INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E SUA IMPORTÂNCIA - Apresentação

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E sua importância

CONTEÚDOS DA APRESENTAÇÃO ▪ INTRODUÇÃO: Empresa, Área de Estágio ▪ Quais punições recaem para quem e Tema Escolhido descumpre a lei? ▪ O que são incorporações imobiliárias?

▪ O contrato com a incorporadora

▪ O incorporador

▪ Quais as obrigações do incorporador?

▪ O registro de incorporação

▪ O que é patrimônio de afetação?

▪ Documentos que deverão ser registrados ▪ O que os compradores precisam fazer antes de adquirir um imóvel na planta? ▪ A importância do registro de incorporação ▪ Análise de dados e interpretação de resultados . ▪ Porque da obrigatoriedade do registro de incorporação? ▪ Propagandas demonstrativas

Já que você tem que pensar de qualquer forma, pense grande. Donald Trump

INTRODUÇÃO Empresa, Área de Estágio e Tema Escolhido.

A EMPRESA Suprema Imóveis localizada no endereço Rua João Câncio nº 798, Loja 02, Manaíra- João Pessoa, PB - Brasil. A sua atividade fim é venda e aluguel de imóveis novos e/ou usados e, tem como responsável Fernando Paiva, corretor de imóveis desde 2 de fevereiro de 1990, totalizando atualmente mais de 24 anos de atuação no mercado imobiliário.

ÁREA DE ESTÁGIO ▪ O estágio foi realizado no departamento comercial da Suprema Imóveis, atuando internamente e externamente em plantões da imobiliária, e todas atividades realizadas no procedimento de atendimento de cliente, captação e proposta são informadas ao encarregado do departamento comercial ou diretamente ao diretor executivo da empresa, que se encarrega de dá prosseguimento ao atendimento, efetuando contrato de possíveis propostas.

FLUXOGRAMAS DE ATIVIDADES Atividade de Vendas

Atividade de Captações

TEMA ESCOLHIDO Atualmente, no mercado imobiliário, é comum observar a oferta, para fins de venda de unidades autônomas (como, por exemplo, apartamentos), em empreendimentos que carecem do registro de incorporação. Prática que está obstaculizando o trabalho dos corretores e das imobiliárias, haja vista a vedação legal de realizar a venda.

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E sua importância

O QUE SÃO INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS? Definição de incorporar: “Acrescentar alguma coisa nova a certo indivíduo, conjunto etc.; começar a fazer parte de alguma coisa ou de alguém” [...] (Dicionário online de português). ▪ É desenvolver várias construções sob regime de condomínio. ▪ Segundo a Lei é: “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964).

O INCORPORADOR Declara-se incorporador a pessoa física ou jurídica, que se compromissa a efetuar vendas de unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial.

Quem pode ser incorporador? ▪ O proprietário do terreno; ▪ construtor;

▪ corretor de imóveis.

O REGISTRO DE INCORPORAÇÃO Para que seja possível a comercialização de um condomínio na planta ou em construção é indispensável que seja realizado o Registro de Incorporação Imobiliária. Para tal, o incorporador deverá reunir uma série de documentos no Cartório de Registro de Imóveis.

DOCUMENTOS QUE DEVERÃO SER REGISTRADOS

A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE INCORPORAÇÃO. ▪ Segurança na negociação; ▪ Proteção financeira dos futuros compradores;

▪ Garantia de que o terreno foi adquirido legalmente pelo incorporador; ▪ Torna-se possível registrar em cartório o compromisso de compra e venda da unidade adquirida; ▪ Comprova que o incorporador não possui pendências junto ao INSS, Secretaria de Finanças do Munícipio, Secretaria da Fazenda e Receita Federal.

▪ Comprova que foram verificados os quadros de áreas conforme a ABNT.

O REGISTRO DE INCORPORAÇÃO (RI)

PORQUE DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO DE INCORPORAÇÃO? Pelo fator da segurança aos futuros compradores das unidades. Por que somente com o registro realizado é: ▪ possível a divulgação do empreendimento, em mídias de marketing (televisão, rádio, jornal, panfletagem, etc);

▪ possível inicializar as vendas das futuras unidades autônomas.

