com os loteamentos Aruana I e II (1400 lotes) (FRANÇA, 2004). A inserção destes, embora ainda com características de residências de veraneio proporcionou “a ocupação local e a uma posterior inserção de serviços urbanos, como a construção da rodovia que, através da ação do Estado, atendeu aos anseios dos proprietários fundiários e dos promotores imobiliários” (ibidem, p.71). Isso permitiu a chegada de uma nova estratégia de moradia aceita pelas classes média e alta, dotadas de comodidade e segurança por morar num lugar privilegiado. Em 1985, foi construído o primeiro loteamento fechado, o Recanto das Andorinhas, no Povoado Areia Branca. Entretanto, a novidade não vingou e logo se transformou em loteamento residencial, sem muros e cercas de proteção. Posteriormente, em 1987, surgiu o Morada do Vaza Barris, às margens do canal Santa Maria, se beneficiando da paisagem privilegiada (ibidem). Entretanto, mais uma vez “não obteve êxito talvez, em função do porte da cidade e das condições de segurança, além do alto custo para sua implantação” (ibidem). De fato, só em 1990, foi licenciado o primeiro loteamento fechado de Aracaju o Morada da Praia I, localizado na Rodovia Inácio Barbosa, atraindo famílias de alta renda, para adquirirem suas residências de veraneio e contribuindo para desencadear a intensa valorização fundiária da Zona de Expansão (FRANÇA, 2004). Após a inserção de 9 empreendimentos na ZEU, foram construídos, entre 1998 e 1999, os Cond. Coronel Hélio Silva e o Tenente Coronel dos Anjos, localizados no bairro Santos Dumont, na zona norte, com 84 e 66 lotes, respectivamente, cuja soma corresponde apenas 12% do total desta tipologia (Figura 17 e Figura 18). Com uma proposta de moradia fixa, atende uma classe de renda média baixa, funcionários da Polícia Militar de Sergipe (Tabela 7).

111

Figura 17: Loteamento Fechado Coronel Hélio Silva, 2003, localizado na Avenida Presidente Juscelino Kubitscheck, bairro Santos Dumont Fonte: SEPLAN, 2003, modificado pela autora, 2015

Figura 18: Loteamento Fechado Tenente Coronel dos Anjos, 2003, localizado na Avenida Presidente Juscelino Kubitscheck, bairro Santos Dumont Fonte: SEPLAN, 2003, modificado pela autora, 2015

Tabela 7 Aracaju Loteamentos Fechados 1990-1999 Loteamentos Fechados Empreend. UH Norte Santos Dumont 2 150 Sul Zona de Expansão 11 1070 Total 13 1220 Elaboração da Sarah França, 2015. Fonte: Dados coletados na Coordenadoria de Urbanismo – COURB, da Empresa Municipal de Obras e Urbanização, Prefeitura Municipal de Aracaju; FRANÇA (2011); Entrevista Vera França; Visitas de Campo. Zona

Bairro

Do total dos 13 loteamentos fechados23 (1.220 unidades habitacionais), 11 foram inseridos na ZEU, apontando a tendência da ocupação, naquele momento,

23

Muitos desses loteamentos residenciais, após sua implantação, foram fechados com muros e controles de acesso às áreas públicas, assemelhando-se urbanisticamente ao condomínio horizontal fechado.

112

através de residências de veraneio dotadas de segurança e infraestrutura necessária para garantir conforto aos seus moradores (Tabela 7 e Mapa 9). Na tipologia condomínio horizontal, em que o objeto de venda é a casa, o primeiro foi o Sol e Mar I, II e III, em 1993, construído pela Habitacional, também situado na Zona de Expansão Urbana, instalado no mesmo logradouro que o empreendimento Morada da Praia I, embora mais distante ao sul (Figura 19).

Figura 19: Condomínio Sol e Mar I, II e III, 2003, localizado na Rodovia Inácio Barbosa, ZEU Fonte: SEPLAN, 2003, modificado pela autora, 2015

Em 1997, a construtora União Engenharia solicitou a licença de construção do condomínio Baía Blanca, situado na Rodovia Inácio Barbosa, no extremo sul, cuja estratégia serviu para valorizar vazios existentes nesse entorno, incentivando a ocupação acelerada nos anos seguintes (FRANÇA, 2011). Quanto à localização dos condomínios horizontais na ZEU, todos estão situados às margens da Rodovia Inácio Barbosa, em frente à praia, privilegiando-se da proximidade dos aspectos naturais e atraindo assim, uma clientela de mais alta renda, que buscava um imóvel para veraneio e finais de semana.

113

Mapa 9: Aracaju, Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados, 1990-1999.

114

Em 1996, fora da ZEU surgiu o primeiro condomínio na Farolândia, o Le Soleil, com 25 moradias cercadas de muros e oferecendo comodidade e segurança. Posteriormente, mais 5 empreendimentos de menor porte foram construídos, abrigando de 13 até 43 unidades residenciais. Diferente da ZEU, este bairro, naquele momento, já apresentava áreas consolidadas, infraestrutura urbana, serviços e comércio local, fortalecidos pela existência da Universidade Tiradentes e outras ações do poder público (Figura 20).

Figura 20: Condomínios Villas do Mar Azul (à esquerda), Residencial Alfredo Daltro Teles (acima) e Villagio Di Aire (abaixo) 2003, localizado na Farolândia Fonte: SEPLAN, 2003, modificado pela autora, 2015

Assim, diferente dos loteamentos fechados, a inserção dos 14 condomínios horizontais no tecido aracajuano se deu de forma mais dispersa. Destes, 09 estão localizados em bairros da zona sul, como Farolândia (6), Coroa do Meio (2) e Aeroporto (1) e apenas 01 no bairro 18 do Forte, na zona norte. Juntos, esses 10 empreendimentos, se caracterizam como de pequeno porte, reunindo apenas 273 unidades habitacionais, em função da ausência de grandes lotes que recebessem empreendimentos de escala maior. Entretanto, os quatro restantes, construídos na ZEU, concentraram 407 moradias, o que correspondeu a 59% do total das licenciadas em todo município, no período (Tabela 8).

115

Tabela 8 Aracaju Tipologia Horizontal 1990-1999 Condomínios Loteamentos Total Horizontais Fechados Empreend. UH Empreend. UH Empreend. Lotes 2 150 Santos Dumont 0 0 2 150 Norte 1 28 18 do Forte 1 28 0 0 2 59 Coroa do Meio 2 59 0 0 6 129 Farolândia 6 129 0 0 Sul 1 57 Aeroporto 1 57 0 0 15 1477 Zona de Expansão 4 407 11 1070 Total 14 680 13 1220 27 1900 Elaboração da Sarah França, 2015. Fonte: Dados coletados na Coordenadoria de Urbanismo – COURB, da Empresa Municipal de Obras e Urbanização, Prefeitura Municipal de Aracaju; FRANÇA (2011); Entrevistas; Visitas de Campo. Zona

Bairro

Analisando os empreendedores atuantes na implantação dessa tipologia, constatou-se que grupos econômicos de médio porte foram os principais agentes envolvidos, como a União Engenharia (3), Habitacional (2), Diniz Empreendimentos (3) e Cosil (2) que, juntas, lançaram 10 empreendimentos e 985 moradias. Ao somar as duas tipologias horizontais observa-se a implantação de 24 empreendimentos (1.724 moradias) na zona sul, nos bairros Coroa do Meio, Farolândia, Aeroporto e ZEU, o que corresponde a 90% do total das unidades habitacionais ofertadas pelo mercado imobiliário em Aracaju, no período (Tabela 8). Nesse aspecto, a ZEU é realçada, abrigando 15 dos 27 empreendimentos, sendo 13 situados ao longo da Rodovia Inácio Barbosa. França (2011) justifica que no momento da construção dessa via, as glebas já eram de domínio das construtoras que aguardavam o Estado para ofertar melhores acessos e serviços. Posteriormente, empresas como Diniz e Habitacional S.A., implantaram seus condomínios de forma espalhada, valorizando, propositalmente, mais ainda, os terrenos vagos, confirmando o fenômeno da especulação e do ganho do capital imobiliário, fortalecendo a dispersão urbana (p.77).

116

Na ZEU estão 78% das moradias (1.477 UH), além dos condomínios de maior porte, variando de 16 até 320 unidades habitacionais, em função da presença de extensos vazios, o que favoreceu a expansão para esse eixo. Contudo, percebeu-se a grande oferta de vazios urbanos e o baixo valor da terra da ZEU, naquele momento, foram fatores que contribuíram para o direcionamento dessa tipologia para essa área (FRANÇA, 2004; 2011). Em contraposição, outros bairros já consolidados em Aracaju, como Farolândia e Coroa do Meio, que não dispõem de grandes lotes e o valor da terra era relativamente mais alto, receberam empreendimentos de escalas menores que tinham como característica a primeira moradia de famílias de renda mais elevada, por oferecer conforto e segurança, além de se localizar mais próximo do centro da cidade.

2.3.

Vetores de Adensamento e de Expansão Urbana antes do Plano Diretor

de Desenvolvimento Urbano Estado e mercado definiram vetores de expansão e adensamento urbanos no período estudado. Quanto ao Estado, no que concerne à estruturação espacial, quatro elementos mereceram realce: a) conjuntos habitacionais construídos; b) existência dos vazios urbanos; c) legislação urbanística; e d) intervenções viárias, como construção de vias e melhoria dos sistemas de transporte intraurbano e intermunicipal. Todos esses elementos foram resultados do planejamento e gestão municipal e estadual, além do incentivo da esfera federal, sobretudo, quanto ao financiamento de moradia. O primeiro elemento se refere à produção habitacional de responsabilidade do Estado. No período em análise, os 69 conjuntos habitacionais ofertaram 28.628 moradias, o que corresponde a 58,51% do total. Entretanto, a quantidade de empreendimentos lançados pelo setor privado foi superior ao número do setor público, porém, com produtos de menor porte, principalmente os condomínios verticais, que totalizam 20.300 unidades. Assim, 346 empreendimentos foram aprovados e implantados pelos dois agentes, somando cerca de 49 mil novas moradias, inseridas em diferentes bairros (Tabela 9). 117

Tabela 9 Aracaju Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Tipologia e Agente 1962 – 2002 Empreendimentos % Unidades Habitacionais % Estado (1968-2002) Conjuntos Habitacionais 28.628 69 19,94 58,51 Mercado Imobiliário (1962-1999) Condomínio Vertical 250 72,25 18.400 37,61 Condomínio Horizontal 14 4,05 680 1,39 Loteamento Fechado 13 3,76 1.220 2,49 Total 272 80,06 20.300 41,49 Total Agentes 346 100 48.928 100 Elaboração de Sarah França, 2015. Fonte: Dados coletados na Coordenadoria de Urbanismo – COURB, da Empresa Municipal de Obras e Urbanização, Prefeitura Municipal de Aracaju; FRANÇA, (1997); CEHOP (2003); DINIZ (2003); MAIA (2004); FRANÇA (2011); CARVALHO (2013); Entrevista Vera França; Visitas de Campo.

A relação entre configuração urbana e dados socioeconômicos representa uma ligação necessária para explicar a localização das diferentes classes sociais e dos empreendimentos habitacionais. Assim, ficou evidente a estampada segregação social das distintas camadas sociais, em 1991, e a atuação do mercado imobiliário nas áreas mais elitizadas, cujo valor da terra tornou-se cada vez maior (Figura 21). Os grupos de renda média alta, alta e muito alta agruparam-se nas zonas leste e sul, optando pela moradia verticalizada, especialmente nos bairros São José, Suíça, Grageru, Salgado Filho, 13 de Julho e, também, em loteamentos na Farolândia, Coroa do Meio e Atalaia, em franco crescimento naquele momento (TRAMA, 1995). Estas famílias foram privilegiadas pela infraestrutura e equipamentos públicos, bem como pela paisagem notável proporcionada pela proximidade do Rio Sergipe e da Orla Marítima, apropriada pelas famílias com rendimento superior a 44 salários mínimos. Os primeiros indícios de uma expansão elitizada foram evidenciados com a ocupação do Loteamento Aruana I e II, na ZEU. Contrapondo-se a esse cenário, fora das áreas de interesse do mercado, nas zonas norte e oeste, nos conjuntos habitacionais subsidiados pelo BNH e nos loteamentos implantados pelo mercado formal e informal moravam aquelas famílias com níveis de renda muito baixo, baixo, média baixa e média. 118

Figura 21: Aracaju, Níveis de renda, 1991. Fonte: TRAMA Urbanismo, 19995.

119

À medida que se afastaram do centro, os níveis de renda diminuíram e, aproximando–se dos limites do tecido consolidado, verificou-se a presença de ocupação irregular, sobretudo nos bairros Porto D’Antas e Lamarão, ao norte, Olaria, ao oeste, e Santa Maria, ao sul. No cinturão dos bairros elitizados, constatou-se a presença de famílias de renda média, nos bairros Centro, Getúlio Vargas, Cirurgia, Luzia, e ao oeste, no Jabotiana e, ao sul, nos bairros Farolândia e Aeroporto. O intenso parcelamento do solo tem como um dos resultados, a criação de vazios intercalados à ocupação, como fator determinante para o direcionamento da expansão para bairros sem infraestrutura e mobilidade. Em 1997, registrou-se cerca de 37 mil lotes vazios, correspondendo à 31,52% do total dos usos (Tabela 10).

Tabela 10 Aracaju Vazios Urbanos 1997-2003 1997 2003 Uso Nº de lotes % Nº de lotes % Terrenos 37.829 31,52 29.998 24,99 Total Aracaju 119.999 100,00 119.999 100,00 Fonte: SEPLOG/FRANÇA, 2014. Alterado por Sarah França, 2016.

Esses vazios estão na franja periférica e em grande proporção na ZEU (Figura 22). A ausência de controle na ocupação pelo poder público, através da legislação municipal rígida acarretou na fragmentação da periferia e no acirramento dos conflitos sociais e segregação espacial (SEPLOG/FRANÇA, 2014). A concentração espacial de cada agente é fortemente visível. Os empreendimentos construídos pelo mercado, especialmente os verticais, foram agrupados a partir da área central até o bairro Farolândia, apropriando-se da paisagem natural e dos investimentos públicos. A proximidade com a faixa litorânea e a ocupação no entorno dos shoppings formaram áreas elitizadas, nos bairros Grageru, Jardins e 13 de Julho, além da inserção dos produtos imobiliários na direção oeste, nos bairros Pereira Lobo e Luzia, até o Ponto Novo (Mapa 10). 120



MAPA 2.1 USO DO SOLO PREDOMINANTE POR LOTE 1997 Fonte: SEFIN/SEPLAN-PMA Comércio (2102) Cultura (12) Desativado (360) Ensino (432) Habitação (70296) Hotel (27) Indústria (140) Misto com habitação (5114) Misto sem habitação (327) Outros serviços (3023) Religioso (207) Rural (51) Saúde (79) Terreno (37829)

0 km

2 km

4 km

Figura 22: Aracaju, Uso do Solo Predominante por Lote, 1997 Fonte: SEPLAN/FRANÇA, 2014.

121

Mapa 10: Aracaju, Produção Habitacional X Agentes, 1962-1999.

122

Contraditoriamente, é possível notar a apropriação periférica pelo Estado, através da inserção de conjuntos habitacionais financiados pelo Banco Nacional de Habitação – BNH, como uma estratégia segregadora de afastar os “pobres” para “fora” da cidade. Esse agente atuou especialmente na zona norte e sul consecutivamente em maior proporção nos bairros Bugio e José Conrado de Araújo, e no bairro Farolândia e no antigo povoado Terra Dura (atual bairro Santa Maria) e, distantes da malha central, já próximo aos limites entre a capital e os municípios de São Cristóvão e Nossa Senhora do Socorro. O Diagnóstico Urbano, fruto da metodologia de elaboração do Plano Diretor de Aracaju, assinalou bairros que, na década de 1990, estavam em processo de expansão e adensamento, como a “Coroa do Meio, Atalaia, áreas compreendidas entre o rio Poxim e o Aeroporto Santa Maria, entre o rio Poxim e a Av. Francisco Porto e, ao norte, os bairros Cidade Nova, Santos Dumont, Soledade e Olaria” (TRAMA, 1995, p.46). Outrora, o relatório também aponta que Os mais destacados vetores de crescimento ocorrem nos sentidos noroeste, ao longo da av. Lamarão (em direção ao conjunto Siri, em Nossa Senhora do Socorro), oeste, ao longo da av. Santa Gleide e da Av. Chanceler Osvaldo Aranha até a BR-101, e no sentido sul, ao longo da rodovia dos Náufragos (TRAMA, 1995, p.46).

Ao analisar a produção do espaço capitalista de Aracaju nesse capítulo, testemunhou-se a localização das diferentes tipologias, associadas a uma série de intervenções urbanas, como a construção de equipamentos coletivos e/ou abertura de sistema viário, responsáveis por modelar o tecido urbano e, também, por direcionar a expansão para alguns bairros. Na zona leste, observou-se a força do setor, que concentrou nessa área a maior parte dos condomínios verticais, principalmente nos bairros 13 de Julho, São José, Grageru, Jardins, Luzia e Salgado Filho. Do total produzido, em Aracaju, esse vetor recebeu 34,25% da produção dos dois agentes, sendo 83,69% destas sob responsabilidade das construtoras, por ser uma área com grandes qualidades ambientais que lhes oferece vantagens de localização, contribuindo na formação do preço dos imóveis, pelo crescente valor da terra (Tabela 11).

123

Tabela 11 Aracaju Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Bairro e Agente 1962-2002* Zonas

Bairro

Estado

Mercado

Total

Emp.

UH

Emp.

UH

Emp.

UH

Soledade

1

16

0

0

1

16

18 do Forte Bugio Cidade Nova Industrial Santos Dumont

2 4 2 3 3

300 2.487 544 301 250

2 0 0 0 2

202 0 0 0 150

4 4 2 3 5

502 2.487 544 301 400

Total Zona Norte Centro Cirurgia

15 0 0

3.898 0 0

4 19 2

352 804 72

19 19 2

4.250 804 72

Grageru

1

425

29

2.085

30

2510

Jardins Luzia Pereira Lobo

0 6 1

0 1.735 203

49 21 5

3.229 2.713 440

49 27 6

3.229 44.48 643

Salgado Filho

0

0

10

490

10

490

São José Suíça 13 de Julho

0 2 0

0 370 0

31 9 44

1247 730 2.217

31 11 44

1.247 1.100 2.217

10

2.733

219

14.027

229

16.760

Aeroporto

2

794

1

57

3

851

Atalaia

2

565

3

47

5

612

Coroa do Meio

4

664

4

419

8

1.083

Farolândia

5

5.518

21

1.625

26

7.143

Inácio Barbosa

3

774

0

0

3

774

Santa Maria

6

4.209

0

0

6

4.209

Zona de Expansão

0

0

15

1.477

15

1.477

22

12.524

44

3.625

66

16.149

América

1

13

0

0

1

13

Jabotiana

3

2.179

1

128

4

2.307

José C. de Araújo

2

559

0

0

2

559

Novo Paraíso

2

602

0

0

2

602

São Conrado

3

3.902

0

0

3

3.902

Siqueira Campos

2

396

0

0

2

396

Ponto Novo

9

1.822

9

2.168

18

3.990

22

9.473

10

2.296

32

11.769

Norte

Leste

Total Zona Leste

Sul

Total Zona Sul

Oeste

Total Zona Oeste Total

69 28.628 277 20.300 346 48.928 Elaboração de Sarah França, 2015. Fonte: Dados coletados na Coordenadoria de Urbanismo – COURB, da Empresa Municipal de Obras e Urbanização, Prefeitura Municipal de Aracaju; FRANÇA, (1997); CEHOP (2003); DINIZ (2003); MAIA (2004); FRANÇA (2011); CARVALHO (2013); Entrevista Vera França; Visitas de Campo.

124

Faz-se importante retomar intervenções relevantes, como a construção do Estádio Lourival Baptista (atual Arena Lourival Baptista), em 1968, no bairro 13 de Julho, seguidos do Ginásio de Esportes Constâncio Vieira e da Biblioteca Epifânio Dórea (Figura 23 e Figura 24). Essas grandes obras exigiram aterramento, em que predominavam alagadiços, mangues e vazios, que foram sendo posteriormente ocupados. O resultado foi “um grande aumento do valor do solo [e que] determinou a ocupação por uma classe de maior renda” (CARVALHO, 2013, p.82).

Figura 23 e 24: São José e 13 de Julho, áreas alagadas (década de 60) e o posterior aterramento (anos 80), com os primeiros indícios da verticalização Fonte: . Acessado em 17.jul.2016.

Nessa mesma área, a Prefeitura Municipal, apesar do discurso de combate à especulação fundiária, promoveu obras referenciais, como o Calçadão Viana de Assis (conhecido como Calçadão da 13 de Julho), em 1988, reformado dez anos depois. Essas ações aprofundaram o status de espaço elitizado, cuja localização passou a ter peso no valor dos imóveis, fazendo o mercado superar a qualidade dos seus empreendimentos, no tocante à tipologia arquitetônica e materiais utilizados (SILVA, 2003) (Figura 25 e Figura 26).

125

Figura 25: Praia 13 de Julho, década de 80. Fonte:. Acessado em 21.fev. 2016.

Figura 26: Calçadão Vianna de Assis, anos 2000. Fonte: Pedro Leite, 2000 in MAIA, 2004.

A partir da década de 1970, o crescimento de Aracaju também foi direcionado ao sul. Apesar de apresentar quase a mesma quantidade de unidades habitacionais que a zona leste, nessa zona, a apropriação do espaço difere do anterior, ou seja, a participação do Estado foi mais intensa em termos de quantidade de unidades habitacionais. Das 16.149 produzidas nesta zona, 77,55% foram inseridas através da produção de 22 conjuntos habitacionais, instalados na periferia, formando grandes vazios entre os conjuntos e a mancha urbana consolidada. Naquele momento, uma série de intervenções urbanas trouxe uma nova configuração espacial. A criação do bairro Coroa do Meio, a partir da segunda metade da década de 1970, pela Prefeitura Municipal, teve incentivo do Governo do Estado e recursos do Banco Nacional de Habitação – BNH, através do Programa CURA. A primeira ação desse projeto foi a construção da Ponte Godofredo Diniz, sobre o rio Poxim, em meados de 1977, interligando a área ao restante da cidade. O projeto constituía um modelo ímpar de urbanização para a região nordestina, trazendo a perspectiva de um bairro planejado, com localização privilegiada, pela presença da foz do Rio Sergipe e pela margem do Rio Poxim (SANTOS, 2008) (Figura 27 e Figura 28). Entretanto, a sua construção trouxe sérios impactos, “por assentarse em uma área muito alagadiça, com mangues e canais que tinham uma contribuição importante na estabilização da Barra do Rio Sergipe, demandando obras de drenagens e aterros expressivos” (ibidem, p.41), além do desmatamento da vegetação, constituída por manguezais, restingas e coqueirais. 126

Figura 27: Coroa do Meio anos 70.

Figura 28: Obras de construção do bairro Coroa do Meio anos 80. Fonte: . Acessado em 13.jan. 2016.

De fato, a tipologia residencial unifamiliar foi predominante nessa área, não atendendo às premissas iniciais do projeto. A ocupação do bairro foi problemática em decorrência da instabilidade ambiental que resultou na perda de diversos lotes, tendo em vista que as obras de contenção não foram realizadas a contento. Em detrimento dessas questões, para Nogueira (2004), o bairro é tido como uma iniciativa que não deu certo, passando a ser ocupado por famílias de média e alta renda. Atualmente, ainda apresenta grandes vazios, tendo em vista a instabilidade apresentada em decorrência da dinâmica estuarina, o que gerou descrédito em parte da população. Posteriormente, a fim de dinamizar o bairro e criar um ponto de atratividade, a Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB, em parceria com a empresa Goes CoHabita Construções S/A, negociou a instalação do Shopping Riomar, “com a cessão do terreno por 90 anos, renovável pelo mesmo período, pertencentes, em troca de 17% das receitas dos aluguéis das lojas” (FRANÇA, 1997, p. 192). Inaugurado em 1989, constitui-se uma “alternativa para a valorização e ocupação da Coroa do Meio, bairro planejado pela Prefeitura e que tantos problemas e prejuízos tem causado à municipalidade” (idem, p.193) (Figura 29 e Figura 29).

127

Figura 29 e 30: Outdoor com anúncio da chegada do Shopping Riomar, inaugurado em 1989. Fonte: . Acessado em 13.jan.2016.

Na fase das negociações para a construção do Shopping Riomar, outros grupos econômicos se interessaram pela implantação de um outro centro comercial de luxo em outros bairros, a fim de ocupar e valorizar grandes vazios. Assim, a ideia foi retomada, em 1996, e no ano seguinte o Shopping Jardins foi construído, como um fator de atratividade para o adensamento e valorização do novo bairro homônimo, destinado a uma classe renda superior (FRANÇA, 1997; DINIZ, 2003). Entre os anos 1970 e 1980, a crise econômica que assolou o país exigiu ações mais efetivas do Estado. A abertura e/ou pavimentação de extensas vias se constituíram um incentivo para a expansão, interligando a zona leste a sul, com a ampliação e duplicação da Avenida Beira Mar, que possibilitou o acesso ao TECARMO e ao Aeroporto, após 1975. Depois, esta deu continuidade até a atual Zona de Expansão Urbana (antiga zona rural), com a abertura das Rodovias dos Náufragos (1979-1982) e Inácio Barbosa (1984-1986), proporcionando conexão com áreas do extremo sul do município (FRANÇA, 2011; CARVALHO, 2013) (Mapa 11). 128

Mapa 11: Aracaju, Produção Habitacional e Intervenções Urbanas, 1960-1999.

129

A formação de um eixo de ligação entre a zona oeste e sul foi outro destaque, com a construção sequencial das Avenidas Chanceler Osvaldo Aranha - Avenida Tancredo Neves (1971-1974) - Avenida Heráclito Rollemberg (1981) - Rodovia dos Náufragos (1979-1981), afirmando a tendência de ocupação desses vazios urbanos. No Vetor Oeste, grande parte da produção habitacional foi feita pelo Estado, em direção aos limites entre Aracaju e Nossa Senhora do Socorro, sendo apenas 19,50% de responsabilidade do mercado. Algumas intervenções viárias auxiliaram para verticalização, via mercado imobiliário. A construção e melhoria da Av. Gonçalo Rollemberg Leite (conhecida por Nova Saneamento) até a Av. Augusto Franco, no final dos anos 1970, resultou na verticalização descentralizada ao oeste em direção ao bairro Ponto Novo, cujos imóveis apresentaram menor valor de venda (DINIZ, 2003). Logo após, novos empreendimentos foram inaugurados ao longo da Av. Nova Saneamento, nos bairros Suíça e Luzia (zona leste), atendendo àqueles que buscavam imóveis mais baratos. O bairro Capucho recebeu intervenções públicas nos anos 1970, como a construção da BR-101, a desapropriação da área destinada a instalação do Centro Administrativo e a implantação do Terminal Rodoviário, que contribuíram para limitar o surgimento de empreendimentos imobiliários (FRANÇA, 1997). A maior parte dos terrenos foram ocupados com atividades administrativas e de serviços públicos. As obras de implantação do Campus da Universidade Federal de Sergipe, no final da década de 70, numa área limítrofe entre Aracaju e São Cristóvão, com baixos níveis de ocupação, trouxe a necessidade de implantação de infraestrutura e mobilidade urbana. O Estado foi obrigado a pavimentar parte da Avenida Marechal Rondon e, posteriormente, a rodovia João Bebe Água (1975-1979-2km, 1982-198317km) estendendo até a sede de São Cristóvão. Essas intervenções valorizaram o solo, favoreceram o surgimento de ocupações irregulares, e proporcionaram “uma nova dinâmica para as suas circunvizinhanças. Com um parcelamento do solo já bem difundido, intensifica-se a ocupação do loteamento Roza Elze, onde a COHAB adquire uma grande gleba para construção de um conjunto” (FRANÇA, 1997, p.115), o Brigadeiro Eduardo Gomes, com 3.109 unidades habitacionais.

130

Ao sul da zona oeste, a criação do Distrito Industrial de Aracaju – DIA, em 1971, no bairro Inácio Barbosa, e a abertura e prolongamento da avenida Hermes Fontes, ligando o DIA ao centro da cidade, beneficiaram a expansão para essa direção, sob a forma de parcelamento para fins residenciais. Além disso, “contribuiu para esse processo a construção de inúmeros conjuntos habitacionais financiados pelo BNH que estendem as redes de infraestrutura e levam para a área outros serviços” (RIBEIRO, 1989, p. 66) A pavimentação da Avenida Euclides Figueiredo (1981-1982), que percorre o perímetro da zona norte, permitiu a interligação entre esta e a zona oeste, favorecendo a intensificação da ocupação de forma aleatória, sem planejamento, por uma população de renda mais baixa. Além disso, essa avenida incentivou a ocupação do município de Nossa Senhora do Socorro, na fronteira com Aracaju. Quanto ao vetor norte, este é marcado pela forte atuação do Estado e o reduzido interesse do setor privado. Nesse vetor encontram-se 8,68% das unidades habitacionais, isto é, 4.250 sendo que, destas, 91,71% estão agrupadas nos 15 conjuntos habitacionais produzidos pelo Estado, especialmente pela COHAB, nos bairros Bugio, Cidade Nova, 18 do Forte e Santos Dumont. Nesse vetor, o mercado pouco atuou, apenas apresentando 4 empreendimentos nos bairros Santos Dumont e 18 do Forte, direcionados para uma população de renda mais inferior. Nessa zona poucas intervenções foram realizadas, com destaque para a construção de pontes sobre o Rio do Sal, ligando Aracaju ao município de Nossa Senhora do Socorro, fortalecendo a metropolização da capital. A primeira delas entre o bairro Lamarão e o Conjunto João Alves, viabilizando a ocupação do Complexo Habitacional Taiçoca, bem como a instalação do Distrito Industrial de Socorro (FRANÇA, 1997). Posteriormente, a construção da Ponte José Rollemberg Leite, conectando os dois municípios pelo bairro Porto D’Antas e Conjunto Marcos Freire II24, planejada na primeira metade da década de 1980, através de convênio firmado com o Mistério dos Transportes, mas inaugurada apenas em 2004.

24

Informação disponível em www.f5news.com.br/10285_pontes-de-aracaju-interligando-desenvolvimento.html. Acessado em 07.nov.2014.

131

Ao analisar a produção de unidades habitacionais por década, destaca-se o bairro Ponto Novo, na década de 1960, apontando o surgimento de um novo vetor de expansão na direção oeste, em decorrência da construção de conjunto habitacional pelo Estado. Na década seguinte, o bairro Bugio recebeu o maior número de unidades, ao lado do bairro Jabotiana e do Luzia. Nesse momento, três vetores começam a se delinear: norte, oeste e leste, sendo os dois primeiros resultantes da implantação de conjuntos habitacionais pela COHAB, enquanto no bairro Luzia assistiu-se o predomínio da atuação do mercado imobiliário (Gráfico 01).

Gráfico 1: Aracaju. Unidades Habitacionais por bairro e década. 1962-1999. Elaboração de Sarah França, 2015. Fonte: Departamento de Licenciamento da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

132

Para Souza (2005), essas ações estatais definiram “novos espaços urbanos que passaram a ser objeto de inúmeros loteamentos e especulação imobiliária, colaborando para a definição da atual malha urbana” (p.46). O autor enfatiza que Intensificou-se a ocupação da zona sul pelas camadas mais privilegiadas da população, facilitada pelos investimentos do poder público com a abertura e construção de novas avenidas e ruas ligando o centro comercial à Praia de Atalaia e pela proliferação de loteamentos residenciais. Enquanto a zona norte, a mais pobre da cidade, continuava esquecida, sem grandes investimentos públicos (ibidem, p.46).

Quanto se sobrepõe empreendimentos residenciais com diretrizes de legislação, refletidas no zoneamento estabelecido pelo Código de Urbanismo de 1966, nota-se quão esta foi relevante na definição de áreas para produção habitacional. Quanto às zonas residenciais, que permitiram a instalação desse uso e de pequenos comércios locais (art. 9o), os condomínios verticais têm proeminência na Zona Residencial 3, que satisfaz a maior parte do território (Mapa 12). A Zona Residencial 2 compreende a porção central, bairros Centro, São José, 13 de Julho e a Zona Residencial 3 (maior proporção da cidade) recebem grande parte dos empreendimentos licenciados nesse período. No caso da Zona Residencial 1 (bairros Coroa do Meio, Atalaia e parte da Farolândia), poucos empreendimentos foram construídos, em prol de legislação federal própria para essa área, em função da presença do Farol Estuarino. Nas outras zonas, como a Comercial, Industrial e Especial, o uso restringe-se apenas aos anunciados em seus títulos (Mapa 12). A formação dos vetores de expansão está relacionada com a abertura de eixos viários, permitindo a ocupação, como foi o caso das pontes e das vias que abriram frentes para a atuação do mercado imobiliário da zona sul. Além disso, a implantação de equipamentos privados, como os dois shoppings, também se constitui em importante elemento para a atração de empreendimentos e de valorização de áreas antes não interessadas pelo capital (Mapa 13).

133

Mapa 12: Aracaju, Produção Habitacional X Legislação Urbanística, 1962-1999.

134

Mapa 13: Aracaju, Vetores de Expansão Urbana, 1962-1999.

135

No quesito esgotamento sanitário, o IBGE computou que, em 2000, apenas 56% dos domicílios da capital eram atendidos por rede de coleta e tratamento, muito embora se discute o tratamento desses resíduos, tendo em vista os altos índices de poluição dos principais corpos hídricos que cortam o município. Os bairros com melhor atendimento deste serviço eram o Centro, Cirurgia, Getúlio Vargas, Palestina, Salgado Filho, Santo Antônio, São José, Siqueira Campos e 13 de Julho. Contrapondo-se a esses, os bairros Porto D’Antas, Soledade, Lamarão, Aeroporto, Atalaia e Coroa do Meio desfrutavam de atendimento mais precário (FRANÇA, 2006; SEPLOG/FRANÇA, 2013). Farolândia, São Conrado e Ponto Novo foram os bairros com maior volume de unidades, nos anos 1980, fortalecidos pela construção de grandes conjuntos habitacionais, como o Augusto Franco e o Orlando Dantas. Os bairros Jardins e o atual Santa Maria sobressaíram na década de 1990, sendo o primeiro fruto da atuação do mercado imobiliário e o último da intervenção do Estado, sendo este apontado por apresentar o maior volume de unidades habitacionais (Tabela 12). Todavia, quando se observa a quantidade de empreendimentos imobiliários e de unidades produzidas, os bairros que foram alvo da atuação do mercado e do Estado estão situados especialmente nas zonas leste, oeste e sul. Em termos de empreendimentos, os bairros que mais se sobressaíram foram Jardins, 13 de Julho e São José (leste), por outro lado, quanto ao número de unidades habitacionais, o destaque é para os bairros Farolândia (sul), Luzia (leste) e Santa Maria (sul), em função da construção de grandes conjuntos habitacionais.

136

Tabela 12 Aracaju Classificação dos Bairros por empreendimentos e unidades habitacionais 1962 – 1999* Empreendimentos Imobiliários

Unidades Habitacionais

Classificação Bairro Quantidade Classificação Bairro Quantidade 1° Jardins 49 1° Farolândia 7.143 2° 13 de Julho 44 2° Luzia 4.448 3° São José 31 3° Santa Maria 4.209 4° Grageru 30 4° Ponto Novo 3.990 5° Luzia 27 5° São Conrado 3.902 6° Farolândia 26 6° Jardins 3.229 7° Centro 19 7° Grageru 2.510 8° Ponto Novo 18 8° Bugio 2.487 9° Zona de Expansão 15 9° Jabotiana 2.307 10° Suíça 10° 13 de 9JulhoTTrezTr Treze 13 de Julho 2.217 Total 268 Total 36.442 Total Aracaju 346 Total Aracaju 48.928 % 77,45 % 74,48 Elaboração de Sarah França, 2015. Fonte: Departamento de Licenciamento da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

137

2.217

CAPÍTULO 3 ESTADO COMO AGENTE: LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA, POLÍTICAS HABITACIONAIS E DE INFRAESTRUTURA EM ARACAJU (2000-2014) 138

Para analisar a influência da atuação do Estado, como agente importante na formação dos vetores de expansão urbana, em Aracaju, entre 2000 e 2014, este capítulo enfoca a importância da legislação urbanística que estabelece controle urbanístico, com as suas diretrizes e instrumentos, no direcionamento da ocupação, sendo adensamento ou expansão urbana para determinados bairros, privilegiando interesses privados. Em seguida, serão estudados planos, projetos e intervenções estratégicas que privilegiam a ocupação privada para áreas no entorno dessas intervenções, valorizando a terra com recursos públicos. Ao final, serão demonstrados os caminhos da expansão urbana, apontando a soma das ações (políticas públicas e legislação) realizadas por este agente que contribuiu e induziu o crescimento da cidade para diferentes bairros. Correa (1999), Villaça (2001) e Santos (2005) demonstraram em seus estudos que o Estado exerce um papel extremamente ativo no jogo capitalista de produção da cidade. Ao mesmo tempo em que ele tem como premissa o controle da ocupação ordenada da cidade, através de legislação urbanística, também estimula a especulação fundiária quando fomenta a produção de vazios dentro das cidades, além da construção de conjuntos habitacionais nas periferias, penalizando cada vez mais a classe de menor renda, forçando-os a pagar caro pelos precários serviços de transporte coletivo. Assim, o Estado atua de forma direta na geração de problemas urbanos, ainda que prometendo resolvê-los, como é verificado na implantação dos empreendimentos do Programa de Arrendamento Residencial – PAR e do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV do Governo Federal.

3.1.

Planejamento e Regulação Urbanísticos O espaço urbano é considerado por diversos autores (HARVEY,1980;

CARLOS,1994; CORREA,1999; VILLAÇA, 2001) como campo de lutas e disputas sócioespaciais e econômicas. A legislação urbanística e ambiental surgiu com concepções de estratégias e diretrizes para nortear transformações territoriais, pautadas em regulamentos para o uso e ocupação do solo e expansão urbana. Além disso, tenta-se conter disparidades sociais e econômicas influenciando assim, no mercado de terra (FRANÇA, 2011). 139

“Não só as leis municipais têm domínio sobre o tecido urbano. Leis Federais e Estaduais interferem na produção desse espaço” (FRANÇA, 2011, p.94), com ênfase para a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (1979), o Estatuto da Cidade (2001) e seus instrumentos de controle e os Planos Diretores Municipais. A Constituição Federal de 1988 trouxe, no capítulo da Política Urbana, a concessão de autonomia administrativa aos municípios para ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes, sendo para tanto, o instrumento básico obrigatório, o Plano Diretor (BRASIL,1988). Em 2001, a promulgação da Lei Federal de nº 10.257, o Estatuto da Cidade, regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e estabeleceu diretrizes gerais da política urbana, regulando o uso da propriedade em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, de forma a garantir o equilíbrio ambiental (BRASIL, 2001). Quanto à legislação municipal de Aracaju, a Lei no 873/1982 estabeleceu nova delimitação dos bairros de Aracaju, acrescida às alterações posteriores de criação de novos, como o Jardins (Lei nº 2.666/1998), Santa Maria (Lei no 2.979//2001), Japãozinho (Lei no 3357/2006) e o 17 de Março (Lei no 4.024/2011). Atualmente, somam-se 39 bairros e 01 Zona de Expansão Urbana (Mapa 14). O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju – PDDU, Lei n°42/2000, estabeleceu diretrizes da Política de Desenvolvimento Urbano, com macrozoneamento definido conforme disponibilidade de infraestrutura e serviços urbanos. Dentre seus objetivos e diretrizes destaca-se o “cuidado” com a expansão urbana desenfreada, de modo a: “ordenar o crescimento e a implantação de núcleos urbanos, através da distribuição adequada da população e das atividades de interesse urbano, de forma a evitar e corrigir as distorções do crescimento da cidade” (ARACAJU, 2000, p.1). Essas diretrizes de controle da expansão se contradizem com os índices urbanísticos propostos, bem como com o zoneamento urbano, como será discutido adiante.

