METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE MUDANÇA DE USO Claudia Loureiro (1), Luiz Amorim (2), Fernando Almeida (3), Cristiano Nascimento (4) Laboratório de Estudos Avançados em Arquitetura – Departamento de Arquitetura e Urbanismo – Centro de Artes e Comunicação – Universidade Federal de Pernambuco, Avenida Professor Moraes Rego, 1235, Recife/PE, CEP 50670-901 / fone: 81 2126 8311 / fax: 81 2126 8772 / email: (1)
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RESUMO O artigo trata do desenho de uma metodologia de avaliação de mudança de uso. Avaliar as possibilidades da edificação abrigar novos usos requer um estudo retrospectivo com objetivo de estabelecer o grau de perda de desempenho dos diversos sistemas, elementos e componentes da edificação, incluindo variáveis relativas a: a) estado de conservação ou grau de degradação; b) caracterização dos aspectos tectônicos, com destaque para os aspectos estruturais; c) caracterização da organização espacial. Por outro lado, o projeto de reabilitação requer um enfoque prospectivo, que possa prever os impactos diretos e indiretos e os benefícios imediatos versus benefícios a longo prazo. Neste sentido, as seguintes variáveis são estabelecidas: a) Desempenho – comportamento esperado, considerando as condições de exposição; b) Benefício – considerando as implicações imediatas e a longo prazo; c) Custos – considerando os custos iniciais e os custos ao longo do ciclo de vida, levando em conta os padrões de manutenção; d) Viabilidade técnica de implantação – possibilidade de adaptação da estrutura existente aos requerimentos do novo uso; e) Impacto – considerando os impactos diretos e indiretos; f) Adequação – considera a adequabilidade do novo uso ao contexto; g) Manutenção – considerando os custos e processos de manutenção preventiva e custos de substituição de componentes; h) Aceitação – considerando o grau de aceitabilidade da intervenção. Estas variáveis estruturam a metodologia DRAPI, que se constitui numa ferramenta de projeto, baseada em dados objetivos e na identificação de problemas.
ABSTRACT The article deals with the design of a methodology to evaluate changing of use, called DRAPI. Safeguarding historical monuments, as well as rehabilitating urban structures, imply in accommodating new uses for which historical buildings were not originally designed for, aiming at reintroducing them to the market or, in the case of public historic buildings, to guarantee their sustainability. To evaluate the possibilities to house new uses require, therefore, a retrospective study aiming to establish the actual degree of performance of buildings’ systems, elements and components, including the following variables: a) conservation degree; b) tectonic aspects, in particular, the structural system; c) spatial organization. The rehabilitation process also requires a prospective approach able to foresee direct and indirect impacts and immediate benefices versus long term ones. The following variables are established: a) performance; b) benefice; c) costs; d) technical viability; d) environmental impact; f) to the contextual suitability; g) maintenance; h) acceptability. .