PROPAGANDAS DEMONSTRATIVAS Com Registro de Incorporação Visível

Sem Registro de Incorporação Visível

QUAIS PUNIÇÕES RECAEM PARA QUEM DESCUMPRE A LEI? Tal ao incorporador, corretor e o construtor individual, que lançar à venda de unidades sem ter formalizado a incorporação junto ao registro de imóveis competente, e gerando prejuízos aos adquirentes, estarão cometendo crime contra economia popular e sendo penalizados em reclusão de 1 a 4 ano, mais multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

O CONTRATO COM A INCORPORADORA Etapa 1

Antes de efetuar o contrato adquirindo um imóvel na planta de uma incorporadora. O futuro adquirente deve seguir esses procedimentos:

Etapa 2

Etapa 3

Etapa 4

Etapa 5

Etapa 6

Etapa 7

Etapa 8

• Verificar a existência do registro da incorporação no cartório imobiliário. • Exigir a existência de um contrato escrito de promessa de venda. • Efetuar à leitura atenta de cada cláusula, parágrafo, item, alínea etc. • Guardar todo o material de propaganda oferecida pela incorporadora. • Solicitar um documento escrito em que contenha a data da entrega do imóvel e demais promessas feitas verbalmente pelo corretor da incorporadora. • Verificar a eventual existência, no contrato, da possibilidade de a incorporadora poder obter financiamento para construção do imóvel. • Caso o imóvel já esteja hipotecado, ou alienado, o comprador deve exigir que o credor assine o contrato conjuntamente, liberando o imóvel da hipoteca ou da alienação. • Verificar se a incorporadora está, efetivamente, alocando os recursos correspondentes às unidades não vendidas, em igualdade de condições com os que com ela contrataram.

QUAIS AS OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR? ▪ Discriminar no contrato o preço da cota de terreno e/ou da construção quando a contratação, por preço global, compreender cota de terreno e construção; ▪ informar aos adquirentes, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra; ▪ indenizar os adquirentes pela não edificação ou pelo atraso das obras;

▪ manter o projeto aprovado, salvo autorização dos interessados ou exigência legal; ▪ manter as condições de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de reajustamento; ▪ requerer a concessão do “habite-se”, após o que, deverá requerer a averbação da construção, no Registro de Imóveis, para efeito de individualização e discriminação das unidades.

O QUE É PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO? Propõe-se o sistema de afetação a dotar a incorporação imobiliária, em cada empreendimento, de um patrimônio próprio, que não se confunde com o patrimônio da empresa. O objetivo é evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros ou mesmo para uso próprio, com prejuízo ao regular andamento das obras.

ANÁLISE DE DADOS E INTERPRETAÇÃO DE RESULTADOS

OBJETIVO DA PESQUISA A pesquisa de campo elaborada com o objetivo estudar a tendência dos construtores que incorporam ou não, seus empreendimentos colocados à venda em fase de construção.

Essa pesquisa é importante, pois mostra quantas irregularidades ainda existem no mercado imobiliário pessoense, quando se tratado a incorporação imobiliária. E é desejado com a pesquisa ver a quantidade de empreendimento que infligem a lei, na área pesquisada do bairro dos Bancários, zoneamento que está sob a responsabilidade do Cartório Eunápio Torres em João Pessoa.

MAPA DEMONSTRATIVO DE RUAS PESQUISADAS

GRÁFICO: ÁREA DE PESQUISA Área de pesquisa

Ruas não Pesquisadas; 25,52 Ruas Pesquisadas; 74,48

Ruas Pesquisadas Ruas não Pesquisadas

GRÁFICO: EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS Empreendimentos Pesquisados

9% 31%

60%

Com Registro de Incorporação Sem Registro de Incorporação Vendas não Iniciadas

GRÁFICO: COMPARAÇÃO ENTRE UNIDADES PESQUISADAS Comparação entre unidades pesquisadas 500

450 400

434

350 300 250 200

194

150

165

133

100 50

240

228

73

0 UNIDADES PESQUISADAS Total de Unidades

118 63

13 UNIDADES VENDIDAS Cadastro de Reservas

Vendas com RI

60

15

UNIDADES DISPONÍVEIS Vendas sem RI

GRÁFICO: MÉDIA DE PREÇO DAS UNIDADES PESQUISADAS Média de Preço das Unidades Pesquisadas R$ 283.475,00

R$ 264.779,67

R$ 267.244,60 R$ 261.229,00

UNIDADES PESQUISADAS Média de preço total

Média de preço em Cadastro de Reservas

Média de preço com RI

Média de preço sem RI

O trabalho desenvolvido objetivou alertar os profissionais corretores e à sociedade acerca do que seja a incorporação imobiliária e as vantagens por ela estabelecida. Dessa forma, deixando perceptível a necessidade e importância do registro de incorporação no processo de vendas para futuras unidades autônomas.

ASPECTOS CONCLUSIVOS

AGRADECIMENTOS ▪ Agradeço a minha orientadora Mônica Cristina, que destinou parte do seu tempo para realização e conclusão desse trabalho. Aos professores Aniuska e , que fizeram parte dessa banca examinadora. Como também a todos os professores que me ajudaram a trilhar esse caminho rumo ao conhecimento. Obrigado!

BIBLIOGRAFIAS ▪ BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em: