INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E SUA IMPORTÂNCIA - Uma análise dos imóveis comercializados nos Bancários em João Pessoa-PB

INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO, CIÊNCIA E TECNOLOGIA IFPB - CAMPUS JOÃO PESSOA DIRETORIA DE ENSINO SUPERIOR UNIDADE ACADÊMICA DE GESTÃO E NEGÓCIOS CURSO SUPERIOR DE TECNOLOGIA EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

JEFFERSON DA SILVA RODRIGUES

RELATÓRIO DE ESTÁGIO OBRIGATÓRIO TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E SUA IMPORTÂNCIA: Uma análise dos imóveis comercializados nos Bancários em João Pessoa - PB.

João Pessoa 2015

JEFFERSON DA SILVA RODRIGUES

RELATÓRIO DE ESTÁGIO OBRIGATÓRIO TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

Relatório

Final

do

Estágio

Obrigatório/Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia da Paraíba – IFPB, curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários, como parte das atividades para obtenção do Grau de Tecnólogo em Negócios Imobiliários.

João Pessoa 2015

Ficha catalográfica (modelo biblioteca) impresso no verso da folha anterior

JEFFERSON DA SILVA RODRIGUES

RELATÓRIO DE ESTÁGIO OBRIGATÓRIO TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E SUA IMPORTÂNCIA: Uma análise dos imóveis comercializados nos Bancários em João Pessoa - PB.

Relatório aprovado em 22 de janeiro de 2015

_____________________________________ Prof. Mônica Cristina Lucena, especialista Orientador

___________________________________

___________________________________

Prof., Caroline Helena Limeira Pimentel

Prof. Giorgione Mendes Júnior, especialista

Perrusi, especialista

Examinador

Examinador

João Pessoa 2015

Já que você tem que pensar de qualquer forma, pense grande. Donald Trump.

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AGRADECIMENTOS

Agradeço a meus pais e familiares, principalmente minha mãe Ivaldete Silva, que apesar de todas as dificuldades sempre se manteve ao meu lado incentivando meus estudos e trabalhos. À minha orientadora, Profª Mônica Cristina, que apesar da correria diária, tanto familiar como profissional, destinou parte do seu tempo para auxilio desse trabalho. Como também agradeço a todos meus colegas, que fizeram parte dessa grande jornada.

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LISTA DE ILUSTRAÇÕES

LISTA DE FIGURAS FIGURA 1 – Organograma da empresa Suprema Imóveis.......................................................13 FIGURA 2 – Organograma da empresa, demonstrativo do setor de estágio............................20 FIGURA 3 – Modelo de fluxograma vertical...........................................................................21 FIGURA 4 – Modelo de fluxograma horizontal.......................................................................22 FIGURA 5 – Modelo de fluxograma em bloco........................................................................23 FIGURA 6 – Mapa demonstrativo de ruas pesquisadas...........................................................44

LISTA DE FLUXOGRAMA FLUXOGRAMA 1 – Atendimento e venda de imóveis...........................................................24 FLUXOGRAMA 2 – Captação de imóveis..............................................................................26

LISTA DE DIAGRAMA

DIAGRAMA 1 - Relacionamento da Área de Estágio com outras Áreas da Empresa............27

LISTA DE GRÁFICOS GRÁFICO 1 – Quantidade de ruas pesquisadas.......................................................................44 GRÁFICO 2 – Empreendimentos pesquisados.........................................................................45 GRÁFICO 3 – Número de unidades pesquisadas......................................................................45 GRÁFICO 4 - Média de preço de unidades pesquisadas..........................................................46

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SUMÁRIO CAPÍTULO I – A Organização.............................................................................................10 1.1

Identificação do Estagiário e da Organização...............................................................11

1.2

Histórico da Empresa....................................................................................................11

1.3

Organograma geral da organização...............................................................................11

1.4

Setor Econômico de Atuação e Segmento de Mercado................................................13

1.5

Descrição da Concorrência............................................................................................13

1.6

Organização e Principais Fornecedores........................................................................14

1.7

Relacionamento organização-clientes...........................................................................14

1.8

Procedimentos Administrativos e suas Divisões...........................................................15

1.8.1 Área de Recursos Humanos..........................................................................................16 1.8.2 Área de Marketing.........................................................................................................16 1.8.3 Área de Finanças...........................................................................................................16 1.8.4 Área de Produção..........................................................................................................17 1.8.5 Área de Materiais e Patrimônio.....................................................................................17 1.8.6 Área de Sistemas de Informação...................................................................................18 CAPÍTULO II – A Área de Realização do Estágio..............................................................19 2.1

Aspectos Estratégicos da Organização..........................................................................20

2.2

Atividades Desempenhadas – fluxograma de atividades..............................................21

2.2.1 Atividade A - Atendimento e realização da venda de imóveis.....................................24 2.2.2 Atividade B – Captação de imóveis..............................................................................25 2.3

Relacionamento da Área de Estágio com outras Áreas da Empresa.............................27

CAPÍTULO III – Levantamento Diagnóstico......................................................................29 3.1

Identificação de Problemas na Área de Estágio............................................................30

3.2

Problema de Estudo.......................................................................................................30

3.3

Características do Problema de Estudo.........................................................................30

CAPÍTULO IV – Proposta de Trabalho...............................................................................31 4.1

Objetivos.......................................................................................................................32

4.1.1 Objetivos geral..............................................................................................................32 4.1.2 Objetivos específicos.....................................................................................................32

9

4.2

Justificativa....................................................................................................................32

CAPÍTULO V – Fundamentação Teórica............................................................................34 5.1

Conceito de Incorporação Imobiliária...........................................................................35

5.2

A Figura do Incorporador..............................................................................................35

5.3

O Registro de Incorporação...........................................................................................36

5.4

O Contrato com a Incorporadora...................................................................................39

5.4.1 Obrigações e direitos do Incorporador..........................................................................40 5.5

Responsabilidade na Incorporação Imobiliária e punições...........................................41

5.6

Regime de afetação.......................................................................................................41

5.7

Aspectos Metodológicos...............................................................................................42

5.7.1

Método aplicado ao trabalho.........................................................................................43

5.8

Análise de Dados e Interpretação de Resultados..........................................................43

5.9

Aspectos Conclusivos...................................................................................................48

REFERÊNCIAS......................................................................................................................49 APÊNDICE A APÊNDICE B

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CAPÍTULO I

A Organização

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1.1 Identificação do Estagiário e da Organização

Jefferson da Silva Rodrigues, inscrito no Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários sob a matrícula nº 20102600206 no Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia da Paraíba - IFPB, Campus João Pessoa, desenvolveu atividades profissionais sob a relação de trabalho de Estágio Supervisionado Obrigatório na organização Suprema Imóveis, inscrita no CNPJ sob o número 14.245.546/0001-17, com sede no endereço Rua João Câncio nº 798, Loja 02, Manaíra- João Pessoa, PB - Brasil. A sua atividade fim é venda e aluguel de imóveis novos e/ou usados e tem como responsável o Sr. Fernando Paiva.

1.2 Histórico da Empresa

A empresa Suprema Imóveis sob responsabilidade de Fernando Paiva, corretor de imóveis desde 2 de fevereiro de 1990, totalizando atualmente mais de vinte e quatro anos de atuação no mercado imobiliário, o qual começou sua jornada em 1990, quando foi trabalhar numa empresa de administração de bens (aluguel) em João Pessoa, permanecendo nesta durante três anos. Durante quatro anos participou do mercado imobiliário maranhense, quando recebeu um convite para trabalhar em uma imobiliária na cidade de São Luis. Após o período no estado do Maranhão, voltou ao mercado imobiliário pessoense, tendo se tornado um profissional respeitado, alcançando todos os degraus, chegando de corretor a diretor das empresas as quais fizera parte.

