UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

CONTENIDO

1. DATOS DE LA EMPRESA A ESTUDIAR. 2. EVALUACION. 3. ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA SEGÚN LA CONTABILIDAD DE LA EMPRESA A VALUAR. 4. ESTADO DE RESULTADOS DE LA EMPRESA A VALUAR “EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV”. 5. ANALISIS FINANCIERO Y CUADRO COMPARATIVO DE LAS RAZONES SIMPLES Y ESTANDAR. 6. REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA. 7. AVALUO DE ACTIVOS PERMANENTES (FIJO) DE LA EMPRESA “EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV”. 8. CIRCULAR 11-18 DE LA COMISION NACIONAL DE VALORES. 9. AVALUO EN FORMATO DE CIRCULAR 11-18 DE LA COMISION NACIONAL DE VALORES. 10. ESTADO DE SITUACION FINANCIERO REVALUADO. 11. ESTADO DE SITUACION FINANCIERO COMPARATIVO ENTRE EL ESTADO DE SITUACION

FINANCIERO

REVALUADO

Y

ESTADO

DE

SITUACION

FINANCIERO CONTABLE. 12. ANALISIS FINANCIERO, DE LOS ESTADOS FINANCIEROS REVALUADOS. 13. CONCLUCIONES.

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CONTABILIDAD

DATOS DE LA EMPRESA

La

empresa

constructora

“EDIFICADORA

Y

URBANIZADORA

TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.” se encuentra constituida en el inmueble ubicado en la Av. Morelos Oriente no. 59, Fraccionamiento Arboledas del rio C.P. 61166, Ciudad Hidalgo, Michoacán, México. La zona donde se encuentra el inmueble es de excelente ubicación, avenidas principales, tiendas de autoservicio, zona habitacional. Los servicios que ofrece dicha empresa es la ejecución de obras en rama de vías de terrestres, edificaciones de casas de interés social, producción de mezcla asfáltica en frio y concreto premezclado. La empresa cuenta con instalaciones como planta y bodega, oficina, caseta de vigilancia, taller y baños. La empresa constructora cuenta con infraestructura necesaria para ofrecer el mejor servicio, como: dosificadora de concreto, camiones, equipo de laboratorio, de traslado, comunicación, maquinaria y equipo, generador de electricidad, tanques de agua. Infraestructura urbana con la que cuenta la planta o inmueble: red de agua potable subterránea, energía eléctrica en red de postes de concreto, drenaje sanitario, calles pavimentadas a base de concreto asfaltico en buen estado. La estimación del valor de los activos se realizó mediante el análisis y ponderación de los resultados de los procedimientos de valuación, considerando el estado de conservación, vida útil total, edad, vida útil remanente, obsolescencia, tanto funcional, económica y tecnológica, para las construcciones se consideró la de la vida probable, edad y estado de conservación.

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Así mismo se consideró los servicios públicos y equipamiento urbano con que cuenta la empresa, así como un sondeo de la zona de influencia, como zonas similares a la del predio en cuestión. Por tal motivo se considera que el inmueble se encuentra estratégicamente ubicado, además del crecimiento con que se relaciona.

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CONTABILIDAD

EVALUACION Concepto Evaluación es la fase del proceso contable que califica el efecto de las transacciones celebradas por la entidad económica, sobre su situación financiera. Evaluar en términos generales, significa apreciar el resultado de una acción tomando como base una norma aceptada como válida. Por lo cual, puede afirmarse con relación a la información financiera, que está por sí misma no es suficiente, si antes no está sometida a una comparación que permita conocer las desviaciones que las transacciones que refleja han sufrido con relación a situaciones predeterminadas. Pues bien, el resultado de dichas comparaciones es objeto de una calificación, la cual se obtiene como consecuencia del Análisis y la interpretación de la información financiera, consignada en los Estados respectivos. ANÁLISIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS Concepto de Análisis Financiero Entiéndase por Análisis Financiero, la separación de los elementos de un Estado Financiero, con el fin de examinarlos críticamente y conocer la influencia que cada uno de estos elementos ejerce sobre los fenómenos que el Estado Financiero expresa. En efecto los Estados Financieros por si mismos e independientemente de su correcta forma, constituyen cuadros numéricos insuficientes para explicar determinados fenómenos financieros. Destacan como fenómenos financieros que es posible conocer mediante el análisis, los siguientes:

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1. Liquidez. Proporción de efectivo de que se dispone para pagar el pasivo a corto plazo. 2. Solvencia. Proporción entre las obligaciones a corto plazo y el correspondiente Activo Circulante. 3. Estabilidad Financiera. Proporción entre el Pasivo total y el Capital Contable. 4. Inmovilización del Capital Social. Proporción de Capital Social destinado a la inversión en Activos Permanentes. 5. Rentabilidad del Capital Social. Proporción de las ventas y la utilidad, con respecto al

Capital Social.

Para obtener luces sobre estos aspectos que ciertamente reclaman los interesados en la marcha de la entidad económica, se hace necesario analizar los Estados Financieros, como etapa previa a la interpretación de los mismos.

FENOMENOS FINANCIEROS EVALUADOS

ESTABILIDAD

SOLVENCIA

INMOVILIZACION DEL CAPITAL

LIQUIDEZ

RENTABILIDAD

Fenómenos Financieros sujetos a Evaluación

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CONTABILIDAD

Los fenómenos financieros principales sujetos a Evaluación, como consecuencia del Análisis e interpretación de los Estados Financieros son: 1. Capacidad de la entidad económica para pagar sus pasivos a corto plazo (Liquidez y Solvencia). 2. Capacidad de la entidad económica para sostener un equilibrio favorable entre su patrimonio y sus obligaciones (Estabilidad financiera). 3. Capacidad de la entidad económica para destinar su patrimonio a la inversión en activos permanentes (inmovilización del Capital Contable). 4. Capacidad de la entidad económica para generar ventas y utilidades razonables en función al Capital invertido (Redituabilidad del Capital Social).

MÉTODOS DE ANÁLISIS FINANCIERO. Los métodos de Análisis Financieros constituyen técnicas específicas que dan a conocer el impacto de las transacciones de la entidad sobre su situación financiera y resultados. Ahora bien, como se señaló en párrafos precedentes, los métodos de Análisis se fundamentan en la comparación de valores, las cuales pueden ser verticales y horizontales. Las comparaciones verticales son aquellas que se efectúan entre un grupo de Estados Financieros de una entidad económica pertenecientes a un mismo Ejercicio Contable. Por su parte las comparaciones horizontales son las que se efectúan entre varios Estados Financieros, correspondientes a diversos Ejercicios Contables.

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Cada uno de estos tipos de comparaciones, da nacimiento a los Métodos de Análisis Financiero, los cuales se presentan a continuación.

Métodos de Análisis Vertical Los Métodos de Análisis Financiero Vertical, son aquellos que comparan valores de Estados Financieros de una entidad económica que corresponden al mismo Ejercicio Contable. Los Principales Métodos de Análisis Vertical son: Reducción a valores Relativos, Razones Simples Y Razones Estándar. 1 Método de Reducción a Valores Relativos (Porcentajes). Este método consiste en dividir cada una de las partes de un Estado Financiero entre el total o universo correspondiente, multiplicando el cociente por cien. Dicho en otras palabras, presentar valores relativos en un Estado Financiero después del respectivo valor absoluto, significa señalar la proporción que una parte tiene con respecto al universo o todo, representando a dicho todo con el valor convencional de 100. Para efectos de aplicar este método a los Estados Financieros básicos, debe tomarse en cuenta lo siguiente: a) Estado de Situación Financiera: Los universos o 100%, deber ser por una parte, la suma del Activo, y por la otra, la suma del Pasivo más el Capital Contable. Las cuentas del Activo que son complementadas, deben tomarse como parte del universo en su valor neto. b) Estado de Resultados. El universo o cien por cien, es el valor de las Ventas. Las demás partidas del estado en cuestión, se analizan en función al valor citado.

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El valor de los Gastos de Operación y Otros Gastos se consideran como valores netos cuando existan Productos Financieros y Otros Productos, respectivamente. En análisis por separado, debe presentarse la integración de estos últimos conceptos, mostrando como universo el total de Gastos de Operación y de Otros Gastos. Determinación de los valores netos de Gastos de Operación y Otros Gastos, incluyendo Valores Relativos.

2. Método de Razones Simples. El método de Razones Simples es aquel por virtud de la cual se establecen las relaciones existentes entre los diversos elementos que integran un Estado Financiero. Por tal motivo debe entenderse por razón, índice o coeficiente, la relación que existe entre dos valores. Se habla de Razones Simples, para diferenciarlas de las Razones Estándar, de cuyo estudio nos ocuparemos en el inciso siguiente. Tales relaciones son las que confieren importancia a los valores que muestran los Estados Financieros y de ninguna manera los valores tomados en forma aislada. Empero, por la selección y aplicación de Razones Financieras, ha de pensarse en aquellas relaciones que tengan alguna significación, desechando aquellas cuyos coeficientes resulten inútiles y sin sentido alguno. Recordando los fenómenos financieros que interesa analizar, para después interpretar y como consecuencia de ambas acciones, evaluar; presentamos enseguida las fórmulas que deben de aplicarse para la obtención de Razones Financieras específicas:

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a) Fórmula para conocer la Razón de Liquidez: Caja + Bancos Pasivo a Corto Plazo

b) Fórmula para conocer la Razón de Solvencia: Activo Circulante Pasivo a Corto Plazo

c) Fórmula para conocer la Razón de Estabilidad Financiera: Pasivo total Capital Social

d) Fórmula para conocer la razón de Inmovilización del Capital Social:

Activo Permanente Permanente Capital Social

e) Fórmula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social: Ventas Capital S. Social

f) Formula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social, en función a la Utilidad neta Utilidad Neta Capital Social

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ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DEL 2014

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 No. PZA.

ACTIVO

1

BANCOS

2

CLIENTES

3

$

255,600.00 254,900.00

MAQUINARIA Y EQUIPO

2,960,150.00

1

RETROEXCAVADORA MARCA JCB 214E

237,500.00

1

RETROEXCAVADORA MARCA CASE 580

255,000.00

1

ESCAVADORA DE MARCA POCLAIN LC-80

455,000.00

1

MOTOCONFORMADORA MARCA CATERPILLER 12F

364,000.00

1

MOTOCONFORMADORA MARCA CATERPILLER 120

325,000.00

1

COMPACTADOR NEUMATICO MARCA FERGUSON 9 LLANTAS

156,250.00

1

RODILLO VIBRADORMARCA RAYGO RASCAL 8 TONELADAS

187,500.00

1

RODILLO VIBRADOR MARCA WALKER MOD RS800V

65,000.00

1

COMPACTADOR DE IMPACTO (BAILARINA) MARCA WALKER BS-600

18,900.00

1

COMPACTADOR DE IMPACTO (BAILARINA) MARCA ROBIN

17,400.00

1

PLANTA DOSIFICADORA PARA CONCRETO PREMESCLADO

255,000.00

1

TANQUE METALIZADO D CAPACIDAD DE 10,000 Lts.

1

VIDRADOR PARA CONCRETO CON MOTOR A GASOLINA

1

VODRADOR PARA CONCRETO ELECTRICO

1

COMPRESOR DE AIRE MARCA SULLIVAN D210Q6JDB

95,000.00

1

ROMPEDORA NEUMATICA INGERSOL RAND

18,500.00

1

PERFORADORA NEUMATICA CHICAGO NEUMATIC

25,000.00

1

BARREDORA HIDRAULICA DE JABON CON MOTOR DE 18hp

75,000.00

1

MARTILLO HIDRAULICO MARCA BALDERSON PARA EXCAVADORA

90,000.00

1

ROTOMARTILLO ELECTRICO MARCA MAQUITA

24,600.00

1

ROTOMARTILLO ELECTRICO MARCA HITACHI

3

REVOLVEDORAS MECANICAS DE UN SACO MARCA JOPER

1

GENERADOR ELECTRICO

1

26,700.00

1

EQUIPO TOPOGRAFICO (TEODOLITO, NIVEL, ESTADAL, TRIPIES) MOTOBOMBA DE 4", CON MOTOR KOLHER DE 12 HP

3

MOTOBOMBA HIDRAULICA DE 2''

15,000.00

1

CORTADORA PARA PISO MARCA MAKO

19,800.00

1

TAPA ESPARCIDORA DE SELLO

17,000.00

1

CASETA MOVIL

35,800.00

1

PLANTA PARA SOLDAR BIFASICA DE 400 AMP

1

EQUIPO DE CORTE OXIACETILENO

1

LOTE DE HERRAMIENTAS ELECTRICAS

65,000.00 5,800.00 4,600.00

9,500.00 27,000.00 4,800.00 13,000.00

9,000.00 4,500.00 38,000.00 HOJA 1/3

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EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 No. PZA. 4

ACTIVO MOBILIARIO Y EQUIPO

$

2

ESCRITORIOS EJECUTIVOS

4,960.00

2

SILLONES EJECUTIVOS

1,680.00

3

ESCRITORIOS SECRETARIALES

2,720.00

3

SILLAS SECRETARIALES

1,800.00

7

SILLAS PARA VISITAS

1,800.00

2

LIBREROS DE MADERA

5,160.00

1

ARCHIVERO METALICO DE CUATRO CAJONES

2,100.00

1

MUEBLES PARA GUARDAR PAPELERIA

1,500.00

1

MUEBLES PARA COMPUTADORA

1,040.00

1

MESA DE CENTRO HERRERIA ARTISTICA

1

QUIPO DE TELEFONIA FAX 3 TELEFONOS FIJOS Y 4 CELULARES

11,200.00

EQUIPO DE RADIO COMUNICACIONES (BASE, REPETIDOR, TORRE, ETC.)

27,600.00

5

4,700.00

EQUIPO DE COMPUTO

60,916.00

4

QUIPO DE COMPUTO DE ESCRITORIO MARCA DELL

2

IMPRESORAS, 1 MULTIFUNCIONAL HP

8,400.00

1

LAPTOP DELL INSPIRON SRS PREMIUN

15,900.00

6

36,616.00

EQUIPO DE TRANSPORTE 1

66,260.00

1,943,000.00

CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQUIPADA CON

103,000.00

CAJA DE VOLTEO Y TANQUE PETROLIZADOR 4.5 TONS.

7

1

CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQ. TANQUE DE 3OOO

68,000.00

1

CAMIONETA PICK UP. FORD DODELO 1994

34,000.00

1

CAMIONETA PICK UP. FORD LOBO 2004

110,000.00

1

CAMIONETA PICK UP CHEVROLET SOLVERADO 2008

155,000.00

1

CAMIONETA NISSAN ESTACAS 2004

1

CAMION VOLTEO MARCA DINA 15 M3

395,000.00

1

CAMION VOLTEO MARCA FORD 7 M3

275,500.00

1

CAMION VOLTEO MARCA MERCEDES BENZ 7 M3

233,000.00

1

REMOLQUE MARCA SIMSA PARA 18 TONELADAS

125,000.00

1

CAMIONETA MINIVAN WINSTAR FORD 1995

1

CAMION MESCLADOR DE CONCRETO MARCA FORD MOD. L8000

1

MOTOCICLETA DINAMO 2009

66,000.00

34,000.00 338,000.00 6,500.00

TERRENOS

2,608,400.00

TOTAL DE ACTIVO

$

8,149,226.00

HOJA 2/3

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EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 No. PZA. 1

PASIVO DOCUMENTOS POR PAGAR

$

330,500.00

TOTAL PASIVO

$

330,500.00

CAPITAL

7,818,726.00

TOTAL DE PASIVO Y CAPITAL

8,149,226.00

HOJA 3/3

EN FORMA DE CUENTA:

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.

No. 1 2 3 4 5 6 7

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 ACTIVO No. PASIVO BANCOS CLIENTES MAQUINARIA Y EQUIPO MOBILIARIO Y EQUIPO EQUIPO DE COMPUTO EQUIPO DE TRANSPORTE TERRENOS

$

255,600.00 1 DOCUMENTOS POR PAGAR 254,900.00 2 2,960,150.00 SUMA PASIVO 66,260.00 60,916.00 1,943,000.00 2,608,400.00

$

$ 330,500.00

1 CAPITAL

SUMA DE ACTIVO

$ 8,149,226.00

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330,500.00

7,818,726.00

SUMA DE PASIVO Y CAPITAL

$ 8,149,226.00

CONTABILIDAD

ESTADO DE RESULTADOS AL 31 DE MAYO DE 2014

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. ESTADO DE RESULTADOS AL 31 DE MAYO DE 2014 No. PZA. 1

INGRESOS VENTAS NETAS PRODUCTOS FINANCIEROS

$ 5,550,000.00 10,584.00

TOTAL DE INGRESOS

$ 5,560,584.00

EGRESOS COSTO DE OBRA GASTOS DE OPERACIÓN GASTOS FINANCIEROS

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00

TOTAL DE EGRESOS

$ 4,904,247.00

UTILIDAD

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$ 656,337.00

CONTABILIDAD

Apliquemos las fórmulas anteriores a los valores que muestran los Estados Financieros.

a) Razón o índice de Liquidez:

255,600.00 330,500.00

= 0.77

Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo, existen $0.53 en efectivo para su pago.

b) Razón o índice de Solvencia:

510,500.00 330,500.00

= 1.54

= 0.77 Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo, existen

$1.54 de Activo Circulante para su pago.

c) Razón o índice de Estabilidad Financiera:

330,500.00 7, 818,726.00

= 0.04

Esta Razón significa que por cada peso de Capital Social que tiene la entidad, posee el mismo tiempo, un Pasivo de $0.04

d) Razón o índice de Inmovilización del Capital Social:

7, 638,726.00 7, 818,726.00

= 0.98

Esta Razón significa que por cada peso de Capital Social que tiene la entidad, $0.98 se invirtieron en Activos Permanentes.

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e) Razón o índice de Rentabilidad de Capital Social:

5, 550,000.00

= 0.709

7, 818,726.00

en función a las ventas

Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad, se obtuvieron ventas netas por $0.709

f) Razón o índice de Rentabilidad de Capital Social:

656,337.00 7, 818,726.00

= 0.08

en función a la utilidad neta

Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad, se obtuvieron $0.08 de Utilidad Neta.

Como puede verse, las Razones obtenidas establecen la relación entre dos conceptos; lo que proporciona al analista elementos de juicio para considerar desde un punto de vista subjetivo, si dicha relación es satisfactoria o deficiente.

3. Método de Razones Estándar. Para abatir la subjetividad que ciertamente puede existir en la apreciación de las Razones Simples, existen las Razones Estándar, las cuales se predeterminan como una meta o ideal a alcanzar.

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De conformidad con esto, es posible conceptuar a las Razones Estándar como el método de análisis por virtud de la cual se predeterminan las relaciones ideales entre los diversos elementos que integran un Estado Financiero. Una vez concluido el Ejercicio Contable, se obtienen las Razones reales, se comparan con las Razones Estándar y las desviaciones negativas se interpretan con el fin de recomendar en su momento, las medidas correctivas. EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV CONCEPTO

RAZON ESTANDAR

LIQUIDEZ

0.50

SOLVENCIA

1.00

ESTABILIDAD FINANCIERA

0.40

INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL

1.00

RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS)

1.00

RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

1.00

Cuadro de Razones Estándar

Al concluir el Ejercicio contable, se analizan los Estados Financieros mediante Razones simples y se obtienen los siguientes resultados: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV CONCEPTO

RAZON SIMPLE

LIQUIDEZ

0.77

SOLVENCIA

1.54

ESTABILIDAD FINANCIERA

0.04

INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL

0.98

RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS)

0.709

RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

0.08

Cuadro de Razones Simple

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Finalmente se comparan ambas Razones y se establecen las variaciones respectivas: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV CONCEPTO

RAZONES

DESVIACIONES

ESTANDAR

SIMPLES

POSITIVA NEGATIVA

LIQUIDEZ

0.50

0.77

0.27

SOLVENCIA

1.00

1.54

0.54

ESTABILIDAD FINANCIERA

0.40

0.04

0.36

INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL

1.00

0.98

0.02

RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS)

1.00

0.709

0.29

RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

1.00

0.08

0.92

Cuadro Comparativo de Razones

El cuadro anterior indica que salvo la Liquidez y la Solvencia, los demás conceptos que interesan al Análisis Financiero se desvían desfavorablemente. Las desviaciones negativas, se sujetan a interpretación y en su oportunidad se sugieren las medidas correctivas pertinentes. Finalmente debe expresarse que, las Razones Estándar, en función a su origen, pueden ser internas y externas. Las Razones internas son aquellas que se determinan de conformidad con la experiencia de la entidad económica que las establece. Las Razones externas se configuran con los datos acumulados durante un mismo lapso, por diversas entidades económicas dedicadas a actividad similar.

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Métodos de Análisis Horizontal

Los métodos de Análisis Financiero Horizontal, son aquellos que comparan valores de Estados Financieros de una entidad económica que corresponden a varios Ejercicios Contables. Los principales métodos de Análisis Horizontal son, Diferencias, Tendencias y Presupuesto.

1. Método de Diferencias. El método de análisis denominado de Diferencias o de Aumentos y Disminuciones, es aquel por virtud de la cual se comparan valores homogéneos de dos o más estados financieros. Las comparaciones mencionadas se efectúan por medio de Estados Financieros Comparativos, los cuales presentan los cambios sufridos en sus valores de un ejercicio a otro; lo cual permite interpretar posteriormente la causa o causas de dichos cambios, así como prever sus consecuencias. Los Estados Financieros Comparativos deben consignar los valores de los diferentes ejercicios sujetos a comparación, así como las diferencias resultantes.

2. Método de Tendencias. El método de Tendencias estudia la trayectoria seguida por la entidad económica durante un periodo de tiempo determinado, infiriendo la proyección futura de la propia entidad. El método de Tendencias se aplica tomando un determinado Ejercicio Contable como base, considerando a dicho ejercicio como universo (100%). Enseguida se determinan los números relativos (porcentajes) de los demás ejercicios, con relación al Ejercicio Contable tomado como base Supóngase que desea conocerse la tendencia que han tenido durante tres años las Ventas, el Costo de Ventas y los Gastos de Operación de una entidad económica. La importancia del método de Tendencias estriba en la posibilita de estimar sobre bases adecuadas, la trayectoria financiera de la entidad económica, estando en posibilidad de recomendar con oportunidad las medidas que se estimen convenientes.

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3. Método del Presupuesto. Los Presupuestos son algo más que un método de análisis y constituyen un tópico por demás amplio, que rebasa las fronteras de esta obra. Sin embargo, el analista financiero puede utilizarlo como instrumento adecuado para la realización de su trabajo. Debe entenderse por presupuesto, un plan de acción por virtud de la cual se valúan estimativamente las transacciones financieras futuras de una entidad económica para un determinado periodo de tiempo estableciéndose el programa adecuado para su logro. Al término del periodo programado, que normalmente coincide con el Ejercicio Contable, se establece una comparación entre los logros (valores reales) y los valores estimados (presupuestos), cuyas diferencias se interpretan posteriormente, con el fin de recomendar en su oportunidad las medidas pertinentes. De esta manera, el presupuesto se convierte en un instrumento de Control, en virtud de que:

a) Establece una meta a alcanzar. b) Coordina las actividades de la entidad económica. c) Las diferencias entre Valores Reales y Presupuestos, permite conocer los aciertos y las deficiencias de la administración de la propia entidad.

INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS.

Entiéndase por interpretación Financiera, el sentido explicación, deducción o conclusión personal a la cual llega el Contador Público, como consecuencia del Análisis y estudio de los Estados Financieros de una entidad económica. “Sin la interpretación, el conocimiento que se tenga de las deficiencias será meramente exterior y descriptivo; se llegara a decir que las cosas son así; mas no porque son así” Efectivamente, como consecuencia del Análisis, está la explicación que debe darse a los fenómenos estudiados, con el fin de estar en posibilidad de aportar una Opinión Profesional, así como soluciones viables para su corrección. Para ello, es necesario que el profesional que interpreta haga acopio de lo siguiente: UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

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1. 2. 3. 4.

Juicio personal. Criterio profesional. Manejo adecuado de los métodos de Análisis Financiero. Conocimiento de la entidad económica, cuya información Financiera se interpreta.

Evaluación de Situación Financiera

Una vez interpretados los datos proporcionados por el análisis, sé está en posibilidad de evaluar la situación financiera de la entidad económica en su conjunto, hecho que fundamenta la Opinión profesional que se emitirá al respecto. Sin embargo, la evaluación en su conjunto debe partir de juicios particulares sobre factores o fenómenos concretos. Para ello se elabora un Reporte de Evaluación en el que, con base en una escala preestablecida, se califica cada uno de los fenómenos financieros que han sido interpretados.

REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA 1. CLASIFICACION:

EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DEL 2014 CONCEPTO

MUY SATISFACTORIO SATISFACTORIO

DEFICIENTE

MUY DEFICIENTE

LIQUIDEZ SOLVENCIA ESTABILIDAD FINANCIERA INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

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2. COMENTARIOS:

a) La Liquidez de la entidad es satisfactoria, pues dispone de $0.77 de efectivo por cada peso de Pasivo a corto plazo que adeuda. El margen adecuado oscila entre $0.50 y 0.90. b) La Solvencia de la entidad es deficiente, pues cuenta con pocos recursos circulantes para cubrir su Pasivo a Corto Plazo en el curso normal de sus operaciones (posee $1.54 por cada peso que adeuda). Se considera satisfactoria una razón de $2.00 c) La Estabilidad Financiera se estima muy deficiente, pues el 0.04% del Capital Social está representado por Pasivo. La razón adecuada oscila entre el 50 y el 80%. d) La inmovilización del Capital Social es muy satisfactoria, ya que de cada peso de Capital Aportado $0.98 se han invertido en la compra de Activo Permanente. Un índice que oscile entre $0.65 y $0.80 se considera satisfactorio. e) La rentabilidad del Capital Social en función a las ventas es satisfactoria, pues por cada peso invertido en Capital Social, se han vendido $0.709. Sin embargo, no existe límite para determinar dicho índice, que siempre debe ser ascendente. f) La Rentabilidad de capital Social, de conformidad con la Utilidad generada, es deficiente; pues apenas obtuvo $0.08 de Utilidad neta por cada peso invertido.

C.P. LUIS CARMONA LEYVA ENRIQUE VILLALOBOS BRAVO V. MANUEL MELGAREJO MENDEZ CESAR G. ESPINO GARCIA Gerente de Contabilidad Reporte de Evaluación

UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

CONTABILIDAD

AVALUO DE EMPRESA CONSTRUCTORA

EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.

UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

CONTABILIDAD

UNIDAD CERTIFICADA BAJO LA NORMA ISO9001:2000 FECHA DE CLASIFICACIÓN

24 de may o de 2006

UNIDAD ADMINISTRATIVA

UAZ- UMSNH

NOMBRE DEL EXPEDIENTE O DOCUMENTO

I NFORMACI ÓN RES ERVADA

1

PARTES CONFIDENCIALES

EN SU TOTALIDAD.

NUMERO DE FOJAS

100%

PERIODO DE RESERVA

12 AÑOS.

FUNDAMENTO LEGAL

CIRCULAR 11-18

NOMBRE CARGO Y FIRMA

- INFORME Y AVALÚO AVALUO No:

2006/042

HOJA: FECHA:

SOLICITANTE:

24 de may o de 2006

XXXXXX

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V,

10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 CONOCER

LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA

MERAMENTE ESCOLAR PERO

PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.). OBJETO:

ESTIMAR SU VALOR COMERCIAL

PROPOSITO:

CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA

VALOR FISICO:

$

4,599,034.30

VALOR DE NEGOCIO EN MARCHA:

$

2,211,936.78

OBSERVACIONES: EL AVALUO TIENE UNA VIGENCIA DE 6 MESE A PARTIR DE LA FECHA DE LA REVISION DEL INMUEBLE

CONCLUSION:

$

VALOR DE MERCADO

Página 1 de 22

3,405,485.54

- AVALÚO EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V, 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA MERAMENTE ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.).

I.- ANTECEDENTES

REGISTRO T.G.E/DC: 0052 SOLICITANTE DEL AVALÚO:

EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V

VALUADOR: ESPECIALIDAD:

INMUEBLES

REGISTRO DE LA INSTITUCIÓN:

XX

FECHA DEL AVALÚO:

0 13 de septiembre del 2014

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

* FECHA DE INSPECCIÓN:

10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014

LOTE Y OFICINA

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: CALLE

AV MORELOS ORIENTE

NUMERO

59

FRACTO.

ARBOLEDAS DEL RIO

CÓDIGO POSTAL

61166

MUNICIPIO

CD. HIDALGO

CIUDAD DE

CD. HIDALGO

RÉGIMEN DE PROPIEDAD :

PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V

OBJETO DEL AVALÚO:

CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

MERAMENTE ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.).

NUMERO DE CUENTA PREDIAL:

NO SE PROPORCIONO

NUMERO DE CUENTA DE AGUA:

NO SE PROPORCIONO.

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II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:

SE OBSERVAN CASAS HABITACION EN DOS NIVELES DE BUENA CALIDAD Y EL DESARROLLO DE EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIO DE LA MISMA CALIDAD

INDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

NORMAL.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

NO SE APRECIA QUE SEA SIGNIFICATIVA DADAS LAS CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

USO DEL SUELO:

H/2/30

USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

MIXTO, HABITACIONAL DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

SON BUENAS, QUE SON LAS VÍAS DE SUS ACCESOS, TANTO PRIMARIAS COMO SECUNDARIAS, SE ACCESA POR CALZ. LA HUERTA A LA AV. COSMOS

SERVICIOS PÚBLICOS:

COMPLETOS.