140

Mapa 14: Aracaju, Zonas e Bairros, 2015

141

A mobilidade urbana, um dos graves problemas dos últimos anos, e o município deve promover meios de: Racionalizar custos operacionais com transporte, energia e tempo de deslocamento na cidade, aproximando as pessoas dos locais de trabalho, serviços, comércio, escolas e centros de lazer, através da melhoria das condições de acessibilidade e de uma política de distribuição espacial conveniente, das diversas atividades (ARACAJU, 2000, p.1).

Outra política setorial de grande importância é a de Transportes, Tráfego e Sistema Viário, que se centra na promoção da integração da operacionalização do transporte ao planejamento urbano, a fim de “reduzir as dificuldades de deslocamento na cidade, promovendo novas interligações e integração do sistema viário” (ARACAJU, 2000, p.5). Outrossim, a lei define que deve ser induzido, através do sistema viário, a formação de novos centros locais e regionais, e a articulação do planejamento do sistema viário ao nível metropolitano. Por fim, a política habitacional tem como premissa “promover a melhoria das condições e aumentar a oferta de moradias compatíveis com a capacidade econômica da população” (ARACAJU, 2000, p.8). Para tanto,

posteriormente, foram

estabelecidos parâmetros para deliberação dos Programas de Arrendamento Residencial – PAR (Lei Complementar n°053/2002, e do Programa de Subsídio de Habitações de Interesse Social – PSH (Lei Complementar n°65/2003). Também foi criado, através do Decreto n°3.169/2004, o Serviço de Assessoria Técnica de Habitação de Interesse Social para promover inclusão social, jurídica, ambiental e urbanística da população de baixa renda. Apesar do Estatuto da Cidade (Lei Federal n o10.257) ter sido aprovado somente em 2001, a equipe técnica responsável pela elaboração do Plano Diretor se baseou no Projeto de Lei proposto em 1989 e, incorporou instrumentos regulamentando-os na lei municipal. Um deles é o Solo Criado, definido pelo Coeficiente de Aproveitamento Único, fixado para todo o município como três, podendo ultrapassar até seis em áreas como a Zona de Adensamento Preferencial – ZAP, através da Outorga Onerosa do Direito de Construir, desde que se disponha na localidade, sistema de esgoto sanitário projetado pelos órgãos competentes. Entretanto, até os dias atuais, não houve a aplicação deste instrumento. 142

Esses índices, apresentados como reguladores da ocupação do solo, são muito elevados25, quando se avalia a oferta de infraestrutura e serviços e presença de ecossistemas, que fazem da cidade um campo minado de fragilidade ambiental. Além disso, extrapola a ideia original do instrumento, em que o coeficiente único adequado seria 1, equivalendo o direito de propriedade com o direito de construir. Embora o coeficiente de aproveitamento único seja três, a lei define a isenção de pagamento da Outorga Onerosa até o coeficiente de aproveitamento 4, acarretando a liberdade do acréscimo de áreas construídas pelo mercado e permitindo o adensamento sem financiamento da urbanização. Diante disso, aponta-se a necessidade de ajustes na referida lei, para garantir a recuperação da mais-valia fundiária proveniente da utilização exacerbada do solo e dos investimentos públicos, conforme objetivos e diretrizes da própria lei. Outros instrumentos do Estatuto da Cidade e constantes no Plano Diretor devem ser mencionados como a Transferência do Direito de Construir; o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórias e da Requisição Urbanística; Imposto Territorial e Predial Progressivo; Operações Urbanas, dentre Consórcios Imobiliários e Operações de Interesse Social, entretanto, não foram implementados. A Concessão de Direito Real de Uso, Regularização Fundiária foram utilizados para viabilizar os projetos urbanísticos da Coroa do Meio, do São Carlos e 17 de Março e Coqueiral, dentre outros. A Operação de Interesse Social tem o intuito de desenvolver políticas voltadas para serviços de urbanização na Zona de Expansão Urbana, Atalaia, Olaria, Santa Maria, Aeroporto. De acordo com o Plano Diretor, a cidade é macrozoneada a partir dos níveis de adensamento populacional, capacidade de infraestrutura e acessibilidade, condições ambientais, “estabelecendo-se zonas em que a ocupação urbana pode ser intensificada e outras em que deve ser restringida” (ARACAJU, 2000, p.12). Assim, ficaram definidas: Zona de Adensamento Preferencial – ZAP, Zona de Adensamento Básico – ZAB e Zona de Adensamento Restrito – ZAR (Mapa 15).

25

É muito alto quando comparado com outras capitais nordestinas do mesmo porte de Aracaju, que adotam um coeficiente de aproveitamento básico menor, como Natal, que adota-se 1,2, e João Pessoa 1,0.

143

Mapa 15: Aracaju, Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, Macrozoneamento, 2000.

144

As Zonas de Adensamento Preferencial – ZAP26 (variando de ZAP 1 a ZAP5) correspondem às áreas de ocupação mais antigas e consolidadas, e com disponibilidade de infraestrutura, como os bairros Centro, Cirurgia, Suiça, São José, Getúlio Vargas, Siqueira Campos, Pereira Lobo, Salgado Filho, 13 de Julho, embora ainda seja possível a ocupação de lotes ociosos. Diferente dos outros, é pertinente ressaltar a classificação de parte do bairro 13 de Julho como ZAP-4, por ser alvo do mercado, constituindo-se uma área valorizada e verticalizada. Nesse caso, nessa Zona, aplicam-se índices menos restritivos (Coeficientes de Aproveitamento Máximo de quatro a seis) induzindo o adensamento e privilegiando os interesses do capital imobiliário que, “coincidentemente” corresponde aos bairros que receberam grande quantidade de condomínios verticais até os anos 1999. As Zonas de Adensamento Básico – ZAB27 (subdividida em ZAB 1 e ZAB2) são aquelas que apresentam potencial de urbanização, porém com “déficit” de infraestrutura, sistema viário, transporte, comércio e serviços. O Coeficiente de Aproveitamento Máximo varia de três a quatro conforme localidades, muito alto em decorrência das carências existentes em infraestrutura e acessibilidade. A ZAB 1 apresenta predomínio de ocupação mais homogênea e voltada para as classes mais populares, correspondendo aos bairros da zona norte, de menos interesse do capital e com mais necessidade de intervenções públicas, como o Industrial, Santo Antônio, Palestina, 18 do Forte, Santos Dumont, Jardim Centenário, Bugio, Soledade, Lamarão, Cidade Nova, Japãozinho e Porto D’Antas. São nessas áreas que vivem a maioria das famílias de baixa renda, ocupando loteamentos populares, lotes irregulares e áreas ambientais. Na ZAB 2, a dualidade de características no tocante à apropriação do espaço faz-se apontar, por um lado, que em alguns bairros concentram-se empreendimentos

26As

diretrizes de urbanização das Zonas de Adensamento Preferencial consistem em: I - orientar e intensificar o adensamento e a diversificação do uso do solo, de forma a otimizar, a utilização dos equipamentos e infraestrutura instalados; II - incentivar o uso residencial junto às atividades comerciais e de serviços [...]; IV - intensificar o aumento de áreas verdes [...]; VI - promover a ocupação de imóveis não edificados, subtilizados ou não utilizados [...]; VII - incentivar operações urbanas consorciadas (ARACAJU, 2000, p.12). 27As Zonas de Adensamento Básico – ZAB tem como diretrizes: I- adensar, de forma controlada, o uso e a ocupação do solo, a fim de aproveitar o potencial de urbanização existente, diminuindo a necessidade de novos investimentos públicos em infraestrutura; II- ordenar e estimular a implantação de atividades de comércio e serviços, apoiando o desenvolvimento de subcentros; V- articular a implantação de infraestrutura, junto a outras esferas de governo e iniciativa privada, priorizando obras de esgotos sanitários e complementação do sistema viário básico (ARACAJU, 2000, p.12).

145

verticais construídos até 1999, como Jardins, Grageru. Por outro, verifica-se que os bairros Coroa do Meio, Atalaia, Jabotiana, Capucho, José Conrado de Araújo, Novo Paraíso, América, Ponto Novo, Luzia, Inácio Barbosa, São Conrado, Farolândia, Aeroporto e parte do Santa Maria, caracterizaram-se pela diversidade de renda da população e de tipologias habitacionais. Além disso, balizaram os indícios da atuação do mercado e do Estado, sendo permitido pela lei, o adensamento em função dos vazios disponíveis. Nos últimos anos, nas Zonas de Adensamento Básico – ZAB´s foi visível a intensificação da ocupação, sobretudo residencial, somada à realização de obras de infraestrutura. Destas, sobressaem as de melhoria no sistema viário, como o Viaduto do DIA, a Ponte sob o Rio Poxim, no Inácio Barbosa, e do Mergulhão da Avenida Tancredo Neves, do Viaduto do DETRAN (todas localizadas na ZAB 2), e de construção de moradias, subsidiadas pelo Programa de Arrendamento Residencial – PAR (Aeroporto, São Conrado), e projetos habitacionais como Coroa do Meio, Santa Maria (ZAR 2), Coqueiral e Lamarão (ZAB 1). Na ZAB 2, nos últimos anos, alguns bairros têm recebido investimentos imobiliários, como Jabotiana e Aeroporto, causando forte impacto na população em função da infraestrutura e serviços públicos ausentes, necessitando de intervenções que acompanhem o adensamento, além da manutenção de índices urbanísticos de controle da ocupação (Mapa 15). O Plano Diretor considera Zona de Adensamento Restrito – ZAR28 área que apresenta malha dispersa e descontínua e, acentuado déficit ou ausência de infraestrutura e corresponde à Zona de Expansão Urbana – ZEU, bairros Santa Maria e 17 de Março (Mapa 15). Apresenta paisagem em transição rural-urbana, em função da presença de atividades agrícolas, intensa ocupação por condomínios, e da grande fragilidade ambiental pela presença de lagoas, dunas, restingas e mangues. Assim, como toda Aracaju, o Coeficiente de Aproveitamento nesta zona é três, sem considerar as diferenças e contrariando as diretrizes do macrozoneamento. Esse índice pode atingir até 3,5 (três virgula cinco), desde que se tenha sistema de esgoto sanitário projetado pelos órgãos competentes. Há de se considerar que esses índices, apresentados como 28 O artigo 136 assegura em suas diretrizes que o poder público deve: I - garantir que a instalação de infraestrutura e serviços urbanos preceda o processo de uso e ocupação do solo; II - estruturar internamente as ZAR’s, em especial no que se refere ao sistema viário básico, aos sistemas de macrodrenagem, de preservação e de proteção do meio-ambiente (ARACAJU, 2000, p. 12).

146

reguladores da ocupação do solo, são muito elevados, devido à ausência de infraestrutura, oferta de serviços e presença de ecossistemas, que fazem da área, um campo minado de intensa fragilidade ambiental (ibidem, p.100).

Assim, os índices urbanísticos que deveriam restringir o crescimento dessa área têm servido para incentivar o parcelamento do solo e agravar cada vez mais a dispersão, a segregação sócioespacial e a ocupação irregular de áreas ambientais, como ocorreu nos últimos 15 anos. Além desse instrumento, o PDDU institui taxa de ocupação máxima de 90% (noventa por cento), desde que resguardados os recuos mínimos (de três a cinco metros frontal, dependendo do tipo de via) para toda a cidade, prejudicando aquelas áreas que não comportam tamanho adensamento construtivo, como a Zona de Expansão Urbana. Quanto à taxa de permeabilidade, a lei delibera a obrigatoriedade de, no mínimo 5% (cinco por cento) da área do lote destinada ao escoamento das águas pluviais, para toda Aracaju, exceto na ZAP-1. A aplicação de tais índices interferiu decisivamente na configuração urbana atual, apontando incentivos e restrições para ocupação do território e do uso do lote, traduzindo a função social da cidade. Discutidos, ao longo desses anos, pela sociedade civil organizada e por estudiosos, esses índices são considerados muito altos para a realidade urbana, permitindo cada vez mais a ocupação acirrada e o adensamento de áreas sem infraestrutura. França (2011) também discute que Esses instrumentos urbanísticos são responsáveis pelos conflitos da arena regulatória que mobilizam o setor imobiliário nas políticas municipais. Observa-se que se, o macrozoneamento tem a função de deliberar diferentes zonas considerando requisitos como infraestrutura, porque para ZEU esse índice não é divergente das demais, uma vez que é totalmente deficiente desses serviços?29 (FRANÇA, 2011, p.1000)

O Plano Diretor traz deliberações sobre o parcelamento do solo, regulamentando a pela Lei Federal n° 6766/1979, embora note-se a insuficiência de 29Segundo

a concepção do zoneamento do plano original, os índices de ocupação eram diferentes de uma zona para outra, a partir das condições de infraestrutura que proporcionariam maior ou menor adensamento, sendo estabelecida para ZEU, uma taxa de ocupação de 40%. Entretanto, foram alterados durante o processo de aprovação da lei pela Câmara de Vereadores, exatamente para atender os anseios do mercado imobiliário.

147

regras para implantação de condomínios horizontais. Isso tem acarretado na segregação social intramuros e vem interferindo no sistema viário, em função das suas interrupções. Nesse aspecto, a lei enfatiza apenas a obrigatoriedade de doação de áreas para sistema viário, área verde e equipamentos de uso comum dentro do empreendimento, além de determinar o máximo de quatrocentas unidades habitacionais. Portanto, não há doação de áreas públicas para uso de toda comunidade, acirrando entraves para o planejamento urbano. O Plano Diretor também delimitou Áreas Especiais de Interesse Social – AEIS, Áreas de Interesse Urbanístico – AIU, Áreas de Desenvolvimento Econômico – ADEN e Áreas de Diretrizes Especiais de Interesse Ambiental – AIA, definindo seus respectivos critérios de uso e ocupação. A primeira destina-se à produção e recuperação de habitações populares e regularização fundiária. Foram delimitadas seis AEIS que estão situadas ao norte, oeste e sul, abrigando famílias de renda baixa, sendo que algumas já foram objeto de intervenções públicas e combatidas as precariedades e irregularidades fundiárias, como nos bairros Coroa do Meio e Santa Maria, que trouxe a valorização da terra e a atração de novos empreendimentos no entorno. Entretanto, novas áreas ocupadas com assentamentos precários surgiram, portanto, faz-se necessário sua identificação e delimitação como AEIS, para que sejam alvo de planos de urbanização e regularização fundiária (Mapa 16). As Áreas de Interesse Ambiental – AIA30 constituem-se áreas de preservação, de proteção e de paisagem notável, sendo definidos a partir de critérios ecológicos (Mapa 16). As primeiras são aquelas destinadas à preservação dos ecossistemas e significam, para o mercado imobiliário, empecilhos à ocupação, em função da perda de áreas para construção. Correspondem aos mangues,31 dunas, cursos d´água, lagoas de drenagem e encostas com inclinação superior a 30% (ARACAJU, 2000). As áreas de proteção são faixas circundantes, parceladas ou não, sujeitas a critérios especiais, segundo o interesse público.

30

Estão classificadas em: “I-parques ecológicos; II- faixas circundantes as dunas isoladas com mais de 10,00m, aos mangues e às lagoas interdunares, bem como aquelas ao longo dos cursos d´água; III- áreas de risco; IVlagoas interdunares; V- paisagens notáveis” (ARACAJU, 2000, p.4). 31 Além de demarcadas como Áreas de Interesse Ambiental, os mangues estão protegidos pelo Código Florestal, Lei n°4.771/65, Resolução CONAMA n°004/85 e Decreto-Lei Estadual n°2.683/88, modificada pela Lei n.º 3.771/91. Com isso, são considerados bem de interesse comum, declarados como de preservação permanente, e qualquer forma de destruição ou supressão total são proibidos. Posteriormente, foi aprovada a Resolução do Conselho Estadual do Meio Ambiente - CECMA n°13/96, que dispõe sobre a ocupação das dunas na ZEU.

148

Apesar de estarem protegidos legalmente, nos últimos anos, na ZEU, o desmonte de dunas, aterramento de lagoas e destruição de mangues vem demonstrando o enfraquecimento da fiscalização perante ao cumprimento das normas. Entretanto, esses fatos têm sido provocados não só por agentes privados, mas, também, pelo Estado, como ocorreu na construção da via de interligação do bairro Atalaia com o Loteamento Aruana I e II, que desencadeou sérios conflitos no final dos anos 1990. Em função disso, em 2003, a Sentença da Justiça Federal definiu novos parâmetros para a ocupação das dunas da ZEU, resguardando a destruição das maiores que 2,5 metros, demarcados acima do greide da Rodovia Inácio Barbosa (FRANÇA, 2011). Quanto às leis complementares ao Plano Diretor, a Câmara dos Vereadores, através da Lei Complementar no 058/2002, revogou os Códigos de Obras e Urbanismo (Leis Complementares n°43 e 44/2000), em virtude de inconsistências32. A Lei Orgânica do Município, no seu Art. 114, inciso V, previu que a aprovação dos referidos Códigos deveria ser precedida de consulta prévia à comunidade por meio de plebiscito, o que não aconteceu. Nesse ínterim, os Códigos de Obras e Urbanismo de 1966 e decretos correlatos voltaram a vigorar, mesmo discrepantes com a realidade atual. Então, houve conflitos de aplicação, pois “as diretrizes não se complementam e em alguns casos, pode-se até ressalvar contradições fundamentais, como é o caso do macrozoneamento” (FRANÇA, 2011, p.106).

32O

ex vereador de Aracaju, Goisinho explica, em seu blog que em 2003 foi realizado “um seminário com ampla participação de diversos setores da sociedade interessados na discussão do Plano e seus Códigos. Após três dias de discussões foi aprovada a Carta da Cidade de Aracaju que, entre outros pontos, deliberou pela revogação dos Códigos, revogação do artigo 222 e ingresso em juízo, através da OAB/SE, participante do seminário, para arguição das mudanças no coeficiente de aproveitamento que feria e fere a Lei Orgânica”. (Http://jucase.blogspot.com.br/2011/10/plano-diretos-de-aracaju.html, acessado em 16/07/2015 às 16:26h).

149

Mapa 16: Aracaju, Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, Áreas de Diretrizes Especiais, 2000

150

Diante disso, a Lei no 466/1976 foi restituída, determinando regras de ocupação e gabarito das edificações, limitando até doze pavimentos. A Lei Complementar n o 62/2003 veio adicionar determinações à Lei n o 058/2002 referentes à quantidade de pavimentos nos prédios verticais. Cinco anos após, a Lei Complementar n o 74/2008 alterou, novamente, esse gabarito para dezesseis pavimentos, sendo que até catorze poderiam ser utilizados para unidades residenciais, serviços ou hotelaria, enquanto as vagas de garagem poderiam ser construídas fora da lâmina de projeção do prédio. Essa determinação deveria ser aplicada em toda a cidade, exceto ao longo da Orla Marítima, às margens da Avenida Santos Dumont, cuja Lei n o 604/1978 instituiu que os prédios ali deveriam conter, no máximo, 04 pavimentos. Essa série de leis fragmentadas e desatualizadas causaram dificuldades, principalmente no processo de aprovações de projetos, pois “os documentos são esparsos e, sobretudo, tratam de uma cidade em condição anterior ao atual estágio de desenvolvimento” (FAPESE/PMA, 2005c, p.04). Fica claro, o atendimento aos interesses do capital imobiliário que buscaram o melhor aproveitamento do solo e maior geração de lucro. Desde 2005, atendendo ao disposto na Lei Orgânica, foi iniciada a revisão do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável e seus respectivos códigos, entregues em 2006, para aprovação na Câmara Municipal de Vereadores. Entretanto, após anos de discussão na Câmara, o projeto de Lei não foi aprovado e foi ponto de intensas discussões pelos urbanistas, gestores, empresários imobiliários e toda população. Essa estagnação tem beneficiado a indústria da construção civil e os proprietários de terras, uma vez que as normas vigentes atendem às necessidades da busca incessante pelo lucro fundiário e imobiliário. Ao longo desses 15 anos da vigência do Plano Diretor, diversos outros problemas foram detectados, sobretudo em virtude da distorção de índices urbanísticos insatisfatórios para a qualidade da vida urbana. Dentre estes sobressaem-se, principalmente para a Zona de Adensamento Preferencial: a inexistência de recuos para edificações, a ocupação até o limite do lote, inexistência de áreas de ventilação e insolação e construção de grandes empenas no limite do passeio, confinando vias locais, contradição entre coeficiente de aproveitamento e a realidade local, sobretudo na Zona de Expansão Urbana.

151

3.2.

Políticas Habitacionais e a participação do mercado A partir de 2000, o volume de recursos investidos no país oriundos de bancos

internacionais e federais como a CAIXA, trouxe uma série de intervenções nas cidades brasileiras. Em 2007, com o lançamento do Programa de Aceleração do Crescimento – PAC e, posteriormente, o Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, o mercado privado foi atraído a seguir o eixo da produção habitacional voltada para o segmento econômico. Em Aracaju, a produção habitacional fragmentada na periferia mostra a participação ativa e privilegiada dos agentes imobiliários através da promoção dos seus interesses na condução da expansão urbana. O Estado abandonou seu papel de protagonista na efetivação do direito à cidade, para tornar-se construtor, mediador, viabilizador e parceiro do capital, especialmente na escolha de locais para implantação dos empreendimentos, como os subsidiados pelos Programas de Arrendamento Residencial – PAR e o Minha Casa Minha Vida – PMCMV.

3.2.1. Programas

Habitacionais

da

Gestão

Municipal

e

Estadual O Governo do Estado e a Prefeitura Municipal tiveram grande responsabilidade pelo crescimento disperso, através da implementação dos programas habitacionais a partir de 2000, que ao tentar viabilizar moradia às famílias carentes, acarretaram a valorização de áreas de baixo interesse do capital. As primeiras iniciativas da gestão do então Prefeito Marcelo Déda (2001-2006) se voltaram para o estudo do cenário da habitação social e provisão de infraestrutura, especialmente na tentativa de erradicar as AEIS, definidas pelo PDDU. Elaborado em 2001, o Plano de Erradicação de Moradias Subnormais – PEMAS identificou 23.751 moradias distribuídas em 72 assentamentos irregulares, seja do ponto de vista jurídico (posse da terra), quanto do urbanístico (carência de infraestrutura e serviços) (PMA/SEPLAN, 2001). A partir daí um conjunto de ações e projetos de recuperação dessas áreas proporcionou novos rumos à cidade.

152

Um dos primeiros projetos de urbanização de favelas foi fruto do Programa Moradia Cidadã, componente do Programa Nacional Habitar Brasil/BID, que prometeu retirar da precariedade famílias com renda de até três salários mínimos. Considerado um marco na política habitacional municipal, tinha o intuito de integrar ocupações irregulares à cidade, garantindo a segurança da posse e tratando questões socioeconômicas, ambientais e urbanísticas. A primeira intervenção ocorreu no Loteamento Jardim Atlântico, no bairro Coroa do Meio, seguidas das ocupações do Arrozal e das margens do Canal Santa Maria, no bairro Santa Maria e, mais recentemente, no Coqueiral, no bairro Porto D’Antas (Mapa 17). O Projeto Integrado de Urbanização da Coroa do Meio (2002-2006) teve como premissa elevar a qualidade de vida, propiciando aporte técnico-social na implantação, regularização fundiária e recuperação ambiental, com participação efetiva dos moradores. Assim, foram erradicadas 652 palafitas e construídas moradias, beneficiando cerca de 3.050 famílias33. Além da construção de moradias, houve implantação de infraestrutura, abertura de vias e equipamentos sociais (construção do Museu do Mangue, píer e do Centro de Referência da Assistência Social, ampliação da escola municipal, reforma de posto de saúde, pavimentação, drenagem, ampliação da rede de água). O manguezal, degradado em função da ocupação com palafitas foi recuperado, bem como realizado o monitoramento frequente da qualidade da água (FRANÇA, CRUZ, 2013) (Figura 31 e Figura 32).

Figura 31: Palafitas construídas no avanço do mangue – Bairro Coroa do Meio Fonte: PMA/SEPLAN, 2001a.

Figura 32: Novas moradias e infraestrutura urbana – Bairro Coroa do Meio Fonte: . Acessado em: 20 jun. 2010

Informações do Departamento de Desenvolvimento Urbano – DDU da Secretaria Municipal de Planejamento e Orçamento, 2013. 33

153

Mapa 17: Aracaju, Projetos Habitacionais, 2000-2014.

154

A realização de um intenso trabalho social junto à comunidade no acompanhamento e gestão do projeto resultou não apenas em moradia digna e legalizada, mas na ressocialização dos moradores (PMA/SEPLAN, 2014). Com a adoção dessa metodologia e a estratégia de inserção da comunidade no processo, o projeto foi um dos vencedores do Prêmio Melhores Práticas em Gestão Local 20092010, e se constituiu um modelo a ser seguido em outros municípios. Com esta urbanização, aliada a outras intervenções posteriores, como a abertura da Rua Poeta Mário Jorge Menezes Vieira, o bairro teve uma considerável valorização da terra e redução dos índices de criminalidade e violência urbana. Esse projeto favoreceu o adensamento, com a inserção de novos empreendimentos residenciais, como condomínios de prédios de até quatro pavimentos, e também imóveis comerciais e de serviços, contribuindo para a diversificação dos usos, nível de renda e paisagem urbana. O Projeto de Urbanização do Santa Maria34 teve como áreas de abrangência a invasão do Marivan, Prainha, Arrozal, Canal Santa Maria, Morro do Avião, avenida Amarela, Gasoduto e Conjunto Habitacional Antônio Carlos Valadares, cujos moradores foram beneficiados com construção de cerca de 1.900 moradias, além de terraplanagem, drenagem, pavimentação e saneamento ambiental. Uma das ações foi a desocupação da área de risco do Morro do Avião, cujas famílias foram relocadas para o bairro 17 de Março, através dos recursos do Programa de Aceleração do Crescimento do Governo Federal – PAC (CARVALHO, 2013). Outra intervenção de impacto social, urbano e ambiental de importância para a expansão de Aracaju para as áreas periféricas, é o Projeto Bairro 17 de Março (criado através da Lei Municipal n°4024/2011). Implementado na Zona de Expansão Urbana entre os anos 2007 a 2011, recebeu 2.012 famílias residentes das áreas precárias e de risco, como Morro do Avião, Invasão do Arrozal, Prainha, Marivan, Água Fria, Gasoduto e outros locais, previamente cadastradas pela Secretaria Municipal de Assistência Social e Cidadania – SEMASC (FRANÇA, 2011) (Mapa 17).

34Disponível

em . Acessado em: 25.nov.2013.

155

O novo bairro, localizado em área concedida pela Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroportuária – INFRAERO, teve sua construção dividida em quatro etapas (Blocos I, II, IIA e III), resultando em 2.562 unidades habitacionais, sendo 2.042 casas e 480 apartamentos. Junto a isso, foi proposta infraestrutura, com ênfase para Estação de Tratamento de Esgoto, e outros equipamentos sociais como escolas, bibliotecas, espaços públicos como a Unidade Produtiva, áreas verdes (praças) e Parque Ecológico, além de áreas reservadas para comércios e serviços, ainda não implantados (FRANÇA, 2011) (Figura 33 e Figura 34).

Figura 33: Residencial Costa do Sol Fonte: . Acessado em: 24.jull.2011.

Figura 34: Unidades Residenciais entregues Fonte: . Acessado em: 24.jull.2011.

Embora seja um projeto de destaque na esfera municipal nos últimos anos, a inserção deste traz alguns questionamentos. Conforme FRANÇA (2011), o bairro limita-se com duas áreas de extrema diferença social. De um lado, a região da Aruana, com seus condomínios fechados destinados a grupos sociais mais elevados e, do outro lado da Rodovia dos Náufragos, os conjuntos habitacionais do PAR para famílias de classe média baixa, e na parte oeste, o bairro Santa Maria, que contrasta desde a falta de infraestrutura até renda familiar, muitas vezes, inferior a um salário mínimo. (p.117).

Alguns pontos foram assinalados pela Prefeitura Municipal no Diagnóstico, elaborado na revisão do Plano Diretor, como a descaracterização das moradias e sua transformação em outros usos, como padarias, mercearias, igrejas. Além disso, também foi noticiada a venda ilegal das moradias, detectada poucos meses após a entrega oficial, com valor negociado por cerca de dez mil reais (SEPLOG, 2015). 156

Semelhante à forma como se deu a ocupação irregular em torno dos conjuntos habitacionais do Banco Nacional de Habitação – BNH, no bairro 17 de Março, numa área ainda vazia, de propriedade da União, em 2014, inicialmente 200 famílias ocuparam a quadra que seria destinada à construção do Bloco III do projeto urbanístico do bairro. Denominado como Ocupação Recanto das Mangabeiras, esses novos moradores têm pressionado o poder público a construir habitações e infraestrutura, para as atuais 1.700 famílias que vivem ali (Figura 35 e Figura 36).

Figura 35 e 36: Ocupação irregular Recanto das Mangabeiras, 17 de Março Fonte: Acervo Fórum da Grande Aracaju, 2015

O Residencial Vitória da Resistência, proposto em 2012 pela Prefeitura Municipal e inaugurado, em 2014 no bairro Lamarão, teve como objetivo substituir a ocupação da antiga Salina São Marcos. O projeto, que também envolveu as famílias beneficiadas, visou à construção de 410 moradias e de infraestrutura, bem como geração de trabalho e renda, educação ambiental, a fim de beneficiar famílias, que antes moravam de forma irregular (SEPLAN/ FRANÇA, 2013) (Figura 37 e Figura 38).

157

Figura 37: Imagem Satélite do Conjunto Vitória da Resistência, Lamarão, 2013 Fonte: SEPLAN, 2013

Figura 38: Vitória da Resistência, dez/2013 Fonte: Sarah França, dez/2013

Em 2013, a CEHOP iniciou a construção de 580 moradias no bairro Porto D’Antas, em área de 197.205,67m2 cedida pela Gerência Regional do Patrimônio da União - GRPU. Com recursos do Programa Pró-Moradia, as moradias foram destinadas a famílias de baixa renda que viviam na precariedade, às margens de mangues (área de preservação permanente pela Legislação Federal e de interesse ambiental pelo Plano Diretor), às margens da Avenida Euclides Figueiredo, no entorno do Conjunto Porto D’Antas35 (Figura 39, Figura 40 e Figura 41).

Figura 39: Ocupação irregular em área de interesse ambiental no bairro Porto Danta’s Fonte: Sarah França, dez.2013

35

Disponível em . Acessado em 16.jul.2015.

158

Figura 40: Localização do Conjunto Porto D’Antas Fonte:. Acessado em:16.jul.2015

Figura 41: Unidades Residenciais Fonte:. Acessado: 16.jul.2015

Esses projetos habitacionais, desenvolvidos de 2001 a 2014, somaram 6.704 moradias (Tabela 13). Destacaram-se não somente pelas obras mas, também, pelo enfoque na urbanização, com acompanhamento social, planejamento da mobilidade das famílias e organização destas no projeto. Outro elemento positivo foi a recuperação ambiental de áreas degradadas, como o manguezal dos bairros Coroa do Meio e no Santa Maria, com o plantio de árvores no Morro do Avião.

Tabela 13 Projetos Habitacionais Aracaju 2000-2014 Agente Responsável

Projeto

Bairro

Prefeitura Municipal

Urbanização da Coroa do Meio Urbanização do Santa Maria Construção do 17 de Março Urbanização da Invasão do Coqueiral Residencial Vitória da Resistência

Coroa do Meio Santa Maria Zona de Expansão Porto D’Antas Lamarão

Unidades Habitacionais 652 1.900 2.562 600 410

Governo do Estado

Conjunto Porto D’Antas

Porto D’Antas

580

Total

6.704

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados na Prefeitura Municipal e Governo do Estado. Visitas de Campo, 2013; 2014; 2015.

Contudo, o atendimento às definições do Plano Diretor de Aracaju, no aspecto das melhorias habitacionais e regularização fundiária, ficou mais evidente nos projetos 159

dos bairros Coroa do Meio, Santa Maria, Porto D’Antas e Lamarão. Essas intervenções causaram, também, uma valorização fundiária no entorno desses novos espaços, contribuindo para a atração novos usos. No caso do 17 de Março, sua criação foi marcada pela fragmentação urbana e precarização da infraestrutura e serviços públicos, somada à distância dos postos de trabalho desses moradores, diante da ZEU ainda se caracterizar como uma área de expansão.

3 . 2 . 2 . P r o g r a m a d e A r r e n d a m e n t o R e s i d e n c i a l – PA R Em Aracaju, o Programa de Arrendamento Residencial deu início à construção de moradias em 2001 e subsidiou a construção de 39 empreendimentos, situados, na sua grande maioria, nas zonas norte, oeste e sul, resultando 6.850 habitações, destinadas à classe média baixa (CAIXA, 2010). Esses empreendimentos apresentaram duas tipologias: o condomínio vertical (apartamentos) e o conjunto residencial com casas térreas (Mapa 18). Os primeiros empreendimentos, implantados ainda em 2001, foram localizados na Zona de Expansão Urbana e posteriormente no Jabotiana e Farolândia, que, juntos concentraram cerca de 70% da quantidade das unidades habitacionais. Embora em menor quantidade, alguns foram inseridos no tecido consolidado, preenchendo vazios dotados de infraestrutura e serviços, como aqueles nos bairros Industrial e Siqueira Campos, atendendo aos preceitos do programa, quanto à localização (Figura 42 e Figura 43).

Figura 42: Condomínio José Figueiredo na malha consolidada Fonte: Google Earth, 2014.

Figura 43: Condomínio José Figueiredo Fonte: Google Earth, 2014.

160

Mapa 18: Aracaju, Programa de Arrendamento Residencial, 2001-2008.

161

Um dos requisitos do programa quanto à localização foi parcialmente atendido em Aracaju, excetuando-se aqueles inseridos na Zona de Expansão Urbana. Entretanto, a grande maioria está na franja periférica, ao norte, nos bairros Olaria e Lamarão, como no Jabotiana, Olaria, distantes das áreas centrais, e dos serviços públicos, infraestrutura, fácil acessibilidade, além da oferta emprego e renda. Os Cond. José Figueiredo, no bairro Industrial, e o Residencial Costa Norte, no Siqueira Campos, são exceções, estando situados em bairros já ocupados. A

produção

habitacional

foi

acentuada

entre

2004

a

2006

e

os

empreendimentos concentraram-se nos bairros Capucho e Jabotiana (zona oeste), Farolândia e Zona de Expansão Urbana (zona sul), significando 32,77% do total de unidades produzidas em todo período de atuação (Gráfico 2 e Tabela 14).

Gráfico 2: Aracaju. Unidades Habitacionais do Programa de Arrendamento Residencial. 2001-2008. Elaboração Sarah França, 2015. Fonte: Dados fornecidos pela CAIXA, 2009.

A concentração de maioria desses empreendimentos próximos aos limites municipais foi proveniente da justificativa do mercado imobiliário de que os terrenos já dotados de infraestrutura teriam um custo mais elevado, onerando o preço da moradia, que deveria estar enquadrado nos valores pré-estabelecidos por município. 162

Tabela 14 Aracaju Programa de Arrendamento Residencial – PAR Empreendimentos e Unidades Habitacionais 2001-2008 Zonas

Norte

Oeste

Sul

Unidades Habitacionais Total % 96 1,40

Bairro

Empreendimentos

Industrial

1

Lamarão

2

252

3,68

Soledade

1

112

1,64

Cidade Nova

1

266

3,88

Capucho Jabotiana Olaria São Conrado Siqueira Campos Farolândia Zona de Expansão

1 7 1 1 1 6 17

407 1184 160 500 176 848 2.849

5,94 17,28 2,34 7,30 2,57 12,38 41,59

Total

39 6.850 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados fornecidos pela CAIXA, 2009.

100

A distribuição espacial indica que o bairro Jabotiana recebeu empreendimentos de diversos portes, sendo que um deles, o Vila Vitória, com 407 unidades, enquanto o Sérgio Vieira de Melo, no bairro São Conrado tem 500 aptos (máximo permitido pela lei). A ZEU concentrou o maior número de empreendimentos de grande porte, sendo dois deles com mais de 400 unidades (Mapa 18). Diante disso, Bravo (2008, p.45) conclui que Nas áreas próximas ao centro da cidade, devido ao alto preço do solo e a densidade populacional, torna-se inviável a edificação de imóveis para atender uma demanda de população com renda mais baixa, pois o seu poder aquisitivo não comporta o valor estipulado para adquirir a casa própria, tendo como opção áreas onde o preço do solo é menor e há grandes extensões não dotadas de infraestrutura, como é a característica dessa zona.

163

Bairros como Jabotiana, Farolândia e ZEU que ainda apresentam grandes vazios urbanos e terra com baixo valor viabilizaram a inserção de empreendimentos de maior porte (mais de 300 unidades habitacionais), o que suscitou a necessidade da adequação de serviços públicos e saneamento básico. Portanto, estas áreas têm que ser consideradas no planejamento, tendo em vista novos níveis de adensamento e a consequente reestruturação do espaço (FAPESE, 2010). De fato, em função de características locacionais já mencionadas, especialmente devido ao custo da terra urbanizada, a produção do PAR se manifestou sob diferentes tipologias habitacionais, com maior ou menos aproveitamento do terreno, utilizando tecnologias de construção. A primeira tipologia, é a vertical, cujos empreendimentos são compostos por quatro pavimentos, sem elevador. Os 21 condomínios verticais fechados são dotados de guarita de segurança e seus moradores necessitam arcar com o pagamento de taxas condominiais. Dois deles apresentam casas e apartamentos no mesmo empreendimento, como o Sérgio Vieira de Melo (São Conrado) e o Res. Villa Vitória (Capucho) (Figura 44 e Figura 45).

Figura 44 e Figura 45: Residencial Armando Domingues Fonte: Prefeitura Municipal de Aracaju, 2007

Quando optou-se pela tipologia de casas horizontais unifamiliares, o programa expressou a preferência pela construção de 20 conjuntos habitacionais, sendo que 19 destes estão na ZEU, em função da necessidade de terrenos maiores. Em geral, essas habitações foram dispostas de forma geminada, como uma estratégia de economia na construção, mas com uma perda da qualidade, já comprometida pelo 164

baixo valor da unidade da moradia, de acordo com o estabelecido pelas normativas 36 do Programa. A adesão desse programa pela Prefeitura Municipal de Aracaju resultou nas mesmas formas de ocupação por famílias de renda média, diferente do que foi preconizado na Lei Federal n°10.188/2001 e semelhante ao que aconteceu nos programas financiados pelo Banco Nacional de Habitação – BNH. Outra semelhança está na periferização da moradia popular, sem dotação de infraestrutura e serviços públicos, prejudicando a qualidade de vida dos moradores, favorecendo a retaliação do tecido urbano, e abrindo vetores de expansão para os agentes imobiliários.

3.2.3. Programa Mınha Casa Mınha Vıda - PMCMV A Prefeitura Municipal aderiu ao Programa Minha Casa Minha Vida em 30/04/2009, com o pronunciamento do então Prefeito, afirmando que “o projeto vai contribuir para a redução do déficit habitacional de Aracaju e aumentará o investimento na construção civil e na geração de emprego“37. O detalhe era que a construção das moradias seria através das construtoras, permitindo celeridade às obras, sem limitações e burocracias do setor público. O Programa se divide em dois eixos de atendimento: faixa de renda entre 0 a 3 salários mínimos por família e entre 3 a 10 SM por família. Em Aracaju, para o primeiro eixo houve uma produção limitada de apenas 4 empreendimentos com 1.262 moradias, localizados, de forma dispersa, em bairros periféricos, o que corresponde à apenas 12,6% do total produzido, atendendo de forma reduzida uma pequena parcela das mais de 20mil famílias que compõem o déficit habitacional (Tabela 15).

36Embora

as exigências determinem que a moradia tenha área mínima útil de 37m², 48,65% destas apresentam planta arquitetônica padronizada com até 50m², composta por 2 quartos, sala, cozinha e banheiro e Área externa. O Residencial Horto do Carvalho, localizado na Zona de Expansão Urbana, é o único, cuja moradia apresenta 64m² de Área útil, oferecendo em sua planta arquitetônica, 03 quartos, hoje, encontrado a venda pelo mercado, por R$ 225.000,00 (duzentos e vinte cinco mil reais). 37Disponível em . Acessado em 06.fev.2014.

165

Tabela 15 Aracaju Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV Distribuição dos Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Faixas de Renda 2009 - 2014 Até 3 SM

De 3 a 10 SM

Empreendimentos Habitacionais 4 45 Unidades Habitacionais 1.262 8.724 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados fornecidos pela CAIXA (2015).

Total 49 9.986

Os empreendimentos voltados para famílias de baixa renda38 estão em bairros que apresentam condições de infraestrutura e serviços públicos insuficientes, além de situar-se fora do tecido urbano consolidado. Esses quesitos resultam em dificuldade de acesso ao transporte público, com entorno cercado de grandes glebas, a exemplo do Residencial Jaime Norberto Silva, localizado no bairro Porto D’Antas, um dos bairros mais carentes e problemáticos, no tocante à saneamento básico, mobilidade e criminalidade, portanto, com baixo valor da terra (Figura 46).

Figura 46: Residencial Jaime Norberto Silva e sua inserção na franja periférica. Fonte: Sarah França, dez/2013

Aracaju

apresenta

uma

peculiaridade:

a

pequena

quantidade

de

empreendimentos destinados à faixa de 0 a 3 SM demonstra a dificuldade no acesso à terra urbanizada e barata para viabilizar a produção de habitação de interesse social, frente à grande demanda de terra para outras faixas. Portanto, o principal entrave está 38

O primeiro empreendimento foi o Residencial Jardim Santa Maria, entregue em 2011, no bairro Santa Maria, com infraestrutura insuficiente e entorno cercado de glebas. Conta com 281 casas, pavimentação viária, iluminação pública, esgotamento sanitário e rede de água. Já o Jaime Norberto Silva, no bairro Porto D’Antas, apresenta tipologia vertical, com 18 blocos e 360 apartamentos, além de 9 casas para pessoas com necessidades especiais. Está inserido na franja periférica, tendo em seu entorno terrenos vazios somados à infraestrutura deficiente.

166

na busca do mercado imobiliário por maior rentabilidade, concentrada nos produtos destinados às classes de renda mais elevada, o que exige uma atuação mais incisiva do Estado para o atendimento dessa faixa salarial (Tabela 16).

Tabela 16 Aracaju Programa Minha Casa Minha Vida – 0 a 3 SM 2009-2014 Situação

Empreendimento

Unidades Habitacionais

Res. Jardim de Santa Maria Concluídos

Em obra

Res. Jaime Norberto Silva Total Res. Zilda Arns Res.Vida Nova Santa Maria Total

267 14 360 9 650 144 468 612

Bairro Santa Maria Porto D’Antas Santa Maria Porto D’Antas

Total 1.262 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados fornecidos pela CAIXA (2015).

Outro fator se deve aos incentivos institucionais e legislativos, para a viabilização do programa. Em dezembro de 2009, foi promulgada a Lei Municipal n°93, que estabeleceu critérios de flexibilização aos empreendimentos introduzidos nas AEIS definidas no Plano Diretor, apesar de nenhum projeto ter sido inserido nestas áreas, evidenciando que essas alternativas não são suficientes para incentivar o mercado imobiliário a atuar nesses locais. A falta de articulação do governo para doação de terrenos públicos é um dos pontos que dificulta a implementação do programa no atendimento às famílias de renda mais baixa. A pesquisa efetuada com dados fornecidos pela CAIXA e complementada com informações nos sites das principais empresas incorporadoras e construtoras, no Google Earth, e com observações em campo, indicaram características marcantes na incorporação desses conjuntos habitacionais, apontando novas tendências na estruturação da malha urbana. 167

Aquelas famílias que recebem de 3 a 10 SM encontraram maior oferta de moradias, pela construção e venda ser favorável ao mercado imobiliário, pela rentabilidade. São 45 empreendimentos habitacionais, resultando 8.724 moradias espalhados por diversos bairros de Aracaju (Tabela 17 e Mapa 19). É importante evidenciar que vem ocorrendo um avanço dos empreendimentos sobre o território municipal de São Cristóvão, aprovados pela CAIXA como se fossem de Aracaju. Três empreendimentos estão localizados às margens dos limites municipais São Cristóvão-Aracaju, mais próximo ao bairro Jabotiana, onde estão localizados grande número de unidades habitacionais construídas pelo PMCMV.

Tabela 17 Aracaju Empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida - 3-10 SM 2009-2014 Zona

Norte

Oeste

Sul

Unidades Habitacionais Total % 226 2,59

Bairros

Empreendimentos

18 do Forte

1

Porto D’Antas

2

318

3,65

Cidade Nova

3

400

4,59

Soledade

1

240

2,75

Industrial

2

155

1,78

Santo Antônio

3

672

7,70

Olaria

3

608

6,97

Jabotiana

17

3499

40,11

Inácio Barbosa

1

120

1,38

Aeroporto

2

270

3,09

Santa Maria

3

460

5,27

Zona de Expansão

7

1756

Total

45 8.724 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados fornecidos pela CAIXA (2015).

20,13 100,00

Entre 2009 e 2014, foram construídos 49 empreendimentos, somando 9.986 moradias. A maior parte localiza-se na porção norte, oeste e sul, nos bairros Porto D’Antas, Jabotiana e ZEU, que abarcaram 6.410 moradias, correspondendo a 64,19% 168

da produção em Aracaju (Tabela 18 e Mapa 19). Quanto ao ano dos licenciamentos desses empreendimentos, em 2009 e 2010 houve uma produção de 55,9% das unidades habitacionais nos bairros Santa Maria, ZEU e Jabotiana.

Tabela 18 Aracaju Empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida 2009-2014 Zona

Norte

Bairros

Empreendimentos

18 do Forte

1

226

2,26

Porto D’Antas

3

1155

11,57

Cidade Nova

4

400

4,01

Soledade

1

240

2,40

Industrial

2

155

1,55

Santo Antônio

3

672

6,73

Olaria

3

608

6,09

Jabotiana

17

3499

35,04

Inácio Barbosa

1

120

1,20

Aeroporto

2

270

2,70

Santa Maria

5

885

8,86

Zona de Expansão

7

1756

17,58

49 9.986 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados fornecidos pela CAIXA, 2015.

100,00

Oeste

Sul

Unidades Habitacionais Total %

Total

As diretrizes estabelecidas para efetivação do PMCMV proporcionaram a livre escolha dos terrenos. Entretanto, a ineficácia na implementação dos instrumentos de controle do valor da terra tem ocasionado a ocupação de áreas baratas, sem disponibilidade de infraestrutura e serviços públicos, atenuando a periferização, como ocorreu intensamente no bairro Jabotiana e na Zona de Expansão Urbana, locais de maior crescimento imobiliário nos últimos anos.

169

Mapa 19: Aracaju, Programa Minha Casa Minha Vida, 2000-2014.

170

Nessas localidades, principalmente no bairro Jabotiana, na zona oeste, a concentração de empreendimentos do PMCMV, na faixa de 3 a 10 SM, deu-se de forma contínua. Os condomínios foram construídos próximos uns dos outros, potencializando os impactos da transformação do espaço rural em urbano (sítios foram substituídos por condomínios) e o uso residencial predominantemente horizontal tem dado lugar à moradia vertical (Figura 47 e Figura 48).

Figura 47 e Figura 48 Bairro Jabotiana. Fonte: Sarah França, dez/2013

Esses condomínios, considerados por Caldeira (2000) como enclaves fortificados, reproduziram com especificidades, efeitos negativos na sociedade, refletidos no espaço segregado. Foram constituídos de 2 a 18 torres e um maior número de apartamentos, de 2 e 3 quartos de até 80 metros quadrados, com oferta de infraestrutura interna de um clube privativo, com piscina churrasqueira, salão de jogos e festas, quadra esportiva e parque infantil. A fim de facilitar a promoção imobiliária e aumentar a lucratividade, as construtoras buscam reduzir custos através dos ganhos de produtividade no preço final de seus produtos, já pré-estabelecidos pelo governo federal. Assim, a

171

racionalização da construção ocorre, sobretudo, com a repetição dos projetos e do processo construtivo, ampliando escalas e promovendo a estandartização. A Lei Federal n°11.977/2009 estabeleceu um limite de 300 moradias, no caso de condomínio fechados e 500 unidades em loteamentos. As construtoras “burlam” facilmente essa regra ao subdividir os projetos por etapas, porém em terrenos contíguos, com as mesmas tipologias, soluções construtivas e projetos arquitetônicos. Essa estratégia tem a finalidade de facilitar os procedimentos administrativos e legislativos. Essa prática foi identificada em Aracaju nos processos de licenciamento dos empreendimentos do PMCMV, sendo que dos 45 condomínios, 13 foram aprovados em até 5 etapas, totalizando 3.567 moradias, a maior parte situada no bairro Jabotiana e na Zona de Expansão. É aí onde estão os empreendimentos de grande porte do programa, em termos de número de unidades habitacionais, como o Belllagio Residence (Jabotiana), com 420 apartamentos e o Mar de Aruana II (ZEU) que conta com 396 moradias, ambos distribuídos em vários blocos. É relevante apontar, também, que houve inserção dos empreendimentos habitacionais do PMCMV em bairros antes pouco visados pelo mercado, como o Porto D’Antas, Santo Antônio e Olaria, na zona norte e oeste. O Cond. Res. Park View, no bairro Porto D’Antas, direcionado a uma classe de renda média baixa, enfatiza, em seu anúncio de venda, a facilidade de adquirir o imóvel pela parcela reduzida a ser paga para compra (Figura 49 e Figura 50). Consequentemente, observou-se um processo de valorização da terra, em função dos investimentos públicos, contribuindo para a periferização, em que a expansão, fragmentação e segregação sócioespacial tornaram-se constantes. Os terrenos de melhor localização foram objeto de lançamentos imobiliários para segmentos de renda mais elevada, ou então, ao aguardo do aumento da mais-valia fundiária.

172

Figura 49 e 50: Anúncio do empreendimento Park View, bairro Porto D’Antas, subsidiado pelo PMCMV Fonte: . Acessado em 20.jun.2016.

Outra vertente do programa é a participação das entidades, sendo necessária a organização de cooperativas habitacionais, associações e demais instituições privadas sem fins lucrativos. O Conjunto Jael Patrício de Lima, em construção no bairro Santa Maria, contará com cerca de 800 unidades habitacionais, sendo 180 entregues na primeira etapa, e está inserido no Programa Minha Casa Minha Vida Entidades, através da Central de Movimento Popular – CMP/SE. As obras têm sido realizadas através do sistema de autogestão pelos próprios moradores com recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS39 e o resultado tem sido a formação ou fortalecimento de lideranças locais. Atrelados a isso, o grande diferencial está na ausência de lucratividade, favorecendo o uso de tecnologia e participação de assessorias técnicas na implementação e acompanhamento, junto aos seus futuros moradores, o que garante melhor qualidade da moradia, no tocante à arquitetura e à infraestrutura local. Os agentes envolvidos na atuação do PMCMV (proprietários de terras, incorporadores, construtores e Estado) evidenciam que o alto valor da terra em áreas

39

Disponível em . Acessado em: 26 nov. 2013.

173

urbanizadas é um grande obstáculo para o andamento do programa. Esta questão poderia ser enfrentada com a aplicação dos instrumentos de combate à especulação fundiária inclusos no Plano Diretor, especialmente as Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS, cuja utilização destas pelo PMCVMV foi incentivada, posteriormente, através legislação municipal. É importante observar a efetividade do Programa Minha Casa Minha Vida, em Aracaju, não apenas em termos quantitativos, como é tanto explorado pelo poder público na mídia, mas, especialmente, qualitativo. Os dados apresentados ao longo da pesquisa permitiram considerar que são ínfimas as contribuições do Programa para o cumprimento do direito à moradia e à cidade. O programa pouco integrou a moradia em bairros urbanizados, com mobilidade e equipamentos públicos. Isso porque a localização dos empreendimentos residenciais seguiu as determinações do mercado e o valor da terra tem se constituído fator determinante, o que pode ser contornado com os instrumentos urbanísticos de combate à especulação da terra do Estatuto da Cidade e presentes no Plano Diretor de Aracaju. A mercantilização da moradia é evidenciada quando se destina a maior parte da produção habitacional à faixa de renda de 3-10SM, segmento dito de “mercado”, o qual favorece a obtenção de maiores níveis de lucratividade, em função do maior valor das unidades habitacionais e das estratégias de racionalização de projetos.

3.2.4. Produção Habitacional de Interesse Social Periférica e Déficit de Moradias A necessidade do entrelaçamento das políticas fundiária, habitacional e de infraestrutura e sistema viário fica evidente, de modo a garantir o acesso à terra urbanizada com valor reduzido, permitindo que os empreendimentos sejam construídos em áreas de interesse social e em maior proporção para àqueles que se concentram na faixa de renda de 0 a 3 SM. Entretanto, Aracaju não demonstra essa aliança da gestão pública no sentido de prover uma cidade justa e igualitária, com combate à especulação imobiliária. 174

A inserção desses empreendimentos em locais que apresentem lotes com dimensões maiores e com menor valor fundiário foi fator decisivo na escolha da localização dos mesmos. Com isso, nota-se que a preocupação da gestão pública esteve mais associada à dinamização da economia por meio do atendimento às metas quantitativas estabelecidas, do que pelo real cumprimento do direito à moradia. Dessa forma, observou-se que os programas habitacionais, sobretudo o PAR e PMCMV trouxeram sérios impactos no tecido urbano da capital sergipana, inclusive em relação àqueles implantados em direção dos municípios circunvizinhos ou mesmo em outro território, com alvará de licenciamento expedido pela capital, em função dos inúmeros conflitos fundiários. Enfatiza-se

a

migração

intraurbana

e

intermunicipal

e,

também,

o

fortalecimento de entraves nos quesitos mobilidade, saneamento ambiental, acesso a equipamentos e serviços públicos e, por último, a expansão dos limites urbanos que se fundamentou na produção habitacional periférica, como pode ser visto com empreendimentos habitacionais do PMCMV aprovados fora do limite de Aracaju. Os 94 conjuntos habitacionais construídos, em Aracaju, entre os anos 2000 e 2014, têm sido responsáveis pela segregação espacial, fragmentação do tecido urbano e valorização fundiária, resultando numa cidade cada vez mais excludente e desigual. Percebe-se que foram construídos sem preocupação de atrelar-se à efetivação de outras políticas, como a de infraestrutura e sistema viário. Além disso, pode-se ressaltar que esses conjuntos estão próximos aos antigos residenciais subsidiados pelo Banco Nacional de Habitação - BNH, constituindo a reprodução das velhas experiências com nova leitura, porém, com repetição das mesmas dificuldades (Mapa 20 e Tabela 19).

175

Mapa 20: Aracaju, Programas Habitacionais, 2000-2014

176

Tabela 19 Aracaju Programas Habitacionais Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Bairro 2000-2014 Zonas

Norte

Oeste

Sul

Bairros

Projetos Habitacionais

PAR

Total

PMCMV

Emp.

UH

Emp.

UH

Emp.

UH

Emp.

UH

18 do Forte

0

0

0

0

1

226

1

226

Porto D’Antas

2

1180

0

0

4

1155

6

2335

Santo Antônio Industrial

0 0

0 0

0

0

3

672

3

672

1

2 0

155

3

251

0

3

662

Lamarão

1

410

2

96 252

Soledade

0

0

1

112

1

240

2

352

Cidade Nova

0

0

1

666

0

1

3 0

4

0

266 407

400

Capucho

0

1

407

Jabotiana

0

0

7

1184

17

3499

24

4683

Olaria

0

0

1

160

3

4

768

São Conrado Siqueira Campos Coroa do Meio Inácio Barbosa Farolândia

0 0 1 0 0

0 0 652 0 0

1 1 0 0

0 0 0 1 0

1 1 1 1

500 176 652 120

6

500 176 0 0 848

608 0 0 0 120 0

6

848

Aeroporto

0

0

0

0

2

270

2

270

Santa Maria

1

1900

6 2785 0 0 5 885 1 2562 0 0 1 2562 0 0 24 4605 0 0 17 2849 7 1756 6 6704 39 6850 49 9986 94 23540 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados na Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA, (2009;2015). 17 de Março Zona de Expansão Total

Quanto à localização desses conjuntos, a periferização da moradia destinada para uma população com faixa de renda de 3 a 10SM, foi bastante nítida, desde o período anterior. Isso deu continuidade à expulsão das classes de baixa renda do tecido consolidado, estendendo a ocupação para fora das áreas urbanizadas e mais distantes dos bairros centrais, que os conjuntos edificados nos programas do Banco Nacional de Habitação.

177

Esses empreendimentos foram construídos às margens da malha urbana nas zonas norte, oeste e sul, esta última recebendo 11.842 moradias, o que equivale a 50,31% do total construído. Isso reforça um direcionamento da expansão na direção sul, através da inserção da moradia popular, sobretudo nos bairros Santa Maria, 17 de Março e Zona de Expansão (sudoeste), que juntos acumularam 9.952 unidades (Mapa 21). Analisando os bairros que abrigaram maior quantidade de moradias, notase que o Jabotiana e a ZEU somam mais de 38% do total, o que compreende um volume de mais de 9.200 unidades (Tabela 20).

Tabela 20 Aracaju Distribuição das Unidades Habitacionais e Déficit Habitacional 2009 a 2014 Até 3 De 3 a 10 % % Total SM SM Déficit Habitacional (2010) 19.955 95,70 896 4,30 20.851 Projetos 6.704 100 0 0 6.704 Número de PAR 0 0 6850 100 6.850 Unidades PMCMV 1.262 12,64 8.724 87,36 9.986 Habitacionais Total 7.966 33,84 15.574 66,16 23.540 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados na Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA, (2009;2015); SEPLAN/FAPESE (2010).

Esses programas têm como discurso a redução do déficit habitacional, entretanto, não é o que se constata. Os dados apontam a baixa efetividade do atendimento às famílias de renda inferior a 3SM, e que compõem 95,70% do déficit habitacional, por apresentar maior dificuldade de acesso aos financiamentos da moradia formal. De fato, cerca de 67% do total dos beneficiários estão inseridos na faixa de 3 a 10SM, ou seja, apenas 4,30% da demanda por moradia contabilizada em 2010 (Tabela 20). Isso comprova a atuação contraditória do programa, privilegiando o segmento de maior renda, sendo que as famílias de 0 a 3 SM continuam desprovidas da possibilidade de aquisição de sua moradia. Assim, repete-se a mesma situação que ocorreu com os Programas do BNH.

178

Mapa 21: Aracaju, Programas Habitacionais, Periodização, 2000-2014.

179

3.3.

Infraestrutura, Sistema Viário e Equipamentos Coletivos: suporte à produção do espaço O slogan “Aracaju, a capital da qualidade de vida” (instituído pela gestão

municipal anterior 2009-2012) fez parte da constituição de uma imagem positiva, produzida pelo marketing. O objetivo era tornar a cidade como produto, para atrair investimentos nacionais, internacionais e turistas. As ações do Estado, a fim de que a cidade fizesse jus à sua nova função de competitividade, foram de âmbito econômico e administrativo, mediante incentivos fiscais e urbanísticos, com projetos para renovação urbana, atingindo diferencialmente as camadas sociais e a cidade. Nos últimos anos, planos, projetos e ações foram desenvolvidos como instrumentos de planejamento. Salienta-se o Plano Estratégico de Desenvolvimento Aracaju +10, realizado em 2003 e revisado em 2006, através de discussões entre diversos agentes sociais no I e II Congresso Municipal da Cidade, se constituindo um documento base para a revisão do Plano Diretor, em 2005. O Projeto Novo Centro desenvolvido entre 2006 a 2009, foi promovido pelo Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais, tendo a tríade Orçamento Geral da União - OGU, Ministério das Cidades - MCIDADES e CAIXA como financiadores, e com apoio do Serviço de Cooperação Francesa – Programa Cidade Brasil do Consulado Francês. A premissa básica era propor ações para promover o uso e a ocupação democrática de áreas urbanas centrais, proporcionando a permanência da população residente e a atração de população não residente por meio de ações integradas que possibilitem e mantenham a diversidade funcional e a vitalidade econômica dessas áreas (SEPLAN/SOUZA, 2008, p.4).

Apesar de ter sido realizado em cidades como Rio de Janeiro, São Paulo e Recife, esse projeto não seguiu adiante em Aracaju. Embora as promessas de “recuperar, reabilitar, renovar e enobrecer essa área para que possa, novamente, readquirir a capacidade de atração de novos contingentes de população, contribuindo de forma direta para o resgate da dinâmica e integração urbana” (SEPLAN/SOUZA, 2008, p.6), tenham sido pertinentes e acolhidas pela sociedade, o projeto não foi implementado. 180

Outras intervenções foram realizadas pelas esferas municipal e estadual, com financiamento do governo federal e contribuíram para modificar a estrutura urbana de alguns bairros. São alguns deles: construção do Teatro Tobias Barreto, anexo ao Centro de Convenções – bairro Inácio Barbosa (inaugurado em 2002); construção do Centro Administrativo Governador Augusto Franco – bairro Capucho – projetado nos anos 1970; Reforma do Aeroporto Santa Maria e remodelação do sistema viário do entorno, dentre outros analisados ao longo do capítulo. Para facilitar a análise e compreensão, as intervenções foram classificadas e divididas em quatro temas: Projetos “Orla”; Projetos de Infraestrutura – Saneamento Básico, e por fim, Projetos Viários.

3.3.1. Projetos Orla: criação de áreas para turismo e la ze r Segundo o site do Ministério do Meio Ambiente, o Projeto de Gestão Integrada da Orla Marítima – Projeto Orla surgiu em 2002, baseado no Plano de Ação Federal para Zona Costeira (1998), como uma ação para lidar com a diversidade de situações e conflitos, quanto à destinação de terrenos para espaços de convivência e lazer, especialmente nas praias (MMA, 2004). A partir de então, a primeira intervenção foi o Projeto Orlinha do Bairro Industrial, pela Prefeitura Municipal, inaugurada em 2003. Sua localização, às margens do Rio Sergipe, somada às características históricas40 em decadência, intensificaram a necessidade de melhorias para requalificação urbana. O projeto contemplou um calçadão, com restaurantes e bares, o que desencadeou um “lento processo de mudança de uso para residencial”, (ARAUJO, 2011, p.233), e de atração de novos investimentos. Em 2006, a construção da Ponte Aracaju-Barra dos Coqueiros, trouxe uma nova dinâmica ao local, fortalecendo a integração metropolitana e aproximando mais a capital a este município (Figura 51 e Figura 52).

40

Até a década 1950, apresentava uma grande concentração de indústrias. A partir daí, conforme relatou Araújo (2011), a atividade entrou em declínio e o bairro despontou como uma área degradada, com edificações abandonadas e ocupações irregulares, diante da carência de ações no tocante ao planejamento urbano.

181

Desde 2014, estão ocorrendo as obras da 2o etapa da urbanização da Orla41 e consiste na demolição de quatro bares instalados em área da União, ampliação do calçadão, construção de restaurante, duplicação da Avenida General Calazans, e a implantação das redes de drenagem e esgotamento sanitário (Figura 53).

Figura 51: Orla do Bairro Industrial, 1o Etapa Fonte:www.aracajuconvention.com.br/araca juconventionbureau/interna.wsp?tmp_page= PT_ondeir, acessado em 17.mar.2016

Figura 52: Localização da Orlinha do Bairro Industrial Fonte: Google Earth, 2016.

Figura 53: Orla do Bairro Industrial, 2o Etapa Fonte:www.agencia.se.gov.br/noticias/infraestr utura/orla-do-bairro-industrial-esta-em-fasede-conclusao, acessado em 17.mar.2016

Dando sequência aos projetos que privilegiaram as orlas, destacam-se duas na Zona de Expansão Urbana. A primeira, localizada ao norte da ZEU, a Reurbanização da Orla da Praia de Aruana42, na Rodovia Inácio Barbosa, tinha como proposta interligar a Orla de Atalaia à região do Loteamento Aruana, através da continuidade desta rodovia e da urbanização dos 43 bares localizados na faixa de praia, em área pertencente à União (ADEMI; GEO Consultoria, 2000) (Figura 54).

Informações coletadas na Secretaria de Estado de Infraestrutura e do Desenvolvimento Urbano – SEINFRA. A área foi objeto de um longo processo de ações e conflitos ambientais, a partir de 1999, com o Projeto de Urbanização e prosseguimento da SE-100, trecho Orla / José Sarney/ Praia de Aruana. 41 42

182

Figura 54: Orla de Aruana em 2000 Fonte: PMA, 2001.

Figura 55: Localização da Orla de Aruana Fonte: SEPLAN, 2013.

Figura 56: Quiosque na Orla de Aruana Fonte: Sarah França, janeiro de 2011

As barracas “se deterioraram e as condições de saneamento ambiental eram mais que problemáticas. Posteriormente, o Ministério Público exigiu a sua retirada, o que gerou polêmica por parte dos donos de bares” (FRANÇA, 2011, p.126) (Figura 55). Esse entrave levou a Prefeitura, por exigência de Ação Civil Pública – ACP, a elaborar um projeto urbanístico de grande complexidade jurídica e ambiental. Seguindo as determinações do Governo Federal quanto ao Projeto Orla, uma deliberação da Justiça Federal, em 2009, obrigou “a derrubada de toda ocupação fixada em área de proteção ambiental43 e que operara sob condições insalubres de esgotamento sanitário durante todos esses anos” (idem). Inaugurado em 2010, o projeto contemplou a construção de 17 quiosques, estacionamento, ciclovia, esgotamento sanitário, “banho doce” e passarela de acesso à praia, resultando em um novo espaço de atratividade de lazer (FRANÇA, 2011) (Figura 56).

43

A praia de Aruana está contida na faixa mínima de 300m (a partir da preamar máxima) definida como reserva ecológica de acordo com resolução CONAMA n°04/85, garantida como de preservação permanente (art.2º lei n°4771 – Código Florestal).

183

A segunda intervenção da ZEU, localizada no extremo sul, o Projeto Orla Pôr do Sol no Mosqueiro, desenvolvido pela Prefeitura Municipal e inaugurado em 2010, contemplou a abertura de novas vias e calçadão com passeio e ciclovia, além de quiosques, parque infantil, ponto de apoio aos pescadores, atracadouro e Centro de Apoio ao Turista (Figura 57, Figura 58 e Figura 59).

Figura 57: Antiga Orlinha do Mosqueiro (Atracadouro dos barcos de pesca e bares) Fonte: PMA, 2001

Figura 58: Localização da Orla Por do Sol Fonte: SEPLAN, 2013

Figura 59: Orla Pôr do Sol Fonte: Sarah França, janeiro de 2011

Este projeto consistiu uma estratégia de requalificação de um espaço, transformando-o em “mais um ponto de atratividade turística e valorização das terras, com o discurso político de atenuar a crise da economia local, com a geração de empregos” (ibidem, p.127), contribuindo para a “transformação [da terra urbana] em mercadoria, e as atividades rurais cada vez mais se enfraquecem com tendência ao desaparecimento” (ibidem, p.129). Retornando à zona leste, uma incidência de fortes ondas sobre o muro de contenção da Praia 13 de Julho causou sérios transtornos aos transeuntes, em 184

decorrência dos transbordamentos sobre a Avenida Beira Mar44 (GEOTEC, 2013). Com isso, o Ministério Público de Sergipe45, em 2013, ajuizou uma ação para execução de intervenção denominada Projeto de Engenharia de Defesa Litorânea da Praia 13 de Julho. O projeto constituiu na instalação de um muro longitudinal, reforçado por um campo dotado de seis espigões e um aterro, construídos pela Prefeitura Municipal de Aracaju46 (GEOTEC, 2013). Para completar, a gestão municipal desenvolveu o Projeto Calçadão da Praia Formosa composto por passeios e diversos equipamentos de lazer e esportes (Figura 60, Figura 61 e Figura 62).

Figura 60: Projeto Calçadão da Praia Formosa Fonte:.Acessado em 17.mar.2016

Figura 61: Localização do Projeto Calçadão da Praia Formosa Fonte: SEPLAN, 2013

Figura 62: Projeto Calçadão da Praia Formosa Fonte:. Acessado em 17.mar.2016

44

GEOTEC Consultoria e Serviços. Defesa Litorânea da Praia 13 de Julho. Aracaju/SE. Apresentação no CREASE. 2013. Disponível em . Acessado em 20.mar.2016. 45 Disponível em . Acessado em 15.mar.2016. 46 Em abril de 2013, a Justiça Federal determinou a interdição para que fossem realizadas obras emergenciais de contenção. Em janeiro de 2014, o Ministério Público Federal juntamente com o Estadual ajuizou uma Ação Civil Cautelar obrigando o município a recuperar área que foi degradada, com aterro, durante as obras.

185

Essa obra tem sido um assunto muito polêmico, fazendo estudiosos e gestores divergirem opiniões sobre sua necessidade e o modo de execução. Apesar de não se constituir uma intervenção relevante para a expansão ou adensamento, por situar-se em um bairro já bastante consolidado, faz-se importante avaliar o projeto que também se constitui numa forma de valorizar espaços elitizados e com alto valor fundiário.

3.3.2. Saneamento Básico e a melhoria das condições ambientais Em Aracaju, quando se avalia aspectos de infraestrutura, o cenário não é dos melhores. Em 2010, os dados do Censo do IBGE constataram a melhoria da cobertura da rede de esgotamento sanitário, com a ampliação para atendimento de 71,6% dos domicílios particulares permanentes, superando os dados do ano de 2000. Porém, aqueles que não são atendidos pela rede geral adotam outras estratégias não eficientes, pois, 15,9% dos domicílios ainda se utilizam de fossas sépticas e 8,2% de fossas rudimentares, consistindo em formas de coleta de esgoto inadequadas, conforme é praticado na Zona de Expansão Urbana, Santa Maria e partes do Porto D’Antas, Jabotiana e outros ( Mapa 22). Sobre esse aspecto, a Secretaria Estadual de Recursos Hídricos – SEMARH (2010, p.25) aponta que essa forma de recolhimento dos dejetos não é recomendável uma vez que a cidade fica instalada, em grande parte, em uma planície flúvio-marinha, com ocorrência de mangues, baixios inundáveis e pequenas ilhas em canais estuarinos. Entretanto, os prédios residenciais e hotéis vêm utilizando o sistema de fossa séptica, seguida por filtro anaeróbio, com posterior lançamento dos efluentes no sistema de drenagem pluvial.

Embora sejam a minoria, 3,6% dos domicílios utilizaram formas menos apropriadas, como despejo de seus dejetos em valas, rios ou lagoas além dos domicílios sem banheiro ou sanitário, poluindo os recursos hídricos e agravando a qualidade da água dos rios e das praias da Grande Aracaju. 186

Mapa 22: Aracaju, Domicílios com banheiro e esgotamento sanitário via rede geral ou pluvial, 2010.

187

Durante os últimos anos, a Companhia de Saneamento de Sergipe – DESO desenvolveu estudos que serviram de base para o Plano de Abastecimento de Água e Esgoto para Aracaju (SEMARH, 2011). Também investiu na ampliação da rede de esgotamento sanitário nos bairros América, Inácio Barbosa, Luzia, São Conrado, Atalaia e Coroa do Meio, com uma meta de cobertura deste serviço de 80% dos domicílios (SEPLOG/FRANÇA, 2014). Conforme dados pesquisados na DESO, até 2007, o sistema de esgotamento sanitário tinha abrangência entre os bairros Industrial ao Santo Antônio e 13 de Julho, no sentido norte e sul, e do Centro ao Novo Paraíso e parte do bairro América. Alguns outros bairros, como parte da Coroa do Meio, Atalaia, São Conrado e parte do Inácio Barbosa também ofertavam rede de coleta de dejetos. Entretanto, esses bairros estavam com sua ocupação bastante consolidada até os anos 2000, com empreendimentos imobiliários (Figura 63). Contudo, verificou-se que a inexistência desse serviço em bairros como Jabotiana, Atalaia e Zona de Expansão Urbana não inibiu a ação do capital imobiliário e do Estado na produção habitacional, agravando, cada vez mais, as condições de vida daqueles moradores. Algumas obras de implantação das tubulações para coleta de esgoto foram concluídas recentemente, como no novo conjunto habitacional do Coqueiral, no Porto D’Antas, e os bairros Ponto Novo, Luzia, Salgado Filho e Suíça, e ao sul, Farolândia, Santa Maria e 17 de Março, que têm recebido, especialmente, nos 14 anos anteriores, muitos condomínios fechados e habitação para famílias de baixa renda, no caso do último bairro. Outras áreas foram alvo de obras que proporcionarão para os moradores melhores condições de moradia, bem como o aumento do valor da terra aos seus proprietários, que estavam ao aguardo da intervenção do Estado, como o Santa Maria e a Zona de Expansão (DESO, 2015). Desde 2013, está em andamento a construção da rede de esgotamento do bairro Atalaia e da Zona de Expansão, com recursos do Programa de Aceleração do Crescimento – PAC, incluindo a duplicação da Estação de Tratamento de Esgoto – ETE Sul. O serviço se estendeu para locais que tem recebido empreendimentos imobiliários, especialmente a Atalaia, em detrimento à ação judicial que não permite o licenciamento de empreendimentos na ZEU (SEPLOG, 2015). 188

Figura 63: Áreas atendidas por sistemas existentes e contempladas por obras do PAC em Aracaju, 2015. Fonte: DESO, 2015.

189

Todavia, o restante dos bairros situados mais próximos aos limites norte, como o Lamarão, Cidade Nova, Bugio, Olaria, Soledade, Santos Dumont e 18 de Forte e, ao oeste, o Jabotiana, não tem o serviço ofertado através de rede, o Projeto Executivo está em elaboração pela DESO. Um sério entrave diz respeito à macrodrenagem. A ocupação urbana, com o aterramento de áreas alagadiças mais baixas, além da pressão antrópica para o crescimento da cidade em direção às áreas ilegais, cooperaram para o surgimento de complicações implantação da infraestrutura, especialmente no escoamento das águas pluviais. Esse sistema apresenta falhas no dimensionamento, que não suporta o volume drenado, além da falta de conservação dos canais. Isso é decorrente do “aumento do grau de impermeabilização do solo, dos desmatamentos para usos urbanos, da erosão, das ocupações indevidas de locais sob a influência das águas (manguezais, fundos de vales, leitos secundários dos rios, encostas de morros)” (SEPLOG, 2015, p.17). Apesar da existência de mais de 70 canais que deságuam nos diversos corpos hídricos, como os rios Poxim, Sergipe, Santa Maria, do Sal e as lagoas, tem sido regular a incidência de enchentes, naqueles bairros que tiveram os alagadiços aterrados, com drenagem interrompida, como 13 de Julho, Jardins, Jabotiana e Zona de Expansão Urbana (SEMARH, 2011). Na temporada de chuvas, as águas pluviais não têm saída, inundando residências e provocando graves transtornos e danos à população (Figura 64, Figura 65, Figura 66 e Figura 67). Em virtude desse cenário, desde 200247, a Prefeitura iniciou discussões sobre a necessidade de elaborar um projeto para resolver essa problemática da drenagem. Entretanto, por indisponibilidade de recursos, somente em 2007, mediante intervenção do Ministério Público Estadual, foi contratado o Projeto Executivo de implantação do Sistema de Micro e Macrodrenagem da Zona de Expansão. Este sistema apontou uma série de melhorias, como a proposição de que lagoas deverão

Discussões no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental – CONDURB, coordenado pela atual Secretaria Municipal de Planejamento Orçamento e Gestão – SEPLOG apontaram a necessidade da contratação de consultoria para elaboração de Projeto de macrodrenagem da ZEU, aprovada através da Resolução Municipal no 01/2002. 47

190

ser intercaladas com a construção de canais superficiais por onde drenarão as águas

Figura 64: Alagamentos no bairro Jabotiana, 2015. Fonte:. Acesso em 08.mar.2016

Figura 65: Alagamentos no bairro Salgado Filho, 2013 Fonte: . Acesso em 08.mar.2016

Figura 66: Alagamentos no bairro Jabotiana, 2014 Fonte:. Acessado em 08.mar.2016

Figura 67: Alagamentos no bairro 13 de Julho, 2013 Fonte:. Acessado em 08.mar.2016

pluviais (FRANÇA, 2011).

Esse estudo apontou a urgência de se captar recursos para estruturação da macrodrenagem dos bairros Aeroporto, Atalaia e na área da Aruana (Etapa 1), no entorno dos canais Beira Mar e Costa do Sol, na ZEU, com obras48 iniciadas no final de 2011, além da dragagem do canal Santa Maria49 (Etapa 2). Nos próximos anos, aguarda-se a execução do projeto referente à Etapa 3, que corresponde à porção sul da ZEU (Figura 68).

48 49

Subsidiado pelo Governo Federal e financiado pela CAIXA. Pago com recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS

191

Figura 68: Etapas do Projeto de Macrodrenagem na ZEU Fonte: França, 2011

Como uma ação proveniente deste Projeto, em 2008, foi promulgado o Decreto n°1705, que declarou de interesse público e social treze áreas que “necessitam de ações interventivas do Poder Público Municipal que possibilitem viabilizar a execução de obras de drenagem da Avenida OBA, no bairro Santa Maria e das Avenidas 1 e 3 no Bairro Novo”, na ZEU (Figura 68).

192

A questão do esgotamento sanitário e drenagem foi alvo de discussões judiciais, na tentativa de garantir os direitos do cidadão, quanto ao acesso aos serviços de forma igualitária e equilibrada. Assim, a população da Zona de Expansão buscou auxílio junto ao Ministério Público Estadual para resolver este problema, o que ocasionou a assinatura de um Termo de Ajuste de Conduta – TAC em 2006, junto à ADEMA, definindo critérios para licenciamento ambiental na ZEU50, o que não foi efetivado pelos órgãos responsáveis (FRANÇA, 2011). Após enchentes provocadas pelas chuvas de 2009, sérios estragos foram vistos em diversos pontos da ZEU, principalmente nos mais adensados (Figura 69 e Figura 70). Neste mesmo ano, o Ministério Público Federal convocou empresas da construção civil, CAIXA, Prefeitura, Companhia Estadual de Saneamento de Sergipe – DESO51, Petrobrás, Estado de Sergipe (ADEMA), e Procuradoria da União para intervir na área52.

Figura 69: Fortes chuvas de maio/2009 Fonte: , Acessado em 03.jan.2016 .