1.3 Organograma Geral da Organização

De acordo com María Esmeralda Ballestero-Alvarez (2010, p. 107, 108 e 109), o organograma é o instrumento para configurar e estabelecer a estrutura formal de uma empresa ou de uma de suas partes em um determinado momento. Tem por objetivo definir e estabelecer a divisão do trabalho, o tipo de relação de autoridade, as relações de comando, os níveis hierárquicos, o processo de tomada de decisões e as relações funcionais. Suas formas estruturais são estabelecidas por meio de diagrama padronizados. Baseando-se nos princípios de departamentalização, que são os conceitos básicos usados no momento de aglutinar as áreas no organograma, obtém:

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 Maior uso: aquela área que mais utiliza um determinado serviço se encarrega dele, pois seus resultados afetarão diretamente o desempenho de todos;  Maior interesse: é o caso típico de controle de qualidade nas fábricas atribuído à área industrial; seu interesse sobre as outras áreas é de perfeição absoluta na produção;  Separação de controle: quem executa não deve controlar. A apuração dos resultados deve ficar sob a supervisão de outra área que não aquela que executa. Quando se executa ou controla o trabalho, a tendência natural é não perceber os erros cometidos.  Supressão de concorrência: típica de áreas de vendas separadas, onde a concorrência é salutar para o faturamento da empresa, mas não entre áreas de faturamento descentralizadas. As tipologias de departamentalização são classificadas:  Por função: Nesta forma de estrutura se procura dar mais ênfase à função.  Por produto: Neste caso todas as funções relacionadas com um mesmo produto estão concentradas sob uma única direção.  Por território: Totalmente voltado para o fator geográfico é o tipo de departamentos de vendas por região em função das características do mercado e da economia.  Por projeto: Combina as estruturas por função e por produtos.  Por processo: É típico de seções fabris, onde se considera a disposição dos equipamentos em casa uma das fases produtivas.  Por quantidade: Aplicado em grandes silos industriais, separados por grupos de trabalhadores e capatazes.  Por cliente: Os contatos são efetuados com base no conhecimento pessoal e nas características particulares de cada cliente.  Por tempo: É a supervisão efetuada por turnos de trabalho, em empresas que funcionam 24 horas por dia em turnos de 8 horas cada.  Por distribuição: Considera como base a forma como o produto final é distribuído. Na Suprema Imóveis seus setores estão organizados da seguinte maneira: diretor executivo, gerente de vendas, departamento de recursos humanos, corretores, estagiários que estão abaixo do departamento comercial, atendente e secretária/atendente que estão subordinados ao departamento de recursos humanos. Desta forma a definição do organograma pode ser classificada como por função. E está demonstrado na Figura 1 da seguinte maneira:

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Diretor Executivo

Diretor de Recursos Humanos

Gerente Comercial

Corretores

Estagiários

Atendente/Secretária

Figura 1 – Organograma – Suprema Imóveis Fonte: Pesquisa Direta, 2014.

1.4 Setor Econômico de Atuação e Segmento de Mercado

A imobiliária está inserida no setor econômico terciário da Paraíba que engloba a área de prestação de serviços, com o objetivo de dispor de um imóvel dentro das condições financeiras, com prioridade de oferecer qualidade e conforto aos clientes. A mesma possui sua carta de clientes de diferentes classes econômicas, mas prevalecendo o segmento de mercado que abrange as classes A e B, no entanto também possuem imóveis vinculados ao plano Minha Casa, Minha Vida do governo federal com a facilitação da aquisição do primeiro imóvel junto as construtoras do segmento. A empresa dispõe para vendas e alugueis, vários imóveis, como: apartamentos, casas, lojas comerciais e loteamentos localizado nas cidades de João Pessoa, Bayeux, Santa Rita e Sapé.

1.5 Descrição da Concorrência

Empresas que produzem produtos e serviços semelhantes dentro do mesmo mercado, e disputam a mesma clientela, são empresas concorrentes entre si. Essas empresas concorrem entre si pelo mercado consumidor, oferecendo seus produtos e serviços com preços similares ou não. Na disputa pela concorrência, existem duas personalidades de clientes, os clientes reais e os clientes potenciais. Da mesma maneira que existem concorrentes reais e concorrentes

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potenciais, o que diferencia uma da outra é forma do produtos e serviços apresentado, as concorrentes reais produzem produtos e serviços semelhantes e disputam a mesma clientela no mercado. Já as concorrentes potenciais não produzem produtos e serviços semelhantes em fator do plano de negócio da empresa, como também não disputa da mesma clientela. No entanto, ambas possuem todas as características para que futuramente se tornem concorrentes reais entre si. Dentro da concorrência existe uma característica chamada de benchmarking, que tem por objetivo a análise positiva da concorrência, ou seja, avaliar profundamente o que as concorrentes estão fazendo de melhor e aprender com elas. Essa análise técnica da concorrência é a melhor prática para que a empresa retire seu melhor dos concorrentes e alcance a desejada competitividade. No setor imobiliário nordestino, como em João Pessoa, houve um enorme crescimento, possibilitando o surgimento de novas imobiliárias no mercado pessoense e com isso, o aumento de inúmeros corretores e imobiliárias, favorecendo o crescimento da concorrência, como: Zona Sul Imobiliária, Execute Negócios Imobiliários, Sólida Imóveis e Cobrás Imóveis.

1.6 Organização e Principais Fornecedores

De acordo com PARSONS (apud CHIAVENATO, 2011, p.06). As organizações são “unidades sociais (ou agrupamentos humanos) intencionalmente construídas e reconstruídas, a fim de atingir objetivos específicos”. Isto significa que as organizações são um organismo social vivo, que sofre modificações com o tempo e a cada momento em que seus objetivos são alcançados ou não. Sendo ou não alcançados seus objetivos, as organizações estão sempre se modificando à procura da excelência. Na imobiliária, existem setores subdivididos com seus líderes e funcionários. Contam com principais fornecedores exclusivos: empresas com credibilidade no mercado da construção civil e pública, como CW Empreendimentos, Foz Empreendimentos e Codil Construções. Com essas parcerias exclusivas a imobiliária possui ótimas cartas de imóveis a vendas, como também, construtores e empresas similares sem exclusividade, com isso, obtendo imóveis captados pelos corretores e incluindo-os no sistema de captação da empresa.

1.7 Relacionamento organização-clientes

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O cliente é o bem mais precioso da empresa pois todos os produtos e serviços realizados são direcionados a satisfação da clientela. Dessa maneira o cliente se torna um bem intangível da empresa, são eles os responsáveis pela existência da empresa no mercado, e que, portanto, asseguram o seu sucesso. Esses clientes podem ser pessoas ou outras empresas. Quando pessoas são denominados clientes ou consumidores finais e quando empresas, são clientes industriais ou comerciais. Os clientes se tornam consumidores quando consomem produtos fabricados ou utilizam serviços prestados pela empresa. Outrossim, os clientes chamados de clientes reais, são os clientes que já consomem ou utilizam de fato os produtos e serviços da empresa. Enquanto os clientes potenciais são os clientes que não consomem ou utilizam os produtos e serviços da empresa, apesar de terem totais condições para fazê-lo e as empresas necessitam de conquistar esses clientes potenciais e adicioná-los à sua clientela. A Suprema Imóveis trabalha com atendimento direto aos consumidores nos plantões imobiliários, assim captando e direcionando os clientes para o melhor imóvel que se encaixe no perfil econômico e social. Tendo a visão de oferecer a melhor qualidade e segurança nas transações de vendas de bens imóveis. Caso não haja conquistado a satisfação dos clientes com a lista dos imóveis da imobiliária, contata-se com as construtoras para captar imóveis que melhor corresponda à satisfação do cliente.