SUMINISTRO DE AGUA:

SE OBSERVA A TRAVEZ DE TOMAS DOMICILIARIAS.

ELECTRIFICACION:

SE OBSERVA EL SUMINISTRO POR POSTERIA DE CONCRETO CON CABLEADO AEREO Y TRASFORMADORES

DRENAJE Y ALCANTARILLADO

RED COLECTORA DE AGUAS RESIDUALES Y PLUVIALES CON POZOS DE VISITA, SE OBSERVAN COLADERAS PLUVIALES EN EL ARROYO VEHICULAR.

PAVIMENTOS:

A BASE DE CARPETAS ASFALTICAS EN AVENIDAS PRIMARIAS, SECUNDARIAS Y FRENTE AL INMUEBLE A VALUAR.

VIALIDADES:

LAS AVENIDAS PRIMARIAS EN LA ZONA CON ANCHOS DE ARROYO DE 16 M. Y LAS VIAS SECUNDARIAS CON ARROYOS DE 10.00 M.

BANQUETAS:

DE CONCRETO EN SECCIONES TERMINADO RAYADO EN ANCHOS DE 1.50 M.

GUARNICIONES:

DE CONCRETO HIDRAULICO COLADAS INDEPENDIENTES DE LAS BANQUETAS

ALUMBRADO PUBLICO:

POSTERIA DE CONCRETO CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO.

EQUIPAMIENTO URBANO:

TELEFONIA:

A BASE DE POSTERIA DE MADERA CABLEADO COLGANTE EXTERNO CON POZOS DE VISITA Y CAJAS DE REGISTRO.

TRANSPORTE:

SOBRE AVENIDAS DE IMPORTANCIA DE LA ZONA CON RUTAS COLECTIVAS EN MICROBUSES Y COMBIS, CIRCULAN A 50 M. APROX. DEL INMUEBLE EN ESTUDIO.

RECOLECCION DE BASURA:

SE OBSERVA EFICIENTE, DADAS LAS CONDICIONES QUE SE OBSERVARON AL MOMENTO DE LA VISITA

VIGILANCIA:

ADECUADA, DADO EL TIPO DE ZONA DE VIALIDADES Y CIRCULACION CONSTANTE.

SEÑALIZACION:

NOMENCLATURAS DE CALLES BUENA, SON A BASE DE PLACAS DE LAMINAS COLOCADAS EN ESQUINA DE LOS MUROS DE LAS CASAS.

OTROS:

CENTROS COMERCIALES A 300 M., IGLESIA ESCUELAS, UNIVERSIDAD, BANCOS Y COMERCIOS MISCELANEOS.

ESTRATO SOCIO-ECONOMICO:

DE MEDIO A BAJO

FLUIDEZ DE LAS VIAS DE ACCESO A LA ZONA

LAS VÍAS DE ACCESO A LA ZONA EN QUE SE LOCALIZA EL INMUEBLE QUE SE VALÚA SON BUENAS, QUE SON LAS DE SUS ACCESOS TANTO LA VÍA PRIMARIA COMO LA VÍA SECUNDARIA

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IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL USO ACTUAL: COMERCIAL, OFICINAS Y PLANTA DOSIFICADORA TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

TIPO UNICO PARA EL DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO CON SUS SERVICIOS

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:

T-UNICO, MODERNO DE MEDIANA CALIDAD

NUMERO DE NIVELES:

UNO EL DEPARTAMENTO, EN EL EDIFICIO DE 4 NIVELES.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN:

14 AÑOS

VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA:

(DE REMODELADO)

0 60 AÑOS

VIDA ÚTIL REMANENTE:

46 AÑOS

CLAVE Y ESTADO DE ESTADO DE CONSERVACIÓN:

NO, NORMAL, DE ACUERDO A SU EDAD Y USO

CALIDAD DEL PROYECTO:

ADECUADO A SU USO.

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

EL TERRENO Y LA OFICINA

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN OFICINAS OBRA NEGRA:

MUROS:

PROBABLEMENTE MIXTA A BASE DE MAMPOSTERÍA DE PIEDRA REMATADA CON DALA PERIMETRAL Y CON ALGUNOS REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO, COMO ZAPATAS AISLADAS. A BASE DE MUROS DE CARGA, CON CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO Y ALGUNAS TRABES DE CONCRETO ARMADO, EN SEPARACIONES Y DIMENSIONES REGLAMENTARIAS A BASE DE TABIQUE ROJO COMPRIMIDO VITRIFICADO, TIPO LA HUERTA, CON CASTILLOS AHOGADOS DE CONCRETO.

ENTREPISOS:

A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO CON CLAROS MEDIANOS.

TECHOS:

A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO CON CLAROS MEDIANOS.

AZOTEAS:

CON SISTEMA TRADICIONAL A BASE DE RELLENOS DE TEPETATE PARA DAR PENDIENTE, CON ENLADRILLADO Y TERMINADO DE PINTURA ANTIREFLEJANTE DE TERRACOTA

BARDAS:

NO TIENE.

CIMENTACIÓN: ESTRUCTURA:

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

EN GENERAL A BASE DE YESO CON TIROL PLANCHADO, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA, DONDE SON YESOS LISOS

APLANADOS EXTERIORES:

NO TIENE, DE TABIQUE EXTRUIDO, ACABADO APARENTE.

PLAFONES:

A BASE DE TIROL PLANCHADO EN GENERAL, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA DONDE SON LISOS

LAMBRINES:

A BASE DE AZULEJOS 11X11 CM. EN BAÑOS, EN TRES MUROS DE PISO A TECHO, INCLUYENDO AREA EXTERIOR, EN COCINA SON A BASE DE AZULEJO AL IGUAL 11X11 CM. EN TRES MUROS DE PISO A TECHO DE MEDIANA CALIDAD.

PISOS:

CON CERAMICA DE 33X33 CMS. EN TODAS LAS AREAS Y EN BAÑO CON CERAMICA ANTIDERRAPANTE DE 20X20 CMS.

ZOCLOS:

AL IGUAL QUE LOS PISOS DE CERAMICAY DE 10 CMS. DE PERALTE

ESCALERAS:

A BASE DE RAMPA DE CONCRETO ARMADO CON ESCALONES RECUBIERTOS DE MEZCLA DE ACABADO FINO, PARA LOS SIGUIENTES NIVELES.

PINTURA:

VINÍLICA EN GENERAL, ESMALTE EN HERRERÍA, BAÑO Y COCINA.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

NO TIENE.

CARPINTERÍA PUERTAS:

PUERTAS DE TAMBOR DE AGLOMERADO, CON PINTURA DE ESMALTEL, EN ACCESO TIPO ENTABLERADA CON MADERA DE PINO Y BARNIZ.

GUARDARROPAS:

AMUEBLADOS Y CON ENTREPAÑOS, A BASE DE PUERTAS DE ABATIR DE TIPO PERSIANA ACABADO CON BARNIZ.

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

COMPLETAS, CON ALIMENTACIONES DE COBRE EN MUEBLES Y ELEMENTOS ACCESORIOS, DESAGÜES A COLECTOR, BAJADAS DE P.V.C.

MUEBLES DE BAÑO:

MUEBLES DE COLOR, CON ACCESORIOS DE LA MISMA CALIDAD.

MUEBLES DE COCINA:

COCIENETA DE 2.85 M., CON ESTUFA DE 4 QUEMADORES Y PARRILLA CENTRAL, CON UNA TARJA Y GABINETES DE MADERA EMPOTRADOS Y EXTRACTOR

INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

COMPLETAS, OCULTAS, SALIDAS NORMALES, APAGADORES DE BAQUELITA TAPAS DE PLÁSTICO

PUERTAS Y VENTANERÍA:

A BASE DE SECCIONES DE ALUMINIO DURANODIG EN CALIBRES DELGADOS DE BUENA CALIDAD Y PROTECCIONES DE REDONDO ESTRUCTURAL.

VIDRIERÍA:

CRISTAL MEDIO-DOBLE DE 3 MM Y ESPECIAL EN BAÑO.

CERRAJERÍA:

DE PERILLA EN PUERTAS DE INTERCOMUNICACION CALIDAD COMERCIAL

FACHADA:

ESTILO MODERNO EN CUBOS RECTOS, CON TABIQUE DE BARRO EXTRUIDO APARENTE.

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: INSTALACIONES ESPECIALES PROPIAS DEL INMUEBLE

NO TIENE

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V.-

ES PECI F I CACI ONES DE MAQUI NARI A Y EQUI PO

MOBILIARIO Y EQUIPO

Cant 1

2

2

2

3

3

4

3

5

7

6

2

7

1

8

1

9

1

10

1

11

1

12

13

4

14

2

15

1

16

1

17

18

1

19

1

20

1

21

1

22

1

23

1

24

1

25

1

26

27

1

1

28

1

29

1

ESCRITORIOS EJECUTIV OS SILLONES EJECUTIV OS ESCRITORIOS SECRETARIALES SILLAS SECRETARIALES SILLAS PARA V ISITAS LIBREROS DE MADERA ARCHIV ERO METALICO DE CUATRO CAJONES MUEBLES PARA GUARDAR PAPELERIA MUEBLES PARA COMPUTADORA MESA DE CENTRO HERRERIA ARTISTICA QUIPO DE TELEFONIA FAX 3 TELEFONOS FIJOS Y 4 CELULARES EQUIPO DE RADIO COMUNICACIONE S (BASE, REPETIDOR, TORRE, ETC.)

4,960.00 1,680.00 2,720.00 1,800.00 1,800.00 5,160.00

2,100.00

1,500.00 1,040.00

4,700.00

11,200.00

27,600.00

EQUIPO DE COMPUTO QUIPO DE COMPUTO DE ESCRITORIO MARCA DELL 36,616.00 IMPRESORAS, 1 MULTIFUNCIONAL HP 8,400.00 LAPTOP DELL INSPIRON SRS PREMIUN 15,900.00 EQUIPO DE TRANSPORTE CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQUIPADA CON 103,000.00 CAJA DE V OLTEO Y TANQUE PETROLIZADOR 4.5 TONS. CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQ. TANQUE DE 3OOO 68,000.00 CAMIONETA PICK UP. FORD DODELO 1994 34,000.00 CAMIONETA PICK UP. FORD LOBO 2004 110,000.00 CAMIONETA PICK UP CHEV ROLET SOLV ERADO 2008 155,000.00 CAMIONETA NISSAN ESTACAS 2004 66,000.00 CAMION V OLTEO MARCA DINA 15 M3 395,000.00 CAMION V OLTEO MARCA FORD 7 M3 275,500.00 CAMION V OLTEO MARCA MERCEDES BENZ 7 M3 REMOLQUE MARCA SIMSA PARA 18 TONELADAS CAMIONETA MINIV AN WINSTAR FORD 1995 CAMION MESCLADOR DE CONCRETO MARCA FORD MOD. L8000 MOTOCICLETA DINAMO 2009

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233,000.00

125,000.00

34,000.00

338,000.00 6,500.00

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VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO 17.- El terreno se define como el conjunto de dispositivos mecanicos que son diseñados para crear un producto o alternar el estado de una materia. por tanto, el termino equipo es descrito como aquello que es necesario para la operacion de una planta como herramienta, maquinaria, aparatos implementos y todo lo necesario para la realizacion del trabajo en una actividad, por lo tanto, toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.

C).- CONDICIONES DEL AVALUO 18.-La informacion y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluo, es la proporcionada por el cliente la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mensionar la siguiente:

A) Escritura de propiedad

si

B) Certificado de libertad gravement

no

C) Uso del suelo

no

D) Factibilidad de servicios

no

E) Plano topografico

no

19.- No es proposito del presente avaluo verificar la probable existencia de gravamenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacion omotida en la solicitud del avaluo.

20.-Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valua.

21.-En la inspeccion ocular del bien motivo del presente avaluo, no es disponible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los conciderados son resultado de la observacion o por informe expreso del cliente.

22.-Toda vez que el objetivo del presente avaluo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacion irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas en el propio avaluo porque se observaron durante la inspeccion ocular al bien.

23.-El presente avaluo es exclusivo del solicitante para el destino o proposito que se expresa, por lo que no podra ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avaluo.

24.-La vigencia de este avaluo esta determinada por su proposito o destino y dependera basicamente de la temporalidad que establezca en su caso la institucion emisora o autoridad competente.

25.-Se da como verdadera la superficie del terreno segun documentacion proporcionada, escrituras, certificado de libertad de gravamen o informacion catastral, ya en este avaluo no se realiza levantamiento topografico para verificar dicha superficie.

26.-Los precios y cotizaciones de los activos valuados fueron investigados a los preciosnque regian en el mes en que se realiza la inspeccion fisica del inmueble, y la paridad del peso mexicano con el dolar se considero a $12.74

D).- Salvedades del avaluo 27.-Sobre la documentacion del terreno. No se proporcionaron: carta de usos del suelo ni factibilidad de servicios. 28.-Sobre la inspeccion del terreno: Ninguna Salvedad 29.-Sobre la documentacion de la infraestructura actual del terreno Ninguna Salvedad 30.-Sobre la inspeccion de la infraestructura actual del terreno Ninguna Salvedad 31.-Sobre la documentacion de la maquinaria y equipo Ninguna Salvedad 32.-Sobre la inspeccion de la maquinaria y equipo Ninguna Salvedad E).-Exclusiones del avaluo 33.-Sobre la Valuacion del terreno Ninguna excepcion, ya que en este avaluo se esta valuando el terreno 34.-Sobre la infraestructura existente. Ninguna Salvedad 38.-Sobre la valuacion de la maquinaria y equipo Si aplica 35.-Sobre los metodos de valuacion. NIGUNA SALVEDAD

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VII.- VALOR FISICO O DIRECTO DE LA EMPRESA

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL TERRENO:

a). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTÁNDOSE PARA SU VENTA.

DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALUA UBICACIÓN:

CALLE AV MORELOS ORIENTE NUMERO 59, FRACTO. ARBOLEDAS DEL RIO

SUPERFICIE TERRENO:

2,000.00 m²

SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN:

475.00 m²

EDAD:

14 AÑOS

CARACTERÍSTICAS:

SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN CON USO DE SUELO H/2/30

COMPARABLES

CASO

CALLE, NUMERO Y COLONIA

IT-1

CALLE ALBINO GARCIA, FRACCIONAMIENTO JARDINES DE TORREMOLINOS. CARACTERISTICAS SIMILARES

IT-2

IT-3

IT-4

CARACTERISTICAS SIMILARES

TERRENO LIGERAMENTE PLANO DE FORMA RECTANGULAR, CON TODOS LOS SERVICIOS

OFERTA$

PRECIOUNITARIO$/M² FACTORES DE HOMOLOGACION

SUPERFICIE M²

FZo SUJETO IT-1

400,000.00

326 20 91

SRITA. CONNY

326 20 91

SRITA. CONNY

326 20 91

SRITA. CONNY

326 20 91

TERRENO LIGERAMENTE PLANO DE FORMA RECTANGULAR, CON TODOS LOS SERVICIOS

CALLE DE LA FLORA, FRACCTO. LAS HUERTAS COUNTRY.