1. INTRODUÇÃO Os núcleos centrais das cidades de grande e médio porte apresentam inúmeras oportunidades para reciclagem de edificações, implicando tanto permanência de usos, quanto mudança do uso original. Estas oportunidades são caracterizadas tanto por vazios urbanos edificados – edificações que por não mais atender aos requisitos da atividade original se tornaram obsoletas e foram abandonadas, ou, ainda, edificações parcialmente construídas – quanto por edificações nas quais o uso atual é inadequado, tendo em vista as características históricas ou arquitetônicas do imóvel e do sítio. Do ponto de vista arquitetônico, tais oportunidades podem ser classificadas em: a) edifícios históricos que integram os sítios históricos legislados por normas tanto federais, estaduais ou municipais, ou todas – como é o caso de igrejas, sede de instituições, ou sobrados que integram os sítios históricos – definidas como ‘arquitetura menor’(cf. CHOAY, 2001); b) edifícios de passado recente, que, ainda que não tombados, apresentam tanto valor histórico, quanto valor artístico e estético. O Recife se apresenta como um estudo de caso singular. O seu centro histórico sofreu, na segunda metade do século XX, um processo de esvaziamento e de obsolescência, com a migração de suas principais funções para novas centralidades. Assim, a título de ilustração, no primeiro caso, pode-se apontar os sobrados do Bairro do Recife e de São José e Santo Antônio e Bairro da Boa Vista, integrantes dos sítios históricos do centro da cidade, tombados por lei municipal em 1979, ou as sedes da Bolsa de Valores de Pernambuco ou da Associação Comercial de Pernambuco, no Bairro do Recife, praticamente desocupados. No segundo caso, o exemplo mais emblemático é o edifício JK, antiga sede do INSS – Instituto Nacional de Seguridade Social, totalmente desocupado, ou, ainda, a sede da antiga RFFSA. A figura 1 ilustra alguns destes casos
Figura 1. Antiga sede do INSS (foto: Cristiana Griz, 2003); sobrado na Rua da Alegria, Bairro da Boa Vista (foto: Lucas Coradi, 2003); Bolsa de Valores, Bairro do Recife (foto: Claudia Loureiro, 2004); sobrados na Rua Vidal de Negreiros, bairro de São José (foto: Cristiana Griz, 2003). Algumas ações de reciclagem de edificações já foram implementadas na cidade do Recife, em edificações históricas ou não, como, por exemplo, o antigo prédio da Alfândega, uma edificação datada do século XVIII, adaptada para abrigar um shopping center de luxo, ilustrado na figura 3, o
conjunto Chantecler, adaptado para abrigar salas de cinema, do tipo multiplex, o Grande Hotel, adaptado para abrigar um dos fóruns da cidade, e o edifício São José, onde, embora não tenha havido mudança de uso, sua organização espacial foi totalmente reformulada, aumentando o número de unidades habitacionais (ver figura 2). Este último se insere nas ações da prefeitura local, em consórcio com Caixa Econômica Federal, para estimular a moradia no centro, através do Projeto Morar no Centro.
Figura 2. Antiga Alfândega, Bairro do Recife adaptado para shopping center de luxo (foto: Claudia Loureiro, 2004); Conjunto Chanteclair (perspectiva promocional), Bairro do Recife; antigo Grande Hotel, Bairro de Santo Antônio (foto: Claudia Loureiro, 2004); Ed. São José (foto Claudia Loureiro, 2003) Este fenômeno de reocupação de áreas centrais é definido por Smith (1996) como o de expansão de fronteiras urbanas, ou melhor dizendo, de constituição de novas fronteiras urbanas, caracterizadas não pela expansão periférica, mas pela ocupação de áreas da cidade que apresentam, ao menos, dois perfis: a) áreas que se deterioraram após um longo período de desinvestimento e de conseqüente esvaziamento em favor de novas áreas; b) grandes áreas que permaneceram vazias, como reserva de especulação, ou ainda, por falta de infra-estrutura. Associados à ocupação de novas fronteiras urbanas estão os termos “revitalização”, “reabilitação”, “requalificação”, “restauração”, “preservação” – todos termos denotando o recobramento de algo perdido, seja no tempo, seja no espaço, seja funcionalmente ou simbolicamente (JENSEN, 1971). Todos estes termos visam, em última instância, tornar a edificação produtiva e sustentável. Um aspecto que caracteriza as intervenções já implementadas na cidade é a diversidade de critérios para a intervenção. Não há uma clara metodologia de avaliação das possibilidades de reocupação destas edificações, como também de projeto, sejam elas históricas, ou não. Em parte, a origem desta carência de procedimentos objetivos pode ser localizada tanto nas teorias