1.8 Procedimentos Administrativos e suas Divisões

A estrutura administrativa da Suprema imóveis está subdivida em setores: Diretor Executivo, responsável pelo gerenciamento e organização da imobiliária, o gerente de vendas responsável pelos corretores e estagiários e o diretor de recursos humanos, responsável pelo atendimento e secretariado. Diretor executivo é o cargo da hierarquia da Suprema Imóvel responsável pelo poder de decisão, organização e gerenciamento da imobiliária. O departamento de vendas compostos pelos corretores e seus estagiários é responsável pela execução das vendas e aluguéis dos imóveis que estão vinculados a imobiliária, como também torna-se responsável pela captação de novos imóveis e clientes.

16

O setor operacional, que é composto de atendentes e secretárias fica com a responsabilidade de organização e atendimento no escritório da imobiliária.

1.8.1

Área de Recursos Humanos (RH)

Os recursos humanos correspondem as pessoas que fazem parte e participam da organização, possui diversos níveis hierárquicos organizacional e cada um tem funções correspondente ao nível hierárquico. Tal níveis ficam distribuídos em institucional (direção), intermediário (gerência e assessoria) e no nível operacional (supervisores de primeira linha, técnicos, funcionários e operários abaixo deles). As pessoas que correspondem esse recurso vivo e dinâmico da organização têm seu objetivo voltado para o crescimento e desenvolvimento da empresa, trazendo suas qualidades, inteligência, decisões, comportamentos e intuição para que isso ocorra. É nessa área que se encontra o setor responsável pelo recrutamento e seleção de novos funcionários, como também, treinamento, desenvolvimento e avaliação dos mesmos na empresa. Com tudo, considera a existência do setor de recursos humanos diretamente relacionado para melhora dos funcionários, tal como, melhor efetividade organizacional. Na imobiliária o departamento específico para os recursos humanos, fica responsável pela contratação de novos funcionários, estagiários e corretores, distribuição de tarefa, reuniões, capacitação e treinamento.

1.8.2

Área de Marketing

O setor de marketing dentro de uma empresa é o conjunto de atividade que tem como foco a identificação de necessidades e desejos dos consumidores. Como citam SCHEWE e SMITH (apud CHIAVENATO, 2011, p.181): “O marketing constitui uma filosofia de gestão que reconhece que o ponto focal de toda atividade da empresa está no consumidor: aquele que compra seus produtos ou serviços”. Em uma empresa o setor de marketing se responsabiliza pelas estratégias a serem elaboradas, através de segmentação e análise de mercado, focando nos produtos e serviços a serem oferecidos aos clientes. Na Suprema Imóveis, a área de marketing fica sob a responsabilidade do diretor executivo e corretores, devido ao fato de não possuir o departamento específico para realização da tarefa.

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1.8.3

Área de Finanças

Área responsável pela avaliação dos lucros decorrente das operações de vendas ou serviços prestados pela empresa. Segundo as definições de CHIAVENATO (2011), é através do setor financeiro que ocorre os estudos para aquisição de demais recursos referentes ao desenvolvimento da organização, no qual se procura evidenciar as necessidades de crescimento da empresa, assim como identificar eventuais dificuldades futuras. Por meio deste planejamento, ainda, é possível ao administrador financeiro selecionar, com maior margem de segurança, os ativos mais rentáveis e condizentes com os negócios da empresa, de forma a estabelecer uma rentabilidade mais satisfatória sobre os investimentos. Dentro de uma organização o setor financeiro se dedica a acompanhar e avaliar todo o desempenho financeiro da empresa, como custos e despesas, margens de ganhos, volume de vendas, liquidez de caixa, endividamento, ente outros indicadores. Ainda realiza análises dos desvios que venham a ocorrer entre os resultados previstos e realizados, assim como, propostas de medidas corretivas. Também analisa as defasagens que podem ocorrer entre entrada e saída de dinheiro de caixa, o que é geralmente associado à gestão do capital de giro. Na Suprema Imóveis, as responsabilidades financeiras ficam com o diretor executivo, desempenhando as funções de organizações contábeis da imobiliária, distribuição do pagamento dos funcionários, e a efetuação do cálculo de cada comissão aos corretores pelas vendas executadas.

1.8.4

Área de Produção

Para CHIAVENATO (2011, p. 98), as empresas atuam no mercado com objetividade de produzir produto ou prestar algum serviço aos clientes. Esses produtos e serviços é o resultado final de toda operação da empresa é nesse momento que a empresa demonstra aptidão em produzir ou prestar tal serviço ao cliente, tornando-o, ou não, consumidor ativo da mesma. No contexto mercadológico é raro uma empresa produzir ou prestar apenas uma função, normalmente dispõem de uma gama enorme de produtos e serviços, para suprir a necessidade do mercado e aproveitar as vantagens na comercialização. Na imobiliária essa área está sob a responsabilidade do diretor executivo e corretores.

1.8.5

Área de Materiais e Patrimônio

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De acordo com CHIAVENATO (2009, p. 96 e 97), esse setor é onde são definidas as informações sobre os conjuntos bens do patrimônio da imobiliária, responsável pelas operações básicas das organizações, para que possa produzir bens ou produtos e prestar serviços e está sob a responsabilidade do diretor executivo. A imobiliária se encontra situada em instalações alugadas e todos os móveis e produtos são de propriedade do próprio dono da imobiliária que o mesmo é o diretor executivo. Faz parte desse patrimônio atualmente, a sede, computador, móveis, aparelhos eletrônicos e alguns utensílios de apoio aos funcionários.

1.8.6

Área de Sistemas de Informação

Para CHIAVENATO (2009, p. 456 e 457), no sistema de informação são inseridos os dados necessários da empresa para que efetue o processamento com a finalidade de obter informações suficientes para realização das tarefas. Essas informações provem de ambientes externos (mercado de trabalho, concorrentes, distribuidores, etc), ou internos (salários, organização da empresa, funcionários, produção, vendas, etc). Na Suprema Imóveis o sistema gera informações dos imóveis e listagem de clientes captados em plantões e eventos imobiliários. Esse sistema atualmente fica subdividido em duas frentes: um centralizado que fica de posse da imobiliária com todos os cadastros de imóveis e clientes para acesso geral, e outro que é de posse dos corretores, consoante a circunscrição de sua atuação.

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CAPÍTULO II

A Área de Realização do Estágio

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O estágio foi realizado no departamento comercial da Suprema Imóveis, atuando internamente e externamente em plantões da imobiliária, e todas atividades realizadas no procedimento de atendimento de cliente, captação e proposta são informadas ao encarregado do departamento comercial ou diretamente ao diretor executivo da empresa, que se encarrega de dá prosseguimento ao atendimento, efetuando contrato de possíveis propostas.

Diretor Executivo

Departamento Comercial

Corretores

Departamento de Recursos Humanos

Estagiários

Secretariado

Figura 2 – Organograma – Suprema Imóveis – Demonstrativo do setor de estágio Fonte: Pesquisa Direta, 2014.

2.1 Aspectos Estratégicos da Organização

Atualmente com a necessidade de bons profissionais no mercado imobiliário, diversas empresas têm efetuado convênios com instituições de ensino, para adquirir novos profissionais habilitados para o conjunto da empresa. Na Suprema Imóveis não poderia ser diferente, a empresa com convênio efetuado com o IFPB, tem tornado acessível ao aluno, a experiência do mercado imobiliário pessoense através do seu planejamento para estagiários. A empresa vê esses futuros profissionais sendo primordial para elevação dos serviços imobiliários na paraíba. Considerando o ponto de vista empresarial, esse é um investimento altamente rentável, em consequência desse profissional futuramente se tornar membro efetivo da empresa, assim, elevando os lucros financeiros da organização.

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2.2 Atividades Desempenhadas – fluxograma de atividades

O fluxograma nada mais é do que a descrição do fluxo realizado em qualquer atividade. Tem o objetivo de demonstrar os procedimentos realizados do início até a conclusão do processo, através de métodos manuais ou mecanizados. É elaborado por símbolos estabelecidos que permitem poucas variações. Sua principal característica é a objetividade empregada em sua elaboração e o analista possuindo instrumentos e ferramentas pode realizar perfeitamente todo processo. Na elaboração do fluxograma são considerados dois grandes tipos: O de pequenas atividades, utilizados para demonstrar pequenos processos que não ultrapasse trinta passos e não envolva mais do que três áreas. E o de atividades complexas, com envolvimento superior às três áreas e superando os trinta passos. Ao descrever pequenas atividades de fluxo, é aconselhado a utilização do fluxograma vertical ou qualquer variação semelhante. Já no caso de descrever atividades complexas de fluxos, é aconselhável a utilização do fluxograma horizontal ou qualquer variação semelhante. Seguem exemplos:

Figura 3 – Modelo de fluxograma vertical. Fonte: CHIAVENATO, Idalberto. Administração: teoria, processo e prática. Rio de Janeiro: Campus/Elsevier, 2007, p. 180.

22

Figura 4 – Modelo de fluxograma horizontal. Fonte: CHIAVENATO, Idalberto. Administração: teoria, processo e prática. Rio de Janeiro: Campus/Elsevier, 2007, p. 181.

23

Existe também o fluxograma de blocos, que é baseado em blocos sequenciais interligados entre si, onde cada bloco possui seu significado específico. Em comparação com os fluxogramas verticais e horizontais, possui uma simbologia produtiva que não se limita em apenas linhas e colunas, como no caso abaixo:

Figura 5 – Modelo de fluxograma bloco. Fonte: CHIAVENATO, Idalberto. Administração: teoria, processo e prática. Rio de Janeiro: Campus/Elsevier, 2007, p. 182.

As atividades desempenhas durante o estágio foram: as de realizações de vendas e de captações de novos imóveis para o catálogo da empresa, no qual, ambos poderão serem analisados na sequência:

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Atividade A - Atendimento e realização da venda de imóveis.

As atividades de vendas eram realizadas nos plantões tanto internos quanto externos. Os locais dos plantões eram escalados pelo responsável do departamento comercial e todos os atendimentos realizados eram protocolados e informados diretamente ao mesmo.

Início

A

Atendimento ao cliente no escritório imobiliário ou em plantões

Assinatura do contrato

Fim Registro de informações pessoais e interesse do cliente

Apresenta-se o imóvel desejado

Sai sem realizar a proposta

N

Gostou do imóvel apresentado?

S Registra-se a proposta do cliente

Encaminha-se a proposta ao responsável do dep. comercial

Agendamento para assinatura de contrato

A Fluxograma nº 01: Atendimento e venda de imóveis Fonte: Elaboração própria (2015)

Registra-se o imóvel captado

N

Captação de imóveis

25

Inicialmente o atendimento ao cliente se origina quando o mesmo entra em contato com os corretores ou estagiários, através dos plantões realizados no escritório ou nos plantões externos. Depois de ocorrer o contato inicial, as informações do cliente são registradas no sistema

da

empresa,

como

também

as

características

do

imóvel

desejado.

Após a realização de pesquisa do imóvel desejado no catálogo da empresa, será em sequência apresentado ao cliente, caso o cliente não se interesse pelo imóvel apresentado, o mesmo poderá deixar a imobiliária sem a realização da proposta ou o corretor poderá propor uma nova pesquisa de campo, denominado no mercado imobiliário como captações de imóveis. Em sequência, o imóvel obtido na pesquisa de campo será registrado e apresentado ao cliente, que estando de acordo, será realizado uma proposta e encaminhada ao departamento comercial que efetuará o atendimento subsequente, com agendamento para assinatura do contrato e por fim, a realização da venda.

2.2.1 Atividade B – Captação de imóveis

Com realizações de reuniões e/ou procura de imóveis por cliente, na imobiliária torna-se necessário a pesquisa de novos produtos (imóveis) para compor o “portfólio” da empresa. Na empresa onde fora realizado o estágio eram traçadas metas mensais a cada estagiário e corretor para aquisição de novos imóveis. Os imóveis captados eram registrados no sistema da imobiliária e o corretor responsável por essa captação recebia uma porcentagem após a venda. Dessa maneira, gerava uma renda mesmo sem participação direta ao corretor responsável. Todas captações realizadas eram imediatamente informadas ao responsável do departamento comercial, ficando o mesmo com a responsabilidade de protocolar e registrar os imóveis no sistema da empresa. O fluxograma na sequência exemplifica o procedimento realizado:

26

Início

A

Decisão da região de pesquisa

Assinatura do contrato de intermediação

Localizar o imóvel a ser captado

Encaminha-se o contrato ao responsável do dep. comercial

Entrar em contato com o proprietário do imóvel

Explica-se as vantagens da venda ou aluguel através da imobiliária

Aceita a captação do imóvel?

N

Regista-se o imóvel no sistema e colocase a venda

O proprietário está de acordo?

N

Fim

S S Marcar a visita ao imóvel para conhecimento prévio

Não realiza a captação

A

Fluxograma nº 02: Captação de imóveis Fonte: Elaboração Própria (2015)

Para captações de imóveis o procedimento se inicia após realização de reunião, que será determinada a área de pesquisa dos imóveis desejados. Depois de localizado o imóvel pretendido, será realizado o contato inicial com o proprietário do imóvel, seja esse, com fins para

alienação

ou

locação.

Se após a realização do contato inicial o proprietário não dispor do interesse em divulgar o

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imóvel pela imobiliária, será explicado as vantagens dessa divulgação. Caso o proprietário permaneça

desinteressado,

não

ocorrerá

a

liberação

do

imóvel.

Todavia, surgindo o interesse do proprietário, será realizada uma visita prévia ao imóvel, em sequência será elaborado o contrato de intermediação, que irá ser imediatamente encaminhado ao departamento comercial, no qual ficará com a responsabilidade de formalizar o atendimento, registrando o imóvel no sistema da empresa e liberando-o para venda.

2.3 Relacionamento da Área de Estágio com outras Áreas da Empresa

Como visto anteriormente os estágios eram realizados em stands de vendas ou no escritório da imobiliária localizado na Avenida João Câncio. Portanto, a interação ocorreu com mais frequência, no departamento comercial, sendo assim, possuindo ligação direta com o os corretores e diretor executivo, onde ambos efetuavam suporte aos estagiários. E tal relação era considerada positiva. O diagrama abaixo exemplifica essa atividade:

Stand de vendas e escritório

Diretor executivo

Estagiário

Gerente de vendas

Corretores

DIAGRAMA nº 01: Relacionamento da Área de Estágio com outras Áreas da Empresa Fonte: Elaboração própria (2015)

No diagrama acima está demonstrado o processo de comunicação interna da empresa que foi efetuado o estágio. Ao centralizar o estagiário, pode-se analisar que as comunicações

eram

com

todos

os

departamentos

da

empresa.

No stand de vendas, as comunicações eram mantidas com a secretária do plantão, corretores e demais funcionários da

incorporadora, como: o construtor e

mestre de

obra.

28

No escritório da empresa, as comunicações eram realizadas diretamente com o diretor executivo, o gerente de vendas e demais corretores e estagiários.