Figura 70: Fortes chuvas de abril/2010 Fonte: .Acessado em 03.jan.2016

50

Maiores esclarecimentos, ler FRANÇA (2011). “O Governo de Estado inscreveu esta obra no PAC II para obtenção de recursos. [...] Foi determinado pela Justiça Federal, como paliativo, que fosse disponibilizado pela DESO, EMURB e CEF caminhões limpa fossa para assistir aquela população, até a implantação da rede pública”. (Disponível em: . Acessado em: 28 nov. 2010) 52 Segundo França (2011, p.157), “A ADEMA não está autorizada a licenciar construções até que se estabeleça a adoção de uma solução compatível com a futura macrodrenagem, pois o sistema de esgotamento sanitário de fossa-sumidouro adotado é incompatível com as características ambientais. À Prefeitura Municipal foi solicitado que se inicie imediatamente o plano de macrodrenagem geral de todas as bacias independentes da zona. À DESO foi requerida a realização do projeto de implantação de esgotamento sanitário para a área, dando ênfase àquelas afetadas, e à CAIXA que não financie e nem inaugure novos empreendimentos do Programa de Arrendamento Residencial, antes de sanarem esses problemas. (JUSTIÇA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2009, p.9-10). 51

193

Isso porque esse problema atingiu “a saudável qualidade de vida, a saúde e o bem-estar dos moradores em razão do desequilíbrio ambiental causado pela ocupação mal planejada e pelo adensamento populacional” (JUSTIÇA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2009) (FRANÇA, 2011, p.158). De fato, “a partir de uma Ação Civil Pública53, assinada em 2009, a Justiça Federal determinou bloqueio temporário de licenciamento, construção e inauguração de quaisquer empreendimentos” (FRANÇA, 2011). Assim, no tocante à infraestrutura, observa-se que a Prefeitura Municipal e o Governo do Estado desenvolveram obras utilizando recursos próprios e de convênios e empréstimos realizados junto ao Governo Federal e de recursos externos. Entretanto, o cenário ainda é de insuficiência e merece uma continuidade no planejamento para acesso de toda população a esses serviços.

3.3.3. Intervenções no sistema viário: abertura de novos acessos A ampliação da malha viária se constitui um fator importante para a expansão urbana, uma vez que amplia o grau de mobilidade dos moradores da periferia às facilidades relativas aos serviços, comércio, emprego, lazer e equipamentos públicos, agrupados nas áreas centrais (VILLAÇA, 2001; REIS, 2006, 2007). Entretanto, fatores como o progressivo acréscimo do número de empreendimentos imobiliários, a constante necessidade de ligação viária entre os diversos bairros e o crescente volume de tráfego, tornaram a estrutura das vias insuficiente, sendo bastante frequentes congestionamentos em diversos pontos da cidade. Constata-se que a frota de veículos automotores tem se expandido significativamente, nos últimos anos. As políticas de valorização do automóvel se constituem em estratégias para manter o crescimento econômico, com incentivo à compra de veículos (redução de Impostos sobre Produtos Industrializados - IPI) e com a

facilidade

de

crédito

em

bancos

nacionais.

A

perda

do

tempo

em

53

Processo no 2009.85.00.002637-9/ Ação Civil Pública (0002637-41.2009.4.05.8500) de autoria do Ministério Público Federal. A Juíza Federal concede decisão e penalização aos réus, em 12/06/2009.

194

congestionamentos, a baixa eficiência do transporte público, a elevação da emissão de poluentes, a impermeabilização do solo devido ao asfaltamento das vias, e o fechamento dos canais, tem sido cada vez mais frequentes em Aracaju. Em função do incremento da frota de veículos, o número de viagens intraurbanas tem aumentado progressivamente, especialmente nos bairros Jardins, Salgado Filho, Inácio Barbosa, Cirurgia, Suíça, Dezoito Do Forte, São José e 13 de Julho [cuja] a participação do modo de transporte individual supera a faixa de 75% das viagens. Por outro lado, nos bairros Pereira Lobo, Palestina, Novo Paraíso, Aeroporto, Lamarão, Soledade, Jardim Centenário e Jose Conrado de Araújo [zona norte, mais próximo do município de Nossa Senhora do Socorro], verifica-se que o transporte coletivo é utilizado em mais de 60% das viagens realizadas no pico da manhã (RUA VIVA, 2012, p.78).

O Plano de Mobilidade Urbana (RUA VIVA, 2012) identificou que 36% das viagens têm origem nos bairros Centro, Farolândia, Jardins, São Conrado, Siqueira Campos e Atalaia. A pesquisa ainda demonstra que o Centro é o destino de cerca de 21% de todas as viagens realizadas no pico da manhã pelos usuários de transporte individual. Outros importantes polos de atração de viagens são os bairros Siqueira Campos, Ponto Novo, Jardins, São José e Farolândia. Em conjunto com o centro, este grupo de bairros corresponde a aproximadamente 58% de todas as viagens (p.50).

Para melhoria da mobilidade é importante ressaltar que a Prefeitura Municipal e o Governo Estadual têm executado intervenções no sistema viário, como construção de viadutos, pontes e abertura de novas vias, que permitiu o fortalecimento das conexões no sentido leste/oeste, centro/sul, centro/norte, e garantindo o adensamento dos bairros Coroa do Meio, Jardins, Inácio Barbosa e Farolândia, além da expansão para áreas ainda não ocupadas, como bairro o Jabotiana e a Zona de Expansão Urbana (Mapa 23). Duas grandes obras viárias se tornaram marcos quanto à mobilidade urbana. A primeira foi a construção do Viaduto do Distrito Industrial de Aracaju – DIA (inaugurado em 2008), que tinha como objetivo principal desafogar o trânsito na antiga rótula do DIA, entre as avenidas Adélia Franco e Tancredo Neves, importantes vias que cortam a cidade nos sentidos norte-sul e Leste-Oeste. 195

Mapa 23: Aracaju, Intervenções Urbanas, 2000-2014.

196

Essa intervenção favoreceu a interligação entre áreas com funções comerciais, institucionais (bancos e secretarias) e culturais (Teatro Tobias Barreto e Centro de Convenções), bem como a atuação do mercado imobiliário, às margens da Avenida Adélia Franco e no bairro Jabotiana (Figura 71 e Figura 72).

Figura 71: Viaduto Jornalista Carvalho Déda, vista oeste Fonte:. Acessado em 17.dez.2013

A

segunda,

financiada

com

Figura 72: Viaduto Jornalista Carvalho Déda, vista norte Fonte:. Acessado em 04.abr.2016

recursos

do

Banco

Interamericano

de

Desenvolvimento – BID e inaugurada em 2014, corresponde ao Complexo Viário Marcelo Déda, que integrou o viaduto Jornalista Hugo Costa, a duplicação da avenida Paulo VI, a urbanização de trecho da avenida Tancredo Neves, e a Ponte Procurador Gilberto Vilanova (sob Rio Poxim, interligando os bairros Farolândia e Inácio Barbosa). Essa intervenção, em área já ocupada, trouxe uma série de transformações, impactando na mudança do uso residencial (antigo conjunto habitacional), para comércios (lojas, galerias), serviços (bares e restaurantes) e também, substituindo lentamente a tipologia habitacional horizontal, pela vertical na avenida Paulo VI, antes via local (Figura 73, Figura 74, Figura 75).

197

Figura 73: Avenida Paulo VI, antes da intervenção, 2011 Fonte:Google Earth, 2011

Figura 74: Avenida Paulo VI, depois da intervenção, 2015 Fonte: Sarah França, 2015 Figura 75: Complexo Viário Marcelo Déda Fonte: Google Earth, 2015.

Próximo à intervenção anteriormente citada, e inaugurado no final de 2013, o Viaduto Manoel Celestino Chagas (do Detran) e a construção de alças de acesso aos conjuntos JK e Sol Nascente, além do acesso às Avenidas Augusto Franco pela Tancredo Neves, interligando os bairros Jabotiana, Ponto Novo, Inácio Barbosa e Luzia (Figura 76 e Figura 77). Esta obra também garantiu a execução de ciclovias e passeios, bem como a urbanização de uma área de 26 mil metros quadrados.

198

Figura 76: Viaduto Manoel Celestino Chagas Fonte: Sarah França, 2013.

Figura 77: Viaduto Manoel Celestino Chagas Fonte:. Acessado em 04.abr/2016

Próximo a estas intervenções no sistema viário, duas ações realizadas pelo mercado foram significativas para garantir o uso da terra para implantação de empreendimentos imobiliários. A abertura das Avenidas Jorge Amado, no Loteamento Garcia, no início dos anos 2000, e, posteriormente, na segunda metade da mesma década, o parcelamento do Loteamento Jardim Europa, e a abertura da Avenida Oviedo Teixeira proporcionaram a construção de empreendimentos verticais de luxo, pelas construtoras de grande porte, direcionados a uma classe de renda mais alta. Essa ocupação mais elitizada, trouxe novos usos comerciais e de serviços, como restaurantes, lojas, academias, praça de lazer, para atender a esses novos moradores (Figura 78 e Figura 79).

Figura 78: Avenida Jorge Amado, bairro Jardins Fonte: Sarah França, 2013.

Figura 79: Lot. Jardim Europa, bairro Jardins Fonte: Sarah França, 2016.

199

Em direção sul-norte e inserida no Projeto de Urbanização da Coroa do Meio (realizado pelo Governo do Estado de Sergipe), a abertura da Avenida Desembargador José Antônio Andrade de Góis, em 2006, funciona como uma via de contenção do manguezal do Apicum, protegendo-o da depredação pela ocupação irregular. Com 2,7 quilômetros de extensão, constitui-se num elemento de integração de uma comunidade que antes vivia na precariedade habitacional e irregularidade fundiária (Figura 80, Figura 81 e Figura 82).

Figura 80: Avenida Desembargador José Antônio Andrade de Góis, bairro Coroa do Meio Fonte: SEPLAN, 2013

Figura 81: Localização das Avenida Desembargador José Antônio Andrade de Góis e Mário Jorge de Menezes Vieira, bairro Coroa do Meio Fonte: SEPLAN, 2013

Figura 82: Avenida Mário Jorge de Menezes Vieira, bairro Coroa do Meio Fonte: SEPLAN, 2013

Dando continuidade às intervenções no mesmo bairro, a reformulação do sentido da rua Prof. José Freitas de Andrade e avenidas Delmiro Gouveia e Mário Jorge Menezes Vieira (atualmente via de mão dupla) possibilitou a facilidade de acesso à Coroa do Meio e Atalaia, pela ponte do Rio Poxim (realizado pelo Governo do Estado de Sergipe). Diante disso, a partir de 2008, assistiu-se à valorização da terra e a transformação de usos, antes predominantemente residenciais, para 200

comércio (com lojas de porte médio e galerias comerciais), serviços, instituições financeiras etc., na avenida supracitada. Seguindo ao sul, nas proximidades do bairro Aeroporto e da Zona de Expansão, na primeira metade do século XXI, o Governo do Estado duplicou a Avenida Melício Machado, trazendo nova configuração na estrutura urbana, substituindo vazios urbanos por estabelecimentos comerciais, como supermercados, postos de combustível, lojas de materiais de construção, entre outros, que atenderam aqueles moradores dos condomínios e conjuntos habitacionais. Outras obras importantes que auxiliaram no adensamento/expansão urbana, foram avenidas OBA (Oleoduto Bonsucesso-Atalaia) e Amarela (atual Avenida Padre Arnóbio), que tiveram a função de proteger duas linhas do gasoduto e proporcionar ligação entre os bairros 17 de Março, Santa Maria e ZEU, onde alcança a Avenida Melício Machado, além de facilitar o acesso de veículos e ônibus aos conjuntos residenciais sem necessidade de percorrer longos caminhos.

Financiadas com

recursos da Petrobrás em parceria com a Prefeitura Municipal, essas vias “se constituem numa rota de fuga (chamada Caminho de Segurança), para garantir a saída dos moradores em caso de possíveis acidentes nas circunvizinhanças do TECARMO” (FRANÇA, 2011, p.111). Recentemente, a abertura das Avenidas Alexandre Alcino, na divisa entre ZEU e os bairros Santa Maria e Aeroporto (inaugurada em 2015), fazendo parte da 1a Etapa do Sistema Viário do entorno do Aeroporto, trouxe melhorias no trânsito e transporte na área, já apontando os primeiros sinais de mudanças no uso do solo, com a instalação de pousadas e outros serviços, às suas margens. Essas intervenções, na zona sul, trouxeram mudanças significativas quanto à ocupação e produção habitacional. É fácil verificar a conexão entre o poder público e o mercado imobiliário, quando, por um lado, cria oportunidades para reprodução do capital, em espaços antes não atrativos, sem infraestrutura e condições de acessibilidade. A abertura de novas vias, nessa área, cria atratividades para atuação deste agente, mas, por outro lado, propicia novas oportunidades para as várias famílias que ali vivem e dispunham de fragilidade quanto à mobilidade.

201

De fato, faz-se importante ressaltar alguns projetos e obras, ainda em desenvolvimento, em que as terras do entorno já aguardam valorização e transformações. Assim, lista-se o projeto Complexo Viário da Tancredo Neves com a Avenida Beira Mar, interligando-a ao bairro Coroa do Meio (Figura 83 e Figura 84), da Perimetral Oeste, que vai margear toda ocupação da zona oeste, interligando norte e sul. Também menciona-se as obras do novo acesso à BR-235, pela Avenida Santa Gleide (acesso a Aracaju pela zona oeste), e da duplicação da Avenida Euclides Figueiredo, no bairro Porto D’Antas, todos realizados pelo Governo do Estado de Sergipe (FRANÇA & SEPLOG, 2014).

Figura 83: Projeto do Complexo Viário da Tancredo Neves Fonte:, acessado em 17/12/2013

Figura 84: Projeto do Complexo Viário da Tancredo Neves Fonte:, acessado em 17/12/2013

A necessidade de conexão de Aracaju com os municípios da Região Metropolitana tem fortalecido a metropolização da capital e a forte dependência dos municípios com esta. A primeira delas, conectando Aracaju a Nossa Senhora do Socorro, no século passado, foi a ligação entre o bairro Lamarão e o Conjunto João Alves Filho, respectivamente. Em 2004, foi inaugurada a ponte que interliga o bairro D’antas ao Conjunto Marcos Freire III, em Nossa Senhora do Socorro. A inauguração da Ponte Construtor João Alves, em 2006, interligou a capital diretamente à Barra dos Coqueiros e remodelou o bairro Industrial com um novo traçado viário, valorizando e trazendo novos usos como o comercial e o residencial, e 202

empreendimentos imobiliários, como os conjuntos do PAR e do PMCMV. Para a Barra dos Coqueiros, a ponte contribuiu para a valorização da terra e para intensificar a ocupação, com a inserção de condomínios horizontais e loteamentos fechados, principalmente nas proximidades da Praia da Costa. Ligando Aracaju a Itaporanga d‘Ajuda, a Ponte Joel Silveira (entregue em 2010) tem a função de estabelecer relação entre o litoral norte e sul e facilitar o acesso à ZEU. Por fim, o Viaduto/Trevo da Entrada/Saída de Aracaju, no município de Nossa Senhora de Socorro, interligou as BR-101 e BR-235, fortalecendo a mobilidade entre municípios sergipanos e todo o país, desde 2009. Essas intervenções foram “resultado da forma de apropriação da cidade pela população e pelos agentes urbanos, se constituindo em estratégias de melhoria das condições de mobilidade e de valorização fundiária” (FRANÇA & SEPLOG, 2014, p.195). A ampliação da malha viária na Região Metropolitana de Aracaju permitiu maior integração entre municípios vizinhos e até mesmo outros Estados, além de aumentar o grau de acessibilidade das populações que vivem em bairros periféricos quanto às facilidades relativas aos serviços, comércio, emprego, lazer e equipamentos de uso público, concentrados na capital. Dessa forma, essas benfeitorias que proporcionaram uma alta valorização dos imóveis são exemplos da apropriação dos investimentos públicos pelo setor privado, sem que haja uma recuperação da mais-valia fundiária, uma vez que tem como fator determinante um mercado fortemente aquecido pela produção de empreendimentos habitacionais em larga escala e parcialmente subsidiada. A implantação desses conjuntos geraram uma demanda populacional inversamente proporcional à oferta de infraestrutura, acarretando sérios conflitos urbanos e ambientais e, causando forte pressão dos movimentos populares por melhoria das condições de vida e de direito à cidade.

203

CAPÍTULO 4 MERCADO IMOBILIÁRIO COMO AGENTE: PRODUTOS HABITACIONAIS FECHADOS EM ARACAJU (2000-2014)

204

Numa sociedade fortemente marcada pela produção dos conflitos de classes, as desigualdades sociais são evidentes e se manifestam no espaço urbano, pois estabelecem simultaneamente um padrão de exclusividade, explorado pelo mercado imobiliário. Estas diferenças têm sido apresentadas na cidade através da moradia, como produto do capital que exclui a uma parcela enorme da população que não tem acesso à compra de um imóvel. A autoprodução de moradias tem sido cada vez mais substituída pela construção mediada pelos promotores imobiliários, a ocupação de áreas valorizadas da cidade é resultado da segregação e autosegregação conduzidas pelos diferentes grupos sociais, tendo os níveis de renda, como atributo diferenciador das formas de apropriação do espaço (CORREA, 1999). Nesse capítulo é abordada a produção da habitação pela iniciativa privada em Aracaju, a partir dos anos 2000, ano da promulgação do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano – PDDU, analisando seu direcionamento da formação dos vetores de adensamento e de expansão urbana. Para ter acesso às informações essenciais

que

viabilizaram

essa

análise,

como

localização,

número

de

empreendimentos e de unidades habitacionais, dentre outras, foi realizada, no período de maio a setembro de 2014, a coleta desses dados nos Alvarás de Licenciamento de Empreendimentos Multifamiliares, expedidos pela Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB, da Prefeitura Municipal de Aracaju.

4.1.

Mercado

Imobiliário

e

formas

de

enclausuramento

da

moradia

contemporânea De acordo com Beltrão & Spósito (2002) e Smolka (1979), a expansão do tecido urbano resulta cada vez mais da realização de interesses fundiários, na busca pela maior lucratividade. A partir do século XXI, o mercado passou a difundir novos estilos de vida e “conceitos de moradia”, que articulam elementos e valores como segurança, isolamento, homogeneidade social, equipamentos e serviços. As estratégias de marketing criam desejos e demandas para a valorização simbólica de novas áreas e 205

para a implantação de novos produtos imobiliários, como os espaços fechados, localizados em áreas vazias, dentro e fora do tecido urbanizado. Como estratégias de apropriação do espaço, o mercado imobiliário se utiliza da diversidade de itens como os condomínios horizontais, loteamentos fechados e condomínios verticais, com os empreendimentos mistos (usos residenciais e nãoresidenciais) e os condomínios-clube. Aliado a isso, o Estado tem favorecido condições para circulação do capital e das pessoas, proporcionando meios que garantam a acessibilidade, sobretudo privilegiando o transporte individual, em detrimento do coletivo. Na paisagem urbana de Aracaju, é possível verificar que a cidade experimentou, entre os anos 2000 e 2014, uma expressiva produção imobiliária, advinda da atuação das 68 construtoras54 (sendo 55 de Aracaju) cadastradas no Sindicato da Indústria da Construção Civil de Sergipe - SINDUSCON-SE. Fundado em 1979, o SINDUSCON realiza todos os anos, o Salão Imobiliário de Sergipe, já em sua sétima edição. Uma espécie de feirão de imóveis que reúne construtoras de médio e grande porte que ali vendem e lançam apartamentos, casas, a maior parte sob a forma de condomínios fechados (Figura 85, Figura 86 e Figura 87). Para analisar a expansão urbana de Aracaju conduzida pelo mercado imobiliário, através da caracterização e espacialização, foi necessária a obtenção de informações junto à Coordenadoria de Urbanismo – COURB, da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB, órgão da Prefeitura Municipal. Assim, foram coletados e sistematizados dados disponíveis nos Alvarás de Licença de Obras, emitidos entre 2000 e 2014, tais como nome do empreendimento, localização (bairro), quantidade de unidades habitacionais e sua área privativa, além de gabarito de altura e quantidade de blocos, para tipologia vertical.

54

Dados disponíveis em . Acessado em 21.jan.2015

206

Figura 85: 9º Salão Imobiliário de Sergipe, novembro/2015 Fonte: Jornal Cinform, novembro/2015

Figura 86 e 87: 6º Salão Imobiliário de Sergipe, setembro/2012 Fonte: , Acessado em 21,jan.2015

207

4 . 1 .1 . C o n d o mí n i o s Ve rt i c a i s : E s t r a té g i as d e M u l t i p l i c a ç ão d a Te r r a A verticalização contribui na produção do espaço urbano das cidades, consequência da multiplicação do solo permitida através dos índices urbanísticos, como coeficiente de aproveitamento e limite de gabarito. Esse processo contribui para a alteração da paisagem urbana, das relações sociais e, inclusive, na criação de novas áreas para implantação desse tipo de empreendimento. Aracaju segue a lógica de produção imobiliária de outras cidades brasileiras, em que o modelo de moradia fechada representa poder econômico e status social. Portanto, caracterizada como uma forma segregadora, de acesso apenas à determinada parcela da população, a que é permitida não só efetuar a compra ou aluguel, como também manter as despesas de taxa de manutenção de condomínio, taxas extras, entre outras. À classe de menor renda restam os terrenos de menor valor, mal localizados, distantes do centro da cidade e com infraestrutura, serviços públicos e transporte coletivo precários. A verticalização assumiu proporções significativas, após o ano 2000, com a aprovação do Plano Diretor que estabelecia índices urbanísticos que privilegiavam a atuação do mercado imobiliário. Assim, verificam-se ao longo desses anos, transformações dos padrões de crescimento da cidade, marcadas por novos parcelamentos do solo, somados à abertura de novas avenidas de acesso às áreas antes não ocupadas, possibilitando novas frentes de expansão. Aracaju experimentou, entre os anos 2000 e 2014, uma expressiva produção imobiliária. A tecnologia teve um grande papel em ampliar o leque de opções do mercado, com empreendimentos cada vez maiores, com áreas de lazer (condomínios clube), com a criação de novas áreas verticalizadas, como o bairro Jabotiana e Zona de Expansão Urbana, caracterizado pela ausência de infraestrutura e acessibilidade. Silva (2003, p.59) assegura que os promotores imobiliários, especialmente os investidores de capital privado, acreditando na ideia de que a verticalização traria desenvolvimento à cidade, tentaram reproduzir em edifícios modernos – através de técnicas construtivas

208

e novos acabamentos – o luxo das grandes residências e, assim, expandir o mercado de imóveis.

Durante o período entre 2000 e 2014, foram licenciados em Aracaju, 334 condomínios verticais, totalizando 33.832 apartamentos (Tabela 21). Observando o aspecto localização, destaca-se a tendência em direcioná-los especialmente para bairros na zonas sul e leste, embora surja uma produção imobiliária bastante incipiente na zona norte,

voltados para grupos de menor renda. Diante dessa

perspectiva, a verticalização está concentrada principalmente nos bairros Jardins, Farolândia, Atalaia, Luzia, Coroa do Meio, Jabotiana, Grageru, Inácio Barbosa e 13 de Julho, totalizando cerca de 86% dos empreendimentos, localizados na porção mais central de Aracaju (Mapa 24). Alguns desses bairros apresentam localização privilegiada em função da presença de atrativos naturais e ambientais, como Atalaia e Coroa do Meio, próximos à Orla Marítima, e Farolândia, com a Universidade Tiradentes na circunvizinhança, construída no final dos anos 1990, e que se constitui num polo concentrador de moradias, sobretudo para os estudantes que migram de outras cidades e até estados. No caso do bairro Jardins, o mercado imobiliário desfruta da presença do shopping, como um fator de valorização desta área, além do Parque da Sementeira, utilizado para a prática de esportes e lazer.

209

Mapa 24: Aracaju, Condomínios Verticais, 2000-2014

210

Tabela 21 Aracaju Condomínios Verticais Empreendimentos e Apartamentos por Bairros 2000 – 2014 Zonas

Norte

Leste

Oeste

Sul

Apartamentos Total % 562 1,66

Bairro

Empreendimentos

Cidade Nova

3

Industrial

4

364

1,08

Porto D´Antas

1

390

1,15

Santo Antônio

2

432

1,28

Santos Dumont

2

124

0,37

Soledade

1

112

0,33

Cirurgia

1

56

0,17

Grageru

26

1906

5,63

Jardins

65

3379

9,98

Salgado Filho

7

392

1,16

Luzia

28

4507

13,32

São José

3

212

0,63

Suíça

2

60

0,18

13 de Julho

13

432

1,28

Jabotiana

27

4870

14,39

José C. de Araújo

1

176

0,52

Ponto Novo

7

1368

4,04

São Conrado

5

832

2,46

América

1

216

0,64

Atalaia

39

2015

5,95

Coroa do Meio

27

1308

3,86

Farolândia

49

7089

20,95

Inácio Barbosa

14

1936

5,72

Aeroporto

1

30

0,09

Santa Maria

2

572

1,69

Zona de Expansão

3

492

1,49

Total

334 33.832 100 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015

211

Assim, no bairro Atalaia foram implantados 39 condomínios verticais (2.015 apartamentos) com até 03 torres (Residencial Clube Atalaia55) e 16 pavimentos para classe média alta, sobretudo no entorno da Avenida Oceânica. O discurso é a proximidade à praia e ao centro da cidade (Figura 88).

Figura 88: Imagem Satélite do bairro Atalaia e os condomínios verticais, 2013 Fonte: Imagem Satélite cedida pela SEPLAN, 2013, modificado por Sarah França, 2016.

O bairro Coroa do Meio apresenta tendência semelhante, com 27 condomínios verticais licenciados (1.308 apartamentos) com gabarito de até 8 pavimentos e maior número de torres, a exemplo do Condomínio Pátio Coroa do Meio 56, voltado a um grupo de renda média. Outra característica é a predominância da atuação de construtoras de porte local, como Samenge, Engeb, Empe, neste bairro, ao contrário

55

Apartamento de 3 quartos, área privativa de 120m2, sendo anunciado para venda por R$560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais) (Disponível em , Acessado em 10/02/2015 às 10:30h). 56 Apartamento de 3 quartos, área privativa de 60m 2, sendo anunciado para venda por R$200.000,00 (duzentos mil reais) (Disponível em , Acessado em 10.fev.2015)

212

do que ocorre na Atalaia, cuja incorporação foi realizada também por construtoras com atuação regional, como Norcon, Habitacional e Cosil. No bairro Farolândia a existência do Campus da Universidade Tiradentes – UNIT, além da proximidade com os bairros de alta renda, Jardins e 13 de Julho, podem ser identificados como fatores de atratividade e valorização para o adensamento. No período analisado, constata-se a implantação de 49 condomínios fechados (7.089 apartamentos). Diante disso, verificam-se duas vertentes de condomínios verticais: uma para a classe de renda mais baixa, com empreendimentos de gabarito inferior a 10 pavimentos, no entorno imediato da UNIT, mais especificamente à margem direita da Avenida Murilo Dantas, como os Condomínios Arte Viva57, Vila Maestria e Aquarela, abrigando estudantes de outras cidades e estados. No entorno imediato do Farol, concentram-se aqueles direcionados para uma classe de renda mais elevada, com, no máximo, duas torres e gabarito de até 16 pavimentos, substituindo antigas mansões. É marcante a presença de um condomínio horizontal de alto luxo, na área mais próxima ao Parque dos Cajueiros, conforme será explorado no item seguinte (Figura 89, Figura 90, Figura 91 e Figura 92).

Figura 89: Entorno do Farol, Bairro Farolândia Fonte: Sarah França, 2013

Figura 90: Verticalização, Bairro Farolândia

57

Apartamento de 3 quartos, área privativa de 56m2 , sendo anunciado para venda por R$240.000,00 (durentos e quarenta mil reais) (Disponível em , Acessado em 10.fev.2015).

213

Figura 91: Bairro Farolândia em 2003 – Universidade Tiradentes e vazios urbanos Fonte: Google Earth, 2003, com modificações por Sarah França, dez/2013.

Figura 92: Bairro Farolândia em 2013 – Ocupação predominantemente verticalizada no entorno da Universidade Tiradentes de 4 a 8 pavimentos, e no entorno da Praça do Farol de 12 a 16 pavimentos Fonte: Google Earth, 2013, com modificações por Sarah França, dez/2013.

214

Outro bairro a ser destacado é o Luzia, com 28 condomínios, abrigando cerca de 14% do total de apartamentos. A inserção desses empreendimentos nessa área se deu, mais acentuadamente, entre 2010 e 2014, sendo licenciados 2.550 apartamentos, o que corresponde a 57% do total do período estudado (Tabela 21). A modificação da paisagem horizontal tem ocorrido em pontos, como na Avenida Adélia Franco, em frente ao Hipermercado Extra, voltada para população de renda média (Figura 93, Figura 94). No entorno do Asilo Rio Branco, a partir de 2009, houve a implantação de condomínios verticais com dois até com doze blocos. Ainda no bairro Luzia, próximo às Avenidas Gonçalo Rollemberg Leite e Hermes Fontes, criada através de parceira público-privada, entre Prefeitura e as construtoras Celi e FFB, a nova “Alameda das Árvores”, abriga com variedade de itens de lazer para atender famílias com renda média e média alta (Figura 95, Figura 96). O apelo para valorização dessa área é manifestado como bem-estar aos moradores que buscam desfrutar de um novo conceito de viver bem. Ter a oportunidade de aproveitar o amanhecer para fazer uma boa caminhada ou renovar as energias no entardecer são coisas que não tem preço, especialmente quando se tem uma rotina muito agitada. [...] Sem dúvida, a região criada pela Celi conquistou os aracajuanos e hoje é referência em área residencial atraindo muitas famílias que buscam um novo conceito de viver bem58.

A ação dos agentes imobiliários tem se intensificado nos bairros 13 de Julho e Jardins, sobretudo nas proximidades dos dois shopping centers. Isso ocorreu com a substituição dos terrenos ou residências unifamiliares, por prédios de luxo, direcionados para atender uma categoria de renda mais elevada, criando espaços cada vez mais homogeneizados socialmente. No bairro 13 de Julho, a maior parte dos empreendimentos são de responsabilidade de empresas locais de grande porte e capital regional, como a Norcon (2), Cosil (2), Santa Maria (2) e Cunha (3), sendo esta última especializada em produtos de luxo.

58

Disponível em , Acessado em 28.dez.2015

215

Figura 93: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2003 Fonte: Google Earth, 2003, com modificações por Sarah França, dez/2013.

Figura 94: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2013 – Ocupação predominantemente horizontal e com vazios, sendo substituídos por empreendimentos verticais Fonte: Google Earth, 2013, com modificações por Sarah França, dez/2013.

216

Figura 95: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2003 – “Alameda das Árvores”, nova área planejada pelas construtoras Celi e FFB Fonte: Google Earth, 2003, com modificações por Sarah França, dez/2013.

Figura 96: Imagem Satélite Bairro Luzia em 2013 – “Alameda das Árvores”, nova área planejada pelas construtoras Celi e FFB Fonte: Google Earth, 2013, com modificações por Sarah França, dez/2013.

217

Nesse bairro, considerado o mais elitizado, espalhados no entorno da Avenida Beira Mar e do Calçadão da 13 de Julho, foram licenciados 13 condomínios, entre 2000 e 2014 (432 apartamentos), sendo 12 deles com apenas uma torre, de até 22 andares, como a Mansão Otávio Martins Penalva (Figura 97).

Figura 97: Avenida Beira Mar, bairro Jardins. Fonte: Acessado em 28.dez.2015.

De acordo com reportagens veiculadas no Jornal da Cidade59, a faixa às margens da Avenida Beira Mar que se prolonga pelo bairro Jardins e 13 de Julho, está completamente tomada por prédios e a média anual da região chega a ser de quatro novos empreendimentos prontos para morar se integrando à malha urbana. As antigas casas foram dando lugar aos novos prédios e atualmente a faixa litorânea [...] conta com 32 edifícios, numa extensão de aproximadamente 1,5 km, todos com um excelente padrão de moradia.

Os empreendimentos são exclusivos, com programas que variam de três a quatro suítes, gabinetes e dependência completa de empregada, variando de 200 m 2 a 500 m2 de área útil, e opções de coberturas duplex e tríplex que atingem até 700 m2, além de duas a cinco vagas de garagem. Os materiais e acabamentos são de alto padrão construtivo e os itens diferenciados oferecidos incentivam o estilo de vida

59

Caderno Morar Bem, Edição Jornal da Cidade.Net, data 02/05/2014. , Acessado em 28.dez.2015.

Disponível

em

218

seguro e isolado, com opções de permanência em seus apartamentos, como home movies e piscina individual na varanda. Além disso, espaços comuns dotados de conforto e áreas de lazer privativas se constituem em áreas de convívio intramuros e foram oferecidos como pórtico de acesso, pé direito duplo, living ampliado, espaço festas, quadra de squash, espaço fitness, piscina semiolímpica, quadra esportiva, prainha, espaço jogos, espaço mulher, espaço gourmet e espaço leitura. Com tantos serviços para o cuidado com o corpo, o calçadão aparece meio sem nexo no anúncio, destacando apenas seu uso matinal. Para a segurança dos filhos dos moradores o encarte ressalta sobre o playground: “a área de lazer fica a mais de seis metros do nível da rua.” (SILVA, 2003, p.71)

Outra iniciativa peculiar foi o Ed. Nouvelle60, construído pela Cipesa, símbolo de riqueza e status, é considerado de “altíssimo” padrão, conforme denomina a construtora, e portanto, o mais caro da cidade. Os 12 apartamentos, com cinco suítes e cinco vagas de garagem, dispõem do conceito exclusivo de morar em casas “inteligentes”, dotados de moderna tecnologia de automação, com sistemas e equipamentos integrados, personalizados e conectados a centrais de computadores. Planejado no final dos anos 1990, pela construtora Norcon, o bairro Jardins apresenta localização peculiar, valorizada pela presença de elementos naturais, paisagem privilegiada e a proximidade de espaços públicos de lazer que conferem status social e impõem conceitos como beleza, praticidade, conforto e exclusividade a esses empreendimentos, aumentando o valor dos seus imóveis. Contraditoriamente, a baixa qualidade da proposta urbanística valorizou apenas os espaços internos dos condomínios multifamiliares, em detrimento à redução de áreas públicas, restringidas apenas à movimentação do pedestre e circulação dos veículos. O resultado é um somatório de espaços individuais cercados intramuros, enriquecidos pelo discurso sensacionalista do marketing imobiliário (SILVA, 2003).

60

Apartamento de 5 suítes quartos, área privativa de 469m2, sendo anunciado para venda por R$3.000.000,00 (três milhões de reais) em outubro/2015 (Disponível em , Acessado em 10.fev.2015).

219

Ao longo da Avenida Deputado Silvio Teixeira, a ocupação segregada provocada pela construção de empreendimentos fechados, com 2 a 3 torres, e com arquitetura mais simplificada, abrigaram famílias de renda média e se constituíram em vetores de expansão, direcionando a ocupação até a Avenida Beira Mar, interligandoa à Avenida Hermes Fontes (Figura 98, Figura 99).

Figura 98: Bairro Jardins, com destaque para a Avenida Ministro Geraldo Barreto Sobral e o Shopping Jardins. Fonte: SILVA, 2003

Figura 99: Vista do Jardins, 2002 Fonte: DINIZ, 2002.

Conforme cita Silva (2003), a configuração do bairro ocasionou a segregação espacial, atraindo diferentes camadas sociais em benefícios dos espaços privados. A localização dos empreendimentos foi definida de acordo com o padrão social: aqueles mais próximos à Avenida Hermes Fontes foram destinados a famílias de classe média e apresentaram características mais simples (maior quantidade de blocos, arquitetura simples, menos itens de lazer, duas vagas de garagem). Aqueles situados às margens da Av. Jornalista Santos Santana atenderam à faixa de renda média alta, os apartamentos foram valorizados pela localização privilegiada, próximo ao Parque da Sementeira, à Avenida Beira Mar e ao Shopping Jardins (Figura 100, Figura 101).

220

Figura 100: Imagem Satélite Bairros Jardins e 13 de Julho em 2003 Fonte: Google Earth, 2003, com modificações por Sarah França, dez/2013.

Figura 101: Imagem Satélite Bairros Jardins e 13 de Julho em 2013 – Ocupação predominantemente vertical, incentivada pela implantação de empreendimentos comerciais e de serviços Fonte: Google Earth, 2013, com modificações por Sarah França, dez/2013.

221

Diniz (2003, p.83) verificou que o adensamento do bairro Jardins entre a Avenida Beira Mar e a Ministro Geraldo Barreto Sobral (Figura 102, Figura 103 e Figura 104) se daria, primeiro de forma, evidente na área entre o Parque da Sementeira e o Shopping Jardins, na qual já estão sendo lançados edifícios mais altos, um com 15 andares e outro com 16 andares. Mesmo antes do Plano Diretor, no ano de 1999, esta área pertencente a Celi e à construtora FFB foi estudada quanto à sua ocupação máxima de edifícios no escritório Paulo Rehm Arquitetura.

Figura 102: Loteamento Jardim Europa e Avenida Oviêdo Teixeira, final dos anos 2000. Fonte: , Acessado em 23.dez.2015

Figura 103: Lot. Jardim Europa, Jardins Fonte: Sarah França, 2016.

Figura 104: Hospital Primavera e Centro Médico Jardins.

Nesta área, algumas intervenções privadas foram importantes para incentivar o adensamento deste vazio. Assim, a implantação, em 2007, do Hospital Primavera, 222

associado ao Centro Médico Jardins, formando o Complexo de Saúde Alda Teixeira (ARAÚJO, 2011), o parcelamento sob a forma do Loteamento Jardim Europa, e abertura da Avenida Oviedo Teixeira, em 2005, marcado pela inserção posterior do edifício mais luxuoso, o Mansão Luciano Barreto Júnior, licenciado em 2009, foram os propulsores da atuação de construtoras como Norcon, Celi e Santa Maria, com condomínios de até três torres. Nas ruas paralelas às Avenidas Beira Mar e Jornalista Santos Santana também se concentraram condomínios de até 02 blocos, com 12 a 16 pavimentos, valorizados pela privilegiada proximidade do Calçadão da Beira Mar e do Parque da Sementeira, área de lazer e prática de esportes (Figura 105 e Figura 106).

Figura 105: Av. Jornalista Santos Santana, em frente ao Parque da Sementeira, Bairro Jardins Fonte: Sarah França, 2013

Figura 106: Avenida Beira Mar, Bairro Jardins

Nos últimos anos, alguns avanços marcaram o progressivo adensamento residencial no bairro Jardins (65 condomínios verticais e 3.379 apartamentos) como o parcelamento e adensamento dos Loteamentos Garcia e Tramandaí, e a abertura da Avenida Jorge Amado (novo eixo residencial, de comércio e serviços sofisticados). Essas intervenções valorizaram progressivamente os terrenos e os imóveis já construídos. Localizado na zona oeste, o bairro Jabotiana passou por transformações urbana, até então, com tipologia residencial unifamiliar, decorrentes da construção dos Conjuntos JK, Sol Nascente e Santa Lúcia, e da presença de grandes glebas próximas ao limite entre Aracaju-São Cristóvão. 223

Após 2007, deu-se continuidade à verticalização iniciada em 2000 (Residencial Lagoa Doce) e fortalecida através da inserção de empreendimentos subsidiados pelo Programa de Arrendamento Residencial – PAR. Assim, o Residencial Santa Lúcia (6 pavimentos, 2 blocos e 96 apartamentos), Condomínio Residencial Terra do Sol (4 pavimentos, 10 blocos e 160 residências) e o Residencial Serigy (4 pavimentos, 11 blocos e 176 unidades habitacionais), caracterizam uma expansão vertical, sobretudo no entorno do Conjunto Santa Lúcia. A partir de 2010, o mercado passou a investir em edifícios mais altos, de 10 a 16 pavimentos (27 condomínios e 4.870 apartamentos) com mais de 2 torres e apartamentos de 2 e 3 quartos de até 80 metros quadrados, com oferta de infraestrutura interna de um clube privativo. Para aumentar o interesse de compra dos futuros proprietários, os promotores imobiliários enfatizam, nas peças publicitárias, a proximidade a importantes equipamentos urbanos, como supermercados, teatro e também à facilidade de acesso (Figura 107).