CASO

SRITA. CONNY

TERRENO LIGERAMENTE PLANO DE FORMA RECTANGULAR, CON TODOS LOS SERVICIOS

CALLE EX. HDA. DE CANTABRIA, FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL SAN JOSE DE LA HUERTA. CARACTERISTICAS MEJORES

TELÉFONO

TERRENO LIGERAMENTE PLANO DE FORMA RECTANGULAR, CON TODOS LOS SERVICIOS

CALLE RAMON FAVIE, FRACCIONAMIENTO JARDINES DE TORREMOLINOS. CARACTERISTICAS SIMILARES

INFORMANTE

PRECIO HOMOLOGADO$/M² POND.%

FUb

FFo

FSu

FNeg

Otro

FRe

2000.00 m²

1,304.20

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1,500.00

1,300.00

1.00

1.00

1.00

1.03

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.97

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.08

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.93

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.05

1.00

1.00

1.15

1.00

1.00

1.05

1.05

1.00

0.90

1.05

1.00

0.95

0.95

1.00

1.11

0.95

1.00

IT-2

400,000.00

1,000.00

800.00

IT-3

467,500.00

2,000.00

1,500.00

IT-4

260,000.00

1,050.00

1,200.00

0.97

1,259.00

25.0%

0.93

741.00

25.0%

1.21

1,811.00

25.0%

0.96

1,150.00

25.0%

1,240.00

100%

4

VALOR HOMOLOGADO EN N.R.

VALOR HOMOLOGADO EN N.R.

Página 10 de 22

$

1,240.00

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL INMUEBLE:

a). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTÁNDOSE PARA SU VENTA.

DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALUA UBICACIÓN:

CALLE AV MORELOS ORIENTE NUMERO 59, FRACTO. ARBOLEDAS DEL RIO

SUPERFICIE TERRENO:

2,000.00 m²

SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN:

475.00 m²

EDAD:

14 AÑOS

ESTACIONAMIENTOS CARACTERÍSTICAS:

CASO

SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN CON USO DE SUELO H/2/30

CALLE, NUMERO Y COLONIA

SUPERFICIE m2 TERRENO

IV-1

FRAY SERVANDO TERESA DE MIER No. 328, FRACTO. JARDINES DE TORREMOLINOS. CARACTERÍSTICAS:

IV-2

IV-3

IV-4

CASO

OFERTA

IV-1

1,300,000.00

326 20 91

SRITA. CONNY

160.00 m²

170.00 m²

326 20 91

SRITA. CONNY

160.00 m²

130.00 m²

324 93 69 Y 316 78 34

-

120.00 m²

110.00 m²

214 98 00

RODRIGUEZ VOIROL.

2 AÑOS SIMILARES

SUPERFICIE EN VENTAM² PRECIO UNITARIO $/M² FACTORES DE HOMOLOGACION

Edad SUJETO

160.00 m²

2 AÑOS SIMILARES

GABINO VAZQUEZ NO. 105, COL. NICOLAITAS ILUSTRES CARACTERÍSTICAS:

160.00 m²

4 AÑOS SIMILARES

DE LA FLORA No. 251, FRACTO. LAS HUERTAS COUNTRY. CARACTERÍSTICAS:

INFORMANTE

3 AÑOS SIMILARES

LUIS DE HERRERA ESQUINA CON LEONARDO BRAVO, FRACTO. JARDINES DE TORREMOLINOS. CARACTERÍSTICAS:

TELEFONO CONSTRUC.

475.00 500.00

2,600.00

PRECIO HOMOLOGADO $/M²

VP

FEd

FCal

FCons

FArea

FEstac

F Neg.

FRe

14

46

0.79

0.90

1.00

1.07

1.00

1.00

3

60

0.96

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.83

0.90

1.00

1.07

1.00

1.00

0.94

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.84

0.90

1.00

1.07

1.00

1.00

0.97

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.81

0.90

1.00

1.07

1.00

1.00

0.97

1.00

1.00

0.97

1.00

1.00

0.81

0.90

1.00

1.10

1.00

1.00

IV-2

1,400,000.00

500.00

2,800.00

4

60

IV-3

1,100,000.00

450.00

2,444.44

2

60

IV-4

700,000.00

600.00

1,166.67

2

60

POND. %

0.80

2,071.00

25.0%

0.81

2,266.00

25.0%

0.79

1,924.00

25.0%

0.00 0.80

939.00

25.0%

1,800.00

100%

4

VALOR HOMOLOGADO:

VALOR HOMOLOGADO

Página 11 de 22

$

1,800.00

MOBILIARIO Y EQUIPO Cant

UNIDAD

P.U.

VRN

EE

EC

VUT

DEM

FEC

VUR

valor

1

2

PZA

$

4,960.00

$

2,480.00

$

4,960.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

496.00

2

2

PZA

$

1,680.00

$

840.00

$

1,680.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

168.00

3

3

PZA

$

2,720.00

$

906.67

$

2,720.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

272.00

4

3

PZA

$

1,800.00

$

600.00

$

1,800.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

180.00

5

7

PZA

$

1,800.00

$

257.14

$

1,800.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

180.00

6

2

PZA

$

5,160.00

$

2,580.00

$

5,160.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

516.00

7

1

PZA

$

2,100.00

$

2,100.00

$

2,100.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

210.00

8

1

PZA

$

1,500.00

$

1,500.00

$

1,500.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

150.00

9

1

PZA

$

1,040.00

$

1,040.00

$

1,040.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

104.00

10

1

PZA

$

4,700.00

$

4,700.00

$

4,700.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

470.00

11

1

PZA

$

11,200.00

$

11,200.00

$

11,200.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

1,120.00

12

1

PZA

$

27,600.00

$

27,600.00

$

27,600.00

8

9

10

90%

0.10

1 $

2,760.00

$

66,260.00

$

6,626.00

suma

suma

EQUIPO DE COMPUTO 13

4

PZA

$

36,616.00

$

9,154.00

$

36,616.00

2

9.5

5

95%

0.05

0.25 $

1,830.80

14

2

PZA

$

8,400.00

$

4,200.00

$

8,400.00

2

9.5

5

95%

0.05

0.25 $

420.00

15

1

PZA

$

15,900.00

$

15,900.00

$

15,900.00

2

9.5

5

95%

0.05

0.25 $

795.00

$

60,916.00

$

3,045.80

suma

suma

EQUIPO DE TRANSPORTE 16

1

PZA

$

103,000.00

$

103,000.00

$

103,000.00

20

8.5

20

85%

0.15

3 $

15,450.00

18

1

PZA

$

68,000.00

$

68,000.00

$

68,000.00

34

7.5

20

75%

0.25

5 $

17,000.00

19

1

PZA

$

34,000.00

$

34,000.00

$

34,000.00

20

8

20

80%

0.20

4 $

6,800.00

20

1

PZA

$

110,000.00

$

110,000.00

$

110,000.00

10

9.5

20

95%

0.05

1 $

5,500.00

21

1

PZA

$

155,000.00

$

155,000.00

$

155,000.00

6

9.5

20

95%

0.05

1 $

7,750.00

22

1

PZA

$

66,000.00

$

66,000.00

$

66,000.00

10

8.5

20

85%

0.15

3 $

9,900.00

23

1

PZA

$

395,000.00

$

395,000.00

$

395,000.00

14

8

20

80%

0.20

4 $

79,000.00

24

1

PZA

$

275,500.00

$

275,500.00

$

275,500.00

24

8

20

80%

0.20

4 $

55,100.00

25

1

PZA

$

233,000.00

$

233,000.00

$

233,000.00

18

8

20

80%

0.20

4 $

46,600.00

26

1

PZA

$

125,000.00

$

125,000.00

$

125,000.00

2

9

20

90%

0.10

2 $

12,500.00

27

1

PZA

$

34,000.00

$

34,000.00

$

34,000.00

8

9

20

90%

0.10

2 $

3,400.00

28

1

PZA

$

338,000.00

$

338,000.00

$

338,000.00

25

8

20

80%

0.20

4 $

67,600.00

29

1

PZA

$

6,500.00

$

6,500.00

$

6,500.00

1

9.5

20

95%

0.05

$

1,943,000.00

suma

Página 12 de 22

1 $

325.00

suma

$

326,925.00

suma

$

336,596.80

a) DEL TERRENO: LOTE TIPO:

FRACCION

0 TOTAL

90

TIPO DE PROPIEDADSUPERFICIE CóP m²

P

VALORES DE CALLE O DE ZONA:

V. U. SUELO $/m²

2000

FRe:

1240

1240 / m²

V.U. RESULT. $/m² V. RESULTANTE $

1

1240

2480000

0

0

SUPERFICIE TOTAL:

2000

0

VALOR UNITARIO MEDIO DE TERRENO: 1240 CLAVE CATASTRAL

0

VALOR S/TABLAS

0

0 SUBTOTAL (a):

2480000

* DATO DE BOELTA PREDIAL

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO

CLAVEUSO-NIV-CLASE SUPERFICIEM²

V.U.R.N.$/M²

F. DEM. USO

V.U.N.R.$/M²

V.N.R.$

NO

T-UNICO

H-02-3

TOTAL

475

3950

0.95

3752.5

1782437.5

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

475

VALOR UNITARIO MEDIO DE CONST: 3752.5 /m²

SUBTOTAL (b):

RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS. VALOR FÍSICO):

1782437.5

trreno y construccionj $ mobiliario y equipo $ total

Página 13 de 22

$

4,262,437.50 336,596.80 4,599,034.30

VII.- VALOR NEGOCIO EN MARCHA RAZON SOCIAL EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V

ESCRITURA

XXX

NOTARIA

VOLUMEN

XXX

NOTARIO

LIBRO

XXX

FECHA DE LA SOCIEDAD

XXX XXX

19/09/2014

OBJETIVO DE LA SOCIEDAD

construccion, edificacion en general, tramites administrativos derivados de de la construccion, asi mismo renta de maquinaria y equipo ligero dosificacion y cncreto premezclado

CAPITAL SOCIAL

$7 ,818, 726.00 SIETE MILLONES OCHOCIENTOS DISESCIOCHO MIL SETESCIENTOS VEITISEIS PESOS. M.N. 00/100 EN CUATRO ACCIONES NOMINATIVAS AL 25%

SOCIOS ACCIONISTAS

%

$

LUIS CARMONA LEYVA

25.00%

1,954,681.50

CESAR GELASIO ESPINO GARCIA

25.00%

1,954,681.50

ENRIQUE VILLALOBOS BRAVO

25.00%

1,954,681.50

VICTOR MANUEL MELGAREJO MENDEZ

25.00%

1,954,681.50

CONSEJO DIRECTIVO LUIS CARMONA LEYVA CESAR GELASIO ESPINO GARCIA ENRIQUE VILLALOBOS BRAVO VICTOR MANUEL MELGAREJO MENDEZ

VOCAL VOCAL PRESIDENTE TESORERO

Página 14 de 22

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. No. PZA. 1 BANCOS

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 ACTIVO

2

CLIENTES

3

MAQUINARIA Y EQUIPO 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 1 1 1 3 1 1 1 1 1 1

$

255,600.00 254,900.00 2,960,150.00

RETROEXCAVADORA MARCA JCB 214E RETROEXCAVADORA MARCA CASE 580 ESCAVADORA DE MARCA POCLAIN LC-80 MOTOCONFORMADORA MARCA CATERPILLER 12F MOTOCONFORMADORA MARCA CATERPILLER 120 COMPACTADOR NEUMATICO MARCA FERGUSON 9 LLANTAS RODILLO VIBRADORMARCA RAYGO RASCAL 8 TONELADAS RODILLO VIBRADOR MARCA WALKER MOD RS800V COMPACTADOR DE IMPACTO (BAILARINA) MARCA WALKER BS-600 COMPACTADOR DE IMPACTO (BAILARINA) MARCA ROBIN PLANTA DOSIFICADORA PARA CONCRETO PREMESCLADO TANQUE METALIZADO D CAPACIDAD DE 10,000 Lts. VIDRADOR PARA CONCRETO CON MOTOR A GASOLINA VODRADOR PARA CONCRETO ELECTRICO COMPRESOR DE AIRE MARCA SULLIVAN D210Q6JDB ROMPEDORA NEUMATICA INGERSOL RAND PERFORADORA NEUMATICA CHICAGO NEUMATIC BARREDORA HIDRAULICA DE JABON CON MOTOR DE 18hp MARTILLO HIDRAULICO MARCA BALDERSON PARA EXCAVADORA ROTOMARTILLO ELECTRICO MARCA MAQUITA ROTOMARTILLO ELECTRICO MARCA HITACHI REVOLVEDORAS MECANICAS DE UN SACO MARCA JOPER GENERADOR ELECTRICO EQUIPO TOPOGRAFICO (TEODOLITO, NIVEL, ESTADAL, TRIPIES) MOTOBOMBA DE 4", CON MOTOR KOLHER DE 12 HP MOTOBOMBA HIDRAULICA DE 2'' CORTADORA PARA PISO MARCA MAKO TAPA ESPARCIDORA DE SELLO CASETA MOVIL PLANTA PARA SOLDAR BIFASICA DE 400 AMP EQUIPO DE CORTE OXIACETILENO LOTE DE HERRAMIENTAS ELECTRICAS

Página 15 de 22

237,500.00 255,000.00 455,000.00 364,000.00 325,000.00 156,250.00 187,500.00 65,000.00 18,900.00 17,400.00 255,000.00 65,000.00 5,800.00 4,600.00 95,000.00 18,500.00 25,000.00 75,000.00 90,000.00 24,600.00 9,500.00 27,000.00 4,800.00 26,700.00 13,000.00 15,000.00 19,800.00 17,000.00 35,800.00 9,000.00 4,500.00 38,000.00

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 ACTIVO

No. PZA. 4

MOBILIARIO Y EQUIPO

2 2

ESCRITORIOS EJECUTIVOS SILLONES EJECUTIVOS

3 3 7 2 1 1 1 1 1

ESCRITORIOS SECRETARIALES SILLAS SECRETARIALES SILLAS PARA VISITAS LIBREROS DE MADERA ARCHIVERO METALICO DE CUATRO CAJONES MUEBLES PARA GUARDAR PAPELERIA MUEBLES PARA COMPUTADORA MESA DE CENTRO HERRERIA ARTISTICA QUIPO DE TELEFONIA FAX 3 TELEFONOS FIJOS Y 4 CELULARES EQUIPO DE RADIO COMUNICACIONES (BASE, REPETIDOR, TORRE, ETC.)