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CAPÍTULO III

Levantamento Diagnóstico

30

3.4 Identificação de Problemas na Área de Estágio

Atualmente, no mercado imobiliário, é comum observar a oferta, para fins de venda de unidades autônomas (como, por exemplo, apartamentos), em empreendimentos que carecem do registro de incorporação. Prática que está obstaculizando o trabalho dos corretores e das imobiliárias, haja vista a vedação legal de realizar a venda.

3.5 Problema de Estudo

O problema levantado no estudo desse trabalho será a inexistência do registro de incorporação, com base nos dados levantados na cidade de João Pessoa, no Bairro dos Bancários, onde se desenvolveu, maior parte do estágio. Com a ocorrência desse problema, ficam corretores e imobiliárias impossibilitados pela Lei nº 4.591/64, Lei de Condomínios e Incorporações, de comercializar imóveis.

3.6 Características do Problema de Estudo

Esse problema possui características que serão descritas logo abaixo: a) No contexto do mercado atual pessoense, esse problema vem ocorrendo há alguns anos, após o surgimento de novos construtores, tanto pessoas físicas como pessoas jurídicas, que desconhecem a lei e consequentemente por falta de fiscalização acabam burlando ou omitindo o registro de incorporação. b) Levantamento desse estudo fora efetuado decorrente das vendas recusadas, haja vista a ausência do registro de incorporação. c) Segundo a lei, esses imóveis que se encontram em construção sem o registro incorporação não devem e não podem ser comercializados, podendo ser penalizados as imobiliárias e os corretores que assim fizerem. d) No mercado imobiliários os comentários e opiniões são divergentes, existem imobiliárias e corretores que repudiam a venda desses imóveis sem registro de incorporação, no qual alegam que essas transações deixam clientes desprotegidos e a mercê de fraudes. Já outras imobiliárias e corretores aderem a prática de mercado e efetuam suas respectivas vendas, mesmo sabendo do alto risco de serem responsabilizados perante a lei, caso ocorram fraudes e os clientes saiam lesados.

31

CAPÍTULO IV

Proposta de Trabalho

32

4.3 Objetivos

4.1.1 Objetivos geral

Esse trabalho tem por seu objetivo geral demonstrar, através da quantificação do número de empreendimentos, no Bairro dos Bancários, o reflexo da venda de imóveis sem registro de incorporação na planta, para corretores e imobiliárias que lá atuam.

4.1.2 Objetivos específicos

a)

Abordar o que seja a incorporação imobiliária;

b)

Ressaltar a importância do registro de incorporação;

c)

Levantar a responsabilidade do corretor imobiliário, quando da comercialização de

unidades na planta. d)

Analisar dados obtidos nas visitas aos empreendimentos do Bairro dos Bancários, com

venda de unidades na planta.

4.4 Justificativa

O estudo e levantamento de dados realizados através de pesquisa de campo se torna de extrema importância, por expor a prática de comercialização de imóveis na planta sem o registro de incorporação, que vem se tornando comum no mercado imobiliário da cidade de João Pessoa. A exposição dessa problemática irá mostrar a insegurança no mercado imobiliário da cidade, quando se refere à aquisição de imóveis em construção (na planta). Levando em consideração o contexto acadêmico, ficará exposto para estudo, levantamento de dados e pesquisa, tanto ao corpo docente, quando ao corpo discente, com o objetivo de auxiliar nos estudos e entendimento quando se tratando de incorporações imobiliárias. Para as imobiliárias, mostrará o prejuízo financeiro que elas adquirem, pela inexistência do registro de incorporação, como também o risco que traz à falta dessa documentação, caso elas comercializem imóveis com essa irregularidade. A elaboração desse trabalho torna-se de suma importância para minha vida pessoal e profissional. Com ele poderei demonstrar minha capacidade de conhecimentos adquiridos, através de estudos e pesquisas do assunto em questão. Assim comprovando ao corpo docente e

33

discente da instituição, familiares e amigos a minha capacidade de atuar no ramo imobiliário, seja ele local, regional ou nacional.

34

CAPÍTULO V

Fundamentação Teórica

35

Por intermédio do incentivo governamental, principalmente no que diz respeito à aquisição de imóveis aos habitantes de baixa renda, através do programa “Minha Casa Minha Vida” (MCMV), a indústria da construção civil, se alavancou rapidamente nos últimos anos. Por conta desse crescimento, acabou se tornando uma ótima fonte de investimento, possuindo altos índices de retorno financeiro, surgindo inúmeros construtores autônomos e, para tentar proteger os compradores, ressalta-se a importância da incorporação imobiliária. Este capitulo abordará a importância do registro de incorporação, para realização da venda de unidades autônomas em fase de construção (na planta).

5.1 Conceito de Incorporação Imobiliária

De acordo com o dicionário on-line de português, a palavra incorporar remete ao entendimento de reunir ou juntar, dois ou mais objetos, num só corpo ou em uma única estrutura. Se tratando de construção civil, os dois objetos que se unificarão, são o terreno e o empreendimento que nele será construído. O imóvel será incorporado ao terreno1. Segundo a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe acerca da incorporação, precisamente no art 28, define incorporação imobiliária como sendo “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Desta feita, a incorporação imobiliária surge quando uma pessoa, seja ela física ou jurídica, decide promover a construção, em terreno próprio ou de terceiros, obtendo lucro através das vendas realizadas das unidades autônomas (lotes, apartamentos, escritórios etc.), em construção.

5.2 A Figura do Incorporador

A imagem do incorporador surge quando há o interesse e a possibilidade de construção em determinado terreno. Daí, se o proprietário do imóvel é o incorporador e não detém de capital suficiente para erguer o empreendimento, ele pode disponibilizar para a venda as unidades autônomas, cuja construção, sequer iniciou. A Lei nº 4.591 define o incorporador:

1

Fonte: Dicionário on-line de português

36

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. (Art. 29 da Lei nº 4.591/64).

De acordo com VENOSA (2010, p. 455), o incorporador não é somente mandatário, empreiteiro ou administrador. Trata-se de figura catalisadora de um processo contratual. Centraliza, administra e conclui o empreendimento. Ressalte-se que pode ser o dono da obra, o proprietário do terreno, o construtor e até mesmo o corretor.

5.3 O Registro de Incorporação

O registro de incorporação é de extrema importância e obrigatoriedade, para que se dê início às vendas das unidades. E caso ocorra vendas de unidades sem o registro no cartório imobiliário, toda e qualquer negociação irá se tornar inválida, haja vista a impossibilidade jurídica, pois a lei proíbe expressamente nos termos do art. 32 da Lei de Incorporação. Segundo SILVA (2009, p. 238), não será possível ao comprador registrar em cartório o compromisso de compra e venda da unidade de uma incorporação que não tem registro. Essa obrigatoriedade do registro de incorporação ocorre pelo fator da segurança aos futuros compradores das unidades, portanto, somente com o registro realizado é possível a divulgação do empreendimento, em mídias de marketing (televisão, rádio, jornal, panfletagem, etc). Antes que seja elaborado o registro de incorporação, é necessário ter o alvará do projeto da construção estabelecido e aprovado pelas leis municipais, deste modo, mesmo com o alvará liberado pela prefeitura, essa documentação não omite a obrigação do registro de incorporação. Apesar da obrigatoriedade do registro de incorporação, nem todos os construtores efetuam tal registro. Sendo assim, cabe aos futuros compradores pesquisar se o construtor efetuou o registro no cartório responsável.