Figura 107: Vista de parte do bairro Jabotiana em direção leste. Destaque para a localização dos principais equipamentos no entorno do bairro Fonte: . Acesso em 28.dez.2015.

Apesar da verticalização ainda incipiente, a ZEU foi marcada, desde 2005, com a construção da Mansão Eduardo Fonseca, pela alteração na sua paisagem 224

horizontal, entremeada por vazios e elementos naturais, para dar lugar a edificações verticais com vários blocos. A Zona recebeu apenas 03 empreendimentos de até 6 pavimentos, destinados às famílias de renda média baixa. Analisando os anos de emissão da Licença de Construção, expedida pela Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB, verifica-se, nos anos 2009 e 2012, um pico no número de empreendimentos licenciados (41 e 45 respectivamente), e consequentemente, a quantidade de apartamentos. Nesses anos, três eventos importantes estavam atrelados à atuação imobiliária: o primeiro se refere ao incentivo ao crédito imobiliário e também a atuação federal, com a injeção de recursos através de programas destinados à implantação de infraestrutura, como o PAC, que propiciou a abertura de novas frentes de expansão urbana. O segundo, em nível local, referese às discussões referentes à revisão do Plano Diretor e Códigos complementares, na Câmara dos Vereadores. Por fim, o terceiro, relaciona-se ao cenário de boom imobiliário que o país viveu, observando-se nos anos seguintes, uma queda desses números, em função do início da crise econômica que se avizinhava (Gráfico 3 e Gráfico 4).

Gráfico 3: Aracaju, Condomínios Verticais, Empreendimentos Imobiliários. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016 Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

225

Gráfico 4: Aracaju, Condomínios Verticais, Apartamentos. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016 Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

Através de informações detalhadas sobre os anos estudados (subdivididos em três períodos) e à espacialização da verticalização por bairros, constatou-se que, entre 2000 e 2004, houve um acréscimo de mais 136% no número de apartamentos licenciados quando comparado ao segundo período, isto é entre 2005 e 2009. Essa concentração é verificada, inicialmente, nos bairros 13 de Julho, Jardins e Grageru atendendo às classes média e alta, e nos bairros Luzia, Farolândia e Atalaia, voltados para famílias de renda média e média alta (Mapa 25 e Tabela 22). No período de 2005 a 2009, o espraiamento é fortemente indicado pelo surgimento de novos vetores de expansão/adensamento. Observa-se ao norte, em decorrência do valor da terra reduzido, a verticalização embrionária nos bairros Santo Antônio e Industrial, caracterizados pela presença de residências unifamiliares. Ao oeste, nos bairros Ponto Novo, São Conrado e Jabotiana os empreendimentos acirram a transformação horizontal-vertical, atendendo a uma população de renda média. No bairro Luzia, novas áreas são marcadas por edifícios com vários blocos, como a Alameda das Árvores, e por fim, ao sul, no bairro Inácio Barbosa, Coroa do Meio e Zona de Expansão. 226

Mapa 25: Aracaju, Condomínios Verticais, Periodização, 2000-2014. .

227

Tabela 22 Aracaju Condomínios Verticais Apartamentos e Período de Aprovação/Licenciamento 2000 – 2014 Zonas

Norte

Leste

Oeste

Sul

Bairro

Apartamentos 2000-2004

2005-2009

2010-2014

Total

Cidade Nova

266

0

296

562

Industrial

96

228

40

364

Porto D´Antas

0

0

390

390

Santo Antônio

0

192

240

432

Santos Dumont

108

16

0

124

Soledade

112

0

0

112

Cirurgia

0

0

56

56

Grageru

660

640

606

1906

Jardins*

832

1140

1407

3379

Salgado Filho

258

94

40

392

Luzia

604

1353

2550

4507

São José

0

212

0

212

Suíça

0

60

0

60

13 de Julho*

80

197

155

432

Jabotiana

96

2008

2766

4870

José C. de Araújo

176

0

0

176

Ponto Novo

360

588

420

1368

São Conrado

0

832

0

832

América

0

0

216

216

Atalaia

174

154

1687

2015

Coroa do Meio

0

825

483

1308

Farolândia

1208

2520

3361

7089

Inácio Barbosa

360

1458

118

2005

Aeroporto

0

0

30

30

Santa Maria

0

0

572

572

Zona de Expansão

0

204

288

492

Total

5.390 12.721 15.721 33.832 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015 *Três empreendimentos localizados no bairro 13 de Julho e Jardins não foram encontrados os dados de ano de aprovação, o que somam 70 unidades habitacionais.

Por outro lado, foi notória a diminuição ou estabilização do número de apartamentos em bairros cuja presença de condomínios verticais é consolidada. No 228

caso dos tradicionais bairro São José, onde se deu o início do processo de verticalização, e o Salgado Filho (zona leste), houve uma produção bastante sutil, demonstrando a perda de continuidade de implantação desta tipologia. De forma semelhante ao período anterior, a concentração da produção habitacional nos bairros 13 de Julho, Jardins, Grageru, Luzia, Ponto Novo, Farolândia e Atalaia, os caracterizam como os maiores vetores de adensamento urbano em Aracaju. No último momento sucedeu o adensamento dos bairros citados, ressaltando os vetores 13 de Julho/Jardins, Luzia/Ponto Novo, Inácio Barbosa/Farolândia, Atalaia/ Coroa do Meio. Além disso, aqueles com tipologia horizontal e não marcados pela verticalização, também receberam prédios verticais, como o Porto D´Antas e Cidade Nova (norte), Cirurgia (leste), Siqueira Campos e América (oeste), Aeroporto e Santa Maria (sul) e o fortalecimento da expansão para o Jabotiana. O

período

de

2010

a

2014

foi

marcado

pelo

licenciamento

de,

aproximadamente, 46% do total das unidades habitacionais dos últimos 14 anos em Aracaju (Tabela 22). Nesse momento, observou-se um crescimento de 995% na oferta de apartamentos no bairro Atalaia, concentrados a partir da Avenida Rotary, e também a queda da produção nos bairros Coroa do Meio (-41%), Inácio Barbosa (-90%) e Industrial (-82%) (Figura 108, Figura 109 e Figura 110).

Figura 108: Vista parcial do bairro Atalaia, verticalização dispersa Fonte:. Acessado em 20.jun.2016

229

Figura 109: Vista parcial do bairro Coroa do Meio, pouca incidência de verticalização Fonte: . Acessado em 20.jun.2016

É

possível

ainda,

avaliar

Figura 110: Vista parcial do bairro Coroa do Meio, verticalização concentrada nos eixos principais Fonte:. Acessado em 20.jun.2016

características

dos

condomínios

verticais,

observando-se quatro aspectos importantes, que se referem ao porte do empreendimento: quantidade de apartamentos, número de blocos de edifícios, número de pavimentos por torre e padrão do apartamento, relacionado à área útil da unidade habitacional (Mapa 26). Quanto ao porte dos empreendimentos verticais, a legislação municipal estabelece o limite de 400 unidades habitacionais, sem elaboração do Relatório de Impacto de Vizinhança – RIV (inciso III, art. 208 - PDDU 2000), sendo que todos obedeceram a essa determinação. No tocante à quantidade de apartamentos, sobressaem-se o Repletto Condomínio Club, localizado no Luzia, com 04 torres e 364 aptos, Cond. Residencial Park View, no Porto D´Antas, com 13 edifícios de 6 pavimentos e 390 unidades habitacionais, o Vida Bela Condomínio Clube, no bairro Santa Maria, com 11 torres de 6 pavimentos e 396 apartamentos, e por fim, o maior, o Condomínio Vila Verde, que dispõe de 398 apartamentos, distribuídos em 07 torres com 10 pavimentos, no bairro Jabotiana (Mapa 26).

230

Mapa 26: Aracaju, Condomínios Verticais, Porte dos Empreendimentos, 2000-2014.

231

Ao analisar o porte dos empreendimentos através da quantidade blocos de edifícios, dos 13 empreendimentos que dispõem mais de 8 blocos, 11 deles têm entre 4 e 6 pavimentos, estão principalmente concentrados na Farolândia e Santa Maria (zona sul) e Jabotiana (zona oeste), com 06 condomínios. A construção deles se deu por incorporadoras locais, a exemplo da Nassal, J. Nunes, AC Engenharia, União Engenharia e Impacto Construções. Apenas dois, os Condomínios Aquarela e Belas Artes, estão localizados na Farolândia, com 8 blocos de edifícios e 10 pavimentos cada, são de responsabilidade da NORCON. Quanto ao gabarito, a Lei Complementar no74/2008 determina que as edificações que utilizarem os pavimentos térreo e o primeiro para lazer, prestação de serviço, comércio e áreas comuns, poderiam usar os demais como pavimento-tipo de unidades residenciais, permitindo-se o máximo de 16 pavimentos. Assim, dos 199 empreendimentos licenciados posteriormente à promulgação desta Lei, 59 têm 8 e 15 pavimentos, e 90 edifícios verticais com gabarito de 16 pavimentos, principalmente nos bairros Jardins, Atalaia, Farolândia, Luzia (Tabela 23). Por fim, a característica correspondente ao padrão do apartamento foi obtida a partir de entrevista concedida pelo empresário/dono de uma corretora de imóveis da capital. Os empreendimentos foram divididos por padrões, utilizados pelo setor imobiliário, e a denominação é realizada em função do tamanho do apartamento. Os empreendimentos de padrão AA e A que comportam apartamentos maiores que 160 metros quadrados e entre 120 e 160 metros quadrados, respectivamente, estão localizados nas áreas mais valorizadas, como os bairros 13 de Julho e Jardins. Na faixa litorânea, com abrangência nos bairros Coroa do Meio e Atalaia, condomínios de apartamentos de padrão AB (80 a 120m 2) e B (60 a 80m2) predominaram, especialmente nas proximidades das intervenções públicas, que resultaram em reformas nas avenidas principais dessas áreas. Uma peculiaridade foi o bairro Farolândia, que apresentou uma diversidade de padrões habitacionais. Na porção às margens da Avenida Beira Mar e, próximo ao antigo Farol Estuarino e à Universidade Tiradentes foram dispostos aqueles com padrão mais alto: AA, A e AB até B. Na faixa posterior, próximo ao Parque Poxim, verifica-se a predominância do padrão B, C (50 a 60m2) e D (40 a 50m2), assim como ocorre de forma semelhante nos bairros São Conrado, Inácio Barbosa, e Jabotiana. 232

Tabela 23 Aracaju Condomínios Verticais Por Número de Pavimentos 2008 – 2014 Zonas

Norte

Leste

Oeste

Sul

Bairro

Até 7

de 8 à 15

16

Total

Cidade Nova

2

0

0

2

Industrial

3

0

0

3

Porto D´Antas

1

0

0

1

Santo Antônio Santos Dumont Cirurgia

2 1 0

0 0 0

0 0 1

2 1 1

Grageru

0

3

7

10

Jardins

0

3

26

29

Salgado Filho

0

1

1

2

Luzia

0

4

14

18

São José

0

1

2

3

13 de Julho

0

0

5

5

Jabotiana

14

6

4

24

Ponto Novo

0

0

3

3

América

0

1

0

1

Atalaia

4

13

12

29

Coroa do Meio

8

14

0

22

Farolândia

6

11

14

31

Inácio Barbosa

4

1

1

6

Aeroporto

1

0

0

1

Santa Maria

2

0

0

2

Zona de Expansão

2

1

0

3

Total Aracaju 50 59 90 199 Elaboração Sarah França, 2016 Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

A difusão dos condomínios-clube61 pela busca de maiores lucros por parte das empresas, ou mesmo a compensação em termos de área construída para um número

61

Novos produtos imobiliários apresentam a característica de condomínio clube, difundida a partir dos anos 1970, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, caracterizado por ser um empreendimento com grandes áreas de lazer e demais equipamentos como se fossem uma extensão do espaço privativo, que, normalmente, tem áreas menores (SAMPAIO, 2009). Incluem espaços diferenciados, como piscina com raia, salão de festas com forno de pizza e churrasqueira e, mais recentemente, cinemas e salas de estudos, entre outros.

233

cada vez maior de facilidades, resultou na diminuição da metragem dos apartamentos. Biderman assegurou que O que se nota é que tanto a área total como a área útil das unidades vem caindo no decorrer do tempo. Em média, os apartamentos são cada vez menores. Por outro lado, a área construída bem como a área de terreno por condomínio vem crescendo o que significa que os empreendimentos estão cada vez maiores (2001, p.135).

A implantação dos condomínios-clube em Aracaju foi retomada, a partir de 2009, como uma tática de diversificação e inovação no mercado imobiliário. O diferencial foi a área privativa do apartamento menor, e aquela destinada ao lazer contemplou alguns serviços que estariam dentro do apartamento, aliado a um sistema de segurança. A coincidência entre a diminuição de área útil das unidades para classe média e o crescimento da produção imobiliária pode ser explicada pelo encarecimento dos custos de construção e dos preços dos terrenos, de um lado, e, de outro, uma variação positiva, em termos nominais, do preço dos apartamentos. Para isso, dispõem de 2 a 11 torres de edifícios, e um maior número de apartamentos, o que permite taxas menores do condomínio. Nesses períodos foram licenciados 10 condomínios-clube (2 aprovados em etapas), resultando 4.053 unidades habitacionais distribuídas em 53 blocos. A localização destes condomínios em bairros como Luzia (4), Farolândia (3) e apenas um nos bairros Grageru, Jardins, Atalaia e Santa Maria (o maior deles em termos de quantidade de apartamentos) caracterizou o adensamento de áreas vazias em locais já ocupados, como no caso do Luzia, onde estão aglomerados outros empreendimentos, implantados no período estudado. A exemplo, o Spazio Acqua Condomínio Clube (construtora Cosil), situado no bairro Luzia, foi o primeiro construído nessa área, abrindo frentes de adensamento. A empresa enfatizou na propaganda de venda a existência de mais de 50 opções de lazer, reafirmando o conceito associando moradia a uma série de equipamentos (Figura 111 e 112).

234

Figura 111 e 112 : Vista área do Spazio Acqua Condomínio Clube e sua área de lazer Fonte: Acessado em 02.fev.2015

Esses empreendimentos têm como público-alvo a classe média, com famílias mais jovens, solteiros ou recém-casados, com um ou dois filhos, não despertando interesse dos grupos de mais alta renda, pelo grande número de moradores, perdendo o sentido de exclusividade. Isso é ressaltado em função destas famílias pouco utilizarem a estrutura de lazer, além de não gostar de “morar com muita gente” e preferirem apartamentos com área privativa maior, como afirma uma moradora de um empreendimento de luxo no bairro Jardins. Apesar do foco desta pesquisa ser apenas empreendimentos residenciais, constatam-se que novas estratégias de apropriação do capital alteram a dinâmica da cidade. Outro conceito difundido ainda de forma incipiente, a partir de 2012, em Aracaju, mas já bem sucedido em metrópoles como Nova York, Londres e Dubai, reúne num mesmo projeto uso misto, com moradia, comércio, serviços, centros de compras e conveniência, denominado pelo conceito mixed-use62. Em Aracaju, destacam-se o Neo Jardins, da Construtora Cosil e o Horizonte Jardins Offices & Hotel, da Emoções Incorporadora, ambos no bairro Jardins, próximo ao Shopping. O primeiro mistura os usos residencial e de serviços, com entradas independentes, com a proposta de atrelar salas de escritórios próximos à moradia (Figura 113).

62

No Brasil, essa denominação foi aplicada na década de 1960, com a construção do Conjunto Nacional, em São Paulo e a partir dos anos 1980, com os Condomínios Alphaville espalhados por diversas cidades do Brasil, sobretudo em regiões metropolitanas, como Campinas-SP e recentemente em Barra dos Coqueiros-SE.

235

Figura 113: Perspectiva do Neo Residence Jardins Fonte: , Acessado em 04.fev.2015.

Em 2013, ganhou destaque o lançamento do Horizonte Jardins Offices & Hotel, em função de ter como sócio da incorporadora, o cantor Roberto Carlos e por ser um produto único. A construtora63 enfatizou ser “um projeto bem planejado de vida e trabalho integrados, em um revolucionário complexo imobiliário”. São duas torres, uma denominada “office”, que mescla 384 salas de escritório, distribuídos em 16 pavimentos, e a torre que comporta o hotel, com 136 suítes em 12 andares. Assim, faz-se necessária uma legislação que considere o adensamento populacional e a capacidade de infraestrutura, saneamento ambiental e mobilidade, e garantir uma melhor qualidade de vida para toda a população.

63

Studio de 48m², Apartamentos de 68 a 80m² , Duplex de 86 a 197m², 1 ou 2 vagas, Automação: com fechadura biométrica nos apartamentos e 02 circuitos de iluminação dimerizados.A partir de: R$ 336.740,00. Entrega prevista para: Novembro/2015 (Disponível em , Acessado em 04.fev.2015)

236

4.1.2. Novos

conceitos

de

moradia

enclausurada:

Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados A busca por um padrão de vida exclusivo e seguro acarretou a propagação de novos produtos residenciais, em Aracaju a partir de 1990, como consequência dos preconceitos de categorias sociais, do medo da violência e do status de morar em espaços murados próximos à natureza e à praia. O estoque de terras das construtoras, a demanda por áreas de lazer e verdes, o congestionamento e a degradação da área central, somados ao incremento da violência contribuíram para o fortalecimento da inserção dos condomínios horizontais e loteamentos fechados. Difundida pelo mercado desde 1990, os condomínios horizontais64 são grupos de casas, caracterizados pela comodidade do comprador receber a moradia construída, embora hajam posteriores ajustes para adaptação às necessidades do cliente. A legislação municipal (PDDU, 2000 – art. 197 a 202)

considera como

“enquadramento para os condomínios, sem parcelamento de lotes/fração ideal, seja com acesso único coletivo (guarita) ou com acessos individualizados” Esse produto é caracterizado pela padronização das residências ou com pequenas alterações, como quantidade de dormitórios, elementos das fachadas (detalhes e cores). Entretanto, nos últimos anos, foram lançados empreendimentos com várias opções de plantas da residência e equipamentos de uso coletivo diferenciados, a fim de atingir um maior e mais diversificado consumidor. Entre 2000 a 2014, a inserção desses condomínios acentuou-se, somando um total de 65 empreendimentos e 2.783 unidades (Mapa 27 e Tabela 24). A tendência para expansão é mais periférica do que central, explanada por donos de terras e construtoras de que esse produto exige glebas maiores que as utilizadas para os condomínios verticais. Tais áreas devem estar disponíveis para que a renda fundiária diferencial seja cada vez mais alta, em função da constante realização de melhorias de infraestrutura e/ou mesmo da ocupação progressiva.

O Artigo 197 do Plano Diretor (20000) considera como condomínio residencial “aquele destinado a edificações de unidades autônomas para fins de moradia em um terreno, cabendo a cada unidade como parte inseparável, uma fração ideal de terreno, equipamentos e espaços de uso comum caracterizado como bens em condomínio”. 64

237

Mapa 27: Aracaju, Condomínios Horizontais, 2000-2014.

238

Tabela 24 Aracaju Condomínios Horizontais Unidades Habitacionais e Empreendimentos por Bairros 2000 – 2014 Unidades Habitacionais Total %

Zonas

Bairro

Empreendimentos

Norte

Santos Dumont

1

27

0,97

Cirurgia Suíça Olaria Ponto Novo

1 3 2 1

11 38 342 346

0,40 1,37 12,29 12,43

Siqueira Campos

1

485

17,43

Aeroporto Atalaia

5 17

170 363

6,11 13,04

Leste

Oeste

Coroa do Meio 14 109 3,92 Farolândia 3 124 4,46 Luzia 1 5 0,18 Zona de Expansão 16 763 27,42 Total 65 2.783 100 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015. Sul

A zona oeste65 recebeu 04 empreendimentos nos bairros Siqueira Campos, Ponto Novo e Olaria (sendo neste 02 com 342 unidades habitacionais), em espaços já ocupados, com infraestrutura, serviços e equipamentos públicos. Para classes de renda baixa, apontam-se poucas possibilidades, em detrimento do reduzido estoque de grandes terrenos com potencial para se tornarem espaços fechados. O mesmo ocorre nas zonas norte e leste que abrigam, juntas, 05 condomínios horizontais, respectivamente nos bairros Santos Dumont, Cirurgia e Suíça. Embora os condomínios horizontais estejam presentes em todas as zonas, a sul é a preferida pelos incorporadores: com 56 dos 65 novos empreendimentos construídos.

Nessa

zona,

os

bairros

Farolândia

e

Aeroporto

receberam

empreendimentos para famílias renda média, e uma maior quantidade na Coroa do

65

De acordo com o zoneamento elaborado por Sarah França, 2015.

239

Meio, Atalaia e ZEU (especialmente residências de veraneio para alta renda), formando, neste último, novas áreas de ocupação residencial e, posteriormente, incentivando a chegada de usos complementares, como comércio e serviços. A abertura da zona sul como frente de expansão horizontal é precedida de importantes mudanças na relação entre dispersão e aparecimento de espaços residenciais fechados voltados para uma classe de renda média alta e alta. A escolha desses bairros para a inserção desses empreendimentos horizontais difere-se quanto à forma de utilização da moradia. No caso da busca pela moradia permanente, as famílias optam por espaços mais próximos às centralidades, dotados de equipamentos públicos e fácil acessibilidade, com conforto e segurança. Para as famílias de maior poder aquisitivo, a escolha por afastar-se da cidade densa tem efeito na estruturação espacial, compondo um tecido fragmentado, entremeados de vazios, onde a mobilidade reduzida é garantida por mais de um veículo por residência, enquanto a proximidade à praia é importante atrativo. Esse movimento de periferização, desde os anos 1990, vem direcionando, para a ZEU, a propagação dos condomínios horizontais, num primeiro momento para moradias de veraneio utilizadas apenas nos finais de semana. França (2011), ao tratar dessa questão, explicita que a baixa densidade demográfica e a presença das inúmeras glebas vazias (maior estoque de vazios urbanos acima de 1.000m 2 de Aracaju) foram fatores imprescindíveis para a viabilização dos 16 empreendimentos de pequeno e médio portes (de 6 a 70 unidades) que resulta em 27% das casas. Considerando o ano de emissão do Alvará, enfatiza-se que, até 2009, foram construídas 92% do total das unidades habitacionais, nos últimos 14 anos, a maioria com mais de 50 casas, atingindo 485 residências. Entre 2000 e 2004, as 1.251 habitações fechadas se sobressaem, especialmente nos bairros situados a oeste (Tabela 25).

240

Tabela 25 Aracaju Condomínios Horizontais Unidades Habitacionais e Período de Aprovação/Licenciamento 2000 – 2014 Zonas Norte Leste

Oeste

Sul

Bairro

2000-2004

Unidades Habitacionais 2005-2009 2010-2014

Total

Santos Dumont

0

27

0

27

Cirurgia Suíça Olaria Ponto Novo

11 32 0 346

0 6 342 0

0 0 0 0

11 38 342 346

Siqueira Campos

485

0

0

485

Aeroporto Atalaia

20 201

150 125

0 37

170 363

Coroa do Meio

0

51

58

109

Farolândia

21

0

103

124

Luzia 5 0 0 5 Zona de Expansão 763 135 622 6 Total 1.251 1.323 209 2.783 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015

Isso se deve à implantação dos dois maiores condomínios horizontais, em termos de quantidade de residências, ambos da construtora Norcon. O Vivendas de Aracaju (485 casas, em 2000) e Morada das Mangueiras (346 casas, em 2004) estão situados na Avenida Rio de Janeiro, entre os bairros Siqueira Campos e Ponto Novo, ocupando grandes vazios dentro da malha urbana, em áreas predominantemente de uso comercial e de serviços. O primeiro, oferece 03 modelos de casas previamente edificadas pela construtora: um sobrado e duas térreas, variando de 74 a 83m 2 de área construída, além de equipamentos coletivos, como praça e parque infantil e centro comercial (Figura 114 e Figura 115).

241

Figura 114: Imagem Satélite do Condomínio Vivendas de Aracaju, Avenida Rio de Janeiro, Siqueira Campos, 2013 Fonte: Imagem Satélite cedida pela SEPLAN, 2013

Figura 115: Modelo de casa sobrado do Condomínio Vivendas de Aracaju Fonte: www.norcon.com.br, acesso em 25.dez.2015

No período entre 2005 a 2009, avalia-se um pequeno incremento da produção habitacional, muito embora, em 2008, tenha sido o pico do número de empreendimentos desta categoria. Nesse período, o mercado atuou em bairros como Olaria (ao oeste) e ao sul, como Coroa do Meio e Aeroporto. Entre 2010 e 2014, houve uma queda, computando-se 15 empreendimentos de pequeno porte (5 a 15 unidades), nos bairros Farolândia e Atalaia. A exceção é o Park Ville Condominium, com 88 moradias, caracterizado como sendo o mais luxuoso de Aracaju (Mapa 28 e Gráfico 5).

242

Mapa 28: Aracaju, Condomínios Horizontais, Periodização, 2000-2014

243

Gráfico 5: Aracaju, Condomínios Horizontais, Empreendimentos. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015

Em 2011 e 2012, o setor privado reduziu a escala dos residenciais, atuando nos bairros Atalaia, Luzia, Coroa do Meio e Farolândia, com condomínios de 5 a 15 casas duplex66, acesso individual ou coletivo à residência, sistema de segurança simplificado, sem guarita e equipamentos coletivos, trazendo novos discursos no marketing para atrair compradores de renda média (Figura 116 e Figura 117).

Figura 116 e 117: Condomínio de casas Veleiros, na Rua Euclides Góis, bairro Coroa do Meio Fonte:. Acessado em 12.fev.2016.

66

Casa de 3 quartos, área privativa de 104m2 , sendo anunciado para venda por R$338.000,00 (trezentos e trinta e oito mil reais) (Disponível em , Acessado em 10.fev.2015).

244

Portanto,

verifica-se

uma

mudança

na

localização

e

porte

desses

empreendimentos. A grande maioria instalada no tempo analisado, isto é, 70 deles ofereceram entre 5 a 100 unidades, sendo considerados de pequeno e médio porte com dimensões equivalentes a até uma quadra e, por isso, impactam na segregação sócioespacial. Esses condomínios foram erguidos, principalmente, nos bairros na zona leste e sul, como Coroa do Meio, Atalaia, Farolândia e ZEU, próximos à faixa litorânea, a exemplo do Condomínio J.Inácio67, que inclui itens de segurança e de lazer, como parque infantil, quadras, salão de festas etc (Figura 118 e Figura 119).

Figura 118: Condomínio J. Inácio, Coroa do Meio, 2013 Fonte: Imagem Satélite cedida pela SEPLAN, 2013

Figura 119: Condomínio J. Inácio, Coroa do Meio. Fonte: . Acessado em 29.dez.2015.

67

Casa de 3 quartos, sendo 01 suíte, 03 banheiro, 05 vagas de garagem, área privativa de 120m2 , sendo anunciado para venda por R$550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) (Disponível em , Acessado em 10.fev.2015).

245

O loteamento fechado68, chamado erroneamente de condomínio, tem como mercadoria lotes equipados com infraestrutura, onde os futuros proprietários realizarão a construção da moradia de acordo com suas necessidades e recursos financeiros. Nesta perspectiva, esses empreendimentos não respeitam a lei federal de parcelamento do solo, que proíbe o cercamento dos perímetros dos loteamentos. O maior benefício desse tipo de empreendimento é proporcionar ao proprietário mais liberdade na escolha do projeto arquitetônico da moradia. É uma estratégia mais direcionada para um público de renda mais elevada, no sentido de atribuir ao conjunto exclusividade e identidade. Caldeira explica que “o alto valor ligado a “personalidade” da casa, compartilhado por todas as classes sociais, provavelmente explica por que casas padronizadas não são comuns entre a elite” (2000, p.262). Os 26 loteamentos fechados (2.432 lotes) licenciados, no período de análise, estão na Zona de Expansão Urbana, inseridos de forma dispersa e entremeados por sítios de coco-da-baía, vazios, lagoas de drenagem e dunas. Encontram-se, sobretudo, às margens das Rodovias dos Náufragos e Inácio Barbosa, apropriandose da qualidade paisagística e ambiental (Mapa 29). Além disso, constituem-se em estratégias de valorização do entorno e pressionam o poder público para efetivar intervenções para atender famílias que, em sua maioria, utilizam essa área em finais de semana, feriados e férias de verão. Nessa tipologia habitacional pode-se identificar a existência de dois grandes agrupamentos. O primeiro grupo é o maior e acumula 14 loteamentos fechados e 1.434 unidades. Está situado na porção norte da ZEU, entre a Avenida Melício Machado, no parcelamento da antiga Fazenda Nova, e a Rodovia José Sarney, no entorno do Loteamento Aruana e o Tecarmo. Nessa área, vários empreendimentos estão situados próximos à nova centralidade formada, nos últimos anos (comércio, serviços), para atender os moradores dos conjuntos habitacionais do PAR e do PMCMV (Mapa 29).

68

Os loteamentos fechados inexistem juridicamente na Lei Federal e na legislação municipal de Aracaju (Plano Diretor e Leis Complementares), sendo erroneamente aprovado com as determinações estabelecidas para condomínio horizontal.

246

Mapa 29: Aracaju, Loteamentos Fechados, 2000-2014.

247

Em frente ao Terminal da Petrobrás, uma diversidade de usos comerciais suprem as necessidades cotidianas daqueles que ali moram, como supermercados, postos de combustível, padaria, cabeleireiros, entre outros. Assim, a grande maioria dos lotes abriga famílias que optaram pelo conforto de morar em um empreendimento horizontal, distante do centro urbano, mas com certa infraestrutura local (Figura 120 e Figura 121).

Figura 120: Loteamentos Fechados no entorno do Loteamento Aruana e da Rodovia José Sarney, intercalados por dunas e lagoas de drenagem. Fonte: Imagem Satélite cedida pela SEPLAN, 2013, modificado por Sarah França, 2016.

248

Figura 121: “Condomínio” Kenoa Residence, construtora Laredo. Localização privilegiada, infraestrutura e equipamentos de lazer. Fonte: . Acesso em 30.dez.2015

O segundo grupo distingue-se do anterior, por ser uma continuidade de um agrupamento de empreendimentos já existentes antes de 2000, com os “Condomínios” Morada da Praia I e II e o Camurupim, conhecidos por abrigar residências de veraneio de famílias de alta renda de Aracaju. Localiza-se na porção mais central da ZEU, na área do Robalo, defronte à praia José Sarney e aos grandes bares de praia consolidados e elitizados, a exemplo do Bar Paraty (Figura 122). Alguns pontos merecem ênfase: primeiro, quanto à transformação da gleba em grandes lotes que deram origem ao loteamento (desmembramento69), o posterior fechamento intramuros, e a subdivisão deste em lotes menores para venda. As áreas “públicas” fruto do parcelamento passaram a receber equipamentos coletivos de lazer,

69

No Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (2000), o desmembramento é considerado como a subdivisão de gleba, lote ou área remanescente, com aproveitamento do sistema viário existente, sem que implique na abertura ou prolongamento de novas vias e logradouros públicos.

249

como piscinas, quadras de esporte e salão de festas, e o sistema viário passa a não ser acessível a todos moradores da cidade.

Figura 122: Loteamentos Fechados Morada da Praia I e II e Lago Paranoá. Fonte: Imagem Satélite cedida pela SEPLAN, 2013, modificado por Sarah França, 2016.

O segundo se refere às ideias de exclusividade, privacidade e segurança, que estabelecem a construção de altos e contínuos muros pelo incorporador, acentuando a separação entre interior e exterior e a segregação social (CALDEIRA, 2000; FRANÇA, 2004; 2011). A inserção dos loteamentos fechados na estrutura urbana da ZEU depende de fatores como proximidade à paisagem notável ou de equipamentos de lazer, como no caso, os Condomínios Rio Vermelho e o Marina Resort [Figura 123 e Figura 124] que margeiam o canal Santa Maria, desfrutando das amenidades do ar bucólico do local. Aqueles situados na Rodovia José Sarney são privilegiados pelo contato com o mar e por melhores condições de acessibilidade (FRANÇA, 2004, p.78).

250

Figura 123 e 124: Localização privilegiada do “Condomínio” Marina Resort e residências unifamiliares às margens do Rio Vaza Barris Fonte: Sarah França, outubro/2015

À medida em que esses empreendimentos são inseridos, eles não só apontam o aumento do valor do produto imobiliário durante a sua construção, mas em todo seu entorno. A valorização dessas localizações é crescente ao se considerar o valor das unidades desses empreendimentos, ainda que situados em áreas urbanas periféricas e sem infraestrutura. No primeiro período de licenciamento, 8 loteamentos foram aprovados, oferecendo à venda empreendimentos de diferentes portes (de 25 a 213 lotes), destacando o Cond. Melício Machado como o maior (localizado na porção norte da ZEU) e o Rio Vermelho, de menor porte, inserido às margens do rio Vaza Barris, ao sul, ou seja, em localizações extremas. Entre os anos 2009 e 2011, é notória

a

redução na quantidade de empreendimentos aprovados pela Prefeitura Municipal, referentes ao ano anterior, sendo licenciados apenas 6, todos construídos na área comumente chamada “Aruana” (Mapa 30 e Tabela 26).

251

Mapa 30: Aracaju, Loteamentos Fechados, Periodização, 2000-2014

252

Tabela 26 Zona de Expansão Loteamentos Fechados 2000 – 2014 2000-2004 2005-2009 2010-2014 Total 26 Empreendimentos 8 12 6 2.432 Lotes 813 968 631 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015

Essa queda ocorreu porque a Ação Civil Pública – ACP conduzida pela Justiça Federal, em junho de 2009, determinou bloqueio temporário de expedição de alvarás de

licenciamento,

construção

e

inauguração

(Habite-se)

de

quaisquer

empreendimentos na Zona de Expansão Urbana. Entretanto, verificou-se que três anos após essa deliberação70, as “construtoras continuam fazendo obras na Zona de Expansão sem qualquer intervenção de saneamento básico, mobilidade urbana e invadindo as ruas do bairro que já são encurtadas”, afirma Roberto Santos em seu blog71. Os órgãos municipais e a Justiça Federal72 deram continuidade à ocupação fragmentada e dispersa, sendo responsáveis pelo licenciamento de seis empreendimentos, entre os anos 2011 e 2014 (dentre eles, Reserva Aruana, Reserva Aimoré, Atlantic Blue), somando 631 unidades habitacionais (Gráfico 6).

70

Esclarecendo a decisão liminar proferida, a pedido da Prefeitura Municipal de Aracaju, foi decidido que: a) não podem ser emitidos alvarás de construção ou outros atos administrativo para uso e ocupação do solo relativos a nenhum novo empreendimento, ainda que esteja de acordo com as exigências contidas no TAC, só podendo ser expedidos tais documentos em relação aos empreendimentos que já estivessem em andamento antes da concessão da liminar e desde que estivessem em observância às exigências do TAC firmado com o MPF e o MP/SE, considerando-se novo empreendimento aquele cujo requerimento administrativo de concessão de licença tenha sido protocolado junto à EMURB após a decisão liminar proferida (12/06/2009). (Disponível em ,Acessado em 24.jan.2015) 71 Disponível em http://eitacola.blogspot.com.br/2012_01_01_archive.html, Acessado em 26.jan.2015 72 Conforme esclarecimentos da diretora da COURB/EMURB, a arquiteta Ana Lucy Catanhede Neri.

253

Gráfico 6: Aracaju, Loteamentos Fechados, Lotes. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015

Sobre a situação da ZEU, um morador escreveu em um jornal local, declarando ser, ali, uma zona de “negligência”, pois Ibama, Adema, MPF, MPE e Prefeitura de Aracaju erraram feiamente. Proibir novos empreendimentos para o futuro por ali, vá lá, é acertado, mas não corrige o erro do passado. Tudo agora passa a ser muito mais caro para fazer as coisas dentro de um rigor de saneamento que aquela zona necessita para, em vez de expansão, ela não seja de negligência 73 .

Contudo, observa-se que o fechamento de áreas residenciais horizontais, de modo legal ou ilegal, constituem-se em novas formas de produção do espaço, marcadas pela tendência à descontinuidade territorial, que vem sendo seguida nos últimos 15 anos. A ampliação da oferta de unidades habitacionais, sejam lotes ou casas, não se estabelece nos mesmos patamares que as intervenções públicas de oferta de infraestrutura e serviços públicos, como foi observado no caso da ZEU. A transformação de áreas ainda em processo de adensamento ou de expansão, por meio da aprovação de projetos de loteamentos fechados e condomínios de casas é uma dinâmica que possibilita ganhos tão extraordinários, que

73

Disponível em . Acessado em 25.jan.2015

254

mesmo na hipótese de não serem vendidos, os ganhos obtidos são mais que suficientes para remunerar os investimentos feitos pelo incorporador (SPÓSITO, GOES, 2013). Portanto, percebe-se que a crescente segregação sócioespacial é ocasionada pela intensificação desse tipo de ocupação, criando espaços cada vez mais fragmentados, dificultando sua ligação com o resto da cidade e estreitando relações de dependência do automóvel individualizado. Somado a isso, a precariedade de infraestrutura é reforçada ao permitir que esses empreendimentos sejam instalados em bairros cuja oferta de serviços é ineficaz ou mesmo inexistente, como no caso do esgotamento sanitário e drenagem, na Zona de Expansão Urbana, acarretando sérios impactos e conflitos socioambientais. Para o mercado imobiliário, em especial os proprietários de terras, a estratégia é valorizar o solo do seu entorno e ganhar uma renda fundiária cada vez mais elevada.

4.2.