5 4 2 1 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 7

$

EQUIPO DE COMPUTO QUIPO DE COMPUTO DE ESCRITORIO MARCA DELL IMPRESORAS, 1 MULTIFUNCIONAL HP LAPTOP DELL INSPIRON SRS PREMIUN EQUIPO DE TRANSPORTE CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQUIPADA CON CAJA DE VOLTEO Y TANQUE PETROLIZADOR 4.5 TONS. CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQ. TANQUE DE 3OOO CAMIONETA PICK UP. FORD DODELO 1994 CAMIONETA PICK UP. FORD LOBO 2004 CAMIONETA PICK UP CHEVROLET SOLVERADO 2008 CAMIONETA NISSAN ESTACAS 2004 CAMION VOLTEO MARCA DINA 15 M3 CAMION VOLTEO MARCA FORD 7 M3 CAMION VOLTEO MARCA MERCEDES BENZ 7 M3 REMOLQUE MARCA SIMSA PARA 18 TONELADAS CAMIONETA MINIVAN WINSTAR FORD 1995 CAMION MESCLADOR DE CONCRETO MARCA FORD MOD. L8000 MOTOCICLETA DINAMO 2009 TERRENOS

66,260.00

4,960.00 1,680.00 2,720.00 1,800.00 1,800.00 5,160.00 2,100.00 1,500.00 1,040.00 4,700.00 11,200.00 27,600.00 60,916.00 36,616.00 8,400.00 15,900.00 1,943,000.00 103,000.00 68,000.00 34,000.00 110,000.00 155,000.00 66,000.00 395,000.00 275,500.00 233,000.00 125,000.00 34,000.00 338,000.00 6,500.00 2,608,400.00

TOTAL DE ACTIVO

$ 8,149,226.00 Página 16 de 22

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. No. 1

PZA.

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 PASIVO DOCUMENTOS POR PAGAR

$

330,500.00

TOTAL PASIVO

$

330,500.00

CAPITAL

7,818,726.00

TOTAL DE PASIVO Y CAPITAL

8,149,226.00

Página 17 de 22

No. 1 2 3 4 5 6 7

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. ESTADO DE SITUACION FINANCIERA EN FORMA DE CUENTA AL 31 DE MAYO DE 2014 ACTIVO No. PASIVO BANCOS CLIENTES MAQUINARIA Y EQUIPO MOBILIARIO Y EQUIPO EQUIPO DE COMPUTO EQUIPO DE TRANSPORTE TERRENOS

$

255,600.00 254,900.00 2,960,150.00 66,260.00 60,916.00 1,943,000.00 2,608,400.00

1 2

SUMA PASIVO

1

SUMA DE ACTIVO

DOCUMENTOS POR PAGAR

CAPITAL

$ 8,149,226.00

Página 18 de 22

SUMA DE PASIVO Y CAPITAL

$

330,500.00

$

330,500.00

7,818,726.00

$ 8,149,226.00

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. ESTADO DE RESULTADOS AL 31 DE MAYO DE 2014 No. PZA. 1

INGRESOS VENTAS NETAS PRODUCTOS FINANCIEROS

$ 5,550,000.00 10,584.00

TOTAL DE INGRESOS

$ 5,560,584.00

EGRESOS COSTO DE OBRA GASTOS DE OPERACIÓN GASTOS FINANCIEROS

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00

TOTAL DE EGRESOS

$ 4,904,247.00

UTILIDAD

Página 19 de 22

$ 656,337.00

FLUJO ANUAL 2015

2014

2016

2017

2018

2019

INGRESOS VENTAS NETAS PRODUCTOS FINANCIEROS

TOTAL DE INGRESOS

$ $ $

5,550,000.00 $ 10,584.00 $ 5,560,584.00 $

5,661,000.00 $ 10,584.00 $ 5,671,584.00 $

5,774,220.00 $ 10,584.00 $ 5,784,804.00 $

5,889,704.40 $ 10,584.00 $ 5,900,288.40 $

6,007,498.49 $ 10,584.00 $ 6,018,082.49 $

6,127,648.46 10,584.00 6,138,232.46

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $ $

656,337.00 229,717.95 426,619.05 42,661.91 469,280.96

$ $ $ $ $

767,337.00 268,567.95 498,769.05 49,876.91 548,645.96

$ $ $ $ $

880,557.00 308,194.95 572,362.05 57,236.21 629,598.26

$ $ $ $ $

996,041.40 348,614.49 647,426.91 64,742.69 712,169.60

$ $ $ $ $

1,113,835.49 389,842.42 723,993.07 72,399.31 796,392.37

$ $ $ $ $

1,233,985.46 431,894.91 802,090.55 80,209.05 882,299.60

EGRESOS COSTO DE OBRA GASTOS DE OPERACIÓN GASTOS FINANCIEROS

TOTAL DE EGRESOS UTILIDAD

ISR+PTU UTILIDAD NETA VALOR DE RESCATE UTILIDAD MAS RESCATE

VALOR DE NEGOCIO

$2,211,936.78

TASA REAL TASA DE DESCUENTO TASADE RECUPERACION

3 3 4

X CONCLUSIONES DEL VALOR COMPARACION DE VALORES

VALOR EMPRESA COMPARACION DE VALORES VALOR FISICO

$- $2,000,000.00 $4,000,000.00 $6,000,000.00

Página 20 de 22

VALOR FISICO $

VALOR EMPRESA 4,599,034.30

$

2,211,936.78

VALOR DE MERCADO $

3,405,485.54

REPORTE FOTOGRAFICO

Página 21 de 22

Página 22 de 22

NORMA DE VALUACION Circular 11-18

UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

CONTABILIDAD

NORMA DE VALUACION DE ACTIVOS FIJOS QUE DEBEN OBSERVAR LOS PERITOS AUTORIZADOS POR LOS COLEGIOS EN LA ESPECIALIDAD RELACIONADA

CONSIDERANDO: Que con fundamento en el artículo 50, inciso (o) de la ley Reglamentaria del artículo 5º constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones, los Colegios que suscriben este documento, establecen los criterios que deben observar los peritos valuadores autorizados en el Colegio respectivo en la especialidad de valuación de activos fijos de las empresas. Que por acuerdo de asamblea general ordinaria quedo ratificado el día 13 de Mayo de 2006, determinándose como punto de acuerdo el número 2 de la orden del día, se establece la norma técnica aplicable para la práctica del avalúo de bienes de activo fijo de las empresas firmados por los peritos de competencia. Que la determinación de los valores reportados se debe sustentar con base en la experiencia y criterios técnicos utilizados, así como de una exhaustiva investigación que fundamente la vigencia y veracidad del avalúo. Que es de interés de la sociedad, contar con una normatividad que permita proteger su patrimonio, en lo referente a sus activos fijos. Que existe la necesidad de una opinión colegiada de referencia a los aspectos técnicos, económicos que influyen en los activos fijos de una empresa. Para lo cual se expiden las siguientes:

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DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL Los peritos valuadores y/o especialistas relacionados certificados por el COLEGIO deberán observar los criterios técnicos que se establecen a continuación, en la formulación de los avalúos de los bienes de activo fijo que se realicen en cumplimiento de sus asignaciones, solicitadas por empresas y público en general o más allá de sus fronteras en las que nuestro país tenga nexos económicos. I PRÁCTICA DEL AVALUO DE LOS BIENES DE ACTIVO FIJO DE UNA EMPRESA. 1.1

Definición y práctica del avalúo del activo fijo de una empresa.

1.1.1 Definición del avalúo u opinión de valor. Se define como el documento mediante el cual se reflejan los efectos técnicos y económicos del activo fijo de una empresa, analizados por perito autorizado por Colegio de Profesionistas y vigente a la fecha del avalúo, en base a los criterios y procedimientos técnicos comúnmente aceptados por miembros de los Colegios afines. El avalúo estima un valor que se entiende como una opinión de valor físico en uso, en condiciones de operación. Por lo tanto, debe considerarse el valor que tiene el bien en cuestión para la empresa como una unidad productiva, y no tomar en cuenta el valor que podría tener el bien en caso de venta, en forma individual o en la venta total, coincidentemente con el postulado básico de Negocio en Marcha * (ver glosario). 1.1.2 Práctica del avalúo. La práctica del avalúo debe comprender las siguientes actividades:

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a) Definición del alcance del avalúo entre las partes relacionadas en forma conjunta entre el perito y los funcionarios que la empresa designe para tal propósito. El alcance del avalúo se definirá mediante un contrato por escrito de contraprestación de servicios profesionales que debe celebrar la empresa y el perito en la que se establezcan, entre otros, los siguientes puntos: i) Acreditar la propiedad de los bienes de activo fijo propiedad de la empresa. ii) Ser identificables físicamente iii) Estar formando parte de la unidad productiva iv) Estar registrados en la contabilidad como activo fijo b) La empresa deberá suministrar la información anterior en forma escrita o cualquier medio que permita la plena comprobación fehaciente de los bienes relacionados para el correcto desempeño del avalúo encomendado. c) Verificación mediante inspección ocular del 100% de los bienes a valuar, según la relación proporcionada por la empresa, con el fin de constatar su existencia y recabar información respecto al estado físico de conservación y deterioro, así como para estructurar el avalúo según los bienes inspeccionados físicamente. d) Procesamiento de los datos de acuerdo al procedimiento elegido para el avalúo. 1.1.3 Tratamiento de obras en proceso. Preferentemente, las obras en proceso no deben incluirse en el avalúo. Queda a criterio del perito valuador incluirlas en los bienes a valuar, en los casos en que: a) Modifiquen significativamente el monto de las inversiones en los bienes de activo fijo de la empresa; b) Las etapas de avance de obra sean identificadas y delimitadas físicamente; c) Tengan viabilidad confirmada de uso. UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

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1.1.4 Tratamiento de bienes de activo fijo de la empresa por desechar no reemplazables. El valor de registro de estos bienes de activo fijo de la empresa debe ajustarse a su valor neto de realización. 1.1.5 Tratamiento de otros problemas específicos de la empresa. El perito valuador junto con la empresa deberá señalar en las observaciones, los criterios a seguir para resolver problemas específicos del avalúo, de acuerdo a las características de la rama industrial a la que pertenece. 1.2.

Fechas a revelar en el informe del Avalúo

a) Fecha del Avalúo.- Se entiende como la fecha en la cual se relacionan los bienes de activo fijo a valuar y se determinan sus valores. Esto con el objeto de poder comparar adecuadamente las cifras resultantes del avalúo contra las cifras según registros de la empresa. b) Fecha de referencia.- Se entiende como la fecha retrospectiva en la cual se estiman los valores de los bienes de activo fijo a valuar, a partir de los valores resultantes en la fecha del avalúo. c) Fecha de Inspección.- Es la fecha en que se realizaron las diferentes actividades para llevar acabo la inspección física de los bienes de activo fijo, así como, la verificación y existencia de los mismos. d) Fecha de Emisión.- Es la fecha de emisión del informe del avaluó, puede ser igual o distinta a la fecha del avalúo. e) Periodo de Trabajo.- Es el lapso en el que se realizaron las investigaciones de los precios y valores que componen los diferentes bienes de activo fijo objeto del avalúo.

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1.2.1 Vigencia del avalúo.- Se consideran seis (6) meses a partir de la fecha del avalúo, dada en el inciso a) del párrafo 1.2, siempre y cuando, no ocurran eventos que modifiquen sustancialmente el valor de los bienes de activo fijo de la empresa valuada, como los siguientes: i) Cambios

significativos en los valores de reposición (aumento o disminución);

ii) Cambios en la paridad de la moneda utilizada; iii) Variaciones relevantes en la capacidad instalada y aprovechada; iv) Presencia

significativa

en

la

obsolescencia

funcional,

tecnológica

y

económica; v) Disposiciones del marco legal, ambiental y ecológico; vi) Tratados, Acuerdos nacionales e internacionales; vii) Actos de vandalismo, terrorismo, sabotajes, etc.; viii) Desastres naturales, afectaciones en pozos petroleros, mantos acuíferos, plantas generadoras de energía. 1.3

Determinación de la información que la empresa debe entregar al perito

valuador. 1.3.1 Relación de la información que la empresa proporciona al perito valuador. Esta información debe contener, por lo menos, lo que se indica en el inciso 1.3.3 de este documento y debe ser presentada de tal manera que pueda ser utilizada en el avalúo de acuerdo al criterio de "unidad mínima indivisible" señalado en el inciso 2.5.1 de este mismo documento. Además, las empresas deben proporcionar los elementos necesarios para que el perito valuador establezca los criterios en la determinación de la Vida Útil Remanente probable, así como, el grado de

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conservación y obsolescencia de los bienes, tomando en consideración el período en que serán económicamente productivos. 1.3.1.1 Las empresas deben permitir al perito valuador el acceso a la documentación que expida la autoridad competente en materia de prevención y control de la contaminación del aire, agua y suelos ocasionados por desechos industriales, ruidos y otros. 1.3.2 Integración de la información. El perito valuador practicará el avalúo del los bienes de activo fijo de la empresa, de acuerdo a las cuentas o rubros que la integran como: a) Terrenos b) Construcciones c) Maquinaria y Equipo. d) Herramientas, moldes, dados, troqueles. e) Muebles y enseres. f) Equipo de cómputo. g) Equipo de transporte h) Equipos y obras de protección y control ambiental. i) Otros activos. 1.3.3 Verificación de las relaciones analíticas de los bienes de activo fijo. La empresa debe proporcionar al perito valuador las relaciones de los bienes de activo fijo u otro tipo de documentación que mencionen los bienes a valuar.

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Para el mejor conocimiento de los bienes a valuar, la empresa debe permitir el acceso al perito valuador a la información necesaria, así como a las instalaciones, que le facilite allegarse de los elementos de juicio suficientes para la práctica del avalúo. Esta información podrá ser entre otra: a) Inmuebles. Para Terrenos: fecha y costo de adquisición, copia fotostática de la escritura o documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, así como, superficie y nomenclatura catastral vigente. Para Construcciones: fecha y costo de adquisición, planos arquitectónicos y de instalaciones hidrosanitarias, eléctricas y especiales, así como, los dictámenes relacionados a estructura (director responsable de obra), mecánica de suelos, verificación de no contaminantes de Semarnat, y otros. En caso de no contar con esta información, se puede recurrir a un levantamiento a escala del inmueble, que contemple la distribución de espacios y elementos de construcción en planta y alzados. b)

Maquinaria y Equipo.

Fecha y costo de adquisición, indicando si se adquirió nuevo o usado, descripción, marca o modelo, número de serie, capacidad nominal y dimensiones. Para el caso de bienes de activo fijo importados, se deberá anexar copias pedimentos, permisos transitorios, o cualquier documento que refieran su legal estancia en el país. Esta información debe coincidir con los bienes que el perito valuador inspeccione físicamente y con los activos que tenga registrados la empresa.