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Para que o registro incorporação seja efetuado, é de extrema importância a apresentação de documentos, como dispõe o art. 32 da Lei nº4.591/64. Em seguida pode-se analisar todos os documentos que deverão ser apresentados no cartório de imóveis: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; Esse título de propriedade corresponde que durante a realização de uma incorporação, o incorporador pode não ser o proprietário legítimo do terreno, portanto, faz-se necessário adquirir a propriedade do imóvel ou a promessa de compra, desde que não permita ao proprietário do terreno desistir da negociação, uma vez que após o início das vendas, o adquirente não pode ser prejudicado pela suspensão do negócio. Outros documentos que deverão serem apresentados, são as: b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; Nessas certidões estão comprovadas que o responsável pela incorporação e alienante do terreno se encontra em dia com suas obrigações fiscais, cíveis e criminais. A certidão de ônus reais registra se o imóvel está penhorado ou hipotecado. Do mesmo modo que aponta se há outro fator que impeça a sua disponibilidade, tal como: bloqueio judicial dos bens do vendedor como forma de garantia para pagamento futuro, usufruto, entre outros. Na sequência terá o: c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; Esse histórico demonstra todos os registros realizados na matrícula do imóvel nos últimos 20 anos, bem como as averbações, como, por exemplo, a baixa da hipoteca, a realização de construção no terreno, a existência de algum ônus sobre o imóvel, entre outros. Também deverá ser apresentado o: d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; Como se pode analisar, essa é uma medida protetiva, neste contexto o projeto deverá ser assinado por um engenheiro habilitado, como também deverá ser aprovado pelos órgãos municipais. Continuando, também terá que conter o: e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; Nessa documentação a finalidade é de informar aos futuros adquirentes, todas as características de áreas do imóvel, tanto as áreas comuns como as áreas privativas. Outra certidão necessária, é a:

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f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; Em uma incorporação imobiliária o titular de direitos sobre o terreno é o incorporador. De acordo com isso, é necessário que o incorporador, quando empregador, comprove sua regularidade fiscal através das certidões específica e conjunta, como refere no inciso I da Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 3, de 2-5-20072. O incorporador também deverá elaborar o: g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; No qual é considerado como uma promessa de construção, que após registrado torna-se uma promessa pública do incorporador no sentido da realização do empreendimento. Na sequência deverá conter a: h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; Esse documento é o que trata do orçamento financeiro de cada unidade autônoma da construção, sendo realizado através da avaliação do empreendimento, assim prevendo o valor que será gasto durante o processo de obra. O inciso III do art. 53 se refere às normas que foram editadas pela ABNT e o art. 54, se refere à obrigação de divulgação mensal dos valores gastos em construções pelos sindicatos das construtoras. Também terá que ser apresentado a: i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; Quando se adquire qualquer unidade autônoma, o comprador passa a ser dono de uma parte ideal do terreno. Através dessa descriminação, o proprietário toma conhecimento de quanto corresponde o valor de sua área. Para dá continuidade o incorporador deverá apresentar a: j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

2

Emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB), com informações da situação do sujeito passivo quanto às contribuições sociais previstas nas alíneas "a", "b" e "c" do parágrafo único do art. 11 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, às contribuições instituídas a título de substituição, e às contribuições devidas, por lei, a terceiros, inclusive às inscritas em dívida ativa do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS). (Inciso I da Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 3, de 2-5-2007). Fonte:

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A convenção de condomínio tem por objetivo regulamentar e administrar as relações entre os condôminos através do conjunto de normas. Essa minuta é redigida pelo incorporador, desse modo suas regras valem até que decidam se aprovam o que nela consta ou façam outra que atenda suas necessidades. Após realização da minuta o incorporador terá que efetuar uma: l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; Nessa declaração estará descrita a maneira pela qual a incorporadora adquiriu o imóvel no qual a obra será realizada. Se foi com o pagamento total ou parcial em apartamentos a serem construídos. Na sequência terá que apresentar outra certidão, a: m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; Certidão a ser realizada quando o incorporador não é proprietário do terreno e, com isso, o proprietário admite a alienação das frações ideais do terreno, através de procuração dada ao incorporador. Em seguida, terá que ser apresentada a: n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); O art. 34 se refere ao "prazo de carência", que o incorporador tem o direito de desistir do empreendimento por inexistência de compradores. No entanto o incorporador poderá comercializar as futuras unidades e, ocorrendo a desistência, ressarcirá aos compradores que já adquiriram. Após a apresentação da declaração o incorporador irá apresentar o: o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos; Essa é uma simples declaração, pela qual um banco afirma que a incorporadora é capaz de exercer suas atividades. E por último, para conclusão do processo de registro de incorporação, a incorporador irá apresentar a: p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. Que serve para que o adquirente do imóvel, essa medida serve de informação e proteção relacionado as vagas de garagens, como localização, numeração e quantidade de vagas. Após apresentação desses documentos, o oficial responsável pelo cartório irá examinar, arquivar e elaborar o registro da incorporação na matrícula do imóvel.

5.4 O Contrato com a Incorporadora

Os contratos realizados pelas incorporadoras normalmente são de adesão, ou seja, têm o objetivo de proteger a si mesmas, pois o comprador não tem a oportunidade de discutir as cláusulas contratuais, pois simplesmente adere ao proposto pelo incorporador.

40

Existem casos que nem ocorre a realização do contrato escrito, efetuando apenas a entrega de “recibos”, o que acaba se tornando um risco enorme aos compradores desses imóveis. Sendo assim, cabe aos futuros adquirentes ir ao cartório de registro imobiliário e verificar a existência do registro de incorporação, como também, todos os documentos relativos à incorporação.

5.4.1 Obrigações e direitos do Incorporador

É obrigação do incorporador a apresentação dos documentos mencionados alhures a fim de realização da incorporação imobiliária, como também, a celebração do contrato de promessa ou de compra e venda com o objetivo de concluir a edificação do empreendimento. Silvo de Salvo Venosa (2010, p. 462), em sua obra Direito civil: contrato em espécie, define a obrigação do incorporador: “A obrigação do incorporador é de resultado: cumpre que entregue o edifício pronto e acabado, assim como a unidade autônoma do adquirente”. Ressalte-se que é de extrema responsabilidade do incorporador manter-se leal ao projeto apresentado e autorizado aos órgãos municipais, sem que ocorra desvio no processo de construção, exceto quando tenha liberação dos interessados e da prefeitura. Outrossim, o material empregado deve corresponder ao contratado, consequentemente, ao que se encontra no memorial descritivo. Em jurisprudência: O não registro do memorial descritivo do imóvel no cartório competente e o atraso injustificado na conclusão da obra, ensejam a nulidade do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, devendo as partes retornarem ao status quo ante, impondo a devolução das parcelas já pagas pelo promitente comprador, de modo integral e imediato.3

Mesmo com o registro de incorporação efetuado, resguarda-se ao incorporador o direito de desistir do empreendimento, dentro do prazo de carência. Caso isso ocorra, o incorporador deve reembolsar os numerários obtidos dos compradores no prazo de trinta dias. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da

Fonte: Tribunal de Justiça – DF - Apelação Cível APC 20120110204780 DF 0006052-23.2012.8.07.0001 (TJDF). 3

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moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido. (Art. 36 da Lei 4.591/64).

O incorporador responde nos termos da lei pela execução da obra, devendo pagar indenizações aos adquirentes por retardamento ou desistência de execução da obra incorporada. Ocorrendo pedido de falência os adquirentes da edificação terão direitos sobre os bens pessoais do incorporador em numerários referentes aos valores pagos à incorporação.