Estratégias da Apropriação do Espaço pelo Mercado Imobiliário Nesta seção, o foco principal é analisar a espacialização da produção da

iniciativa privada e suas diferentes tipologias habitacionais, ou seja, como a atuação do mercado imobiliário vem interferindo na reestruturação do espaço urbano e na consequente formação de vetores de adensamento e expansão em Aracaju. A discussão se pauta na participação dos agentes do setor imobiliário na utilização da terra como mercadoria, produzindo a monopolização do uso da terra; apropriação da renda fundiária; a geração da valorização do mercado de terras; e, por último, a produção de uma diferenciação no espaço e nas condições das moradias. No âmbito do crescimento recente da produção imobiliária, em Aracaju, a terra urbana vai se transformando à medida que são introduzidos novos produtos, sejam eles condomínios ou loteamentos fechados. Em seus estudos sobre a metrópole Fortaleza, Rufino (2012, p.237) assegura que “as decisões dos incorporadores sobre em que áreas da cidade investir, isto é, suas estratégias de apropriação do espaço, relacionam-se com a identificação de 255

condições privilegiadas de obtenção de ganhos”. Dessa forma, a apropriação do espaço pelo capital privado é definida em grande medida, a partir das características dos empreendimentos, relacionando-se à organização sócioespacial e às ações do Estado, através de regulamentações e intervenções urbanísticas e pelo Governo Federal, com os incentivos fiscais ao crédito imobiliário. Muito se explora em jornais e reportagens de internet a respeito do “boom” imobiliário e sobre a ocupação e valorização de bairros que antes não apresentavam interesse para o capital imobiliário e que, até pouco tempo, não apresentavam status de luxo ou de alto padrão. O jornal Valor Econômico de São Paulo 74 assegura, em reportagem titulada Aracaju vive forte expansão imobiliária, que “o boom imobiliário de Aracaju tem chamado a atenção de construtoras de fora. É o caso da Gafisa”. O Jornal da Cidade de Aracaju, em 27 dezembro de 201375, ressaltou que “o mercado imobiliário de Aracaju vive momento bom”, em face ao “boom imobiliário sobretudo nos últimos quatro anos”. Nesta reportagem, o economista Dr. Ricardo Lacerda assegurou que a grande defasagem de moradia ainda é uma realidade e é por ela que o mercado continua motivado, mas que depois de os governos terem gerado mecanismos de financiamento e facilidades de crédito, os preços têm aumentado em demasia e isso fez com que a construção crescesse e o preço subisse muito. “Essa explosão do mercado aconteceu a partir de 2007. De lá para cá os preços tiveram um crescimento muito grande, muito acima da inflação e da capacidade de endividamento das pessoas”. Em 2011, a desaceleração foi uma consequência natural e o mercado já não cresceu tanto. “Talvez porque não caiba mais no orçamento das famílias. É possível que estejamos nos aproximando deste patamar”.

Em 2008 e 2009, quando o cenário do país era de crise financeira, criaram-se incentivos ao mercado da construção civil e, em Sergipe, essa indústria apontou crescimento. Segundo dados do DIEESE76, no período de junho de 2008 a maio de 2009, foram financiados R$ 255,9 milhões, sendo 56,7%, ou R$ 145,1 milhões de

74

Disponível em . Acessado em 06.jan.2016. Disponível em , Acessado em 04.jan.2016. 76 Disponível em .Acessado em 04.jan.2016. 75

256

reais, voltados à construção, material de construção, reforma ou ampliação de imóveis. Esses dados demonstram que a construção civil estava em evidência. As informações coletadas na COURB/EMURB sobre características dos empreendimentos imobiliários licenciados desencadearam a análise dos diferentes produtos nos itens anteriores neste capítulo. Assim, verifica-se um volume de 425 empreendimentos fechados, resultando em uma oferta de mais de 39 mil unidades habitacionais, no período de 2000 a 2014. A apropriação intensiva do espaço ocorreu em função da produção imobiliária ter se voltado predominantemente para a construção de prédios, em função da escassez de terras. Os condomínios verticais correspondem a 79% do número de empreendimentos licenciados, oferecendo mais de 33 mil apartamentos, 87% do total das unidades habitacionais para Aracaju. As duas formas de moradia horizontal fechada somam apenas mais de 13% das unidades habitacionais licenciadas no total (Tabela 27). Na capital sergipana, nos últimos 15 anos, o mercado da construção civil interferiu na expansão urbana, contribuindo no fortalecimento ou surgimento de vetores relacionados a diferentes produtos imobiliários. A apropriação diferenciada de áreas através da inserção das três tipologias habitacionais se deu de forma a atender externalidades como estoque da terra, valor fundiário, e o fator localização com as condições ambientais, regulação urbanística e infraestrutura, conforme abordado em Smolka (1979), Harvey (1980, 2005), Jaramillo (2009), Villaça (2001). A maior parte dos condomínios verticais se concentram na porção central, entre as zonas leste (13 de Julho e Jardins, Grageru, Luzia e Ponto Novo), oeste (Jabotiana) e sul (Coroa do Meio e Atalaia, Farolândia e Inácio Barbosa), sendo que o fator localização e oferta de terrenos são decisivos na escolha do local do empreendimento. Com exceção do bairro Jabotiana, que ainda oferece várias glebas, a dificuldade de acesso a lotes maiores e o alto valor destes obrigam o incorporador a transformar pequenos vazios em edifícios verticais, aproveitando ao máximo o solo urbanizado (permitido pelo coeficiente de aproveitamento 3), ofertando um maior número de moradias em áreas já adensadas, de fácil acessibilidade, dentro da malha urbana consolidada. Em contrapartida, empreendimentos horizontais foram localizados em áreas dispersas como a Zona de Expansão (Mapa 31). 257

Tabela 27 Aracaju Condomínios Fechados Empreendimentos e Unidades Imobiliárias por Tipologia e Bairros 2000 – 2014 Cond. Verticais Zona

Norte

Leste

Oeste

Sul

Bairros

Cond. Horizontais

Lot. Fechados

Total

Emp.

Apto

Emp.

Casa

Emp.

Lote

Emp.

Cidade Nova

3

562

0

0

0

0

3

Unidade Imobiliária 562

Industrial

4

364

0

0

0

0

4

364

Porto D´Antas

1

390

0

0

0

0

1

390

Santo Antônio

2

432

0

0

0

0

2

432

Santos Dumont

2

124

1

27

0

0

3

151

Soledade

1

112

0

0

0

0

1

112

Cirurgia

1

56

1

11

0

0

2

67

Grageru

26

1906

0

0

0

0

26

1906

Jardins

65

3379

0

0

0

0

65

3379

Salgado Filho

7

392

0

0

0

0

7

392

Luzia

28

4507

1

5

0

0

29

4512

São José

3

212

0

0

0

0

3

212

Suíça

2

60

3

38

0

0

5

98

13 de Julho

13

432

0

0

0

0

13

432

Jabotiana

27

4870

0

0

0

0

27

4870

José C. de Araújo

1

176

0

0

0

0

1

176

Olaria

0

0

2

342

0

0

2

342

Ponto Novo

7

1368

1

346

0

0

8

1714

São Conrado

5

832

0

0

0

0

5

832

Siqueira Campos

0

0

1

485

0

0

1

485

América

1

216

0

0

0

0

1

216

Atalaia

39

2015

17

363

0

0

56

2378

Coroa do Meio

27

1308

14

109

0

0

41

1417

Farolândia

49

7089

3

124

0

0

52

7213

Inácio Barbosa

14

1936

0

0

0

0

14

1936

Aeroporto

1

30

5

170

0

0

6

200

Santa Maria

2

572

0

0

0

0

2

572

Zona de Expansão

3

492

16

763

26

2432

45

3699

334

33.832

65

2.783

26

2.432

425

39.047

Total

Elaboração Sarah França, 2016 Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

258

Mapa 31: Aracaju, Empreendimentos Imobiliários Residenciais, 2000-2014

259

Quando se relaciona as informações ano de licenciamento e localização, evidenciam-se alguns processos conduzidos pelo mercado imobiliário, nos últimos 14 anos. Primeiro, o fortalecimento da apropriação de espaços antes não interessantes para o mercado, como bairros da zona norte (embora ainda incipiente e fragmentada, com empreendimentos ocupados por camadas de baixa renda). Segundo, o direcionamento

progressivo

da

ocupação

leste-oeste,

caracterizado

pela

verticalização, partindo do bairro 13 de Julho/Jardins, com os condomínios de luxo, em áreas de alto valor da terra, percorrendo bairros como Farolândia, Inácio Barbosa, Grageru, Luzia e Ponto Novo, aproximando-se até o Jabotiana. Contudo, após a promulgação do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju, é notório um significativo avanço no crescimento e adensamento de áreas, através da inserção desses empreendimentos imobiliários fechados que imprimem rápidas transformações estruturantes, sobretudo na forma como eles articulam seus conteúdos e modos de vida, incorporando-os à sociedade, abrindo novas áreas como Jabotiana e Zona de Expansão, e adensando bairros com baixa densidade de ocupação como os bairros Farolândia, Luzia e o Loteamento Garcia, no Jardins.

260

CAPÍTULO 5 VETORES DE ADENSAMENTO E DE EXPANSÃO URBANA DE ARACAJU: FATORES EXPLICATIVOS (2000-2014) 261

Este capítulo tem como propósito aprofundar discussões sobre a produção capitalista do espaço aracajuano, apontando vetores de adensamento e expansão urbana, no contexto da articulação da atuação do Estado e do mercado imobiliário. Além disso, apresenta fatores explicativos de indução para formação de cada um deles, verificando como a ação do Estado privilegia e/ou induz a inserção dos empreendimentos habitacionais construídos em determinadas áreas. Nesse caso, a articulação de informações, como por exemplo, infraestrutura, sistema viário, intervenções e legislação urbana, cruzadas com todos os empreendimentos habitacionais licenciados, permitiu uma série de constatações do entrelaçamento dos dois atores na formação dos vetores de adensamento e de expansão urbana. Assim, inicialmente, pretende-se realizar uma análise em escala urbana, demonstrando os vetores de adensamento e de expansão identificados no período de análise. Em seguida, no item 5.2, foram avaliados cada um dos vetores e seus fatores de formação (valor da terra, amenidades naturais, infraestrutura, sistema viário, legislação, intervenções públicas, entre outros) que contribuíram para a ocupação desses bairros. Por fim, ao considerar essas diferentes formações, foi feita uma comparação entre os vetores identificados.

262

5.1.

Vetores de Adensamento e de Expansão Urbana de Aracaju: Estado e Mercado Imobiliário na formação e consolidação da cidade Aracaju experimentou, desde o ano 2000, um modo de crescimento que tem

configurado a implosão-explosão urbana, resultando numa forte segregação sócioespacial e fragmentação espacial. Isso significou para os mais pobres, a dificuldade de acesso aos serviços de infraestrutura, como transporte deficiente, saneamento precário e drenagem inexistente, além dos equipamentos de saúde, educação e lazer com oferta de serviços deficientes. Somado a isso, as menores oportunidades de emprego e renda e o aumento da violência urbana acarretaram sérios entraves no acesso à cidade justa e igualitária, acentuando a formação de uma periferia precária sem a mínima qualidade de vida, produzida pelo mercado informal de moradia. Por outro lado, se fortaleceu a autossegregação da população com rendimentos mais elevados, em espaços cada vez mais fechados e dotados de segurança, como os condomínios residenciais e shoppings centers, se deslocando cada vez para locais distantes do caos, da violência e da pobreza. Essa situação marcou a formação de uma cidade heterogênea, com formas habitacionais diversas em função dos níveis de renda, acarretando uma ocupação diferenciada do espaço. Essas contradições que permeiam a cidade é o que Lefebvre (2000) denomina como “negatividades do urbano”. Essas divergências socioeconômicas são muito grandes e isso é refletido no espaço e na estruturação urbana da capital. Assim, constatou-se uma variedade de empreendimentos imobiliários,

entremeados nos vazios

urbanos,

causando

“descontinuidade, fragmentação, [e que] oneram a instalação e manutenção da infraestrutura e serviços urbanos, além de poder intensificar segregações sócioespaciais” (ARAUJO, 2011, p.171). As transformações ocorridas na dinâmica urbana e na distribuição espacial do uso do solo, dos últimos anos (2000 a 2012), foram analisadas a partir de dados coletados no Cadastro Multifinalitário, atualizados pela Secretaria Municipal de Fazenda, que em parceria com o setor de Geoprocessamento da Secretaria de

263

Planejamento, Orçamento e Gestão - SEPLOG mantém essas informações espacializadas, através do Sistema de Informações Geográficas - SIG. Em 2003, Aracaju contava com 119.999 lotes cadastrados (incluindo vazios), sendo que apresentou ligeira redução deste número, em 2014. O uso residencial se sobressaiu em maior proporção, com um aumento de quase 7.000 lotes, correspondendo, no ano de 2014, a 70,74% do total existentes (Tabela 28). A predominância desse uso destacou se nos bairros São Conrado (90,50%) na zona oeste, Bugio (90,43%) e Palestina (89,49%), localizados na zona norte (Mapa 32).

Tabela 28 Aracaju Uso Residencial e Vazios Urbanos 2003 - 2010 - 2014 2003 2010 2014 Uso Nº de lotes % Nº de lotes % Nº de lotes % Residencial 77.540 64,56 82.375 68,65 84.714 70,74 Vazios Urbanos 29.998 24,98 23.329 19,44 21.860 18,25 Total Aracaju 119.999 100,00 119.999 100,00 119.746 100,00 Fonte: FRANÇA & SEPLAN, 2014.

Concomitantemente, o número de vazios urbanos também reduziu na mesma proporção, demonstrando que “Aracaju adensou e expandiu progressivamente, transformando os vazios em edificações com determinados usos, o que por um lado é positivo, no tocante ao cumprimento da função social da propriedade” (FRANÇA & SEPLAN, 2014, p.148). Nas zonas norte e oeste, os lotes vazios estão reunidos em maior volume nos bairros Porto D’antas (44,20%) e Soledade (39,08%), enquanto na zona leste destacase o Jardins, com 32,60% do total. Na zona sul, vários bairros ainda concentram grande número de vazios, seguido da Zona de Expansão Urbana e do Santa Maria, onde, respectivamente, 53,49% e 38,73% permanecem sem ocupação.

264

Mapa 32: Aracaju, Uso do Solo Predominante por Lote, 2014.

265

Selecionando aqueles lotes vazios (terrenos) acima de mil metros quadrados, que possibilitam a implantação de empreendimentos residenciais77, a grande maioria (93,71%), é de propriedade particular, localizados, sobretudo, na parte sul, nos bairros Farolândia, Inácio Barbosa e Zona de Expansão Urbana; ao oeste, nos bairros Jabotiana, Capucho; e na porção norte, nos bairros D'Antas, Lamarão e Soledade. O estoque de terra (vazia) de propriedade da Prefeitura Municipal e do Governo do Estado é reduzido (somam quase 6%), o que dificulta a realização de projetos sociais, como a construção de equipamentos coletivos, praças e conjuntos habitacionais (Tabela 29 e Mapa 33).

Tabela 29 Aracaju Distribuição do Estoque de Terras Urbanas 2014 N° de lotes vazios com área superior % a 1.000m² 39.123.632,62 2.117 93,71 Particular 2.427.149,98 67 2,97 Municipal 3.402.644,14 64 2,83 Estadual 110.112,16 6 0,27 Federal 22.310,51 5 0,22 Religioso 45.085.849,41 2.259 100,00 Total Fonte: Dados coletados no cadastro imobiliário, SEPLOG/SEFAZ, 2014. Proprietário

Área (m²)

O monopólio da propriedade de terra particular é de predomínio das grandes construtoras, como Norcon (Jardins e 13 de Julho), Celi (Alameda das Árvores e Garcia), Laredo (antiga Fazenda Nova, no norte da ZEU) possibilitando que o capital imobiliário disponibilizasse seus estoques segundo suas necessidades de valorização. Esse fato contribuiu para selecionar as camadas de renda, segundo as exigências da expansão urbana que mais lhes interessa.

77

Esses lotes vazios (terrenos em construção), maiores são aqueles utilizados para a construção de empreendimentos imobiliários, contribuindo para o adensamento e a expansão urbana, razão porque mereceram destaque.

266

Mapa 33: Aracaju, Estoque de lotes vazios maiores que 1.000m², 2014.

267

A partir da análise do estoque de terras e da propriedade particular, entendese a relevância da interferência do mercado da construção civil no crescimento urbano, direcionando o adensamento e/ou expansão urbana para determinados bairros sem infraestrutura e sem condições de mobilidade, necessitando de controle na ocupação pelo Poder Público, através da legislação municipal (FRANÇA & SEPLAN, 2014). A apropriação diferenciada de áreas através da inserção das três tipologias imobiliárias estudadas (condomínios horizontais e verticais, loteamentos fechados) e dos conjuntos habitacionais ocorreu de forma a atender externalidades, como estoque da terra, valor fundiário e o fator localização com as condições ambientais, regulação urbanística e infraestrutura (SMOLKA,1979; HARVEY, 1980, 2005; JARAMILLO, 2009; VILLAÇA, 2001). Em Aracaju, operam vários agentes imobiliários responsáveis pela produção, ocupação e comercialização do espaço urbano, alterando as formas de uso do solo em detrimento dos seus próprios interesses, associados à valorização da terra. Além disso, o Estado acumula funções, quando provém moradia de interesse social, constrói avenidas, reformula eixos viários e regulamenta o espaço urbano através da legislação que restringe ou permite a ocupação em zonas. Essas intervenções públicas também contribuem na expansão e adensamento de bairros e na formação de novos vetores de crescimento urbano na capital aracajuana. As informações coletadas na COURB/EMURB sobre características dos empreendimentos imobiliários licenciados e apresentadas por tipologias e agentes, ao longo desse trabalho, desencadearam a análise separada da atuação do Estado e do mercado imobiliário. Neste capítulo, o ponto principal foi verificar o direcionamento da produção habitacional resultado destes dois agentes, na construção de uma cidade desigual, com segregação de ricos e de pobres, além da oferta de infraestrutura diferenciada em prol dos interesses da sociedade capitalista. Assim, no período de 2000 a 2014, verificou-se a instalação de 519 empreendimentos fechados, sendo mais de 80% de responsabilidade do mercado imobiliário, resultando em uma oferta de mais de 62 mil unidades habitacionais. A apropriação intensiva do espaço dá-se em função da produção habitacional ter se 268

voltado predominantemente para a construção de prédios, em decorrência da escassez de terras e do direcionamento do empreendimento para grupos de renda que priorizam viver em áreas mais adensadas, mais centrais. Sendo assim, observase que a construção de condomínios verticais corresponde a 64% do total de empreendimentos licenciados para Aracaju (Tabela 30 e Mapa 34).

Tabela 30 Aracaju Produção Habitacional Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Agente e Tipologia 2000 - 2014 Empreendimentos

%

Unidades Habitacionais

%

Estado 06 1,15 6.704 10,70 39 7,51 6.850 10,95 49 9,44 9.986 15,95 94 18,11 23.540 37,60 Mercado Imobiliário Condomínio Vertical 334 64,35 33.832 54,06 Condomínio Horizontal 65 12,52 2.783 4,44 Loteamento Fechado 26 5,00 2.432 3,88 Total 425 81,87 39.047 62,39 Total Geral 519 100 62.587 100 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015). Projetos Habitacionais PAR PMCMV Total

É nítida a segregação espacial dos empreendimentos construídos pelo mercado imobiliário e pelo Estado. A seleção das áreas pela iniciativa privada tem relação com a concentração prévia de população de maior renda e maior disponibilidade de infraestrutura, comércio e serviços, como ocorre nas zonas leste e sul, até o bairro Aeroporto. No caso dos bairros situados ao longo da faixa litorânea e às margens dos Rios Sergipe e Poxim (como 13 de Julho, Jardins, Coroa do Meio e Atalaia), o mercado se apropria dessas áreas, em função da exploração do potencial paisagístico, trazendo empreendimentos imobiliários destinados aos moradores de renda mais alta (Mapa 34). 269

Mapa 34: Aracaju, Produção Habitacional X Agentes, 2000-2014.

270

A construção de grandes torres nessas áreas mais valorizadas permite enormes ganhos ao setor imobiliário, por possibilitar maior lucratividade em função do maior número de unidades habitacionais em um único terreno. Essa fragmentação fundiária, proporcionada a partir da instituição de uma nova forma de apropriação da terra, que é o condomínio, tornou-se elemento fundamental no avanço das relações capitalistas de produção do espaço (RUFINO, 2012). O setor imobiliário pouco se interessou por atuar em bairros da zona norte, assinalados por uma ocupação mais popular, com assentamentos precários e irregulares. Isso tendeu a reduzir os interesses de investimento, embora haja uma participação do setor privado na produção habitacional subsidiada pelos Programa de Arrendamento Residencial e o Minha Casa Minha Vida. Por sua vez, a atuação do Estado ocorreu na periferia dos bairros apropriados pelo mercado, concentrando-se na porção norte, acima das avenidas Coelho Campos e São Paulo, como divisor desta zona. Além dessa, duas outras áreas apresentaram empreendimentos habitacionais construídos com a participação da Prefeitura, com recursos federais, por construtoras locais, a exemplo do Jabotiana, situado ao oeste, e, ao sul, na porção norte da Zona de Expansão Urbana, os empreendimentos do PAR e do PMCMV estão entremeados pelos condomínios horizontais e loteamentos fechados (Mapa 34). Por apresentar um vínculo intrínseco com a apropriação da terra, a habitação tem o espaço como condição fundamental para reprodução do capital, determinando transformações nas relações sócioespaciais. Por isso, a atuação concentrada do capital nos espaços vazios gerou uma maior valorização dos imóveis devido à escassez do solo, que foi estimulada por aqueles que detém o monopólio da distribuição do espaço para as moradias. Nesse aspecto, o que incidiu em Aracaju se assemelha a Fortaleza, cujo movimento de centralização do capital no setor imobiliário, a partir da atuação das grandes empresas de incorporação e diversas parcerias, ilumina um conjunto de novas estratégias de apropriação do espaço que parecem ser determinantes nas dinâmicas de valorização imobiliária em toda cidade (RUFINO, 2012, p.238).

271

Na capital sergipana, construtoras de médio e grande porte demandam, em sua maioria, por espaços urbanizados, com vizinhança para consumo e investimentos, com interesse em obter rendimentos também advindos da valorização fundiária, ainda que mantenham os vazios, em meio ao parcelamento do solo, com abertura de novas vias e logradouros públicos. Essas empresas se associaram às de porte nacional e regional, como a parceria entre Norcon e Rossi, ou entre firmas locais e regionais, como FelizCidade e Celi. Esse entrelaçamento trouxe uma ampliação na gama de oferta de produtos imobiliários para diferentes classes sociais, em diferentes bairros. Aquelas de pequeno porte direcionam seus produtos a um público de nível de renda menor, sendo os empreendimentos construídos em áreas periféricas ao norte e oeste, com baixo valor fundiário, sem oferta de infraestrutura e acessibilidade, a fim de obter o lucro após a instalação dos primeiros empreendimentos. Para realizar a comercialização dos seus produtos, as construtoras procuram estimular o comprador, e para tal, limitam-se a garantir condições de acessibilidade, sendo a infraestrutura de responsabilidade do poder público. Esse agente procura maximizar seus lucros pela apropriação dos benefícios incorporados pelo Estado e, para isso, utiliza-se de estratégias que consistem em implantar empreendimentos fechados, em bairros distantes das áreas centrais, “de modo a obter lucro não só pela valorização antecipada” (CARVALHO, 1982, p.14). Os empreendimentos imobiliários destinados às classes de renda mais elevada e de tipologia verticalizada estão concentrados na porção leste da cidade, sobretudo entre os bairros 13 de Julho, na sua faixa norte, Atalaia, ao sul e atingindo o Jabotiana, ao oeste. Nas áreas mais próximas ao Centro, e especialmente ao bairro 13 de Julho e Jardins, os imóveis têm valor elevado, resultando numa ocupação vertical que multiplica a quantidade de solo. Esses condomínios fechados estão próximos uns aos outros, e à medida que vão se afastando desses bairros, vão apresentando dimensões menores das unidades habitacionais, consequentemente, destinando-se aos grupos de renda média, especialmente aqueles promovidos pelos Programas de Arrendamento Residencial e o recente Minha Casa Minha Vida. Estudos realizados pela Prefeitura Municipal de Aracaju apontaram uma 272

expansão urbana em direção os bairros na direção sul, como os já consolidados 13 de Julho, Jardins e Grageru, e adensando e abrindo áreas em bairros como Farolândia, Atalaia, Coroa do Meio e Zona de Expansão Urbana. Nessas áreas, a valorização fundiária tem crescido substancialmente, acompanhada pelas intervenções particulares que substituem esses terrenos por empreendimentos multifamiliares, como loteamentos, conjuntos residenciais e condomínios fechados (FRANÇA & SEPLAN, 2014, p.149).

Ainda em relação à verticalização, o resultado evidente é a apropriação de áreas bastante heterogêneas, como 13 de Julho/Jardins/Grageru, Luzia/Ponto Novo/Suiça e Jabotiana. Dos 175 empreendimentos construídos na zona leste-oeste para faixas de renda diferenciadas, 65 foram localizados nos bairros Luzia, Ponto Novo, Jabotiana apontando a direção de novos vetores de adensamento e de expansão urbana (Tabela 31). Além das diferentes características da localização, a diversidade de incorporadores resultou em variações nas tipologias, na qualidade dos materiais, no tamanho e nos atributos internos: área útil, área dos cômodos, número de quartos e de banheiros. Alguns desses bairros, como o Jabotiana, Luzia e Ponto Novo foram marcados pela modificação da paisagem horizontal imperada pelas residências unifamiliares, que foram, ao longo desses 15 anos, trocadas pelos conjuntos de torres de edifícios implantados em locais como a Alameda das Árvores, no Luzia ou no Ponto Novo, nas proximidades da Avenida Rio de Janeiro. Outra opção refere-se aos condomínios horizontais e loteamentos fechados, em sua maioria direcionados para população de renda mais elevada, caracterizados pela segregação e homogeneização de níveis econômicos, além de se constituírem, em mansões para veraneio e finais de semana, sobretudo aquelas localizadas no extremo sul. Sua implantação demanda glebas ou lotes com maior área e localização privilegiada com a presença de amenidades naturais. Esse precedente reduz sua oferta em áreas mais centrais, distanciando-os para fora da malha urbana consolidada, e criando assim, novos vetores de expansão urbana, como a Zona de Expansão Urbana (Mapa 35).

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. Mapa 35: Aracaju, Produção Habitacional, Periodização, 2000-2014

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Tabela 31 Aracaju Empreendimentos Imobiliários por Período 2000 – 2014 Zonas

Norte

Leste

Oeste

Sul

Bairro 18 do Forte Cidade Nova Industrial Lamarão Porto D´Antas Santo Antônio Santos Dumont Soledade Cirurgia Grageru Jardins Salgado Filho Luzia São José Suíça 13 de Julho Capucho Jabotiana José C. de Araújo Olaria Ponto Novo São Conrado Siqueira Campos América 17 de Março Atalaia Coroa do Meio Farolândia Inácio Barbosa Aeroporto Santa Maria Zona de Expansão Total

2000-2004 0 2 2 1 0 0 1 2 1 11 19 3 5 0 2 4 1 4 1 0 2 0 2 0 0 14 1 12 1 3 0 21 115

Empreendimentos 2005-2009 2010-2014 0 1 0 6 2 3 1 1 0 6 1 4 2 0 0 1 0 1 9 7 22 22 3 1 9 15 3 0 3 0 5 2 0 0 23 24 0 0 3 3 4 2 6 0 0 0 0 1 0 1 12 30 19 22 16 30 9 5 2 3 0 8 36 12 190 211

S/ ano 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3

Total

% por bairro

1 8 7 3 6 5 3 3 2 27 64 7 29 3 5 13 1 51 1 6 8 6 2 1 1 56 42 58 15 8 8 69 519

0,2% 1,5% 1,3% 0,6% 1,2% 1,0% 0,6% 0,6% 0,4% 5,2% 12,3% 1,3% 5,6% 0,6% 1,0% 2,5% 0,2% 9,8% 0,2% 1,2% 1,5% 1,2% 0,4% 0,2% 0,2% 10,8% 8,1% 11,2% 2,9% 1,5% 1,5% 13,3% 100,0%

% por zona

7,0%

29,0%

15,0%

49,0%

100,0%

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015).

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Examinando a produção habitacional nos bairros, foi possível dividir em três períodos, sendo que alguns tiveram uma progressão acentuada na quantidade de empreendimentos licenciados, como o Jabotiana, Atalaia, Coroa do Meio, Luzia e Farolândia. O primeiro apresentou, entre 2000 a 2004, apenas 1 condomínio vertical, e nos demais períodos, 14 e 12 respectivamente (Mapa 35, Tabela 31 e Gráfico 7).

Gráfico 7: Aracaju, Produção Habitacional, Periodização por bairros. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015).

Outro exemplo de ascensão foi o bairro Atalaia que, no último período, teve a quantidade de empreendimentos licenciados correspondendo ao dobro dos anteriores. No terceiro bairro, apesar de serem empreendimentos fechados de pequeno porte (a maioria condomínios horizontais tipo “duplex”), a quantidade destes foi fortemente notada, sobretudo a partir do segundo período. O bairro Luzia, inicialmente, com 5 condomínios verticais, atingiu o número de 15, nos últimos anos, enquanto a produção habitacional, no bairro Farolândia, duplicou a cada ciclo. Os 276

bairros que tiveram a maior produção habitacional foram: Grageru, Jardins, Luzia, Jabotiana, Ponto Novo, Atalaia, Farolândia, Inácio Barbosa, ZEU. De fato, alguns aspectos influenciaram no adensamento e expansão urbana em Aracaju, como o estabelecimento de normas de controle de uso e ocupação do solo, permitindo e restringindo formas de apropriação de determinadas áreas, a realização de obras e intervenções urbanísticas, especialmente no tocante ao sistema viário e implantação de equipamentos coletivos e, por fim, o valor da terra. Esses elementos se constituíram importantes para a escolha das áreas utilizadas pelo mercado imobiliário, para construção de condomínios, ou pelo Estado para implantação de conjuntos habitacionais. Inicialmente, enfatiza-se a influência da legislação urbanística, especialmente das leis complementares inconsistentes e retalhadas, que contrariaram as determinações do Plano Diretor, estabelecendo diretrizes que direcionaram as formas de ocupação ou parâmetros urbanísticos que priorizaram determinados grupos econômicos. Uma dessas foi a sucessão de leis que determinaram gabaritos de altura para edificações multifamiliares, as Leis Complementares no 62/2003, no 74/2008 e no 132/2014, cujas distorções tiveram início ainda nos anos 1970, com a Lei no 466, Resolução no 38/1977 e Decreto no 154/1999, criando uma colcha de retalhos na legislação urbanística de Aracaju e dificultando seu cumprimento. Quando se sobrepõe o zoneamento apresentado pelo Plano Diretor à produção habitacional, observa-se que embora as diretrizes e índices urbanísticos sirvam para direcionar ou controlar a ocupação, o alto coeficiente de aproveitamento básico de três, determinado para toda cidade, não propiciou a aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir. Isso resultou na não diferenciação da permissividade da legislação, estimulando a ocupação, em detrimento a outros fatores, em bairros de interesse dos compradores dos produtos imobiliários, como aqueles localizados na Zona de Adensamento Básico – ZAB 2. É aí que se concentram 365 empreendimentos, correspondendo à cerca de 70% do total produzido entre 2000 a 2014 (Mapa 36 e Tabela 32).

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Mapa 36: Aracaju, Produção Habitacional e Macrozoneamento, 2000-2014.

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Tabela 32 Aracaju Produção Habitacional Empreendimentos e Unidades Habitacionais por Zonas de Adensamento 2000 - 2014 Área Empreendimentos % % (km2 ) ZAB 1 21,81 13,34 37 7,13 ZAB ZAB 2 53,06 32,46 365 70,32 ZAP 8,89 5,46 50 9,63 ZAR 79,67 48,74 67 12,92 Total 163,45 100 519 100 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015).

A diferenciação que deveria haver entre ZAB 1 e ZAB 2, na prática, não funcionou. Apesar de apresentar cenários bastante divergentes, nessas zonas o coeficiente de aproveitamento máximo varia entre 3,00 e 4,00, sendo que a Outorga Onerosa do Direito de Construir é isenta para toda a cidade, até esse último índice. Outros fatores foram responsáveis pela não apropriação da terra na zona norte pelo mercado imobiliário, como os níveis de renda da população e a oferta de infraestrutura disponível, com poucas melhorias nesses anos. A Zona de Adensamento Básico 1 contempla bairros localizados na zona norte, como Porto D´Antas, Lamarão, Industrial, cujas famílias pertencem a classe de renda média e baixa. A grande maioria dos 37 empreendimentos construídos são fruto de programas habitacionais, como o de Arrendamento Residencial e o Minha Casa Minha Vida, ou Projetos Habitacionais realizados pela Prefeitura Municipal, contrapondo-se às tipologias habitacionais implantadas na ZAB 2, de condomínios verticais direcionados às classes de renda média e alta, construídos, em sua grande maioria, pelo mercado imobiliário, o maior agente interessado e atuante neste espaço (Figura 125).

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Zona de Adensamento Básico – ZAB 1 I: Macrozoneamento, ZAB 1, PDDU, 2000.

II: Uso do Solo, ZAB 1, 2014.

III: Estoque de Terra, ZAB1, 2014.

IV: Produção Habitacional, ZAB 1, 2000-2014.

Figura 125: Zona de Adensamento Básico – ZAB 1 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: I - PDDU, 2000; II - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; III - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; IV - Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015).

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Zona de Adensamento Básico – ZAB 2 I: Macrozoneamento, ZAB 1, PDDU, 2000.

II: Uso do Solo, ZAB 1, 2014.

III: Estoque de Terra, ZAB1, 2014.

IV: Produção Habitacional, ZAB 1, 2000-2014.

Figura 126: Zona de Adensamento Básico – ZAB 2 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: I - PDDU, 2000; II - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; III - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; IV - Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015).

281

Quanto às questões de dotação de infraestrutura e acessibilidade esses eram bairros que apresentavam deficiência, de acordo com o Plano Diretor (através de avaliação do Diagnóstico Urbano, realizado em 1995). Porém, atualmente, a oferta de saneamento básico, serviços públicos e equipamentos coletivos na ZAB 2 é crescente, em função das obras de melhorias no esgotamento sanitário e sistema viário, realizadas nos últimos anos, acarretando um aumento do valor da terra. Diante disso, o interesse do mercado imobiliário aumentou, trazendo para esses locais novos empreendimentos fechados, favorecidos também pela proximidade de espaços coletivos como o Calçadão da 13 de Julho e o Shopping Jardins. No caso da Zona de Adensamento Preferencial – ZAP, conforme suas diretrizes de incentivo à ocupação, dada a oferta de infraestrutura, equipamentos urbanos e boa acessibilidade, deveria receber mais empreendimentos, proporcionando um adensamento maior através do coeficiente de aproveitamento máximo variando entre 4,00 e 6,00. Entretanto, o estímulo à instalação de uso residencial, nas áreas comerciais e de serviços, pelo mercado tem sido mínimo, em decorrência da exiguidade de vazios urbanos e com dimensões que não permitem a implantação de empreendimentos imobiliários. Sendo assim, dos 50 condomínios que foram construídos, 45 são de tipologia vertical, sendo o restante, condomínios horizontais de pequeno porte, exceto o Cond. Vivendas de Aracaju, no bairro Siqueira Campos, com 485 unidades. Os demais, localizados nos bairros Suiça e Cirurgia, dispõem de 6 a 16 unidades habitacionais (Figura 127). Na Zona de Adensamento Restrito – ZAR (equivalente à grande parte da Zona de Expansão Urbana - Lei de Bairros no 873/1982), cujo conceito refere-se ao déficit de infraestrutura e presença de restrições ambientais, foram licenciados 67 empreendimentos (12% do total), quantidade superior àquela da ZAB 1 e ZAP. O interesse do mercado imobiliário aumentou progressivamente em função do baixo valor da terra, comparado às demais similares, pela paisagem ambiental e proximidade aos elementos naturais e às áreas mais valorizadas da zona leste e sul, como 13 de Julho, Jardins e Atalaia (Figura 128).

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Zona de Adensamento Preferencial – ZAP I: Macrozoneamento, ZAB 1, PDDU, 2000. II: Uso do Solo, ZAB 1, 2014.

III: Estoque de Terra, ZAB1, 2014.

IV: Produção Habitacional, ZAB 1, 2000-2014.

Figura 127: Zona de Adensamento Básico – ZAB 2 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: I - PDDU, 2000; II - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; III - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; IV - Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015).

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Zona de Adensamento Restrito – ZAR I: Macrozoneamento, ZAB 1, PDDU, 2000.

II: Uso do Solo, ZAB 1, 2014.

III: Estoque de Terra, ZAB1, 2014.

IV: Produção Habitacional, ZAB 1, 2000-2014.

Figura 128: Zona de Adensamento Restrito – ZAR Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: I - PDDU, 2000; II - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; III - Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ; IV - Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015; Prefeitura Municipal e Governo do Estado; Dados fornecidos pela CAIXA (2009; 2015).

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Todavia, o grande entrave da ZAR é o antagonismo entre legislação (diretrizes de estruturação urbana) e realidade, em função dos índices urbanísticos elevados, que beneficiam os agentes produtores da moradia, desconsiderando a capacidade do saneamento básico (esgotamento sanitário e especialmente da drenagem). A permissividade das normas para a indução ao parcelamento do solo é significativa tendo em vista o coeficiente de aproveitamento máximo até 3,5, a taxa de permeabilidade equivalente a 5% e a de ocupação com 90% (França, 2011). Assim, a legislação torna-se um fator decisivo pois os instrumentos de controle urbano permitem que a ocupação agrave cada vez mais o panorama ambiental, ao possibilitar ao mercado imobiliário a apropriação de maior espaço. Esses atuais índices, tidos como controladores, não inibem quaisquer adensamentos. (ibidem, p.171).

Quanto à estruturação urbana, verifica-se que a definição do coeficiente de aproveitamento elevado patrocinou os interesses dos incorporadores imobiliários, sobretudo favorecendo a ZAP 4 e 5, ZAB 2 e ZAR, que corresponde a bairros valorizados e com poucos vazios urbanos, mais centralizados, portanto sendo, ao longo desses anos, adensados. Ao comparar os vetores de expansão até 1999, com os atuais, comprova-se que o Macrozoneamento estabelecido pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju, aprovado em 2000, deu continuidade à tendência do crescimento da cidade em direção oeste e sul, adotada até então. Os bairros na porção oeste da ZAB 2, como o Jabotiana e a Zona de Expansão Urbana, na ZAR, ambos com infraestrutura quase ausente e sistema viário fragmentado, mas com índices urbanísticos elevados, foram alvo do mercado imobiliário e do Estado, no tocante à produção de empreendimentos habitacionais. Diante disso, França (2011, p. 171) reflete que faz-se necessário estabelecer critérios, além de fortalecer diretrizes e instrumentos da legislação. O mais grave é a negligência, ao definir o mesmo coeficiente para toda a cidade, uma vez que as zonas têm características diferentes e peculiares, principalmente quando se refere à ZEU, que dispõe de infraestrutura precária e condições ambientais muito frágeis, mas com forte tendência ao adensamento.

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O Plano Diretor ainda determina Áreas Especiais, com diretrizes específicas, conforme apontado no Capítulo 3. Ainda é perceptível a pressão do mercado ao redor das Áreas de Desenvolvimento Econômico78 – ADEN’s, em especial nos bairros Inácio Barbosa e Grageru, com concentração de edificações verticais na quadra posterior às margens da Avenida Heráclito Rollemberg, onde estão os galpões de grandes lojas e pequenas fábricas remanescentes do Distrito Industrial, que ainda persistem na malha urbana (Mapa 37). Quanto às Áreas de Interesse Ambiental79, especialmente na ZEU, a ocupação se sobrepõe, como as lagoas de drenagem, localizadas ao norte da zona, consideradas áreas que devem ser mantidas por se constituir canais de drenagem natural, entretanto, os empreendimentos do PAR e do PMCMV, bem como a construção do bairro 17 de Março, incidiram sobre algumas delas, causando conflitos, em decorrência de alagamentos (Mapa 37). Outra sobreposição ocorreu nos parques ecológicos que protegem as dunas, ao longo da Rodovia Inácio Barbosa, nas proximidades do Loteamento Aruana, e ao sul (FRANÇA, 2011). Outro ponto de conflito corresponde aos conjuntos habitacionais nos bairros Porto D´Antas e Lamarão, próximos às áreas de interesse ambiental, como mangue e faixa circundante (ARACAJU, 2000). Chagas (2009) assegura que, para implantação do primeiro conjunto, financiado pelo Programa de Aceleração do Crescimento – PAC e localizado próximo à Área de Preservação Estadual Morro do Urubu, foram aterradas duas lagoas, que, de acordo com funcionário da SEPLAN, são resultados do acúmulo de água que naturalmente escorreriam para o rio, mas tiveram seu percurso interrompido pelas edificações na encosta do morro, o que não justifica a sua preservação. Tal opinião se contrapõe a proposta do Plano de Manejo da APA para a área, que considera necessária a recuperação ambiental desses ecossistemas lacunares, que já sofriam processo de eutrofização e sedimentação (lagoa oeste) e aterramento (lagoa leste) (p.84).