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Además, la empresa debe dar acceso al perito valuador a los datos técnicos y especificaciones, programas de producción, copias de facturas, cuentas de registros de mantenimiento, croquis, planos, fotografías, catálogos, etc., los cuales deben ser manejados en forma confidencial por el perito valuador. Esta información será complementada con pláticas y entrevistas que tenga el perito valuador con las personas autorizadas de la empresa, durante la inspección física de los bienes. En ningún caso el perito valuador debe practicar avalúos directamente sobre las relaciones analíticas de bienes de activo fijo o documentación relativa a los bienes de activo fijo de la empresa que presenten para tal propósito, ni sobre avalúos practicados por otro perito valuador; esto es, no debe efectuar los cálculos del avalúo sin antes haberlo estructurado según los bienes inspeccionados físicamente. 1.4

Definición de los términos comúnmente empleados en el avalúo.

Los valores que el perito valuador debe incluir en los avalúos son los siguientes: Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) Se entiende como el costo estimado a precios de la fecha del avalúo de un bien nuevo, formando parte de una unidad productiva, que pueda prestar un servicio igual o similar al del bien que se está valuando, más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras, gastos de instalación, de ingeniería, de detalle, etc. No se incluye ingeniería básica, tiempo extra, ni descuentos especiales en los precios de los materiales y equipos. Valor Neto de Reposición (V.N.R.) Se entiende como el valor que tienen los bienes a la fecha del avalúo y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo, disminuyendo los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, estado de conservación y grado de obsolescencia relativa para la empresa, en cuestión. UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

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Vida Útil Remanente (V.U.R.) Se entiende como la vida útil probable que se estima tendrán los bienes en el futuro dentro de los límites de eficiencia productiva y económica para la empresa, en cuestión. Depreciación Anual (D.A.) Se entiende como el cargo que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el Valor Neto de Reposición entre la Vida Útil Remanente. El registro contable de la depreciación es responsabilidad de la empresa y debe hacerse de acuerdo con las técnicas contables, aceptadas por las Normas de Información Financiera (NIF), vigentes a la fecha del avalúo. Valor Comercial o de Valor de Mercado (V.C. o VCOM.) Es el único valor que se determina en el caso de terrenos y se entiende como el valor en que se intercambiaría una propiedad en el mercado corriente de bienes raíces entre un comprador y un vendedor, sin presiones ni ventajas de uno u otro.

Las cifras del Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de Reposición y Depreciación Anual se expresarán en miles de pesos, bajo el criterio de redondear las cifras arriba y abajo de la cantidad inmediata superior o inferior de quinientos pesos. 1.5 De los métodos para la determinación del Valor Neto de Reposición (V N.R.). Los métodos que se deben adoptar en la práctica para la determinación del V.N.R. pueden ser:

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a) Método de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a valuar; b) Método de la línea recta ponderado el cual contempla asignación de valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le consideró una importancia determinada según el bien a valuar. Ambos métodos se representan por las siguientes expresiones matemáticas:

a) V.N.R. = V.R.N. I (1-n/N) x F.C. x F.O.] 1

1

1

1

b) V.N.R. = V.R.N. [1-[(n/N) (A) + F . C . (B) + F . O . (C) ]] Donde: V.N.R. es el Valor Neto de Reposición de un bien a la fecha del avalúo. V.R.N. es el Valor de Reposición Nuevo de un bien que incluye los gastos de instalación que se tendrían que cubrir en esa fecha, para que el bien a valuar opere en condiciones normales. "n" es el número de años de vida consumida en términos de producción y económicos de un bien, los cuales no necesariamente equivalen a la edad resultante por simple diferencia entre la fecha del avalúo y su fecha de adquisición. "N" es la vida útil total que se estima tendrá un bien en términos de producción y económicos y en condiciones de operación normales. 1

1

1

1

F . C ..; F.C., son los factores de conservación o mantenimiento F . O .; F.O., son los factores de obsolescencia. A.B.C., son las ponderaciones consideradas a criterio por los peritos valuadores y/o especialista relacionado.

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Para la determinación de cada una de las variables que componen las expresiones matemáticas señaladas se deben seguir los siguientes criterios: Valor de Reposición Nuevo. Este valor se determina por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes iguales o equivalentes; o bien, se determina a través de los índices específicos del bien o sus componentes según su origen y de acuerdo a la rama industrial a la que pertenezca el bien a valuar. En ningún caso se deben utilizar los índices publicados por el Banco de México. La aplicación de estos criterios debe llevarse a cabo en tal forma, que el perito valuador obtenga, para el avalúo inicial el 100% de los valores mediante cotizaciones o precios estimados de los bienes principales. Se entiende como precios estimados aquellos valores o cotizaciones que de manera informal, pero con una variación razonable respecto de una cotización formal, son obtenidos en la práctica por los peritos valuadores y/o especialista relacionado. A estos valores, se deben agregar todos los gastos que se tendrían que cubrir en la fecha del avalúo, por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras, gastos de instalación por concepto de obra civil, mecánica y eléctrica.

Su determinación se obtiene mediante montos estimados en forma absoluta o como cantidad relativa (porcentaje) del valor de reposición según sea el caso. "n" vida consumida. Se determina tomando en cuenta la información proporcionada por la empresa según sea su fecha de adquisición y de acuerdo a la investigación del perito valuador durante la inspección física, para conocer realmente el tiempo de vida consumida en términos de producción y económicos. UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

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En caso de que el perito valuador no conociera la fecha de adquisición del bien, tendrá que formular una estimación basada fundamentalmente en la información escrita que proporcione la empresa durante la inspección física. "N" Vida útil total. La vida útil total que se estima tendrá un bien, se determina por medio de boletines especializados, consulta de proveedores y de la experiencia directa del perito valuador y de la empresa en cuestión. Para los casos en que los bienes a valuar tuvieran una vida consumida mayor al promedio determinado, como se indica en el párrafo anterior, el cálculo de la vida útil total se obtiene en base a la Vida Útil Remanente que se le estime al bien en términos productivos y económicos. Desde el punto de vista financiero, la vida útil total es el periodo en que un bien es económicamente productivo. F.C.; F.C. Factor de Conservación. El estado de conservación se determina según estimación del perito valuador conjuntamente con la empresa, durante la inspección física de los bienes, tomando en cuenta el tipo de desgaste a que se ve sometido el activo, así como el tipo de mantenimiento que recibe, auxiliándose de la opinión de proveedores y técnicos especializados. F.O.; F.O. Factor de Obsolescencia. El tipo de obsolescencia se determina según estimación del perito valuador conjuntamente con la empresa durante la inspección física de los bienes, auxiliándose de la opinión de proveedores y técnicos especializados. La obsolescencia puede ser por causas técnico/funcionales y/o económicas.

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Se entiende por obsolescencia técnico/funcional como aquella condición que afecta el valor de un bien o equipo derivada de ser menos útil o deseable debido a avances tecnológicos o cambios en el arte diseño o proceso a una sobrecapacidad, capacidad, inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso productivo en que se encuentra o bien por su relación con otros bienes dentro de la propiedad de la empresa en cuestión o por influencias negativas sobre el medio ambiente. Se entiende por obsolescencia económica, aquella condición que afecta el valor de un bien o equipo, debido a cambios en las condiciones económicas, regulaciones gubernamentales u otras propias del mercado en que se desarrolla la empresa. 1.6 De la memoria de cálculo. El perito valuador debe conservar todos los elementos de información, datos técnicos, económicos y documentos relativos proporcionados por la empresa o formulados durante el desarrollo del trabajo y que se emplearon en la determinación de los valores del avalúo, así como las hojas de trabajo de campo donde se anotaron tanto las reparaciones mayores o importantes de los bienes o equipos, turnos de trabajo, etc. además, de los deméritos y consideraciones pertinentes, durante la inspección física de los bienes.

Esta información, así como los resultados del avalúo, debe ser manejada en forma confidencial por parte del perito valuador y conservarse durante cinco años a partir de la fecha del avalúo. También deben conservarse los reportes de visita o documentación equivalente. 1.7

De las limitantes de la información.

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El perito valuador debe informar al COLEGIO las limitantes que tuvo para contar con información de la empresa o de carácter técnico durante el desarrollo del avalúo.

II. FORMULACION DEL AVALUO: 2.1

Generalidades.

El avalúo debe formularse y contener cada uno de los apartados que se señalan en el presente capítulo. Los requerimientos se han establecido para ser aplicados en industrias de transformación. Cuando se apliquen a otro tipo de empresas, tales como: comerciales, extractivas, agrícolas, ganaderas, pesqueras, de servicio público, etc., los requerimientos deberán adecuarse al tipo de empresa de que se trate haciendo en el informe los comentarios que se consideren conducentes. En el anexo 1 se presenta un caso práctico, de una empresa perteneciente a la industria de transformación, que muestra la información mínima que debe proporcionar el perito valuador en su informe. 2.2

Observaciones en el informe de avalúo.

Este apartado debe contener básicamente la siguiente información: a) Definición del avalúo según se establece en contrato de contraprestación de servicios profesionales celebrada entre el perito valuador y el solicitante. b) Tipo de activos valuados y su localización correspondiente. Se debe indicar el tipo de bienes de activo fijo de la empresa que fueron valuados así como el lugar de ubicación correspondiente. c) Tipo de bienes u otros activos no incluidos en el avalúo.

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Se deben indicar en el avalúo los bienes que no se incluyeron, como inventarios de todo tipo, activos circulantes o intangibles, así como permisos, derechos, cuotas de contratación, etc., necesarios en la obtención de los servicios de agua, energía eléctrica y similares. d) Fecha del avalúo de la relación de bienes valuados y la inclusión de la siguiente leyenda: "los bienes incluidos en el presente avalúo corresponden a los declarados por la empresa como de su propiedad, según relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que la propiedad legal no fue verificada ni se investigaron gravámenes o reservas de dominio que pudiesen existir sobre dichos bienes". e) Fecha o Período de verificación o inspección física de los bienes valuados. Se deben indicar las fechas en que se llevaron a cabo las visitas para verificar la existencia y características de los bienes. f) Definición de conceptos. Se debe transcribir la definición de todos y cada uno de los conceptos o términos empleados en el avalúo, que se mencionan en el párrafo 1.4. g) Período de trabajo para la investigación de precios y tipos de cambio empleados. Se debe indicar el período de investigación de precios y cotizaciones de los bienes que se valuaron, así como los diferentes tipos de cambio empleados, respecto al país de procedencia de los bienes y, en su caso, el tipo de cambio vigente publicado en el Diario Oficial de la Federación por el Banco de México. h) Descuentos e Impuesto al Valor Agregado. Se debe mencionar lo siguiente: "El avalúo se practicó sin tomar en cuenta ningún descuento especial por parte de los proveedores de materiales, de maquinaria o cualquier otro tipo de bien valuado; así como tampoco el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.)".

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i) Cambios significativos. Se deben precisar los cambios significativos con respecto al último avalúo así como las explicaciones correspondientes. j) Descripción del contenido del avalúo. Las partes o secciones se podrán agrupar a discreción según las necesidades del perito valuador y la empresa, pero siempre indicando la forma de su integración. 2.3 Certificado y resumen de valores. Se debe elaborar previamente a la emisión del certificado un resumen de valores de los bienes valuados, de acuerdo a las principales cuentas de los bienes de activo fijo de la empresa, mencionando su Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de Reposición, Vida Útil Remanente y Depreciación Anual para cada cuenta, indicando que se trata de un avalúo inicial. Este resumen podrá desglosarse en la medida que la empresa lo solicite al perito valuador, pero contemplando como mínimo la presentación mencionada. Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificación de los valores resultantes, así como, la fecha firma y registro de los peritos autorizados por el COLEGIO en la especialidad para valuar inmuebles industriales y/o maquinaria y equipo, en su caso. 2.4

Informe de terrenos y construcciones. Para facilitar el manejo de este informe

se dividirá en dos grupos: 2.4.1 Terrenos. 2.4.2 Terrenos y construcciones. 2.4.1 Terrenos. Cuando se valúen terrenos el informe se desarrollará bajo los siguientes incisos: a) Antecedentes

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b) Datos generales del predio c) Características urbanas. d) Datos de terreno. e) Croquis de ubicación. f) Avalúo físico. g) Conclusiones. Cada uno de estos incisos se desarrolla de acuerdo al formato del caso práctico presentado en el anexo 1 de este instructivo. 2.4.2 Terrenos y construcciones. Cuando se valúe el inmueble industrial tanto terreno como construcciones el informe contendrá los incisos siguientes: 1) Antecedentes. 2) Datos generales del predio. 3) Características urbanas. 4) Datos del terreno. 5) Datos del inmueble 6) Croquis de ubicación. 7) Descripción del inmueble. 8) Tipo de construcción observado elementos de construcción y valores del avalúo para cada tipo. 9) Instalaciones especiales. UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS

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10) Resumen de valores de avalúo físico. 11) Conclusiones. Cada uno de los incisos se desarrolla de acuerdo al formato del caso práctico del anexo 1 de este instructivo. En los incisos anteriores 2.4.1 y 2.4.2, los terrenos deben ser valuados en función del uso actual de los mismos, y no de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. 2.5 Informe de maquinaria y equipo. Atendiendo al tipo de empresa la maquinaria y equipo se clasifica de acuerdo al catálogo de cuentas de la empresa de que se trate. 2.5.1 Unidad mínima indivisible. El perito valuador debe establecer conjuntamente con la empresa la "unidad mínima indivisible" para cada uno de los equipos o bienes a valuar. Se entiende como "unidad mínima indivisible" aquella unidad de maquinaria integrada por el equipo propiamente dicho, accionado por un determinado mecanismo o transmisión, seguido, en su caso, de equipos o instalaciones menores, así como su ingeniería, directamente relacionados con este equipo como son: instalaciones de ingeniería de proceso, civil, mecánica, eléctrica; bombas, válvulas, tuberías, instrumentos, etc. y que por lo tanto definan una capacidad productiva. No se deben incluir aquellas refacciones o partes no instaladas, cuando éstas se encuentren formando parte del almacén, de refacciones o hayan sido ya cargadas a resultados. En el caso de que el equipo cuente con diferentes tipos de tuberías e instalaciones, se consideran los tramos existentes entre dicho equipo y la línea principal, de la que se deriva el tramo mencionado, quedando por lo tanto fuera del avalúo, diferentes

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"bancos" de tubería de proceso o servicio que se mencionan en la división correspondiente, con las válvulas y otros accesorios, en su caso. De esta manera, se irán definiendo cada uno de los equipos que integran el proceso productivo de la empresa, el cual podrá ser intermitente o continuo. En el caso de las "líneas de fabricación" integradas por varios equipos o "unidades mínimas indivisibles", el perito valuador debe analizar conjuntamente con la empresa la conveniencia de efectuar el estudio de valuación para cada uno de los equipos cuando esto sea se apoyará en la inspección física, las condiciones operativas, así como, en la vida útil remanente de los mismos. Dependiendo del análisis anterior se reportarán valores individuales para cada uno de los equipos pero siempre se indicará un valor total para cada línea de fabricación. Cuando resulte afectada la Vida Útil Remanente de los equipos en proporción mayor a las variaciones normales de operación debido a situaciones extraordinarias el perito valuador debe indicarlo en su informe.