de restauro, baseadas nas teorias clássicas de arquitetura, referenciadas ao século XIX (LOUREIRO e AMORIM, 2005), tanto pela falta de sensibilidade com relação à arquitetura moderna, considerada ainda muito ‘nova’ para ser pensada como patrimônio histórico. Os efeitos podem ser dramáticos, como é o caso do Conjunto Chantecler: formado por quatro edificações conjugadas, foi totalmente destruído internamente, restando apenas a fachada, que fecha a quadra. Antes da conclusão da obra, houve a necessidade de reforçar este envelope, que, por falta das paredes internas que o estruturavam, ameaçava desabar. A obra ainda hoje não foi concluída. Um dos grandes desafios da reciclagem é a manutenção, ao longo do tempo, das propriedades restauradas e sua sustentabilidade. Autores têm discutido os efeitos de operações de resgate que se
caracterizam pelo que Choay classificou como mis-en-scène que não foram acompanhadas por processos associados à gentrificação (CHOAY, 2001). Via de regra, as áreas voltam a entrar num processo de degradação e esvaziamento (MARQUES e LOUREIRO, 2003). Reverter este quadro significa oferecer condições atrativas aos proprietários e usuários para que o senso de apropriação seja estimulado e a conservação de áreas históricas passe a ser um valor individual e não apenas da coletividade (CORADI, 2003; LOUREIRO, AMORIM e CORADI, 2004). A avaliação das possibilidades de mudanças de uso, ou de otimização do uso corrente, requer procedimentos de avaliação e projeto que apontem para princípios e diretrizes de projeto que garantam a integridade da edificação em seus diversos aspectos (tectônicos, espaciais, funcionais), além de garantir a sustentabilidade da edificação. Portanto, requer uma postura tanto retrospectiva, quanto projetiva e prospectiva. Este artigo discute uma tal metodologia, baseado em procedimentos que integram um conjunto de ações, ao qual, atribuímos a sigla DRAPI, conforme exposto a seguir.
2. DRAPI A metodologia DRAPI (D – descrever; R – retrospectar; A – analisar; P – prospectar; I – implementar) pode ser ilustrada no fluxograma mostrado na figura 3, indicando suas fases. Diversos métodos e instrumentos analíticos são utilizados de maneira integrada às etapas da DRAPI, de modo a transformá-la numa metodologia sistemática, baseada em dados objetivos e na identificação de problemas. DRAPI D - Descrever; R - Retrospectar; A - Analisar; P - Propesctar; I - Implementar
Analisar
Descrever
Estabelecer as propriedades intrínsecas e extrínsecas
Retrospectar
D e s e m p e n h o c o m p o r t a m e n t o esperado frente às condições de exposição
Estabelecer o grau de perda de desempenho dos diversos sistemas
projeto arquitetônico
tectônico
valor histórico
espaço
valor artístico
B e n e f í c i o s implicações imediatas e a longo prazo
função
C u s t o s iniciais e ciclo de vida
valor mercado
Viabilidade técnica adatação da estrutura aos requerimentos do novo uso
P r o s p e c t a r a v a l i a r a s possibilidades futuras
I m p a c t o diretos e indiretos sobre níveis ambientais d e t e r m i n a d o s
A d e q u a ç ã o adequabilidade do novo uso consider ando cont exto físico ou sócio-cultural
Implementar Restauração - restaurar o desempenho estrutural e infra-estrutural
Identificar sol uçõ es prioritárias
Readequação - readequar condições ambientais e de a c e s s i b i l i d a d e Reutilização - possibilidades de uso e de rearranjo
Projetar - ações projetivas b a s e a d a s n o c o n c e i t o d 3 R
M a n u t e n ç ã o custos e processos de manutenção preventiva e custos de substituição de c o m p o n e n t e s
Financiamento - modalidades de financiamento,considerando níveis ambientais
A c e i t a ç ã o grau de aceitabilidade da intervenção considerando aspectos culturais
Implementar um plano para monitoramento do desempenho e tomada de ações corretivas caso surjam anomalias
Nível condominial -áreas c o m u n s
Nível das unidades condominiais
Nível das unidades privadas
Figura 3. Fluxograma da metodologia DRAPI
