Garantias nos Contratos de Locação

VIVAMELHOR 18ª Edição - Nov/2016 a Jan/2017

PERFIL Neni Glock transformou sua verdadeira paixão em profissão cultura Tezza no cinema

VIVAMELHOR

Galvão Locações Direção - Fátima Galvão Redação RDO Press Jornalista Responsável: Gabriela Sguarizi - DRT5702/PR Reportagem: Luana Marques Juliane Juski Projeto Gráfico, Diagramação e Programação Digital RDO Brasil www.rdobrasil.com.br Rua Mamoré, 479 | Mercês 80510-362 | Curitiba | PR Fone/fax: (41) 3338-7054 A Viva Melhor é uma publicação institucional da Galvão Locações. As matérias e artigos assinados, assim como publicidades veiculadas, são de inteira responsabilidade de seus autores e anunciantes, não expressando necessariamente a opinião da publicação. galvao.com.br Rua Monsenhor Celso, 231 | Centro 80010-922 | Curitiba | PR | Brasil (41) 3072-5500

EDITORIAL Caro Leitor,

Nessa edição, a Viva Melhor conversou com Carlos Alberto Glock, mais conhecido como Neni Glock. O fotógrafo curitibano de reportagens, retratos, decoração de interiores e arquitetura, também desenvolve projetos pessoais voltados para a edição de livros e documentários autorais em vídeo para a televisão portuguesa referentes a questões sociais. E se você acha que apenas de feijoada e caipirinha vive a gastronomia brasileira, então está muito enganado. Curitiba tem sediado diversos eventos gastronômicos como o Festival do Petisco, Pão com bolinho, Hambúrguer, Carne de Onça, Pão com Pernil e a Viva Melhor conversou com Sérgio Medeiros, o criador dos primeiros festivais na

cidade. É de dar água na boca... Com o verão se aproximando e o sol aparecendo lindamente, quem nunca pensou em desembarcar em uma praia de águas claras? E somos obrigados a concordar, se tem uma coisa que o Nordeste tem é praia bonita né?! É por isso que nas férias de fim de ano o Nordeste é o destino preferido dos brasileiros. Por falar em férias, que tal aproveitar as suas para colocar em dia a leitura da Viva Melhor? Esperamos que apreciem muito essa edição!

Um abraço,

Fátima Galvão Diretora Executiva Galvão Locações

ÍNDICE

08 | Cultura Tezza no cinema 16 | Decoração Espaços comerciais em constante renovação

24 | Esporte Tecnologia x Esporte 32 | Gastronomia A Curitiba dos festivais gastronômicos

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38 | Saúde

68 | Mercado Imobiliário

Doenças que podem causar afastamento do trabalho

Garantias nos contratos de locação

46 | Projeto Social Doe seu tempo

76 | Perfil

56 | Moda Wishlist

Muito mais que uma profissão, uma paixão

82 | Comportamento Millennials: a geração estressada

62 | Turismo Nas férias de fim de ano o Nordeste é o destino preferido dos brasileiros

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MERCADO IMOBILIÁRIO

Garantias nos contratos de locação Você sabe quais são as garantias que pode oferecer ou exigir ao alugar um imóvel?

69 Muitas pessoas buscam investir em imóveis, obtendo uma renda extra a partir de alugueis provenientes da locação de seus bens. Ocorre que alguns proprietários têm receio na hora de locar, pois temem atrasos nos pagamentos dos aluguéis. Mas você sabia que existem previsões legais para que o proprietário possa se precaver? Falaremos um pouco delas neste breve artigo. Além dos investidores, a realidade é que existem muitas pessoas que não possuem imóvel próprio e necessitam alugar sua residência ou mesmo estabelecer o seu comércio em algum bem de terceiro. Nestes casos, encontrar o imóvel perfeito é sempre uma grande dificuldade, mas longe de ser o maior dos problemas. A dor de cabeça é certa quando não é oferecida uma garantia aceitável para o proprietário (um fiador, por exemplo). São nesses momentos que outras garantias contratuais podem auxiliar na viabilização da locação. Por essas razões que um dos pontos mais sensíveis quando falamos em contratos de locação são as garantias contratuais. Do ponto de vista do locador, uma boa garantia é uma cautela que resulta em tranquilidade durante toda a relação locatícia. Já para

os locatários, não raro são sinônimos de dificuldade, custo e desgaste. A palavra garantia, em termos práticos, significa segurança. É por isso que elas são imprescindíveis para a viabilização de negócios jurídicos em geral, em especial no mercado imobiliário (compra e venda, locação, incorporações, entre outros). Elas possibilitam o acesso ao crédito e exercem, portanto, uma função importantíssima na economia de qualquer país. No mundo jurídico, as garantias dividem-se em dois grandes grupos: as garantias reais e as garantias pessoais. Quando um imóvel é dado em garantia, por meio de uma hipoteca ou alienação fiduciária, por exemplo, temos uma garantia real. Nesse caso, um bem específico que garantirá eventuais dívidas. Já nas situações em que uma pessoa assume os encargos da fiança, tem-se uma garantia pessoal, em que todo o seu patrimônio (inclusive bem de família) pode vir a ser objeto de uma constrição judicial para pagamento do débito devido. Como nas locações o objetivo das garantias contratuais é o de proteger o locador, um bom cadastro de locatário e de fiadores, se for o caso, é