78

O foco nas ADENs é a consolidação de um eixo de atividade de desenvolvimento tecnológico e empresarial, não permitindo o uso residencial 79 Embora essas demarcações de áreas ambientais estejam desatualizadas perante a existência ou desaparecimento de algumas, atualizações de estudos técnicos e do Diagnóstico Urbano e Ambiental elaborados em 2005, em 2011 e recentemente, em 2015, observaram as alterações nesses aspectos.

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Mapa 37: Aracaju, Produção Habitacional e Áreas de Diretrizes Especiais, 2000-2014

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Entrave semelhante, mas tendo como alvo o mangue, ocorreu no bairro Jabotiana, na porção oeste, próximo ao limite com o município de São Cristóvão, onde empreendimentos dos Programas de Arrendamento Residencial e o Minha Casa Minha Vida, e condomínios verticais avançam sobre essas áreas ambientais, privilegiando a produção habitacional em detrimento às normas de preservação. Outras fortes pressões foram provocadas pelo mercado imobiliário para ocupar o entorno de áreas que deveriam ser resguardadas e aconteceram no Bairro Jardins, no entorno do Parque Ecológico Tramandaí, especialmente na parte norte, nas imediações do Loteamento Garcia, nos últimos cinco anos. Além disso, também ocorreram no entorno do Parque da Sementeira, e no bairro Farolândia, no Parque Ecológico, às margens do rio Poxim. Diante desses conflitos, é preciso avaliar até quando será aceito o aterramento das lagoas e a demolição das dunas, riquezas tão peculiares e importantes. Existe uma Lei de Crimes Ambientais, entretanto para seu devido cumprimento, falta fiscalização dos órgãos competentes. Assim, o que se ressalta é que o Estado, muitas vezes, provoca mais tensões do que as controla (FRANÇA, 2011, p.16).

A discussão referente à pressão pela ocupação dessas áreas ambientais aponta os efeitos negativos da ocupação do solo não planejada. Os habitantes enfrentam dificuldades, sem contar com o apoio do Poder Público no que concerne ao controle e fiscalização da execução das normas que tem se mostrado cada vez mais incipiente (FRANÇA, 2011). Ainda que a legislação municipal tenha determinado diretrizes de adensamento por zonas80, em muitas áreas em que foram previstas especificidades, inclusive de interesse ambiental, estas são insuficientes e ineficientes. Todavia, a legislação não incorporou as reais condições de cada zona, a fim de diminuir conflitos entre ocupação e manutenção das características ambientais, acentuando a incidência de alagamentos e inundações, como aconteceu nos últimos anos principalmente no bairro Jabotiana e na ZEU. Neste caso, o Plano Diretor

80 Os índices urbanísticos ditos de controle da ocupação, como taxa de ocupação, taxa de permeabilidade e coeficiente de aproveitamento são semelhantes nas diferentes zonas, não restringindo ou diferenciando o adensamento entre estas.

288

contempla a problemática urbana e ambiental e preconiza o adensamento restrito na ZEU, enfatizando a priorização de verbas orçamentárias no resgate do déficit de infraestrutura, equipamentos urbanos e serviços comunitários. [...] Na prática, vem ocorrendo um descompasso entre ocupação e uso do solo e dotação de recursos para infraestrutura, havendo um distanciamento da verdadeira restrição ao adensamento, considerando a capacidade de saneamento ambiental, especialmente esgotamento sanitário e drenagem urbana (FRANÇA, 2011, p.171).

O entrelaçamento da produção habitacional e das intervenções realizadas pelo Estado, é notório, sobretudo nas áreas já adensadas, onde houve a construção de pontes, que viabilizararam a aproximação entre dois bairros, preenchendo vazios urbanos, como no caso da ponte Gilberto Vilanova, sobre o Rio Poxim, interligando os bairros Farolândia e Inácio Barbosa. Essa intervenção teve como resultado a transformação do uso residencial em comércio e serviços ao longo da Avenida Paulo VI, e nessa proximidade, implantados novos condomínios verticais, estando também, em processo de licenciamento nos órgãos competentes, um Shopping Center. A construção da ponte Construtor João Alves que conecta Aracaju à Barra dos Coqueiros privilegiou a implantação de loteamentos fechados de luxo, nesse município, direcionados a uma clientela de renda mais elevada, que mora em Aracaju. Diferentemente do resultado da implementação da Ponte Joel Silveira, no Mosqueiro, que interliga Aracaju a Itaporanga d’Ajuda, em que a intervenção não trouxe alterações na produção habitacional de mercado, nessas áreas (Figura 129).

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Figura 129: Barra dos Coqueiros e sua proximidade com Aracaju. 2016. Fonte: Google Earth, 2016

Outras intervenções pontuais, como a Revitalização do Farol Estuarino na Farolândia, Reforma da Orlinha do bairro Industrial se constituíram em elementos que favoreceram a chegada de novos empreendimentos habitacionais nas suas proximidades, dinamizando o entorno com outros usos, como comércios e serviços, e além disso, acrescendo valor à terra. Alguns bairros foram isentos de intervenções urbanas, mas tiveram um fortalecimento na produção habitacional, sob atuação do mercado, remodelando o espaço através do adensamento de vazios urbanos como o Jardins, Grageru e Luzia. No caso dos bairros Coroa do Meio e Atalaia que concentram condomínios verticais e horizontais, apesar de terem sido realizadas diversas obras na Orla de Atalaia durante os últimos anos, essas se constituíram em reformas nas edificações ou acréscimo de algumas, como as quadras de tênis, delegacia, pista de kart, parque infantil, estacionamento, entre outros, não sendo consideradas como elementos de remodelação para o bairro. De fato, o que se identificou foi a força da legislação que abriu frentes para a ocupação, em função da desativação do Farol Estuarino da Farolândia para a Coroa do Meio. 290

Por fim, é relevante frisar que as avenidas Santa Gleide (em obras) e a Perimetral (em projeto) apontarão novas tendências de ocupação nos bairros limítrofes a Aracaju e Nossa Senhora do Socorro, bem como São Cristóvão nas imediações do bairro Jabotiana, fortalecendo o fenômeno de metropolização iniciado nas décadas de 1970 e 1980, conforme assinalou França (1997). Para comprovar o direcionamento da expansão urbana, foram selecionados os dez bairros que mais receberam empreendimentos e unidades habitacionais, o que permitiu examinar que alguns foram apontados em questões discutidas anteriormente, como estoque de terra, a exemplo da ZEU, Jabotiana e Porto D´Antas. Outra questão foi a permissividade da legislação que incentivou o adensamento de bairros como Jardins, 13 de Julho, Luzia, Farolândia na Zona de Adensamento Básico. A apuração desses dados gerou uma classificação dos bairros de maior investimento do mercado imobiliário, demonstrando a direção e caracterização dos vetores de adensamento e de expansão urbana, em termos quantitativos (Tabela 33).

Tabela 33 Aracaju Classificação dos Bairros por empreendimentos e unidades habitacionais 2000 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Classificação 1°

Bairro Zona de Expansão

Quantidade 69

Classificação 1°

Bairro Jabotiana

Quantidade 9.953

2° 3° 4°

Jardins Farolândia Atalaia Jabotiana

64 58 56 51

2° 3° 4°

Zona de Expansão Farolândia Luzia Jardins

8.292 8.061 4.512 3.379

Coroa do Meio Luzia Grageru

42 29 27

Santa Maria Porto D´Antas 17 de Março

3.357 2.725 2.562

Inácio Barbosa 13 de Julho Total

15 13 424

Atalaia Coroa do Meio Total

2.318 2.069 47.288

Total Aracaju %

62.587 75,55

5° 6° 7° 8° 9° 10°

Total Aracaju %

519 81,69

5° 6° 7° 8° 9° 10°

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

291

Nesse âmbito, a Zona de Expansão se destaca não só como a que mais recebeu empreendimentos, mas com a segunda posição em quantidade de unidades habitacionais licenciadas, com 8.292, perdendo apenas nesse quesito para o bairro Jabotiana, em franco crescimento. Nesses dois, a valorização fundiária tem crescido substancialmente, acompanhada pelas intervenções públicas e particulares que substituem terrenos por empreendimentos multifamiliares. O bairro Farolândia assume a terceira posição em ambas as classificações, bem como Coroa do Meio, Atalaia e Luzia (Tabela 33). Entre os anos 2000 e 2014, foi constatada a formação de novos vetores de expansão urbana e o fortalecimento de alguns existentes até 2000, em direção aos principais eixos viários. No caso dos vetores que se formam ao norte, partindo do bairro Industrial, no sentido dos bairros Porto D´Antas, Lamarão e Bugio é relevante recordar a proximidade com o limite administrativo de Nossa Senhora do Socorro, além da presença de fortes ligações viárias entre a capital e este município, situadas, exatamente, nos arredores dos principais empreendimentos habitacionais construídos pelo Estado (Conjunto Porto D´Antas, Coqueiral, Residencial Vitória da Resistência e os condomínios verticais do PAR e PMCMV) (Mapa 38). Outro ponto de destaque foi a intensificação da produção habitacional em bairros anteriormente ocupados principalmente pela verticalização, como 13 de Julho, Jardins, Grageru, Inácio Barbosa, Farolândia, cuja ocupação seguiu tendências de mercado e fortaleceu vetores das décadas anteriores. Novos vetores de expansão também foram apontados em áreas pouco exploradas pela incorporação até 2000, fora do eixo Jardins/13 de Julho/Grageru, como os bairros Atalaia, Coroa do Meio (vetor sul) e Luzia (vetor sudoeste). Esses dois primeiros foram isentos de ocupação vertical, em detrimento do controle da legislação, até o final da década de 1990, conforme apontado anteriormente.

292

Mapa 38: Aracaju, Vetores de Expansão Urbana, 2000-2014.

293

No caso das áreas antes inexploradas pela incorporação imobiliária, predomina a orientação ao oeste para o bairro Jabotiana, próximo aos limites entre Aracaju e São Cristóvão. A inserção dos empreendimentos, em sua maioria, condomínios verticais construídos pelo capital e Estado, ocorre intercalada ou mesmo avançando sobre áreas de preservação ambiental, como mangues e lagoas. Assim, a apropriação desta área, sem infraestrutura e com condições ambientais frágeis para abrigar esse vetor, será fortalecida mais ainda em função da construção da Avenida Perimetral Oeste (em projeto), podendo acirrar os sérios entraves já existentes, como a ocorrência de enchentes no período de chuvas. Dando continuidade aos vetores indicados ao oeste, a partir dos bairros Jardins e Grageru, iniciados nas décadas 1980 e 1990, observa-se a ocupação no bairro Inácio Barbosa, seguindo pelo São Conrado até o Santa Maria (fortalecendo este como vetor de expansão sudoeste). Nesses três últimos, nota-se presença de empreendimentos

habitacionais

do

PAR

e

PMCMV,

construídos

sob

a

responsabilidade do Estado, mas também, apontando a atuação do mercado imobiliário com implantação de condomínios verticais (Mapa 39). Ao sul, o fortalecimento dos vetores traçados, nas duas últimas décadas do século XX, despontou na ZEU como uma forte tendência para apropriação do capital, ao longo das Rodovias dos Náufragos e Inácio Barbosa, com maior concentração na porção norte da zona. Isso está associado às intervenções executadas pela Prefeitura e pelo Governo Estadual, com o propósito de facilitar o acesso não só daqueles que ali residem, mas aos que usufruem das praias. Ao sobrepor os vetores de expansão traçados no período anterior, com os apontados a partir de 2000, constatam-se algumas questões. A maioria dos vetores do século anterior se fortalece havendo um adensamento dos vazios urbanos, especialmente nos bairros Luzia, Grageru, Jardins, 13 de Julho, Farolândia, seguindo em direção à Coroa do Meio e Atalaia que antes recebiam conjuntos habitacionais, enquanto agora, empreendimentos do mercado imobiliário.

294

Mapa 39: Aracaju, Vetores de Expansão Urbana, 1962-2014.

295

Bairros como Ponto Novo, São Conrado e Bugio que antes estavam às margens do tecido consolidado e foram considerados vetores diminuíram sua força de atratividade, embora os dois primeiros tenham recebido alguns poucos empreendimentos verticais, nos últimos anos. Entre 1962 e 1999, os vetores de expansão se direcionaram para bairros com infraestrutura precária, onde estão a maioria das grandes glebas à espera da valorização, como observado no Jabotiana, na Zona de Expansão e no Santa Maria. Essas duas áreas ganham força, a partir dos anos 2000, com os empreendimentos habitacionais dos Programas de Arrendamento Residencial e do Minha Casa Minha Vida que atraíram o foco do mercado imobiliário para construção de condomínios horizontais e verticais nessas áreas (Quadro 1).

Quadro 1 Aracaju Vetores de Adensamento e de Expansão Urbana 1962-2014 Tipo Vetores

Adensamento

Expansão

1962-1999 Bairro

2000-2014 Bairro

Grageru Jardins 13 de Julho Farolândia Atalaia Coroa do Meio Luzia São José

Grageru Jardins 13 de Julho Farolândia Atalaia Coroa do Meio Luzia Inácio Barbosa

Centro Suíça Jabotiana Zona de Expansão Santa Maria São Conrado Ponto Novo Bugio

Jabotiana Zona de Expansão Santa Maria 17 de Março Porto D´Antas -

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

296

Ainda nesse cenário, em 2011, a ZEU perdeu parte do seu território, com a criação do bairro 17 de Março, como uma grande intervenção do Estado de caráter habitacional, reforçando a vasta quantidade de unidades habitacionais que essa área recebeu nos últimos 14 anos. No caso do bairro Santa Maria, houve a continuidade da apropriação da área pelo Estado, com a inserção de conjuntos habitacionais com grande quantidade de unidades habitacionais nos anos 1980 e 1990 e, atualmente, com os empreendimentos do PAR e PMCMV. Contudo, ficou evidenciada a continuidade da apropriação de áreas pelo mercado imobiliário e pelo Estado, fortalecida pelas intervenções urbanísticas que ocorreram, ao longo dos anos, e que ainda têm direcionado a expansão não só para as margens do tecido consolidado, como para fora dos limites municipais.

5.2.

Razões e componentes na formação e consolidação dos Vetores de Adensamento e de Expansão Urbana Segundo Rufino (2012), as estratégicas de apropriação do espaço estão

atreladas à identificação das condições privilegiadas de captação de lucro, especialmente advindas do baixo valor da terra, ou a possibilidade do aumento da valorização imobiliária em determinadas áreas, que tendem a compensar o alto valor dos terrenos. A escolha de alguns bairros selecionados pelo mercado teve relação com a concentração de grupos sociais mais elevados e a presença de infraestrutura, serviços, amenidades naturais, proximidade às centralidades e conteúdo simbólico que identifiquem tal classe com as elites econômicas. A expansão em direção à faixa litorânea está atrelada à exploração das características ambientais, como a 13 de Julho, Jardins, Atalaia, Coroa do Meio e ZEU, neste último caso, com casas para fins de veraneio e finais de semana. Os segmentos menos favorecidos escolhem áreas as quais possam pagar, ainda que ilegalmente, como os bairros periféricos ao norte, como Porto D´Antas, Lamarão, Olaria, entre outros. A análise da atuação do mercado imobiliário e do Estado na produção habitacional em determinados bairros, em detrimento de outros, permite explorar, a 297

partir desse momento, as distintas estratégias de apropriação do espaço, divididos por níveis de renda e características específicas para cada um dos vetores de expansão e será detalhada nesse item. Para auxiliar esta análise foram criados mapas temáticos de cada vetor intitulados “Evolução da Ocupação Urbana”, através das imagens satélites, cedidas pela Prefeitura Municipal de Aracaju, referentes aos anos 1993, 2003 e 2013, apontando as consequentes alterações no tecido urbano, como os novos empreendimentos, equipamentos públicos e privados relevantes e vias construídas. Por

fim,

a

última

imagem

refere-se

à

sobreposição

da

totalidade

dos

empreendimentos construídos entre 1962 e 2014, demonstrando o resultado da ocupação, no último ano do período estudado nesta tese. Outras informações como quantidade de empreendimentos e unidades habitacionais licenciados por agente foram necessárias para evidenciar a força de cada vetor e a sua relevância nos períodos examinados.

5 . 2 .1 . Ve t o r

de

Adensamento

1

e

a

concentração

da

verticalização: 13 de Julho, Jardins, Grageru e Luzia Apesar da progressiva incorporação de novas áreas pelo mercado imobiliário nos últimos anos, como Atalaia, Farolândia, Jabotiana, dentre outras, os bairros tradicionais 13 de Julho, Grageru e Jardins, criado recentemente, atraíram um número considerável de imóveis licenciados, classificados até 1999, dentre os quatro que mais receberam condomínios fechados em Aracaju. Estes bairros foram consolidados como áreas residenciais para famílias de maiores rendimentos e caracterizados pela concentração da verticalização, com condomínios de 1 ou 2 blocos. A apropriação destes bairros pelo mercado imobiliário se constitui um relevante mecanismo de apropriação do capital, adensando a reduzida oferta de vazios existentes em espaços já urbanizados, o que encarece o valor fundiário.

298

Analisando o vetor sentido leste-oeste (famílias de maior a menor renda), constata-se a ocupação na direção da Avenida Francisco Porto, prolongando-se até o bairro Ponto Novo até o ano de 1999. No período atual, esse processo persiste com fortalecimento do adensamento de renda média no bairro Luzia, explorando novas áreas. O bairro 13 de Julho, reconhecido por ser a moradia das elites e um novo centro comercial de alta renda, teve sua ocupação privilegiada pela proximidade a elementos naturais, como o manguezal e o Rio Sergipe, pelas intervenções urbanísticas que ocorreram, como o Calçadão Vianna de Assis, e pela presença de equipamentos públicos, como Iate Clube, Estádio e Biblioteca Pública (Figura 130). A progressiva ocupação verticalizada ficou constatada, marcada já em 1993, com a substituição das residências de grupos de alta renda, embora entre 2003 e 2013 registraram-se poucas inserções de condomínios verticais, em meio à inserção de galerias comerciais com lojas de grifes de luxo, sobretudo no entorno de um Hipermercado (Figura 130). Entretanto, a escassez de lotes vazios no bairro 13 de Julho (apenas 35 do total de 834, o que representa apenas 4,20%) não permitiu a ascensão da produção de imóveis, a partir de 2000, nas mesmas proporções como ocorreu até este momento, mas deu continuidade ao fortalecimento dessa área como um vetor de adensamento (Tabela 34). Nesse aspecto, para o licenciamento dos 14 condomínios verticais, nos últimos 14 anos, considerou-se o preenchimento dos poucos e disputados vazios a preços dispendiosos, atualmente, variando entre R$2.000,00 (dois mil reais) a R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais) o metro quadrado do terreno 81, significando o segundo valor de terra mais caro da cidade.

81Informações

coletadas com o incorporador entrevistado, se constituindo o valor praticado pelo

mercado.

299

Figura 130: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro 13 de Julho, 1962-2014.

300

Tabela 34 13 de Julho Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Período

Estado

Mercado

Período

Estado

Mercado

1962 - 1999 2000 - 2014

0 0

44 13

1960 - 1999 2000 - 2014

0 0

2.217 432 2.649

Total 1962-2014 Total Aracaju

57 865

Total 1962-2014 Total Aracaju

111.492

%

6,82

%

10,63

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

A implantação de um novo bairro com conceito elitizado de “jardins”, associado a um Shopping, no final dos anos 1990, em uma gleba vazia, alavancou em grande medida um progressivo direcionamento do interesse do mercado sobre essa área (Imagem 1993 – Figura 131). Entre 2003 e 2013, aponta a formação de uma subcentralidade no Loteamento Garcia, com a inserção de funções comerciais e serviços para atender os novos moradores (Imagem 2013 - Figura 131). A chegada de empreendimentos econômicos como boutiques de capital local, lojas de franquias nacionais, escolas, hospital, centro médico, supermercado, restaurantes auxiliou na formação de uma nova centralidade, direcionada à clientela de luxo, homogeneizando social e economicamente esses espaços. Nessa área concentrou-se o interesse de grandes construtoras locais, como a Norcon, Santa Maria, Celi e FFB na produção de empreendimentos de alto padrão, correspondendo a 13% do total existente na cidade. Entretanto, foi registrado o acréscimo de 15 empreendimentos, mas manteve-se a quantidade de apartamentos, o que corresponde à ocupação do Loteamento Garcia.

301

Figura 131: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Jardins e Grageru, 1962-2014

302

Tabela 35 Jardins Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Período

Estado

Mercado

Período

Estado

Mercado

1962 - 1999 2000 - 2014

0 0

49 64

1960 - 1999 2000 - 2014

0 0

3.229 3.379

Total 1962-2014 Total Aracaju

113 865

Total 1962-2014 Total Aracaju

6.608 111.492

%

13,06

%

5,93

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

Nos últimos anos, esta área foi o local preferido do capital para a implantação de empreendimentos verticais, por ser considerada uma das mais valorizadas, sendo tal status conferido por contínuos movimentos de reestruturação socioespacial. Segundo empresário do ramo de incorporação imobiliária entrevistado, “o terreno no bairro Jardins tem o metro quadrado mais caro da cidade, variando de R$2.200,00 a R$2.500,00, sendo privilegiado pela legislação, pela proximidade aos principais equipamentos, como comércio, Shopping e Parque da Sementeira” Diante disso, analistas econômicos que abordaram o mercado da construção civil discutem sobre os bairros 13 de Julho e Jardins e assim se pronunciam: A zona sul de Aracaju já é conhecida por acomodar empreendimentos voltados às classes média, média alta e altíssima em bairros como 13 de Julho - os prédios de alto padrão construídos de frente para o Rio Sergipe são os mais caros da cidade - e Jardins - em uma década passou por uma rápida expansão e ganhou shopping, hipermercados, escolas e toda infraestrutura necessária para abrigar uma avalanche de condomínios residenciais. Ou seja, por conta da infraestrutura já implantada e das facilidades de comércios criados em seu entorno, os bairros mais procurados da atualidade são os Jardins e Garcia. Não por acaso são os que recebem os maiores investimentos imobiliários (Disponível em . Acesso em 04.jan.2016).

303

De fato, a apropriação dessas áreas extremamente valorizadas e o grande diferencial desses edifícios garantiram o alcance do que Jaramillo (2011) denominou valor de monopólio, resultado da raridade dos terrenos nessa localização e assim, do elevado valor dos imóveis vendidos. Esses empreendimentos, além de decisivos no acréscimo da valorização imobiliária, contribuíram para mudanças na paisagem e na configuração social e dos usos. O fortalecimento do adensamento, no sentindo de uma produção mais intensa, direcionou- se para o Loteamento Jardim Europa, na parte posterior do Shopping Jardins e do Parque da Sementeira, no final dos anos 2000. Nessa área, parcelada pela empresa Norcon, a produção de apartamentos de alto padrão proporcionou uma ampliação de ganhos de capital, após a abertura da Avenida Oviêdo Teixeira. A tendência é a ocupação nos próximos anos por condomínios fechados de 1 a 2 edifícios, cujos apartamentos têm sido vendidos por R$600.000,00 (seiscentos mil reais) a R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais). Ao comparar a produção habitacional desses dois bairros, percebe-se que o Jardins manteve incorporação de novas unidades até 2012, quando houve uma ascensão na quantidade de licenciamentos, sobretudo nas duas áreas citadas anteriormente. Esse era o momento do boom imobiliário na cidade e de preparação do mercado imobiliário para implantação de infraestrutura e sistema viário no Loteamento Jardim Europa. Nos anos 2013 e 2014, o bairro 13 de Julho não recebeu nenhum novo empreendimento (Gráfico 8).

304

Gráfico 8: 13 de Julho e Jardins, Unidades Habitacionais. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

No caso do bairro Grageru, no período até 1999, a ocupação se concentrou de forma mais intensa às margens da Avenida Deputado Sílvio Teixeira e entre esta e a Avenida Marieta Leite, no momento do parcelamento do bairro Jardins. Nos anos recentes, tem-se centralizado entre a Avenida Francisco Porto, nos arredores do Conjunto Cidade dos Funcionários até Avenida Deputado Sílvio Teixeira, misturandose às residências, supermercados, galerias, restaurantes, lojas, academias, escolas, salões de beleza que servem essas novas famílias (Imagem 2013 -Figura 131). A quantidade de empreendimentos e de unidades habitacionais, nos dois momentos estudados, manteve-se equivalente, somando 56 condomínios e aproximadamente 4 mil apartamentos (Tabela 36).

305

Tabela 36 Grageru Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Período

Estado

Mercado

Período

Estado

Mercado

1962 - 1999 2000 - 2014

0 0

29 27

1960 - 1999 2000 - 2014

0 0

2.085 1.906

Total 1962-2014 Total Aracaju

56 865

Total 1962-2014 Total Aracaju

3.991 111.492

%

6,47

%

3,57

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

Nesse bairro, foi frequente a substituição das residências de famílias de renda média alta e alta que reemembradas resultam em lotes maiores que possibilitaram a construção de condomínios de um edifício, em ruas locais, em paralelepípedo. Assim, nesse espaço, marcou-se a transformação das tipologias unifamiliares por multifamiliares verticais como tendência. Dando continuidade a esse vetor, no Bairro Luzia, numa área com menor valor da terra (R$ 600,00 por metro quadrado), antes ocupada com conjuntos habitacionais e pouca presença de verticalização, exceto no limite com o bairro Suíça, às margens da Avenida Gonçalo Rollemberg Leite, constata-se a disponibilidade de duas novas áreas, antes grandes vazios urbanos, o que conduziu à apropriação pelo capital (Imagem 2003 - Figura 132). A primeira delas corresponde à Alameda das Árvores, criada pelas construtoras Celi e FFB, com condomínios verticais padrão médio alto, inseridos na cidade com estrutura de “bairro planejado, com praças e avenidas largas e arborizadas”, conforme anuncia uma empresa imobiliária (Imagem 2013 - Figura 132).

306

Figura 132: Evolução da Ocupação Urbana, bairro Luzia, 1962-2014

307

A segunda área, nas proximidades da Avenida Adélia Franco, foi valorizada pela construção do Viaduto Jornalista Carvalho Déda (conhecido como Viaduto do DIA) e abriga empreendimentos com 2 a 4 blocos e, nas proximidades do Asilo Rio Branco, foi ocupada com condomínios de até 12 blocos com 16 pavimentos, de diversas construtoras locais. Juntos, foram 29 empreendimentos construídos pelo capital, nos últimos 14 anos, resultando em 4.512 unidades habitacionais, um número semelhante à produção do período anterior, por ambos agentes (Imagem 2013 Figura 132).

Tabela 37 Luzia Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Período

Estado

Mercado

Período

Estado

1962 - 1999 Total

6

21

1960 – 1999 Total

1.735

2000 - 2014

0

2000 – 2014

0

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

27 29 29 56 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Mercado 2.713 4.448 4.512 4.512 8.960 111.492

%

6,47 % 8,04 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

Diante disso, esses quatro bairros, cuja legislação favoreceu o adensamento, foram apropriados pelo capital imobiliário, através da verticalização como estratégia de melhor aproveitamento do solo com alto valor. Os bairros Jardins e 13 de Julho alavancaram a tendência de oferecer espaços elitizados e empreendimentos de alto padrão nas proximidades das amenidades naturais e do shopping Jardins. Além disso, especialmente o Grageru se caracterizou por abrigar grupos de renda média alta que corresponderam aos antigos moradores das residências substituídas por esses empreendimentos, em busca de segurança e de conforto. 308

5 . 2 .2 . Ve t o r e s

de

Adensamento

2:

Inácio

Barbosa,

Farolândia, Coroa do Meio e Atalaia O reconhecimento dessa área e, principalmente da Atalaia e Farolândia, como vetores de expansão do mercado imobiliário têm relação com sua localização – prolongamento de bairros elitizados, a exemplo do Jardins e da Zona de Expansão – e com atrativos ambientais, como a faixa litorânea. Fatores como permissividade normativa, no caso da Coroa do Meio e Atalaia, e intervenções urbanas que ocorreram na Farolândia e, recentemente, no Inácio Barbosa, incentivaram a apropriação de novos agentes que antes não atuavam nessas áreas. Com forte atuação do Estado, até o final dos anos 1990, esses bairros receberam 14 dos 67 conjuntos habitacionais financiados pelo Banco Nacional de Habitação – BNH em Aracaju (Imagem 1993 - Figura 133). Entretanto, o bairro Inácio Barbosa foi o que menos recebeu esse tipo de empreendimento de interesse social (apenas 3), além de não ter sido objeto de intervenção do mercado imobiliário no tocante à produção de empreendimentos até 1999 (Tabela 38 e Imagem 2013 - Figura 133).

Tabela 38 Inácio Barbosa Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos Período

Estado

1962 - 1999 Total

3

2000 - 2014

1

Unidades Habitacionais Mercado

Período

Estado

0

1960 – 1999 Total

774

2000 – 2014

120

3 14

Mercado 0 774 1.936 2.056

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

15 18 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

2.830 111.492

%

2,0

%

2,54

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

309

Figura 133: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Inácio Barbosa, 1962-2014

310

De responsabilidade do Estado, mais de 700 unidades habitacionais foram construídas, com destaque para os conjuntos Inácio Barbosa e Beira Rio (ambos do INOCOOP) (Imagem 1993 – Figura 133). De iniciativa privada, foi implantado o loteamento Parque dos Coqueiros, atendendo às famílias de poder aquisitivo médio alto. Entretanto, a existência do Distrito Industrial, com indústrias e instituições às margens da Avenida Heráclito Rollemberg, contribuiu para inibir a ocupação de tipologia multifamiliar. Além disso, aponta-se como um elemento “negativo” o “estigma que o bairro carrega por ser área também de habitações subnormais, como a Vila Socó-Pantanal entre outras, que se instalaram ainda na década de 1970 nas áreas de preservação” (ARAÚJO, 2011, p.94). Duas áreas foram alvo da intervenção da iniciativa privada a partir de 2004. A primeira, na porção oeste da Avenida Heráclito Rollemberg, cuja apropriação por esse agente foi marcada após a instalação do Teatro Tobias Barreto (2002), de condomínios verticais e do Hipermercado Extra (2005), próximos ao Viaduto do DIA (Imagens

2003

e

2013

–

Figura

133).

Nessa

área,

foram

licenciados

empreendimentos82 direcionados a grupos de renda média (com perfis de primeira residência, recém-casados, solteiros, estudantes), com um maior número de blocos (até doze), cada um com seis pavimentos. Após 2009, embora de forma dispersa e em pequena quantidade (5), foram licenciados condomínios verticais no Loteamento Residencial Parque dos Coqueiros, remembrando lotes ou substituindo residências, constituindo-se na segunda área apontada. Naquele mesmo momento, a Prefeitura Municipal discutia o Projeto do Complexo Viário Marcelo Déda (inaugurado em 2014 e financiado pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento – BID), que interligava esse bairro com a Farolândia, através da ampliação da Avenida Paulo VI e da construção da Ponte sobre o Rio Poxim. Esses empreendimentos viriam, posteriormente, valorizar a área 83 e permitir a apropriação de novos agentes e usos, como o multifamiliar e serviços (bares, restaurantes, clinicas, escritórios) (Gráfico 9). Nesse caso, fica visível observar que o “anúncio” prévio de uma intervenção urbanística serviu como elemento atrativo 82

Nessa área, o valor da terra atinge em media de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais) o metro quadrado, um dos mais baratos dos vetores. 83 O valor da terra corresponde a uma media de R$600,00 (seiscentos reais) o metro quadrado, aproximadamente equivalente às áreas mais nobres dos bairros Jabotiana e Coroa do Meio.

311

para a apropriação do espaço pelo mercado imobiliário, na tentativa de formação de um novo espaço para verticalização, e assim, captação de maior lucro.

Gráfico 9: Inácio Barbosa e Farolândia, Unidades Habitacionais. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

No caso do bairro Farolândia, cuja formação foi qualificada, assim como o Inácio Barbosa e Coroa do Meio, pela inserção dos cinco conjuntos habitacionais (verticais e horizontais) em uma área antes de expansão (fora do tecido consolidado), a heterogeneidade sócioespacial é uma das características mais acentuadas. Por sua vez, o mercado trouxe 15 empreendimentos fechados, distribuídos em três áreas diferentes: os condomínios verticais (doze pavimentos), próximos ao Parque dos Cajueiros, posteriores à construção do campus da Universidade Tiradentes e, na parte oeste do conjunto Augusto Franco (prédios de até quatro pavimentos) e os horizontais, concentrados à sudeste, próximos às Avenidas Paulo Barreto Menezes e Heráclito Rollemberg (Tabela 39).

312

Tabela 39 Farolândia Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos Período

Estado

1962 - 1999 Total

5

2000 - 2014

6

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Unidades Habitacionais Mercado

Período

Estado

15

1960 - 1999 Total

5.518

2000 - 2014

848

20 52 58 78 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Mercado 1.496 7.014 7.213 8.061 15.075 111.492

%

9,01 % 13,52 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

Após 2000, as disparidades urbanas continuaram e o mercado passou a atuar com mais força, implantando 52 empreendimentos direcionados a diferentes níveis de renda de acordo com a localização, enquanto a Prefeitura licenciou apenas seis empreendimentos do PAR. Esse período pode ser caracterizado pelo preenchimento de vazios existentes, sobretudo nas bordas dos conjuntos habitacionais implantados no período anterior (Imagem 2003 - Figura 134). De fato, a presença do condomínio horizontal mais luxuoso da cidade, no espaço mais valorizado do bairro, junto a outros condomínios verticais atraídos pela atividade da Universidade Tiradentes e pela Revitalização do Antigo Farol, foram elementos que fortaleceram essa área para apropriação do mercado imobiliário. (Imagem 2003 –Figura 134). Nessa área, o valor do metro quadrado do terreno atinge em média cerca de R$1.200,00 (hum mil e duzentos reais), mais baixo que Atalaia, 13 de Julho e Jardins. Por outro lado, observa-se a existência de ocupações irregulares, localizadas em ruas sem pavimentação e infraestrutura, ao sudeste do bairro, entremeadas pelos condomínios horizontais de pequena escala (Imagem 2013 - Figura 134).

313

Figura 134: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Farolândia, 1962-2014

314

Assim, identificou-se uma inversão da atuação do Estado e do mercado nos períodos analisados. Atualmente, a área se consolida como uma continuidade da faixa valorizada dos bairros 13 de Julho e Jardins, beneficiando e valorizando suas terras, em decorrência da proximidade das amenidades naturais, dos investimentos privados, com a inserção de equipamentos educacionais e de serviços (supermercado G. Barbosa), além de intervenções públicas, como abertura de novas vias e espaços de lazer e cultura. Adiciona-se a essa análise, a transformação de estratégias de apropriação dos espaços nos bairros Atalaia e Coroa do Meio, pelo mercado imobiliário, embora este último tenha tido sua ocupação planejada pelo Estado, através do Projeto CURA, limitando gabarito de altura até quatro pavimentos. Diante disso, até 1999, houve apenas a implantação de 8 empreendimentos, sendo dois deles, condomínios horizontais de pequeno porte (Cond. Villa D’este e J. Inácio) (Tabela 40 e Figura 135).

Tabela 40 Coroa do Meio Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos Período

Estado

1962 - 1999 Total

4

2000 - 2014

1

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Unidades Habitacionais Mercado*

Período

Estado

4

1960 - 1999 Total

664

2000 - 2014

652

8 41 42 50 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Mercado 419 1.083 1.417 2.069 3.152 111.492

%

5,78 % 2,82 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

315

Figura 135: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Coroa do Meio, 1962-2014

316

Posteriormente, a verticalização chegou a esses bairros por dois fatores decisivos: o primeiro foi a interdição do funcionamento do Farol Estuarino84, localizado no bairro Farolândia, cuja legislação limitava a altura das construções na sua área de abrangência (Coroa do Meio e Atalaia), sendo transferido para a Coroa do Meio, numa área com ocupação bastante rarefeita. Assim, o Rádio Farol de Aracaju foi construído, em 1991, numa altura bem superior ao anterior e localizado numa ponta de terra, o permitiu a ocupação verticalizada nas imediações (FRANÇA,1997). Segundo DINIZ (2004, p. 56), “na realidade, a intenção era liberar o gabarito de áreas privilegiadas na Av. Beira Mar, a caminho da Atalaia, pois o antigo farol fixava que, por 3400 m na sua frente e laterais, não se poderia atingir mais de 8 m de altura”. Apesar de haver uma quantidade considerável de empreendimentos de responsabilidade do capital privado, é importante frisar que a maioria destes é de pequeno porte, ocorrendo de forma semelhante no bairro Atalaia. A maioria dos 14 condomínios horizontais, construídos após 2000, apresenta formato duplex, com até 14 unidades habitacionais e construídas por particulares, nas cercanias do Farol e se constitui numa alternativa para aquelas famílias que desejavam morar em casas intramuros, próximas ao centro da cidade. De fato, nesse segmento de produto imobiliário não foi observada a participação do mercado e, sim, de investidores individuais (pessoa física). No caso da tipologia vertical, após a revogação, em 2002, das Leis Complementares ao Plano Diretor, as determinações referentes ao gabarito constantes no Código de Urbanismo de 1966 retomam à vigência. Essa normativa limitou o licenciamento de edificações nessa área de até 8 pavimentos (até 2008), caracterizando assim, a ocupação com condomínios de, no máximo seis blocos, construídos por construtoras locais, como a Empe, Tecnoconsult, Samenge, ENGEB, dentre outras.

84

Já na segunda metade do século XX, o farol estava interferindo de forma direta no crescimento vertical de um importante ponto de expansão da malha urbana, sendo alvo de críticas da especulação imobiliária que almejava poder construir livremente. Na década de 1990, devido a pressões, transferiram o equipamento e a responsabilidade do Farol de Aracaju para o substituto, o Rádio Farol de Sergipe, criado em um amplo aterro realizado na década de 1980. Segundo Andréa Filgueiras, em 1995 as estruturas do antigo farol foram tombadas pelo patrimônio histórico e artístico de Sergipe, através do decreto no 15.242. Em 1999, a antiga torre foi incendiada criminalmente e várias manifestações foram realizadas a favor de sua revitalização. (Disponível em , Acessado em 27.mar.2015).

317

Embora, existam ainda 27% de lotes vazios urbanos, percebe-se o pouco interesse das grandes construtoras em investir na área. A inserção de empreendimentos sucedeu, a partir de 2004, posterior à remoção das 652 palafitas e construção das novas moradias pelo Projeto de Reurbanização da Etapa IV da Coroa do Meio. Outro pico ocorreu no bairro, no ano de 2009, com o licenciamento de seis condomínios verticais, no Loteamento Jardim Atlântico, todos direcionados a uma classe de renda média85 (Gráfico 10).

Gráfico 10: Coroa do Meio e Atalaia, Unidades Habitacionais. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

Segundo o empresário entrevistado, limitações como gabarito das edificações, ausência de pavimentação e deficiência na oferta de infraestrutura, somados à existência de ocupações precárias na parte oeste foram obstáculos para apropriação

85

Segundo corretores de imóveis, esses apartamentos, de padrão classificado AB e B (Ver Capítulo 4) têm sido vendidos por valores entre R$200.000,00 (duzentos mil) a R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil).