5.5 Responsabilidade na Incorporação Imobiliária e punições É importante esclarecer que o incorporador é sempre o responsável pelo empreendimento imobiliário junto ao comprador. É nele que recai a responsabilidade civil pelo negócio imobiliário e a ele compete responder por todas as obrigações decorrentes do contrato firmado com o comprador do imóvel. E como apresentado anteriormente neste trabalho, é extrema importância e obrigatoriedade o registro de incorporação, para que inicie as vendas de unidades na planta. Sendo iniciadas as vendas das unidades sem o registro de incorporação, na condição de edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial. E gerando prejuízos aos adquirentes, será caracterizado crime contra economia popular, deste modo, sendo penalizados em reclusão de 1 a 4 anos, mais multa de cinco a cinquenta vezes o maior saláriomínimo legal vigente no País. Essas punições recaem tanto ao corretor, construtor individual ou incorporador. Assim como aos diretores ou gerentes de empresa incorporadora, corretora ou construtora que fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações4.

5.6 Regime de afetação

Com o intuito de aumentar a proteção dos adquirentes de imóveis em construção (na planta), foi criado um sistema opcional para as incorporadoras e regido pela Lei nº 10.931/2004, como se refere o Art. 31-A sobre o regime de afetação:

4

Conforme o Art. 65, Parágrafo 1º, Inciso I da Lei nº 4.591/64

42

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Art. 31 da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004).

Essa lei tem a ideologia de separar os bens referentes ao empreendimento, de outro modo, dividir a contabilidade gerada pela obra, das dívidas e obrigações pessoais do incorporador, como também seus patrimônios. Desse modo, aumentando a segurança dos futuros compradores das unidades autônomas. Apesar do regime de afetação ser estipulado em lei, o incorporado não é obrigado a efetuar tal procedimento, deixando em aberto ao incorporado efetuar, ou não, o regime de afetação.

5.7 Aspectos Metodológicos

Sobre o tema LAKATOS e MARCONI (2003, p. 83) afirma que: [...] método é o conjunto das atividades sistemáticas e racionais que, com maior segurança e economia, permite alcançar o objetivo conhecimentos válidos e verdadeiros -, traçando o caminho a ser seguido, detectando erros e auxiliando as decisões do cientista. A pesquisa realizada caracterizou-se como quantitativa, assim conceituada por Otani e FIALHO apud ALBUQUERQUE (2013, p. 42): Caracteriza-se pelo emprego da quantificação tanto no processo de coleta de dados quanto na utilização de técnicas estatísticas para o tratamento dos mesmos, tem como principal qualidade a precisão dos resultados, sobretudo utilizado em estudos descritivos, que procuram descobrir e classificar a relação de casualidade entre as variáveis da hipótese estabelecida, bem como estabelecer a casualidade entre os fenômenos.

Dessa maneira, todas as informações foram traduzidas em números para melhor análise.

5.7.1

Método aplicado ao trabalho

Com a finalidade de esclarecer a importância do registro de incorporação para empreendimento comercializados na planta, e verificar quantos empreendimentos pesquisados

43

estavam sob a proteção do registro de incorporação, na área de pesquisa do bairro dos Bancários em João Pessoa, foi elaborada uma pesquisa de campo, através de entrevista por telefone, presencialmente e e-mail, onde 22 imóveis pesquisados fazem parte do campo amostral. A modalidade de pesquisa realizada é exploratória, que: [...] permitem ao investigador aumentar sua experiência em torno de determinado problema. [...] Outras vezes, deseja delimitar ou manejar com maior segurança uma teoria cujo enunciado resulta demasiado amplo para os objetivos da pesquisa que tem em mente realizar. [...] Um estudo exploratório, por outro lado, pode servir para levantar possíveis problemas de pesquisa. (TRIVIÑOS, 1987 apud ALBUQUERQUE, 2013, p. 42).

E a forma de análise de dados, é considerada quantitativa. A ferramenta de pesquisa empregada é um questionário formado por 07 questões de caráter aberto, direcionado ao objetivo central de compreender a forma de atuação da empresa no mercado pessoense. Posteriormente, finalizado o questionário, os dados obtidos foram ordenados em relatório para maior análise. A pesquisa foi realizada no mês de outubro de 2014 e os dados obtidos foram e ordenados em relatório. Sua análise e interpretação foram sistematizados em gráficos sequenciados.

5.8

Análise de Dados e Interpretação de Resultados

A pesquisa de campo elaborada por meio de questionário que faz parte desse trabalho tem como objetivo estudar a tendência dos construtores que incorporam ou não, seus empreendimentos colocados à venda em fase de construção. Essa pesquisa é importante, pois mostra quantas irregularidades ainda existem no mercado imobiliário pessoense, quando se trata de incorporação imobiliária. É desejado com a pesquisa ver a quantidade de empreendimentos que infringem a lei, na área pesquisada, localizada na zona sul do bairro dos Bancários, zoneamento sob a responsabilidade do Cartório Eunápio Torres em João Pessoa. Dessa área totalizou cerca de 192 ruas, foram analisadas 143 ruas. Como pode ser demonstrado no mapa na próxima página:

44

Figura 6: Mapa demonstrativo de ruas pesquisadas Fonte: Here Maps e elaboração própria (2014)

Baseando-se no mapa demonstrativo foi levantado que, no total de 100% de ruas da área de pesquisa, foram exploradas 74,48%. Como demonstrado em gráfico abaixo:

Área de pesquisa Ruas não Pesquisadas; 25,52 %

Ruas Pesquisadas; 74,48 %

Ruas Pesquisadas

Ruas não Pesquisadas

Gráfico 01: Área de pesquisa Fonte: Dados da pesquisa (2014)

Com base nos dados coletados na presente pesquisa, é possível apontar algumas considerações. Foram verificados que existem unidades autônomas sendo comercializadas sem o contrato de registro de incorporação. Como pode ser analisado no próximo gráfico:

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Empreendimentos Pesquisados 9% 31%

60%

Com Registro de Incorporação

Sem Registro de Incorporação

Vendas não Iniciadas

Gráfico 02: Empreendimentos Pesquisados Fonte: Pesquisa direta 2014

Dos 22 empreendimentos pesquisados, 07 estavam sob a proteção do contrato de registro de incorporação (31%), 13 estavam sendo comercializados sem o registro de incorporação (60%) e 02 unidades pesquisadas (9%) não se encontravam a vendas por falta do registro. No entanto, ao entrar em contato com as construtoras, elas alegavam que apesar das vendas não terem sido iniciadas, eles estariam efetuando cadastro de reservas. Modalidade na qual os clientes assinam um contrato junto à construtora, paga-se um valor simbólico e aguarda-se a liberação do registro de incorporação, para efetuarem o contrato após realização do registro de incorporação. No próximo gráfico, a pesquisa levantou a quantidade de unidades autônomas que estavam sendo comercializados nesse zoneamento:

Número de unidades pesquisadas 500 400

434

300 200

240

228

100

73

194

133

165

13

118

63

60

15

0 UNIDADES PESQUISADAS Total de Unidades

UNIDADES VENDIDAS

Cadastro de Reservas

Gráfico 03: Número de unidades pesquisadas Fonte: Pesquisa direta 2014

UNIDADES DISPONÍVEIS

Vendas com RI

Vendas sem RI

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Foi concluído que dentre os 22 empreendimentos pesquisados, foram totalizadas 434 unidades autônomas, nas quais, as quantidades de 194 unidades já se encontravam vendidas e 240 unidades se encontravam disponíveis para vendas. Como pode ser analisado no gráfico acima, na modalidade cadastro de reservas, foram totalizadas 73 unidades, que 13 unidades se encontravam reservadas e 60 unidades ainda estavam disponíveis para reservas. Com as vendas estando sob a proteção do registro de incorporação, foram encontradas 133 unidades, destas 118 foram vendidas e 15 unidades se encontravam disponíveis. Já o total de unidades sem o registro de incorporação, foram encontradas 228 unidades, nas quais, 63 unidades foram comercializadas e 165 unidades encontrava-se disponíveis, para vendas. Deste modo, colocando em risco econômico os futuros adquirentes. A pesquisa também procurou destacar o preço médio das 434 unidades encontradas no zoneamento pesquisado, como pode ser analisado no gráfico abaixo:

Média de preço das unidades pesquisadas R$ 290.000,00 R$ 280.000,00

R$ 283.475,00

R$ 270.000,00 R$ 260.000,00

R$ 267.244,60

R$ 264.779,67

R$ 261.229,00

R$ 250.000,00 UNIDADES PESQUISADAS Média de preço total

Média de preço em Cadastro de Reservas

Média de preço com RI

Média de preço sem RI

Gráfico 04: Média de preço de unidades pesquisadas Fonte: Pesquisa direta 2014

Ficam demonstradas que as médias de preço total das unidades pesquisadas giram em torno de R$ 264.779,67. As unidades em cadastro de reservas giravam em torno de R$ 283.475,00, esse valor elevado em comparação as demais unidades com e sem registro de incorporação, se deu pelo fato, que as duas unidades catalogadas nessa modalidade, iniciavam com valores de R$ 133.000,00 e terminavam com valores de R$ 595.836,00.

47

Já as médias de preço das unidades com registro de incorporação, giravam em torno de R$ 267.244,60. E as médias de preço das unidades que estavam sendo comercializadas sem o registro de incorporação, giravam em torno de R$ 261.229,00. Deste modo, pode-se observar neste gráfico que a falta do registro de incorporação reflete nos preços dos imóveis comercializados, ou seja, deixando seus valores reduzidos quando se comparado aos empreendimentos que possui o registro de incorporação. Durante a realização dessa pesquisa foram realizados contatos direto com os responsáveis pelas obras, numa, a construtora denominada de: Construtora A, afirma: “Vendas não iniciadas, por falta do registro de incorporação, no entanto as reservas podem ser realizadas” (informação obtida em entrevista)5. Tal prática, que está surgindo no mercado pessoense e infringindo a lei. Em outro contato, a construtora denominada de: Construtora B, define que: “Obras de pequeno porte com duração de até 2 anos não necessita de registro de incorporação, apenas averba-se o habita-se e efetua o financiamento” (informação verbal)6. Definição essa, que não se adequa a Lei de Incorporação Imobiliária.

5 6

Os dados obtidos por meio de ligação. Os dados obtidos por meio de ligação.

48

5.9 Aspectos Conclusivos

O trabalho desenvolvido objetivou alertar os profissionais corretores e à sociedade acerca do que seja a incorporação imobiliária e a segurança ao cliente por ela estabelecida. Dessa forma, deixando perceptível a necessidade e importância do registro de incorporação no processo de vendas para futuras unidades autônomas. Como também a proteção que leva ao cliente e emitir o parecer de que a obra é idônea. Demonstrou os procedimentos e as documentações necessárias para realização desse registro. O trabalho foi concluído com uma pesquisa de campo, em contato direto com os responsáveis dos empreendimentos em construção para a coleta de dados, que vieram compor uma análise sobre a realização do registro de incorporação. Na pesquisa de campo ficou evidente que apesar da importância do registro, grande parte dos incorporadores, que possuem empreendimentos no bairro dos Bancários (Zona Sul), não efetuam o registro, desse modo, infringindo a lei e consequentemente deixando os compradores desprotegidos. Cabe aos órgãos fiscalizadores serem rigorosos contra essa prática de mercado, impondo multas pesadas. Já relacionado aos corretores que ali atuam, bastam exigir que as construtoras incorporem seus empreendimentos, para que possam alavancar as vendas. No entanto ao considerarmos os clientes, eles não são culpados por não terem conhecimento da lei, e poucos corretores e construtores alertam sobre o perigo que traz essa negociação. Todavia, cabe-lhes o dever de informação, se há registro ou não, levando em consideração também a tradição no mercado, as obras efetuadas e o grau de satisfação de antigos clientes. Sendo assim, reduzindo o perigo e o problema futuro.

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REFERÊNCIAS ALBUQUERQUE, Diogo Ferreira de. O marketing verde e o comportamento do consumidor ambientalmente consciente: antecedentes da compra de imóveis em João Pessoa-PB. 2013. 64p. TCC (Graduação em Tecnologia em Negócios Imobiliários) – Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia da Paraíba – IFPB / Diretoria de Ensino / Unidade Acadêmica de Gestão de Negócios, João Pessoa, 2013. BALLESTERO-ALVAREZ, Maria Esmeralda. Manual de organização, sistemas e métodos: abordagem teórica e prática da engenharia da informação / Maria Esmeralda Ballestero_Alvarez - 4. ed. - 2. reimpr. - São Paulo : Atlas, 2010. BRASIL. Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004. Disponível . Acesso 08/01/2015.

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BRASIL. Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991. Disponível . Acesso em: 05/01/2015.

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DISTRITO FEDERAL, Tribunal de Justiça, Apelação Cível APC 20120110204780 DF 0006052-23.2012.8.07.0001 (TJ-DF), 2013. Disponível em: . Acesso em: 09/01/2015. LAKATOS, Eva Maria, MARCONI, Marina de Andrade. Fundamentos de metodologia científica / Marina de Andrade Marconi, Eva Lakatos. – 5. Ed. – São Paulo : Atlas 2003. Disponível em: . Acesso em: 07/01/2015. SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautela devidas e análisse de riscos / Bruno Mattos e Silva. - 7. ed. - São Paulo: Atlas, 2009. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contrato em espécie / Sílvio de Salvo Venosa. 10. ed. - São Paulo : Atlas, 2010. - (Coleção direito civil; v 3)

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APÊNDICE A QUESTIONÁRIO – PESQUISA DE MODO ATUANTE DO CONSTRUTOR, CONSTRUTORA OU INCORPORADORA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Pesquisa de Campo Instruções Utilizar o questionário abaixo para preencher o relatório de campo, sobre a forma atuante da empresa no mercado imobiliário pessoense.

Questionário: 1- Qual o nome do empreendimento? ________________________________________________________________________________ 2- Aonde se localiza o empreendimento (Endereço)? ________________________________________________________________________________ 3- Qual o nome do construtor, construtora ou incorporadora? ________________________________________________________________________________ 4- Qual o prazo de entrega do empreendimento? ________________________________________________________________________________ 5- Como está a disponibilidade atual das unidades autônomas? ________________________________________________________________________________ 6- Quais os valores das unidades autônomas? ________________________________________________________________________________ 7- Qual a forma de negociação? o Vendas através do registro de incorporação o Vendas sem o registro de incorporação o Cadastro de reservas

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APÊNDICE B

RELATÓRIO ORGANIZACIONAL DAS INFORMAÇÕES COLETADAS NA PESQUISA DE CAMPO

Relatório Pesquisa de Campo Empreendimento Construtora

Endereço

Data prevista para entrega

Endereço

Data prevista para entrega

Endereço

Data prevista para entrega

Endereço

Data prevista para entrega

Endereço

Data prevista para entrega

Endereço

Data prevista para entrega

Disponibilidade Valor Negociação de Vendas Observações

Empreendimento Construtora Disponibilidade Valor Negociação de Vendas Observações

Empreendimento Construtora Disponibilidade Valor Negociação de Vendas Observações

Empreendimento Construtora Disponibilidade Valor Negociação de Vendas Observações

Empreendimento Construtora Disponibilidade Valor Negociação de Vendas Observações

Empreendimento Construtora Disponibilidade Valor Negociação de Vendas Observações