MERCADO IMOBILIÁRIO

decisivo para a qualidade da locação, pois ampliam significativamente as chances de recuperação dos débitos inadimplidos, evitando assim a frustração de crédito. O art.37 da Lei de Inquilinato enumera quatro modalidades de garantas locatícias: a caução, a fiança, o seguro fiança, e a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos. Ela também proíbe legalmente à cumulação de garantias em um mesmo contrato de locação (fiança mais caução imobiliária, por exemplo). A única exceção a essa norma é a duplicidade de garantias de uma mesma modalidade, ou seja, dois fiadores, algo que é muito comum em diversos contratos. A partir de 2009, consolidou-se o entendimento de que todas as garantias contratuais, inclusive a fiança, estendem-se até o momento da efetiva devolução do imóvel, mesmo quando prorrogada a locação por prazo indeterminado. Assim, todas as obrigações do locatário ficarão resguardas pela garantia indicada contratualmente até a entrega das chaves. Vale ressaltar que o simples

oferecimento e previsão contratual de uma garantia não são os únicos fatores necessários para assegurar a sua suficiência e idoneidade. Então, quando sair à procura de um imóvel para locar procure saber quais as modalidades existentes e procure por imobiliárias que atendam esses critérios. Como em todo negócio, o risco sempre existirá. O importante, e mais indicado, é o proprietário buscar uma assessoria imobiliária e jurídica experiente, que contribua para a construção da segurança contratual e proporcione uma relação locatícia livre de frustações.

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Conheça abaixo as modalidades mais comuns previstas na Lei do Inquilinato. Caução: é a primeira modalidade prevista em lei e hoje é pouco utilizada. A usual demora na efetiva obtenção da desocupação do imóvel faz com que o valor dado em garantia quase nunca suporte todas as obrigações devidas pelo inquilino. Ela pode ser realizada por bens móveis (carro e maquinário), imóveis (casa, apartamento, terreno, entre outras) ou ainda em espécie (depósito em dinheiro).

A caução sobre bem imóvel é averbada na matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence. A de bem móvel é registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Quanto à caução em dinheiro, não pode superar três vezes o valor do aluguel vigente à época da efetivação do contrato. Se o aluguel for corrigido e o valor de três meses, referente à caução, tornar-se insuficiente, o locador pode exigir o depósito da diferença. Além disso, o valor deverá ser depositado em poupança autorizada pelo Poder Público e regulamentada. Qualquer terceira pessoa pode prestar essa caução, ficando com o depósito em seu nome. Essa caução é para garantir não só aluguéis, mas, qualquer responsabilidade do locatário pela coisa locada. Entre suas vantagens, destaca-se que a caução vale para todo o período do contrato. Em caso de caução em dinheiro, o valor retorna com rendimentos ao final do contrato. Já a desvantagem é que por vezes ela exige o desembolso de um valor muito alto quando da formalização do contrato de locação.

COMPORTAMENTO

Fiança: a modalidade mais utilizada nas locações é a segunda prevista em lei e a única gratuita. Nela é preciso contar com a boa vontade de um terceiro que garantirá o cumprimento das obrigações caso o inquilino não as cumpra. Os contratos normalmente preveem a renúncia ao chamado benefício de ordem, o que significa que o fiador pode vir a ser responsabilizado pelas dívidas antes mesmo do locatário ter seu patrimônio atingido.

constrição de bens e o fiador pode prestar fiança em varias dívidas, mas esse fato representa um risco, já que o garantidor pode comprometer seu patrimônio com outras obrigações e assim ameaçar a segurança da garantia. Para o inquilino, a dificuldade é que a fiança exige que o fiador tenha capacidade de endividamento para que haja a efetiva garantia das obrigações contratuais. No entanto, diante da insuficiência de patrimônio de seus

Sua utilização é muito simples: há uma assinatura, reconhecimento de firma e o universo patrimonial do fiador (e não somente um bem específico) que passa a responder pela dívida. Ou seja, a fiança é a modalidade mais abrangente. É essa uma das características das garantias pessoais: simplicidade por não exigir forma pública. Não há

Fernando Almeida Struecker é advogado do departamento consultivo empresarial e imobiliário no escritório De Figueiredo Demeterco & Sade Sociedade de Advogados.

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sócios, acionistas ou até de familiares, a realidade é que os locatários encontram dificuldades para indicar um fiador idôneo que aceite o encargo. Contratualmente, é importante também estar atento à chamada outorga uxória. A fiança prestada por um dos cônjuges deve ter o consentimento escrito do outro como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal. Por isso, a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula (a não ser

que o regime de casamento seja de separação total de bens). Seguro-fiança: A alternativa é prestada por companhias de seguro, seja a locação por tempo determinado ou indeterminado. É uma modalidade em que o locatário, para garantir ao locador o pagamento do aluguel, contrata um seguro específico para esse fim. É uma opção bastante utilizada quando não se encontra um fiador. A vantagem é que, assim como os seguros de automóveis, havendo inadimplemento é a seguradora que irá responder pelas dívidas e prejuízos existentes. A vantagem é que o locatário não precisa se submeter ao constrangimento de obter um fiador. Cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento: a modalidade menos utilizada foi a última garantia introduzida na Lei do Inquilinato, só a partir de 2005. Assina-se, juntamente com o contrato de locação, um “Termo de Cessão Fiduciária”, em que se transfere a propriedade (resolúvel) das cotas, detidas pelo locatário, ao locador. Caso o inquilino se torne inadimplente, o locador consolida essa propriedade em seu favor para quitar a dívida.

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