318

dessa área pelo mercado imobiliário, não se constituindo, em sua opinião, um vetor de expansão. No caso do bairro Atalaia, a presença de residências unifamiliares, predomina formando uma paisagem horizontal, registrando-se a presença do Hotel Parque dos Coqueiros e do primeiro condomínio horizontal nesta área, em 2003 (Imagem 1993 e 2003 – Figura 136). Entretanto, a partir de 2008, a promulgação da Lei Complementar no 074/2008 permitiu a verticalização (39 condomínios verticais), quando alterou o gabarito de 8 para até 16 pavimentos. A partir daí, abriu-se um novo local para reprodução do capital e com a terra valorizada, atingindo uma média de R$1.400,00 (hum mil e quatrocentos reais), ao sul, a partir da Avenida Rotary, onde está a maior concentração de prédios verticais (Imagem 2013 - Figura 136). Nesse caso, a força da legislação foi demonstrada quando, no período de 2008 a 2014, foram licenciados 29 novos condomínios verticais de um ou dois blocos, direcionados aos grupos de renda média alta, concentrados na parte sul do bairro, cuja terra é mais valorizada, aproveitando fatores como proximidade da praia e facilidade de acesso ao Centro (Tabela 41).

Tabela 41 Atalaia Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos Período

Estado

1962 - 1999 Total

2

2000 - 2014

0

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Unidades Habitacionais Mercado

Período

Estado

3

1960 - 1999 Total

565

2000 - 2014

0

5 56 56 61 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Mercado 47 612 2.378 2.378 2.990 111.492

%

7,05 % 2,68 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

319

Figura 136: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Atalaia, 1962-2014

320

Apesar da maioria dos condomínios horizontais instalados nesse bairro apresentarem características semelhantes aos da Coroa do Meio, alguns outros se sobressaíram pelo porte e por elementos de conforto, lazer e segurança, como o Residencial Sunville (da construtora Norcon), com 122 moradias e o Residencial Solare di Fiori, da Marcos Matos Engenharia (43 unidades habitacionais). Portanto, este bairro é, de fato, um forte vetor de adensamento, com intensa participação do mercado imobiliário na transformação da configuração espacial, sendo responsável por todos os empreendimentos licenciados nesse período pós ano 2000. Contudo, ficou claro a apropriação deste agente e a consequente valorização da terra, proveniente dos investimentos privados e da permissividade da legislação, sem participação do Estado em intervenções públicas.

5 . 2 .3 . Ve t o r e s E x pa n s ão 1 : ap r o p r i a ç ão do s ba i r r o s

da

z o n a n o r t e 86 Apesar desse vetor acumular apenas 10% da produção habitacional total, não tendo assim, a força dos demais, fez-se importante analisar os fatores que incidiram para essa ocupação. O Estado teve forte participação para expansão fragmentada, marcada pela inserção dos quinze conjuntos habitacionais subsidiados pelo Banco Nacional de Habitação, que abriram espaços para a apropriação da terra através da autoconstrução. Essa ocupação ocorreu nos limites do tecido consolidado, atingindo, sobretudo, na direção leste à oeste, partindo do bairro Industrial e passando pelos bairros 18 do Forte, Cidade Nova, Santos Dumont e Bugio (Tabela 42). Como forma de pressionar a gestão, parte desse contingente que não foi contemplado nessas políticas habitacionais, sem lugar pra morar, ocupou informalmente, terrenos vazios, loteamentos clandestinos e irregulares, margens de áreas ambientais, como mangues, rios e encostas, ou mesmo locais sem qualquer oferta de infraestrutura.

86

É importante retomar que essa zona é composta pelos seguintes bairros: Industrial, Santo Antônio, Palestina, 18 do Forte, Porto D’Antas, Cidade Nova, Santos Dumont, Bugio, Olaria, Soledade e Lamarão.

321

Tabela 42 Zona Norte Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 – 2014 Empreendimentos Período

Estado

1962 - 1999 Total

15

2000 - 2014

22

Unidades Habitacionais Mercado

Período

Estado

4

1960 - 1999 Total

3.898

2000 - 2014

5.164

19 14

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

36 55 865

Mercado 352 4.250

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

2.011 7.175 11.425 111.492

%

6,35 % 10 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

Nesses anos, o incremento do valor da terra urbanizada e regularizada, assim como sua escassez, o empobrecimento da população, associados à dificuldade de acesso ao mercado imobiliário formal (crédito e financiamento da habitação) foram fatores que impediram a conquista da moradia própria, aumentando, cada vez mais, o número desses espaços precários, em Aracaju, sobretudo nessa zona. Além disso, as elevadas tarifas de transporte, alimentação, ou seja, de sobrevivência, “contribuem para uma redução da capacidade dessas famílias em ‘competir’ pela terra nessas áreas mais distantes” (SMOLKA, 2003, p. 263). Após 2000, o Estado deu continuidade à ideia de inserir construindo conjuntos habitacionais na zona norte, dessa vez subsidiados pelo Programa de Arrendamento Residencial e pelo Minha Casa Minha Vida. Assim, foram inseridos 22 empreendimentos habitacionais e 5.164 unidades habitacionais, além dos três conjuntos inseridos no Lamarão e Porto D´antas (1.590 moradias), resultantes de projetos municipais e estaduais. O setor imobiliário pouco se interessou por atuar nessa zona por ser caracterizada por uma ocupação mais popular, com assentamentos precários e irregulares,

reduzindo

os

interesses

dos

investimentos

privados.

Os

14 322

empreendimentos construídos, a partir de 2000, sendo 13 verticais, apresentaram de 1 a 13 blocos, com 3 a 6 pavimentos, e apartamentos de até 70 metros quadrados. Dois bairros merecem ênfase por receberem a maior quantidade de empreendimentos e unidades habitacionais, embora pequena em relação ao total. O primeiro é o Industrial, que, antes com uso predominantemente horizontal e industrial (Imagem 1993 – Figura 137), atualmente, abriga quatro condomínios verticais (dos 14 da zona norte) licenciados pelo capital privado e três proveniente do PAR e do PMCMV. As intervenções que ocorreram, em 2003, como a reurbanização da Orlinha do Bairro Industrial (Imagem 2003 – Figura 137) e, posteriormente, em 2006, a inauguração da Ponte Aracaju-Barra dos Coqueiros (inaugurada em 2006) incentivaram, ainda que em pequena proporção (1,15% do total em Aracaju), a ocupação dos vazios e a substituição das antigas residências e fábricas por novos empreendimentos (Tabela 43 e Imagem 2013 - Figura 137).

Tabela 43 Industrial Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos Período

Estado

1962 - 1999 Total

3

2000 - 2014

3

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Unidades Habitacionais Mercado

Período

Estado

0

1960 - 1999 Total

301

2000 - 2014

251

3 4 7 10 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Mercado 0 301 364 615 916 111.492

%

1,15 % 0,82 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

323

Figura 137: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Industrial, 1962-2014.

324

Com uma produção habitacional com interrupções (entre 2004 e 2007), a partir de 2008, o bairro Industrial se constituiu uma ligação entre o centro de Aracaju e a Barra dos Coqueiros. Isso é resultado das intervenções acima citadas e também da implementação do Plano Diretor do Município de Barra dos Coqueiros que ampliou a área urbana e permitiu a apropriação do mercado imobiliário da faixa litorânea que, consequentemente, passou a ser valorizada (Gráfico 11).

Gráfico 11: Bairros Industrial e Porto D´Antas, Unidades Habitacionais. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

Por último, a construção do shopping Aracaju (em obras desde 2015), sob responsabilidade de capital local, acarretará uma transformação sócioespacial, modificando usos, elevando o valor dos imóveis e, possivelmente, atraindo o mercado imobiliário a se apropriar desse espaço, nos próximos anos, promovendo o enobrecimento (gentrification) e a expulsão dos moradores locais de menor renda. O segundo bairro é o Porto D´Antas que, embora a quantidade de empreendimentos seja muito pequena, o número de unidades foi bastante relevante. A atuação do Estado foi significativa, em função das melhorias habitacionais que 325

essas famílias receberam e da existência de grandes vazios com baixos valores que permitiram a urbanização do Coqueiral e a construção do conjunto Porto D´Antas. Juntos, esses conjuntos somam 1.180 unidades habitacionais que abrigam famílias provenientes de áreas de risco, inclusive de Nossa Senhora do Socorro. Essa intervenção no quesito habitacional, associada à construção da ponte José Rollemberg Leite, de ligação entre a capital e Nossa Senhora do Socorro, continua fortalecendo a conexão da Região Metropolitana, apontando direções de expansão urbana que extrapolam os limites municipais (Tabela 44 e Figura 138).

Tabela 44 Porto D´Antas Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Período

Estado

Mercado

Período

Estado

Mercado

1962 - 1999 2000 - 2014

0 6

0 1

1960 - 1999 2000 - 2014

0 2.335

0 390

Total 1962-2014 Total Aracaju

6 865

Total 1962-2014 Total Aracaju

2.725 111.492

%

0,80 % 2,44 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

Outros três empreendimentos construídos pela gestão (de até 4 pavimentos) foram financiados pelo PMCMV e estão localizados próximo ao bairro Santo Antônio e Japãozinho, além de outros empreendimentos dessa tipologia. Apesar de ser um bairro que abriga famílias com baixa renda, apenas o Residencial Jaime Norberto Silva foi enquadrado na faixa de 0 a 3 salários mínimos do programa. De fato, essa zona teve pouca atratividade para atuação do mercado imobiliário, visto que a infraestrutura precária, ocupações irregulares e a baixa renda dos moradores se constituíram fatores de afastamento desse agente para outras áreas. 326

Figura 138: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Porto D´Antas, 1962-2014.

327

5 . 2 .4 . Ve t o r e s d e E xp an s ã o 2 e a o c o r rê n c i a de c on f l i t os ambientais: Jabotiana, ZEU e Santa Maria Embora o bairro Jabotiana tivesse a sua ocupação, a partir dos anos 1970, pelo Estado, com a inserção dos conjuntos habitacionais Sol Nascente, Santa Lúcia e JK, no início do século XXI ainda registrava a presença de grandes terrenos de baixo valor, com resistência às características rurais (Imagem 1993 - Figura 139). Entretanto, o crescimento direcionado a esse bairro só se fortaleceu a partir de 2002, com a implantação dos sete conjuntos verticais (4 pavimentos) do Programa de Arrendamento Residencial, que somam 1.184 novas moradias. No ano seguinte, a implantação do cemitério-parque Colina da Saudade (de propriedade particular e atendendo grupos de renda mais elevadas), privilegiado pela visibilidade da paisagem de parte da cidade, trouxe a circulação de um novo público e contribuiu para a valorização da terra (Imagem 2003 – Figura 139). Essa intervenção possibilitou a atração de novos investimentos privados e públicos, além da modificação dos usos nas principais avenidas, apontando a formação de uma nova centralidade de comércio e serviços locais (Tabela 45 e Imagem 2013 - Figura 139).

Tabela 45 Jabotiana Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos Período

Estado

1962 - 1999 Total

3

2000 - 2014

24

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Unidades Habitacionais Mercado

Período

Estado

1

1960 - 1999 Total

2.179

2000 - 2014

4.683

4 27 51 55 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Mercado 128 2.307 4.870 9.553 11.860 111.492

%

6,82 % 10,63 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

328

Figura 139: Evolução da Ocupação Urbana, Bairro Jabotiana, 1962-2014

329

A partir de 2009, quando ocorreu o auge da produção de unidades habitacionais, no bairro, o tecido urbano se modificou com a chegada dos 51 condomínios verticais construídos pelo mercado imobiliário e, também, em parceria com o Estado, subsidiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, totalizando 9.553 apartamentos. Nos anos seguintes, a construção de unidades habitacionais se manteve, embora com intensidade decrescente e diferenciada, anualmente, mas superior ao período anterior a 2008 (Gráfico 12).

Gráfico 12: Jabotiana, Unidades Habitacionais. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

A expansão se fortaleceu para áreas próximas ao limite entre Aracaju e São Cristóvão, em decorrência da desocupação de antigos sítios, passando a atrair empresas imobiliárias de porte médio que atuam no segmento econômico, como Impacto Construções, J. Nunes, União Engenharia, Nassal, AC Engenharia, e também de grande porte, como a Norcon. O estoque fundiário de grandes dimensões permitiu 330

a produção de condomínios verticais com uma quantidade maior de blocos, em que padronização é a palavra de ordem, alterando o padrão de ocupação, antes horizontal e unifamiliar. O bairro Jabotiana indica uma das direções mais evidentes de expansão urbana de Aracaju, apesar de apresentar uma ocupação fragmentada e oferecer condições incipientes de saneamento básico, especialmente drenagem urbana, somados à infraestrutura viária, sem planejamento para suportar o atendimento dessas novas famílias ali residentes. Com cenário semelhante, a Zona de Expansão teve sua dinâmica de crescimento dilatada espacialmente ao longo das rodovias Inácio Barbosa e Náufragos. A antiga ocupação rural e com poucos loteamentos (Imagem 1993 – Figura 140), tem sido substituída por edificações de alto padrão (condomínios horizontais, loteamentos fechados) desde os anos 1990, a segregação e fragmentação do espaço ganharam maior força a partir de 2000, especialmente na porção norte, com a implantação dos conjuntos habitacionais do PAR e do PMCMV (Imagem 2003 e 2013 – Figura 140). Além disso, o reforço da permissividade das normas do Plano Diretor, somada às intervenções urbanísticas realizadas pelo Estado, como abertura de vias (OBA e Amarela), a construção das orlas de Aruana e Mosqueiro valorizaram a área e trouxeram novas ocupações ao longo dos anos, com uma diversidade de tipologias habitacionais (Figura 140). Além das características ambientais (presença de dunas e restingas) e da valorização proveniente da proximidade da praia e do Rio Vaza Barris, o maior atrativo que a ZEU apresenta é a grande quantidade de vazios urbanos, tendo em vista que 73,67% dos lotes maiores que 1.000m2, disponíveis em Aracaju, em 2005, estavam aí concentrados (FRANÇA, 2011).

331

Figura 140: Evolução da Ocupação Urbana, Zona de Expansão Urbana, 1962-2014

332

Diferente dos anos anteriores (1990 em diante), em que somente o mercado se apropriou dessa área para produzir 15 empreendimentos fechados, a partir de 2001, o Estado financiou conjuntos habitacionais estimulando a ocupação para a porção norte da zona. Assim, o capital inseriu seus produtos imobiliários nas proximidades desses, embora com condomínios e loteamentos em menor escala que os implantados pela Prefeitura. A atuação combinada desses dois agentes, ao longo dos últimos 24 anos, resultou em 84 empreendimentos habitacionais, sendo 60 privados e cercados intramuros, correspondendo a 10% da quantidade de empreendimentos licenciados em Aracaju (Figura 140 e Tabela 46).

Tabela 46 Zona de Expansão Urbana Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Período

Estado

Mercado

Período

Estado

1990 - 1999 Total

0

15

1990 - 1999 Total

0

2000 - 2014

24

2000 - 2014

4.605

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

15 45 69 84 865

Total Total 1962-2014 Total Aracaju

Mercado 1.477 1.477 3.687 8.292 9.769 111.492

%

9,71 % 8,76 Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

O alto valor da terra em áreas urbanizadas é considerado um fator de dificuldade para escolha por ocupar bairros centrais, a depender do produto imobiliário a ser trabalhado. Essa questão auxilia na compreensão da escolha da localidade para construção de empreendimentos que demandam mais área, como os conjuntos habitacionais construídos pelo Estado, direcionados para uma classe popular. Por outro lado, também foram inseridos condomínios horizontais e loteamentos fechados, 333

atendendo famílias de renda mais elevada que buscam segunda residência para veraneio e finais de semana, caracterizados pela segregação e homogeneização social. De fato, a implantação desses produtos, demanda localização privilegiada com a presença de amenidades naturais, o que somado à ausência de glebas, reduz a sua oferta em áreas mais centrais, distanciando-os para fora da malha urbana consolidada. A variação do valor da terra na Zona de Expansão tem acrescido muito nos últimos anos. França (2011) avaliou que, em 2004, o preço de um lote de 270 m 2 no Portal do Atlântico, localizado às margens da Rodovia dos Náufragos, próximo a entrada do Povoado Areia Branca, era de R$8.900,00 (oito mil e novecentos reais). Em 2011, custava em média, R$40.000,00 (quarenta mil reais) e, atualmente, o valor está entre R$130.000,00 (cento e trinta mil) e R$200.000,00 (duzentos mil) a depender da posição. Esses dados indicam um ganho de mais-valia de R$186.000,0087 (cento e oitenta e seis mil reais) e um acréscimo de 2.091%. “Isso explica a razão da procura pelos detentores do capital, permitindo a aquisição de vários lotes que serão comercializadas por preços compatíveis com as condições dos futuros clientes” (idem, p.84). Diante disso, constata-se que O lucro gerado incentiva os promotores imobiliários a consolidarem cada vez mais seus empreendimentos nessa localidade. Nas áreas próximas ao centro, em virtude do adensamento do solo, torna-se mais difícil, a construção de grandes empreendimentos, ocorrendo com mais vigor onde o custo da terra é mais baixo e onde se oferecem amenidades naturais e diferenciais para serem tidos como o ponto-chave do produto (FRANÇA, 2011, p.85).

Isso tem agravado a fragmentação do tecido urbano e acirrado a segregação sócioespacial, especialmente porque, na porção norte, esses empreendimentos são construídos sem implantação de infraestrutura, especialmente esgotamento sanitário e drenagem, proporcionando às famílias residentes graves problemas no período chuvoso, com alagamentos e inundações. Dois momentos foram importantes na ZEU, no tocante ao licenciamento de empreendimentos. O primeiro ápice ocorreu em 2004, ano que antecedeu o início do processo

87

de

discussões

participativas

de

Revisão

do

Plano

Diretor

de

FRANÇA, 2004; 2011; Pesquisa em imobiliárias locais, 2015.

334

Desenvolvimento Urbano e, em 2009, quando esta lei foi encaminhada para a Câmara dos Vereadores, após as revisões no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (Gráfico 13).

Gráfico 13: Zona de Expansão, Unidades Habitacionais. 2000-2014. Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2015.

Após esse período, houve uma drástica redução da quantidade de unidades habitacionais, devendo-se a paralisação de licenças na ZEU, através da Ação Civil Pública – ACP, conduzida pela Justiça Federal, em 2009, que determinou o bloqueio temporário de expedição de alvarás, construção e inauguração (Habite-se) de quaisquer empreendimentos na ZEU, em função do resultado das chuvas de maio do mesmo ano, que causou sérios prejuízos decorrentes da ausência de esgotamento sanitário e drenagem (FRANÇA, 2011). Com essa deliberação, os incorporadores imobiliários criaram novos produtos imobiliários e conduziu a expansão para áreas mais consolidadas. Em 2011 e 2012, reduziu-se a escala dos empreendimentos, aumentando o licenciamento de condomínios de casas duplex nos bairros Luzia, Atalaia/Coroa do Meio e Farolândia, voltados para o segmento de renda média. 335

Com a paralisação de licenças na ZEU, o mercado buscou novas áreas, sofrendo modificações na estrutura urbana, criando novos produtos imobiliários e conduzindo a expansão para áreas mais consolidadas. Posteriormente, após acordos através de

Termo de ajustamento de Conduta-TAC’s, a Justiça liberou alguns

condomínios que obedeciam às condicionantes ambientais (esgotamento sanitário e drenagem) estabelecidas em função da pressão do mercado imobiliário para construir. Na tentativa de equalizar os prejuízos de uma ocupação causada pelas construtoras, a Prefeitura foi obrigada, mediante obrigatoriedade do cumprimento da Ação Civil Pública – ACP88,

a adotar medidas emergenciais e paliativas para

solucionar esses problemas, tendo que elaborar estudos e realizar contratações para a construção do esgotamento sanitário (obra em andamento) da porção norte da ZEU, beneficiando futuramente, milhares de moradores e, consequentemente, proprietários fundiários ao valorizar o solo (FRANÇA, 2011). Atendendo ao pleito, a Prefeitura Municipal, através da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB, em 2013, contratou o escritório Jaime Lerner Arquitetos Associados Ltda. para elaborar um planejamento integrado para a ZEU. O estudo, denominado Diretrizes de Ocupação Urbana do Mosqueiro traz propostas como o transporte coletivo para aquela área, o meio ambiente, sistema viário, uso consciente do solo e a macrodrenagem. A região, que sofre com transtornos causados pela chuva, terá seus problemas resolvidos com a realização de uma grande obra de macrodrenagem. O projeto prevê a criação de canais e lagoas, fazendo um aproveitamento das áreas alagadas predominantes no local, que juntamente com as obras de drenagem, acabarão com problemas de alagamento que tanto perturbam os moradores (Disponível em , Acessado em 04.jan.2016).

A partir de 2014, a promulgação da Lei n o 132, restringiu o gabarito de altura das edificações na ZEU para até dois pavimentos (térreo mais um piso), diminuindo, o interesse do capital em investir ali, desvalorizando seus terrenos, segundo entrevista com um empresário incorporador de terras. Assim,

para os incorporadores,

a

estratégia da gestão municipal em organizar o aparato legislativo resultou numa “perda” no tocante às áreas apropriadas pelo mercado, em Aracaju.

88

Explicitado no item 4.1. do Capítulo 4.

336

Entretanto, percebeu-se ao longo desses anos, que a vasta quantidade de empreendimentos licenciados contrasta com a carência de saneamento ambiental, precária infraestrutura viária e falta de serviços públicos. Coincidentemente, esses dois bairros apresentaram dificuldades quanto ao esgotamento sanitário, drenagem e acessibilidade, sendo alvos de procedimentos judiciais do Ministério Público, para bloqueio de licenciamento de empreendimentos. Alvo de intervenções do Estado, o bairro Santa Maria se sobressaiu como vetor sudoeste de expansão pela quantidade de unidades habitacionais que esse bairro recebeu durante esses anos (Tabela 47).

Tabela 47 Santa Maria Empreendimentos e unidades habitacionais 1962 - 2014 Empreendimentos

Unidades Habitacionais

Período

Estado

Mercado

Período

Estado

1962 - 1999 Total 2000 - 2014

4

0

1960 - 1999 Total 2000 - 2014

2.509

4 6

2

Mercado 0 2.509 572

2.785

Total

8

3.357

Total 1962-2014

12

Total 1962-2014

5.866

Total Aracaju

865

Total Aracaju

111.492

%

1,38

%

5,26

Elaboração Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em pesquisa de campo e na Coordenadoria de Urbanismo da Empresa Municipal de Obras e Urbanização – EMURB/PMA, 2014, 2015; CARVALHO, 2013; FRANÇA, 2011; MAIA, 2004; DINIZ, 2003; CEHOP, 2003; FRANÇA, 1997; Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo e entrevistas.

De fato, compreende-se que Zona de Expansão Urbana, Santa Maria e Jabotiana, estendendo-se, atualmente, ao Inácio Barbosa, foram alvo das intervenções do Estado e do mercado para a ocupação habitacional independente das condições de infraestrutura e de conexão com o tecido consolidado. Esses bairros receberam empreendimentos financiados por programas habitacionais, como o Banco Nacional de Habitação, e os Programas de Arrendamento Residencial e o Minha Casa Minha Vida, associados aos produtos do mercado imobiliário, como os condomínios 337

verticais. Além disso, projetos estruturantes do poder público tiveram grande potencial de influenciar o uso e a ocupação do entorno, valorizando a terra e, consequentemente, expulsando os antigos moradores e produzindo novos arranjos. Diante do explorado, se sobressai a forte participação do mercado na produção de empreendimentos, conduzindo o crescimento para áreas privilegiadas, e configurando

espaços

em

função

dos

seus

interesses.

As

intervenções

proporcionadas com recursos públicos, como a abertura de avenidas e rodovias, esta última na Zona de Expansão Urbana, bem como a alteração da lei que extinguiu a zona rural, constituíram fatores de influência ao direcionamento do vetor de expansão para o sul. Este se fortaleceu após os anos 2000, com apropriação do espaço pelo capital imobiliário, focando na segunda residência de luxo, caracterizada pelos condomínios horizontais e loteamentos fechados. No caso dos vetores de adensamento que predominaram no primeiro período analisado, antes da promulgação do Plano Diretor de Aracaju, ficou comprovada a ocupação verticalizada em bairros já urbanizados, como uma estratégia de aproveitamento dos terrenos com valor elevado e do potencial de construção estabelecido pela referida lei. As normas permitiram o estabelecimento de novos vetores de adensamento e de expansão, como em direção à Zona de Expansão e para os bairros Coroa do Meio e Atalaia, cuja paisagem horizontal, predominante no século XX, tem sido substituída por condomínios verticais, próximos à porção sul. Entretanto, constatou-se que, após o ano 2000, a maioria dos vetores de adensamento se consolidou criando novas configurações sócioespaciais, a exemplo dos bairros Jardins e Farolândia, com interferência de novos agentes e produtos imobiliários direcionados a outros grupos de renda, expulsando, muitas vezes, em função do aumento do valor da terra, as famílias de renda mais inferior que se estabeleceram nesses espaços, como no caso do Bairro Luzia. Contudo, a análise dos vetores de adensamento e de expansão, comparando os dois períodos, demonstrou a influência do Estado, na produção de conjuntos habitacionais e de

intervenções urbanísticas, e do mercado imobiliário na

reestruturação de bairros através da inserção de empreendimentos fechados, segregando socialmente os grupos de maior renda. 338

REFLEXÕES FINAIS Esta tese teve como objetivo apontar e analisar os vetores de adensamento e expansão urbana em Aracaju, a partir da produção habitacional, em função da atuação do mercado imobiliário e do Estado, num recorte temporal de 1960 a 1999 e 2000 até 2014. A pesquisa investigou dinâmicas de apropriação do espaço, relacionadas aos produtos imobiliários, até então não complemente avaliadas, buscando relacioná-las aos processos de adensamento e expansão do tecido urbano. Ao estudar a produção capitalista do espaço urbano, apontou-se que a propriedade privada da terra é mercadoria e por isso, é condição essencial para produção do espaço urbano no cenário capitalista. A lógica da reprodução do capital está suportada pelo apoio do Estado, em que diversos espaços são identificados como reduto da implantação de empreendimentos imobiliários, produzindo novas áreas ou adensamento de espaços vazios existentes em bairros urbanizados. Várias cidades, entre elas Aracaju, sobressaíram-se nos últimos anos pela intensa produção imobiliária, em direção às margens do tecido consolidado ou para fora do município, como uma oportunidade para os donos de terras alavancarem sua renda, e posteriormente, estas serem transformadas em condomínios fechados. Essa tipologia habitacional tem sido cada vez mais disseminada e a inserção foi valorizada pelos atributos locais, como intervenções urbanísticas, a exemplo de abertura de vias, favorecendo não só a mobilidade a um novo empreendimento, assim como novas ocupações. Com isso, as empresas imobiliárias modificaram constantemente o espaço urbano, demonstrando seu poder evidenciado nas propagandas dos condomínios fechados e na supervalorização de bairros antes marginalizados ou áreas rurais, além da elevação dos valores dos imóveis em espaços urbanizados. Ao mesmo tempo, outros agentes modelaram o espaço, como os grupos sociais de baixa renda, que, excluídos da cidade formal, foram morar em loteamentos irregulares à mercê do planejamento e da atenção da gestão urbana.

339

O grande entrave se concentrou na deficiente atuação do Estado para implementação dos instrumentos urbanísticos de regulação da terra e controle da especulação imobiliária. Além disso, verificou-se uma deficiência no provimento de habitação direcionada, realmente, para interesse social, que contribuiria na conquista pela efetivação do direito à moradia para grupos de renda mais baixa. A ausência de alternativas concretas de acesso à habitação contribuiu para o incremento do valor dos imóveis e, consequentemente, na segregação, exclusão e expulsão de grande parcela da população das cidades. Assim, fez-se importante refletir sobre o tipo de expansão produzida para atender interesses da sociedade capitalista, que contrariam necessidades da maioria da população. Cidades como Aracaju refletem injustiças sociais, diferenças econômicas e conflitos de classe em detrimento da conquista por maior renda fundiária e lucro imobiliário, o foco dos agentes produtores do espaço urbano. A análise da produção habitacional da capital sergipana nos últimos 50 anos, demonstrou que, semelhante ao que ocorreu em outras cidades brasileiras de porte médio, a incorporação imobiliária em Aracaju dominou a construção de moradias de médio e alto padrão. Essa operação se deu num contexto de crescente concentração do capital privado e de massificação da demanda, inserindo a difusão da ideologia de estilos de vida e formas de morar contemporâneos, bem como da propagação dos shoppings centers nas últimas duas décadas. A implantação dos empreendimentos imobiliários em Aracaju foi marcada por três tendências. A primeira foi a continuidade da lógica da periferização da moradia ampliando territorialmente limites urbanos. De caráter descontínuo e fragmentado, e início na década de 1960, a implantação dos conjuntos habitacionais financiados pelo Banco Nacional da Habitação - SFH se acentuou nas últimas três décadas. O poder público teve papel preponderante na expansão urbana aracajuana, nas direções norte, oeste e sul. A ação se deu, basicamente em quatro planos que privilegiaram a atuação do mercado imobiliário: instituindo leis urbanísticas e edilícias, como o Código e Obras e Urbanismo, em 1966, a Lei de Delimitação de Bairros em 1982, e o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, em 2000, através dos quais foi regido o uso e ocupação da cidade, direcionando a expansão ao sul e consolidando 340

áreas já urbanizadas. O Estado também agiu diretamente como um incorporador urbano, implantando grandes obras públicas, como abertura de avenidas, viadutos e pontes, permitindo a ligação entre bairros como 13 de Julho, Jardins e Farolândia, Inácio Barbosa e Farolândia, a construção de grandes equipamentos públicos e oferta de infraestrutura; e construindo moradias em grandes conjuntos subsidiadas pelos programas habitacionais localizados nas periferias, como no bairro Jabotiana e na Zona de Expansão. Por fim, no âmbito federal, atuou no financiamento habitacional e urbano, somados à concessão do crédito imobiliário, sobretudo através dos bancos estatais. Diante disso, ficou evidente o papel relevante do Estado, principalmente nas políticas habitacionais, de suma importância para formação e consolidação de vetores de adensamento e de expansão urbana. A implantação dos conjuntos habitacionais, desde a década de 1960, aconteceu de forma segregada, quando o capital privado apropriou-se das terras mais privilegiadas. Esses empreendimentos foram afastados para a periferia, distante do núcleo central, onde se concentravam as principais atividades e serviços, além da dotação de infraestrutura. Sendo assim, essa estratégia resultou numa atuação pactuada com o mercado privado, para privilegiar a construção das moradias fechadas e na valorização das suas áreas. A segunda tendência foi a urbanização de bairros ocupados, adensando vazios urbanos existentes, dotados de infraestrutura e serviços públicos, como São José, Grageru, 13 de Julho, Jardins, Farolândia, através da verticalização (que proporciona a multiplicação do solo), em que o domínio pelos incorporadores imobiliários ficou evidente. A construção de empreendimentos privados como o shopping Jardins, no bairro de mesmo nome, e do Campus da Universidade Tiradentes foram estratégias que encabeçaram a valorização da terra e, consequentemente, de interesse do mercado da construção civil para implantação de produtos residenciais fechados neste entorno. Outras “áreas de consumo” foram criadas por este agentes, em direção a locais antes não interessantes, como a porção sul do bairro Atalaia, a Alameda das Árvores no bairro Luzia, os condomínios fechados às margens da Avenida Rio de Janeiro, nos bairros Ponto Novo e Siqueira Campos. As diretrizes permissivas estabelecidas pelo Plano Diretor e outras normas, associadas às intervenções da Prefeitura Municipal, 341

colaboraram para a intensificação da quantidade de empreendimentos imobiliários para uma camada de renda média alta e alta. A última tendência foi a expansão dispersa orientada por interesses fundiários e imobiliários (auferir maiores lucros), através da implantação de novos produtos residenciais, como loteamentos fechados e condomínios horizontais, implantados em direção sul, a partir dos anos 1990. A propagação dessas duas tipologias habitacionais em maior proporção, no vetor sul, embora com apontamentos na legislação federal quanto à inexistência do loteamento fechado, trouxeram grupos de elevado poder aquisitivo para adquirirem residências de veraneio em locais privilegiados pela proximidade da praia e elementos naturais. Mais uma vez, ressalta-se a importância do Estado, através da implementação de normas, como a Lei de Delimitação de Bairros, que transformou a antiga zona rural em Zona de Expansão Urbana. Somou-se a isso as posteriores intervenções viárias que proporcionaram a apropriação de uma área que, hoje, apresenta conflitos socioambientais, sobretudo no tocante ao saneamento básico. Deste modo, nota-se que o mercado imobiliário, aliado ao poder público, favoreceu -se de estratégias que valorizaram certos bairros em detrimento de outras. As informações coletadas sobre a produção habitacional demonstraram que a partir de 2000 houve uma intensificação proveniente do mercado imobiliário, que também direcionou a expansão para vetores que o Estado havia inserido conjuntos habitacionais anteriormente e paralelamente. Um exemplo é o bairro Jabotiana, marcado pela a inserção fragmentada e segregada de condomínios verticais e de empreendimentos dos Programas de Arrendamento Residencial e Minha Casa Minha Vida, ambos com tipologia vertical fechada. As intervenções viárias realizadas de ligação dessa área com os outros bairros proporcionaram cada vez mais acelerado a ocupação desses espaços, somados à construção de um equipamento privado diferenciado (Cemitério Colina da Saudade), valorizando o seu entorno. Contraditoriamente, aqueles bairros localizados na zona norte foram destacados pelo desinteresse do setor imobiliário por abrigarem moradias de grupos de renda mais baixa, com assentamentos precários e irregulares. Assim, desde a primeira metade do século XX, analisou-se o direcionamento da responsabilidade da 342

provisão de moradia para esse grupo econômico pelo Estado. Diante disso, ao longo dos anos, os conjuntos habitacionais foram localizados fora do tecido consolidado, em bairros como Porto D´Antas, Lamarão, Olaria, Soledade, justificados pelo valor fundiário reduzido, produzindo habitações com custo reduzido, embora com maior ônus no que diz respeito à implantação de infraestrutura e custos de vida desses moradores. Nesta área, notou-se uma redução dos investimentos públicos em infraestrutura, mas com atuação governamental referente à implantação de projetos habitacionais

da

Prefeitura

Municipal

e

Governo

do

Estado,

além

dos

empreendimentos subsidiados pelo Programa de Arrendamento Residencial e o Minha Casa Minha Vida, nos últimos 14 anos. Desde a década 1980, a política habitacional praticada extrapolou os limites municipais na direção norte, nos municípios da Região Metropolitana de Aracaju, que receberam conjuntos habitacionais financiados pelo BNH, para resolver a questão da moradia da capital, a exemplo de Nossa Senhora do Socorro e São Cristóvão. O Estado deu continuidade a esse processo a partir dos anos 2000, fortalecido pela permissividade legislativa e pela conexão viária estabelecida com a implantação de pontes de ligação. Observa-se que os empreendimentos do PAR e do PMCMV têm sido cada vez mais difundidos nesses municípios. A partir de 2006, com a inauguração da Ponte Construtor João Alves, que interliga Aracaju-Barra dos Coqueiros, o mercado passou a se apropriar da faixa litorânea deste município, com a construção de loteamentos fechados de luxo para classes de renda alta que moram na capital, dotados de toda oferta de infraestrutura, segurança e comodidade. É importante apontar que a redução do número de vazios e a consequente apropriação do capital imobiliário dos espaços, inserindo condomínios fechados, foi resultado de inúmeros fatores, tais como o crescimento da construção civil no país, o incentivo ao crédito e financiamento imobiliário, criação de novos programas habitacionais e de infraestrutura pelo Governo Federal, a partir de 2001 e em especial, 2007, ano de criação do Programa de Aceleração do Crescimento - PAC. A partir do exposto, ficou evidente que esses dois agentes se envolveram na produção do espaço capitalista de Aracaju, e se sobrepuseram a favor da formação e 343

consolidação dos vetores de adensamento e expansão urbana. Desse jogo de interesses dos diversos agentes resultou um novo tipo de urbanização, marcada, a partir de 2000, sobretudo pela extensão e descontinuidade do tecido urbano, proporcionando caráter complexo às novas formas segregadas, extrapolando limites administrativos, principalmente no que diz respeito aos hábitos de consumo e às práticas socioespaciais da população. A combinação entre multiplicidade de agentes e diferenciação de renda e de ciclo dos compradores tornou o mercado particularmente segmentado, social e espacialmente. De um modo geral, as pesquisas convergiram na certificação de que a produção habitacional formal foi predominante assumida pelos incorporadores imobiliários (construtoras, proprietários fundiários, corretoras), proporcionada para as classes média-alta e alta. Esse mercado é restrito, especulativo e excludente, sendo, na maioria das vezes, sob a forma de incorporação residencial através de condomínios fechados, especialmente verticais. Por esse motivo, a urbanização dispersa permitida, através de uma legislação fragmentada que não reflete as reais potencialidades da cidade, trouxe sérios transtornos à população. Verifica-se a necessidade de um Plano Diretor efetivo, com diretrizes efetivas para um zoneamento diferenciado, elaborado em função do potencial construtivo, infraestrutura e sistema viário. A fragmentação das normas propiciou a explosão de empreendimentos fechados para os vetores norte, oeste e extremo sul, que correspondem às áreas carentes de infraestrutura. Outro resultado foi o acirramento das problemáticas apresentadas em áreas adensadas e verticalizadas, à leste e sul de Aracaju. A realização de obras de infraestrutura, sistema viário e serviços públicos deveria ser planejada concomitantemente a esses projetos habitacionais, para que esses moradores estivessem integrados à cidade. A análise dos dados obtidos ao longo da pesquisa conduziu a consecução do objetivo geral de apontar e analisar os vetores de adensamento e de expansão urbana em Aracaju, a partir da produção habitacional, em função da atuação do setor privado e do Estado, entre 1960 até 2014. Os vetores de adensamento e de expansão urbana visíveis ao final da década de 1990, relacionados à produção habitacional, consolidaram-se, embora tenham 344

agregado novos fatores para a sua formação e solidificação em Aracaju. A validação desta hipótese ficou comprovada quando, ao sobrepor os vetores constituídos nos dois períodos analisados (1962-1999 e 2000-2014), verificou-se o fortalecimento daqueles que estavam em bairros mais centrais, adensados e valorizados, com surgimento de algumas áreas de consumo em grandes vazios urbanos, para abrigar grupos sociais de renda mais elevada. Outros vetores de expansão foram apontados e “prolongados” na direção periférica ao sul e oeste, como Jabotiana, Zona de Expansão e Santa Maria, contradizendo a ocupação com as condições de carência de infraestrutura e presença de áreas ambientais que deveriam ser preservadas. De fato, embora algumas mudanças de atuação e interesses de agentes por esses bairros e de fatores que provocaram a apropriação do espaço tenham sido apontadas elas não se esgotam neste estudo. Embora tenha havido um esforço no sentido de elucidar as questões apontadas inicialmente, os problemas de Aracaju não se exauriram nesta tese. Assim, espera-se que, ao difundir questionamentos e informações sobre quem produz e para quem se produz o espaço urbano aracajuano, com foco para a produção habitacional produzida pelo mercado e pelo Estado nos últimos 14 anos, espera-se ter colaborado para qualificar as discussões, trazendo mais elementos para futuras e melhores gestões urbanas e metropolitanas.

345

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