2.5.2 Datos que se deben indicar. Los datos que se deben indicar para cada uno de los bienes a valuar son los siguientes: 1) Descripción del equipo. Nombre del equipo indicando la marca, modelo capacidad y características tales, que describa con la mayor claridad posible el equipo a valuar. 2) Año de adquisición. Se determina de acuerdo a la factura correspondiente, o bien según relación analítica de los bienes de activo fijo de la empresa proporcionado u otra documentación que acredite este dato.

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En caso de no existir documento alguno, se fijará una fecha de adquisición estimada seguida de una letra "e". 3) Condición del equipo en el momento de su adquisición. Se indica con la palabra "nuevo", "usado", "especial" o "reconstruido", después del nombre del equipo, en base a la documentación respectiva de la empresa y en la observación física por parte del perito valuador. Por "equipos especiales" se entienden aquellos equipos o bienes que no son de marca y que han sido diseñados y construidos especialmente para desempeñar una función específica del proceso de la empresa. Estos equipos pueden haber sido construidos dentro de la empresa o por fabricantes externos. Preferentemente, el análisis para su valuación se efectuará con base en los registros contables de la empresa para conocer los costos de materiales y mano de obra. Para la determinación del Valor de Reposición Nuevo de estos equipos, adicional a los costos actuales antes mencionados, deben incluirse partidas como las que a continuación se enumeran: 1.- Diseño. 2.- Preparación de los planos de trabajo y especificaciones. 3.- Manufacturas de las partes. 4.- Ensamble y montaje. 5.- Período de prueba. 6.- Ajuste corrección y aceptación. Estas partidas, así como los costos adicionales debidos a diseños defectuosos, cambios en construcción, experimentos en las operaciones preliminares etc., deben ser tratados como parte de la unidad específica.

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Por "reconstruidos" se entienden aquellos equipos que adquirió la empresa reparados en sus partes principales para prestar la función para la cual fueron diseñados en su origen; o bien aquellos que fueron reparados para otros fines o funciones aprovechando ciertas partes originales del equipo en cuestión. El análisis para su valuación es similar al de un "equipo especial". 4) Número de serie. De ser posible se debe mencionar el número de serie de cada equipo, sobre todo para los equipos más importantes en monto valuado. 2.6 Informe de muebles, enseres y equipo de oficina. 2.6.1 Criterios de Agrupación. El perito valuador debe establecer junto con la empresa los criterios de agrupación de estos activos, de acuerdo a su importancia relativa dentro del los bienes de activo fijo de una empresa o, la información con que se cuenta o requerimientos especiales de la empresa. De esta forma se podrán valuar: a) En forma individual. b) Agrupados por fecha de adquisición o fecha estimada. c) Agrupados por oficinas. d) En forma global. 2.6.2 Datos que se deben indicar. 1) Descripción del bien. Nombre del mueble o equipo de oficina marca modelo capacidad y características principales.

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2) Año de adquisición de acuerdo a la factura correspondiente, o bien, según relación analítica del los bienes de activo fijo de la empresa proporcionada por la empresa u otra documentación que acredite este dato. 3) Número de serie. Se debe incluir básicamente para todo aquel mobiliario o equipo de oficina que represente un elemento importante en el avalúo. 2.7 Informe de equipo de transporte. De acuerdo a la información proporcionada por la empresa, el perito valuador debe efectuar el avalúo para cada una de las unidades de transporte, en base a los siguientes criterios: 2.7.1 Equipo de transporte. Se entiende como unidades de transporte los siguientes tipos de vehículos: Automóviles, camiones, tractocamiones y sus remolques comerciales y vehículos para servicio fuera de carretera. 2.7.2 Unidades de manejo de carga. Se entiende como unidades de manejo de carga los siguientes: Montacargas, cargador de brazos articulados, patines eléctricos, y manuales equipo para manejo de tambores y otros equipos similares, que presten el servicio de transportar determinada carga, para su almacenaje, su embarque o su traslado dentro de las naves industriales de la empresa. 2.7.3 Datos que se deben indicar. Los datos que se deben indicar para los bienes valuados son los siguientes:

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Tipo de vehículo, marca, modelo, número de serie, principales características y equipo opcional extra en su caso. 2.7.4 Inspección física. Se debe indicar si se inspeccionó unidad por unidad o por muestreo citando los criterios usados en dicho muestreo. 2.8

Informe de equipos especiales.

2.8.1 Activos fuera de uso. Se entienden como activos fuera de uso aquellos bienes o equipos instalados o no que durante su inspección física se haya observado que no han estado en operación por un tiempo considerable. 2.8.1.1 En forma definitiva. Los activos fuera de uso en forma definitiva no deben valuarse, se consideran a su valor neto de realización estimado. Para efectos de la depreciación del ejercicio ésta no debe calcularse. El perito valuador debe proporcionar los valores netos de realización estimados de estos activos en un informe por separado.

2.8.1.2 En forma temporal. En los activos fuera de uso en forma temporal, pero que serán utilizados en el futuro, el cambio de valor sí procedería; pero al considerar su vida útil remanente, para determinar su valor neto de reposición, debe tomarse en cuenta cuidadosamente este factor. Para efectos de la depreciación del ejercicio, ésta no debe calcularse, a menos que la falta de uso afecte la vida útil del activo, o que se tengan dudas acerca de su realización vía depreciación al enfrentarse al ingreso que producirían en ejercicios

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futuros, o que haya sido usado en parte del ejercicio. Se debe indicar en la sección de observaciones del informe del avalúo, las consideraciones con que fueron valuados dichos equipos. 2.8.2 Equipos como chatarra. Son aquellos equipos dañados abandonados o que se utilizan como fuente de refacciones para otros equipos de la empresa, y que en un momento dado su utilización sería como chatarra en el mercado al precio por kilo que exista en ese momento. Estos bienes deben tratarse como activo fuera de uso en forma definitiva. 2.8.3 Tratamiento de residuos contaminantes y/o peligrosos.- Identificar este tipo de materiales su condición y correcto manejo de almacenamiento y disposición, conforme a las normas técnicas y legislación vigente aplicable a la fecha el avalúo. Considerar el impacto que estos puedan tener en los valores de los activos, en base a los estudios y estimaciones proporcionadas por especialistas en la materia, en su caso. Lo anterior deberá ser apropiadamente revelado en el informe del avalúo. 2.9 Cambios significativos a los valores en los avalúos o en las vidas útiles. Cuando la empresa pretenda llevar a cabo ajustes significativos a los valores del los bienes de activo fijo de una empresa o de las vidas útiles de éstos, que tengan efecto extraordinario en el los bienes de activo fijo y/o en los resultados, deberá informarlo por escrito al cuerpo colegiado y revelarlo apropiadamente en el informe del avalúo dentro de los diez días hábiles previos a la fecha en que pretenda realizar dichos ajustes, exponiendo las razones que los justifiquen, apoyadas en los estudios técnicos correspondientes y señalando la participación técnica del perito valuador en la determinación de dichos ajustes.

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III.

PRACTICA DEL AVALUO RECURRENTE.

Se entiende por avalúo recurrente aquel que se práctica como una actualización del avalúo inicial. 3.1

Criterio para efectuar un avalúo recurrente.

El avalúo recurrente sólo procede en aquellos casos en que el perito valuador cuente con un avalúo inicial con antigüedad no mayor a 2 años. En el tercer año debe practicarse un nuevo avalúo inicial. El avalúo recurrente debe ser practicado por el mismo perito valuador que realizó el último avalúo inicial. En caso contrario, debe practicarse nuevamente un avalúo inicial. Al practicar el avalúo recurrente se debe confrontar la información proporcionada por la empresa respecto de altas bajas, transferencias y circunstancias, en que se encuentran los activos, con los resultados de las observaciones hechas por el perito valuador. 3.2

Criterios para la inspección física. La inspección física de los bienes se lleva

a cabo como sigue: 3.2.1 Bienes del avalúo recurrente. 3.2.1.1 Son todos aquellos bienes que fueron registrados en el avalúo inicial. La inspección física de estos bienes se práctica como sigue: a) En el número de activos que constituyen el 80% del total del Valor de Reposición Nuevo de los activos fijos b) En aquellos casos que hayan sufrido un deterioro, mejora o por cualquier circunstancia que pudiese haber modificado sustancialmente su Valor Neto de Reposición. 3.2.2 Adiciones o Altas.

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3.2.2.1 Son adiciones todos los bienes que se incorporen al los bienes de activo fijo de una empresa de la empresa en fecha posterior a la de referencia de valores que se consideró en el avalúo anterior. Será obligatorio que el perito valuador efectúe la inspección física del total de los bienes reportados. 3.2.3 Bajas. El perito valuador debe verificar que efectivamente se hayan dado de baja los bienes reportados para ese efecto. 3.2.4. En el caso de los materiales contaminantes o equipos que requieran una disposición especial de acuerdo a las normas técnicas y legislación aplicable, se deberá señalar la situación que guardan en la empresa en base a la información proporcionada y a la fecha del avalúo, en la sección de observaciones.

3.3 Criterio para actualizar valores. El Valor de Reposición Nuevo que se actualiza, básicamente se obtiene por cotizaciones o precios estimados de bienes iguales o equivalentes. En segunda instancia se utilizan índices específicos del bien o sus componentes según su origen y de acuerdo a la rama industrial a la que pertenezca el bien a valuar. En ningún caso se deben utilizar los índices publicados por el Banco de México.

IV.

REVISION DEL AVALUO.

La empresa contará con 30 días naturales, después de fecha de acuse recibo del informe del avalúo, para aclaraciones de cualquier discrepancia en la razonabilidad de los valores reportados y del proceso realizado para la práctica del avalúo. Lo anterior se deberá de manifestar a la entrega del informe del avalúo.

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En el caso de controversia técnica sobre el avalúo, se deberá de someter al arbitrio del comité de valuación de la especialidad del Colegio correspondiente, dando 30 días naturales para emitir su opinión por escrito. En caso de inobservancia de la normas aquí establecidas por los peritos autorizados, se sujetarán a las sanciones correspondientes que procedan según los estatutos de cada Colegio.

V.

CRITERIOS SOBRE LA APLICACIÓN SUPLETORIA DE LAS NORMAS

INTERNACIONALES DE VALUACION Con motivo del dinamismo y sofisticación en el avance tecnológico que están adquiriendo los bienes de activo fijo. En caso de que exista un aspecto particular que no se ha cubierto por la presente norma, se podrá recurrir a los pronunciamientos de las Normas Internacionales de Valuación (International Valuation Standards Committee (IVSC) vigentes. El alcance de aplicar una regla supletoria a través de estas normas (IVSC), será conveniente, siempre y cuando, no se contravenga el espíritu de la presente norma publicada por el Colegio respectivo.

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AVALUO SEGÚN CIRCULAR 11-18 EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V, 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA MERAMENTE ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.). DATOS GENERALES SOLICITANTE DEL AVALÚO: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V VALUADOR: VICTOR MELGAREJO, CESAR ESPINO, LUIS CARMONA Y ENRIQUE VILLALOBOS ESPECIALIDAD: INMUEBLES REGISTRO DE LA INSTITUCIÓN:

Y NEGOCIOS EN TRÁMITE

FECHA DEL AVALÚO: 13 de septiembre del 2014 INSPECCIÓN: 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 INMUEBLE QUE SE VALÚA:

* FECHA DE

LOTE Y OFICINA

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: CALLE AV MORELOS ORIENTE

MUNICIPIO

CD. HIDALGO

NUMERO 59 FRACTO. ARBOLEDAS DEL RIO CIUDAD DE CD. HIDALGO CÓDIGO POSTAL 61166 RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA PROPIETARIO DEL INMUEBLE: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V OBJETO DEL AVALÚO: CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA PROPÓSITO DEL AVALÚO: MERAMENTE ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.). NUMERO DE CUENTA PREDIAL: NO SE PROPORCIONO NUMERO DE CUENTA DE AGUA: NO SE PROPORCIONO.

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II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: SE OBSERVAN CASAS HABITACION EN DOS NIVELES DE BUENA CALIDAD Y EL DESARROLLO DE EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIO DE LA MISMA CALIDAD INDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

NORMAL.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: LAS CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

NO SE APRECIA QUE SEA SIGNIFICATIVA DADAS

USO DEL SUELO: USO ACTUAL DEL INMUEBLE: COMERCIAL

H/2/30 MIXTO, HABITACIONAL DEPARTAMENTAL Y

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: SON BUENAS, QUE SON LAS VÍAS DE SUS ACCESOS, TANTO PRIMARIAS COMO SECUNDARIAS, SE ACCESA POR CALZ. LA HUERTA A LA AV. COSMOS

SERVICIOS PÚBLICOS: SUMINISTRO DE AGUA:

COMPLETOS. SE OBSERVA A TRAVEZ DE TOMAS DOMICILIARIAS.

ELECTRIFICACION: SE OBSERVA EL SUMINISTRO POR POSTERIA DE CONCRETO CON CABLEADO AEREO Y TRASFORMADORES DRENAJE Y ALCANTARILLADO RED COLECTORA DE AGUAS RESIDUALES Y PLUVIALES CON POZOS DE VISITA, SE OBSERVAN COLADERAS PLUVIALES EN EL ARROYO VEHICULAR.

PAVIMENTOS: A BASE DE CARPETAS ASFALTICAS EN AVENIDAS PRIMARIAS, SECUNDARIAS Y FRENTE AL INMUEBLE A VALUAR. VIALIDADES: LAS AVENIDAS PRIMARIAS EN LA ZONA CON ANCHOS DE ARROYO DE 16 M. Y LAS VIAS SECUNDARIAS CON ARROYOS DE 10.00 M.

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BANQUETAS: M.

DE CONCRETO EN SECCIONES TERMINADO RAYADO EN ANCHOS DE 1.50

GUARNICIONES: BANQUETAS

DE CONCRETO HIDRAULICO COLADAS INDEPENDIENTES DE LAS

ALUMBRADO PUBLICO:

POSTERIA DE CONCRETO CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO.

EQUIPAMIENTO URBANO: TELEFONIA: A BASE DE POSTERIA DE MADERA CABLEADO COLGANTE EXTERNO CON POZOS DE VISITA Y CAJAS DE REGISTRO. TRANSPORTE: SOBRE AVENIDAS DE IMPORTANCIA DE LA ZONA CON RUTAS COLECTIVAS EN MICROBUSES Y COMBIS, CIRCULAN A 50 M. APROX. DEL INMUEBLE EN ESTUDIO.

RECOLECCION DE BASURA: SE OBSERVA EFICIENTE, DADAS LAS CONDICIONES QUE SE OBSERVARON AL MOMENTO DE LA VISITA VIGILANCIA: CONSTANTE.

ADECUADA, DADO EL TIPO DE ZONA DE VIALIDADES Y CIRCULACION

SEÑALIZACION: NOMENCLATURAS DE CALLES BUENA, SON A BASE DE PLACAS DE LAMINAS COLOCADAS EN ESQUINA DE LOS MUROS DE LAS CASAS.