3. AS FASES DRAPI 3.1 Primeira fase: descrever A primeira fase tem por objetivo descrever o objeto arquitetônico considerando suas propriedades intrínsecas (construtivas, compositivas, espaciais e funcionais) e extrínsecas (valoração histórica, artística e mercadológica). 3.1.1 Propriedades intrínsecas As propriedades intrínsecas referem-se às características próprias do objeto arquitetônico, aquelas que independem da atribuição de valor de qualquer natureza. São elas: a) Propriedades construtivas - referem-se aos aspectos técnico-construtivos, como sistema estrutural, sistemas prediais e materiais de construção; b) Propriedades compositivas – referem-se aos princípios geradores da forma e suas restrições do ponto de vista geométrico; c) Propriedades espaciais – observa as propriedades configuracionais do arranjo espacial, levando em conta restrições topológicas, ou seja, das relações entre espaços, com foco nas propriedades de acessibilidade e de visibilidade; d) Propriedades funcionais – observa os padrões de uso e ocupação previstos, através dos rótulos indicativos nos registros gráficos do projeto arquitetônico. 3.1.2. Propriedades extrínsecas Propriedades extrínsecas são aquelas relacionadas à avaliações circunstancias que estão fundamentadas tanto nas teorias da arquitetura, quanto no mercado: a) Valoração patrimonial – fundamentada nas teorias de arquitetura e do urbanismo, tais como as teorias de restauro e seus instrumentos de inventário e analíticos, observando, o valor histórico, artístico, estético, que fundamentam a atribuição de valor de uso; b) Valoração mercadológica – que, fundamentadas nas leis do mercado, estabelecem valor de troca, levando em conta, além do valor patrimonial, fatores tais como de localização, características da construção e grau de conservação do imóvel.
3.2 Segunda fase: retrospectiva A fase retrospectiva visa estabelecer o grau de perda de desempenho dos sistemas, elementos e componentes da edificação. Estes elementos estão relacionados aos aspectos tectônico (estrutura, sistema construtivo, revestimentos), aos aspectos espaciais (configuração, ou organização dos espaços), funcionais (atividades desenvolvidas) e compositivos (traçados reguladores, coordenação modular, etc.). O estabelecimento de critérios e requerimentos de desempenho para a edificação é de fundamental importância para orientar o processo de tomada de decisão, seja nas fases de préocupação ou na fase de pós-ocupação. Mais do que estabelecer uma lista de critérios a serem atendidos, faz-se necessário estabelecer uma estrutura compreensiva, que possa facilitar a avaliação das vantagens de cada elemento, mas também os possíveis conflitos, bem como o inter-relacionamento entre os diversos componentes da estrutura. Para a avaliação do desempenho as seguintes variáveis são pertinentes: a) estado de conservação e grau de degradação b) padrão de consumo c) uso e ocupação d) aspectos tectônicos. Este conjunto de variáveis referem-se a uma avaliação retrospectiva, com objetivo de estabelecer o grau de perda de desempenho dos diversos sistemas, elementos e componentes da edificação, além das possíveis causas desta perda de desempenho, decorrentes de padrões de uso e ocupação, incluindo hábitos de moradores e usuários da edificação, ou modificações efetuadas para atender necessidades ou desejos não previstos no projeto original. Também objetiva-se avaliar a incidência de aspectos tectônicos no desempenho atual, tais como decisões de projeto inadequadas para as condições de exposição às quais a edificação irá se submeter. Uma avaliação inicial do desempenho da edificação usando técnicas de avaliação de pós-ocupação walkthrough, ou, inspeção peripatética, indica os principais problemas relacionados a uso, ocupação e gestão condominial e as principais patologias relacionadas aos sistemas prediais, aos elementos e componentes construtivos. O objetivo desta inspeção é o de levantar os principais problemas, sendo que a busca de dados e informações é orientada no sentido da formação de um conjunto compreensivo
de forma a facilitar decisões de intervenção, bem como avaliar suas conseqüências e impactos, considerando quatro níveis ambientais: a) nível condominial referente às áreas comuns do edifício, sobre as quais incidem as taxas ordinárias de condomínio; b) nível das unidades condominiais: diz respeito às áreas do edifício que são de propriedade do condomínio, tais como lojas, escritórios e/ou apartamentos, quando existir; c) nível das unidades privadas: refere-se às unidades comerciais, de serviço ou habitacionais de propriedade individual; d) nível urbano relativo aos impactos sobre o entorno. Acresce-se a estes níveis a dimensão comportamental, dado que se considera que o problema envolve componentes de natureza quantitativa e objetiva, tanto quanto componentes qualitativos e subjetivos. O tratamento aos dados coletados nesta avaliação subsidia a classificação inicial dos sistemas e tecnologias e indicam aspectos a serem aprofundados por meio de avaliações mais intensivas, intrusivas ou não (ALMEIDA, 2004; ALMEIDA, AMORIM e LOUREIRO, 2004).
3.3 Terceira fase: analisar A fase analítica compreende ações para estabelecer critérios de desempenho para o novo uso e para a edificação reciclada. As decisões de projeto são fundamentadas em uma base de dados atualizada – um um banco de tecnologias – sobre novos sistemas e tecnologias prediais disponíveis no mercado, enfocando, sobretudo, sistemas de baixo impacto. Esta base é classificada por sistemas e tecnologias em função de suas aplicações na edificação. Esta fase envolve a consideração dos seguintes aspectos: [D] Desempenho– visa estabelecer o comportamento esperado da edificação, elementos e componentes quando em uso, considerando as condições de exposição; o estabelecimento de critérios e requerimentos de desempenho para a edificação é de fundamental importância para orientar o processo de tomada de decisão, seja nas fases de pré-ocupação ou na fase de pós-ocupação. A questão torna-se mais complexa quando se trata de edificações existentes, com uma certa distância temporal entre as novas tecnologias e a época de sua construção;. [B] Benefício – visa estabelecer os benefícios, tanto imediatos quanto a longo prazo; mais do que estabelecer uma lista de critérios a serem atendidos, faz-se necessário estabelecer uma estrutura compreensiva, que possa facilitar a avaliação das vantagens de cada elemento, mas também os possíveis conflitos, bem como o inter-relacionamento entre os diversos componentes da estrutura; [C] Custos – estabelecer os custos iniciais e o custos ao longo do ciclo de vida, considerando os padrões de manutenção, das soluções adotadas; [V] Viabilidade técnica de implantação – possibilidade de adaptação da estrutura existente aos requerimentos do novo uso e da nova tecnologia a ser adotada.
3.4 Quarta fase: prospectar Nesta fase adota-se um enfoque prospectivo, considerando as implicações a curto, médio e longo prazos das estratégias de projeto. Estratégias de reciclagem exigem antes de tudo o estabelecimento do princípio de ciclo (ALMEIDA, 2004; ALMEIDA, AMORIM e LOUREIRO, 2004). O emprego responsável de técnicas de construção sustentável em projetos de reciclagem requer a compreensão de toda a rede infra-estrutural pré-existente e as suas potencialidades, valorizando as técnicas originais como princípios norteadores. Ao lado de estratégias de reciclagem, é necessária a consideração do ciclo de vida do edifício, o que implica na noção de adaptabilidade, ou seja, a capacidade do edifício suportar cumulativamente novas intervenções sem comprometer sua estrutura-matriz, evitando obsolescência, tendo-se como premissa que nenhuma ação de reciclagem encerra-se em si. Nesta fase leva-se em consideração os seguintes critérios: [I] Impacto – considerando os impactos diretos e indiretos sobre os níveis ambientais definidos; [Ad] Adequação – considera a adequabilidade da tecnologia ao contexto quer seja físico, quer seja sócio-cultural; [M] Manutenção – considerando os custos e processos de manutenção preventiva e custos de substituição de componentes; [Ac] Aceitação – considerando o grau de aceitabilidade da nova tecnologia pelo usuário, considerando aspectos culturais.
3.5 Quinta fase: implementar A fase de implementação envolve estabelecer estratégias de projeto, baseadas no conceito 3R, levando
em conta as prioridades estabelecidas na fase prospectiva, a identificação de prioridades, além de mecanismos de monitoramento e acompanhamento. Envolve as seguintes ações: [P] Identificar soluções adequadas e prioritárias Para tornar a seleção de novas tecnologias aplicáveis à reciclagem de edificações ociosas mais compreensiva e estruturada, as variáveis acima descritas estruturam uma matriz de seleção e identificação de soluções prioritárias. O critério para estruturação da matriz leva em consideração a inter-relação entre as variáveis. A matriz proposta busca fornecer subsídios para seleção de tecnologias alternativas. Para tanto, buscou-se associar a cada tecnologia levantada, sua composição técnica, as tipologias onde são aplicadas, os resultados esperados, para, a partir daí, medir os efeitos decorrentes na demanda de equipamentos, mão-de-obra, energia e serviços de adequação demandados, considerando a meta a ser alcançada. A avaliação final pode ser então expressa na seguinte inequação: Ac(TA) =
(D; B; C; V; I; Ad; M)
onde Ac(TA) é a aceitação da tecnologia alternativa, e os demais termos como descrito anteriormente. A avaliação de cada um dos termos da inequação está associada a uma escala de 3 valores: 1 – muito; 2 – regular; 3 – pouco. A pontuação leva em conta o desempenho típico tomado como base e o desempenho máximo esperado, além dos procedimentos para atribuir a pontuação. A título de exemplo da matriz de seleção, a figura 4 apresenta uma matriz elaborada para a seleção de tecnologia adequada considerando o sistema de água (ALMEIDA, 2004).
Figura 4. matriz de seleção de tecnologias [P3R] Projetar 3R: a) Restauração: Visa restaurar o desempenho estrutural, infra-estrutural e de revestimento da edificação. Envolve a identificação dos serviços de restauração a serem implementados para que o desempenho da edificação como um todo seja recuperado. Envolve, pois, a recuperação da estrutura, a atualização dos sistemas infra-estruturais (hidráulico, elétrico e mecânico) e recuperação dos elementos de fachada, dos revestimentos internos e de cobertura, das lajes expostas e das aberturas; b) Readequação: Visa readequar as condições ambientais (condições de iluminação, ventilação, etc.) e de acessibilidade, baseado no conceito de desenho universal, atendendo normas e legislação vigente; c) Reutilização: Visa desenvolver propostas de reutilização de áreas mortas ou subutilizadas da edificação, indicando possibilidades de uso e de rearranjo. [F] Financiamento Considera as formas possíveis de financiamento, envolvendo tanto mecanismos privados quanto públicos, além das parcerias entre o setor público e o privado (PPP), captados tanto nacional quanto
internacionalmente. A adequação destes mecanismos está relacionada ao perfil do proprietário e dos usuários, todos considerados, juntamente com o poder público, agentes de reciclagem. [M] Plano de monitoramento Refere-se ao monitoramento do desempenho e tomada de decisões corretivas, em caso do surgimento de inadequações. O plano de monitoramento estabelece critérios de desempenho esperado considerando níveis ambientais, anteriormente descritos.
4. CONCLUSÃO A metodologia DRAPI se constitui em uma ferramenta de projeto que tem o objetivo, não só de avaliar as mudanças de uso em estruturas urbanas existentes, como também se constitui como uma base de dados objetiva com o interesse de apoiar decisões de projeto. Sua aplicação pode se dar em contextos onde exista o interesse de viabilizar adaptações para requisitos contemporâneos de uso calcadas em princípios de sustentabilidade. A lógica estruturadora dos procedimentos metodológicos foi desenvolvida ao longo dos últimos 3 anos, com a observação de casos emblemáticos na cidade do Recife, como o edifício Luciano Costa (AMORIM, COSTA E ALMEIDA, 2004), o Pirapama (BORBA, AMORIM, LOUREIRO E ALMEIDA, 2004) e o AIP (MEDEIROS, 2005), assim como com o teste sistemático dos procedimentos aqui condensados de forma compreensiva. Atualmente, a metodologia está sendo empregada no projeto de requalificação do edifício Barão do Rio Branco, imóvel protegido por lei municipal como Imóvel Especial de Preservação. Esta ferramenta também estrutura práticas pedagógicas em curso na gradução em Arquitetura e Urbanismo e no Programa de Pós-graduação em Desenvolvimento Urbano da UFPE. É interesse dos autores a oferta de curso de especialização para a compreensão da problemática envolvida e aplicação da DRAPI, como uma alternativa para a resolução de problemas relacionados à reocupação de estruturas urbanas ociosas.
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