OTROS: CENTROS COMERCIALES A 300 M., IGLESIA ESCUELAS, UNIVERSIDAD, BANCOS Y COMERCIOS MISCELANEOS. ESTRATO SOCIO-ECONOMICO: DE MEDIO A BAJO FLUIDEZ DE LAS VIAS DE ACCESO A LA ZONA LAS VÍAS DE ACCESO A LA ZONA EN QUE SE LOCALIZA EL INMUEBLE QUE SE VALÚA SON BUENAS, QUE SON LAS DE SUS ACCESOS TANTO LA VÍA PRIMARIA COMO LA VÍA SECUNDARIA

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CROQUIS DE UBICACIÓN

NORTE

MICROLOCALIZACION

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DATOS GENERALES TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: PREDIO CON FRENTE NORTE, UBICADO ENTRE LA AV. MORELOS ORIENTE DATOS TOMADOS DE:

NO PROPORCIONADO

MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO: DE LA CONSTRUCTORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A DE C.V. AL NORTE EN: NO SE PROPORCIONO AL SUR EN:

NO SE PROPORCIONO

AL ESTE EN:

NO SE PROPORCIONO

AL OESTE EN: NO SE PROPORCIONO

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO:

2,000.00 m²

COLINDANCIAS DE LOTE Y OFICINALOTE Y OFICINA SUPERFICIE CONSTRUIDA:

475.00 m²

CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFÍA: LA FORMA DEL TERRENO ES RECTANGULAR, LIGERAMENTE PLANA, A NIVEL EN UN FRENTE. CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN CON USO DE SUELO H/2 DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA:

70.00 C.O.S.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

98.00 C.U.S.

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CALIDAD DEL SUELO

DE BAJA COMPRESIBILIDAD.

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: LAS QUE MARCA EL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO PARA EL MUNICIPIOCD. HIDALGO CON USO DE SUELO H/2/30 , NO SE OBSERVAN RESTRICCIONES

DESCRIPCIÓN GENERAL USO ACTUAL: COMERCIAL, OFICINAS Y PLANTA DOSIFICADORA

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO CON SUS SERVICIOS

TIPO UNICO PARA EL

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO DE MEDIANA CALIDAD NUMERO DE NIVELES: EDIFICIO DE 4 NIVELES.

T-UNICO,

UNO EL DEPARTAMENTO, EN EL

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: REMODELADO)

14 AÑOS

VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA:

0

VIDA ÚTIL REMANENTE:

CLAVE Y ESTADO DE ESTADO DE CONSERVACIÓN: ACUERDO A SU EDAD Y USO CALIDAD DEL PROYECTO:

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: OFICINA

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(DE

60 AÑOS

46 AÑOS

NO, NORMAL, DE

ADECUADO A SU USO.

EL TERRENO Y LA

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OFICINAS OBRA NEGRA: CIMENTACIÓN: PROBABLEMENTE MIXTA A BASE DE MAMPOSTERÍA DE PIEDRA REMATADA CON DALA PERIMETRAL Y CON ALGUNOS REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO, COMO ZAPATAS AISLADAS. ESTRUCTURA: A BASE DE MUROS DE CARGA, CON CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO Y ALGUNAS TRABES DE CONCRETO ARMADO, EN SEPARACIONES Y DIMENSIONES REGLAMENTARIAS MUROS: A BASE DE TABIQUE ROJO COMPRIMIDO VITRIFICADO, TIPO LA HUERTA, CON CASTILLOS AHOGADOS DE CONCRETO. ENTREPISOS:

A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO

TECHOS:

A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO

ARMADO CON CLAROS MEDIANOS. ARMADO CON CLAROS MEDIANOS. AZOTEAS: CON SISTEMA TRADICIONAL A BASE DE RELLENOS DE TEPETATE PARA DAR PENDIENTE, CON ENLADRILLADO Y TERMINADO DE PINTURA ANTIREFLEJANTE DE TERRACOTA BARDAS: NO TIENE.

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: EN GENERAL A BASE DE YESO CON TIROL PLANCHADO, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA, DONDE SON YESOS LISOS APLANADOS EXTERIORES: NO TIENE, DE TABIQUE EXTRUIDO, ACABADO APARENTE. PLAFONES: A BASE DE TIROL PLANCHADO EN GENERAL, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA DONDE SON LISOS LAMBRINES: A BASE DE AZULEJOS 11X11 CM. EN BAÑOS, EN TRES MUROS DE PISO A TECHO, INCLUYENDO AREA EXTERIOR, EN COCINA SON A BASE

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DE AZULEJO AL IGUAL 11X11 CM. EN TRES MUROS DE PISO A TECHO DE MEDIANA CALIDAD. PISOS: CON CERAMICA DE 33X33 CMS. EN TODAS LAS AREAS Y EN BAÑO CON CERAMICA ANTIDERRAPANTE DE 20X20 CMS. ZOCLOS:

AL IGUAL QUE LOS PISOS DE CERAMICAY

DE 10 CMS. DE PERALTE ESCALERAS: A BASE DE RAMPA DE CONCRETO ARMADO CON ESCALONES RECUBIERTOS DE MEZCLA DE ACABADO FINO, PARA LOS SIGUIENTES NIVELES. PINTURA: VINÍLICA EN GENERAL, ESMALTE EN HERRERÍA, BAÑO Y COCINA. RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE.

CARPINTERÍA PUERTAS: PUERTAS DE TAMBOR DE AGLOMERADO, CON PINTURA DE ESMALTEL, EN ACCESO TIPO ENTABLERADA CON MADERA DE PINO Y BARNIZ. GUARDARROPAS: AMUEBLADOS Y CON ENTREPAÑOS, A BASE DE PUERTAS DE ABATIR DE TIPO PERSIANA ACABADO CON BARNIZ.

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: COMPLETAS, CON ALIMENTACIONES DE COBRE EN MUEBLES Y ELEMENTOS ACCESORIOS, DESAGÜES A COLECTOR, BAJADAS DE P.V.C. MUEBLES DE BAÑO: MUEBLES DE COLOR, CON ACCESORIOS DE LA MISMA CALIDAD. MUEBLES DE COCINA: COCIENETA DE 2.85 M., CON ESTUFA DE 4 QUEMADORES Y PARRILLA CENTRAL, CON UNA TARJA Y GABINETES DE MADERA EMPOTRADOS Y EXTRACTOR INSTALACIONES ELÉCTRICAS: COMPLETAS, OCULTAS, SALIDAS NORMALES, APAGADORES DE BAQUELITA TAPAS DE PLÁSTICO PUERTAS Y VENTANERÍA: A BASE DE SECCIONES DE ALUMINIO DURANODIG EN CALIBRES DELGADOS DE BUENA CALIDAD Y PROTECCIONES DE REDONDO ESTRUCTURAL.

VIDRIERÍA: BAÑO.

CRISTAL MEDIO-DOBLE DE 3 MM Y ESPECIAL EN

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CERRAJERÍA: CALIDAD COMERCIAL

DE PERILLA EN PUERTAS DE INTERCOMUNICACION

FACHADA: TABIQUE DE BARRO EXTRUIDO APARENTE.

ESTILO MODERNO EN CUBOS RECTOS, CON

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: MOBILIARIO Y EQUIPO

1

Can t 2

ESCRITORIOS EJECUTIVOS

4,960.00

2

2

SILLONES EJECUTIVOS

1,680.00

3

3

ESCRITORIOS SECRETARIALES

2,720.00

4

3

SILLAS SECRETARIALES

1,800.00

5

7

SILLAS PARA VISITAS

1,800.00

6

2

LIBREROS DE MADERA

5,160.00

7

1

ARCHIVERO METALICO DE CUATRO CAJONES

2,100.00

8

1

MUEBLES PARA GUARDAR PAPELERIA

1,500.00

9

1

MUEBLES PARA COMPUTADORA

1,040.00

1 0

1

MESA DE CENTRO HERRERIA ARTISTICA

4,700.00

1 1

1

QUIPO DE TELEFONIA FAX 3 TELEFONOS FIJOS Y 4 CELULARES

11,200.00

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Página 10 de 15

1 2

EQUIPO DE RADIO COMUNICACIONES (BASE, REPETIDOR, TORRE, ETC.)

27,600.00

EQUIPO DE COMPUTO 1 3

4

QUIPO DE COMPUTO DE ESCRITORIO MARCA DELL

36,616.00

1 4

2

IMPRESORAS, 1 MULTIFUNCIONAL HP

8,400.00

1 5

1

LAPTOP DELL INSPIRON SRS PREMIUN

15,900.00

EQUIPO DE TRANSPORTE 1 6

1

1 7

CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQUIPADA CON

103,000.00

CAJA DE VOLTEO Y TANQUE PETROLIZADOR 4.5 TONS.

1 8

1

CAMIONETA DOBLE RODADO MARCA FORD EQ. TANQUE DE 3OOO

68,000.00

1 9

1

CAMIONETA PICK UP. FORD DODELO 1994

34,000.00

2 0

1

CAMIONETA PICK UP. FORD LOBO 2004

110,000.00

2 1

1

CAMIONETA PICK UP CHEVROLET SOLVERADO 2008

155,000.00

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Página 11 de 15

2 2

1

CAMIONETA NISSAN ESTACAS 2004

66,000.00

2 3

1

CAMION VOLTEO MARCA DINA 15 M3

395,000.00

2 4

1

CAMION VOLTEO MARCA FORD 7 M3

275,500.00

2 5

1

CAMION VOLTEO MARCA MERCEDES BENZ 7 M3

233,000.00

2 6

1

REMOLQUE MARCA SIMSA PARA 18 TONELADAS

125,000.00

2 7

1

CAMIONETA MINIVAN WINSTAR FORD 1995

34,000.00

2 8

1

CAMION MESCLADOR DE CONCRETO MARCA FORD MOD. L8000

338,000.00

2 9

1

MOTOCICLETA DINAMO 2009

6,500.00

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RESUMEN D ELOS VALORES DE ACTIVOS VALOR FISICO

a) DEL TERRENO: LOTE TIPO:

90

FRACCION

TIPO DE PROPIEDAD SUPERFICIE CóP m²

TOTAL

P

VALORES DE CALLE O DE ZONA:1240 / m²

V. U. SUELO $/m² FRe:

2000

V.U. RESULT. $/m²V. RESULTANTE $

1240

1

1240

2480000 0

SUPERFICIE TOTAL:

2000

0

VALOR UNITARIO MEDIO DE TERRENO: 1240 CLAVE CATASTRAL

0

VALOR S/TABLAS

0

0 SUBTOTAL (a):

2480000

* DATO DE BOELTA PREDIAL

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO

CLAVEUSO-NIV-CLASE SUPERFICIEM²

V.U.R.N.$/M²

F. DEM. USO

V.U.N.R.$/M²

V.N.R.$

NO

T-UNICO

H-02-3

TOTAL

475

3950

0.95

3752.5

1782437.5

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

475

VALOR UNITARIO MEDIO DE3752.5 CONST: /m²

RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS. VALOR FÍSICO):

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SUBTOTAL (b):

1782437.5

trreno y construccionj $

4,262,437.50

CONTABILIDAD

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MOBILIARIO Y EQUIPO Cant

UNIDAD

VRN

VUT

DEM

FEC

VUR

valor

1

2

PZA

$

4,960.00

$

4,960.00

10

90%

0.10

1 $

496.00

2

2

PZA

$

1,680.00

$

1,680.00

10

90%

0.10

1 $

168.00

3

3

PZA

$

2,720.00

$

2,720.00

10

90%

0.10

1 $

272.00

4

3

PZA

$

1,800.00

$

1,800.00

10

90%

0.10

1 $

180.00

5

7

PZA

$

1,800.00

$

1,800.00

10

90%

0.10

1 $

180.00

6

2

PZA

$

5,160.00

$

5,160.00

10

90%

0.10

1 $

516.00

7

1

PZA

$

2,100.00

$

2,100.00

10

90%

0.10

1 $

210.00

8

1

PZA

$

1,500.00

$

1,500.00

10

90%

0.10

1 $

150.00

9

1

PZA

$

1,040.00

$

1,040.00

10

90%

0.10

1 $

104.00

10

1

PZA

$

4,700.00

$

4,700.00

10

90%

0.10

1 $

470.00

11

1

PZA

$

11,200.00

$

11,200.00

10

90%

0.10

1 $

1,120.00

12

1

PZA

$

27,600.00

$

27,600.00

10

90%

0.10

$

66,260.00

1 $

2,760.00

suma $

6,626.00

EQUIPO DE COMPUTO 13

4

PZA

$

36,616.00

$

36,616.00

5

95%

0.05

0.3 $

1,830.80

14

2

PZA

$

8,400.00

$

8,400.00

5

95%

0.05

0.3 $

420.00

15

1

PZA

$

15,900.00

$

15,900.00

5

95%

0.05

0.3 $

795.00

$

60,916.00

suma $

3,045.80

EQUIPO DE TRANSPORTE 16

1

PZA

$ 103,000.00

$

103,000.00

20

85%

0.15

3 $

15,450.00

18

1

PZA

$

68,000.00

$

68,000.00

20

75%

0.25

5 $

17,000.00

19

1

PZA

$

34,000.00

$

34,000.00

20

80%

0.20

4 $

6,800.00

20

1

PZA

$ 110,000.00

$

110,000.00

20

95%

0.05

1 $

5,500.00

21

1

PZA

$ 155,000.00

$

155,000.00

20

95%

0.05

1 $

7,750.00

22

1

PZA

$

66,000.00

$

66,000.00

20

85%

0.15

3 $

9,900.00

23

1

PZA

$ 395,000.00

$

395,000.00

20

80%

0.20

4 $

79,000.00

24

1

PZA

$ 275,500.00

$

275,500.00

20

80%

0.20

4 $

55,100.00

25

1

PZA

$ 233,000.00

$

233,000.00

20

80%

0.20

4 $

46,600.00

26

1

PZA

$ 125,000.00

$

125,000.00

20

90%

0.10

2 $

12,500.00

27

1

PZA

$

34,000.00

$

34,000.00

20

90%

0.10

2 $

3,400.00

28

1

PZA

$ 338,000.00

$

338,000.00

20

80%

0.20

4 $

67,600.00

29

1

PZA

$

$

6,500.00

20

95%

0.05

$

1,943,000.00

6,500.00

1 $

325.00

suma $

326,925.00

suma $

336,596.80

VALOR DE NEGOCIO SEGÚN CIRCULAR 11-18 VRN = $3,405,485.54

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CONCLUSIONES AL VALOR EL VALOR NETO DE REPOSICION PARA LA EMPRESA EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V, AL 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 DE ACUERDO A LA CIRCULAR 11-18 DE LA COMISION BANCARI Y DE VALORES

VRN = $3,405,485.54

ARQ. LUIS CARMONA LEYVA ING. CESAR GELASIO ESPINO GARCIA ING. VICTOR MANUEL MELGAREJO MENDEZ LAE. ENRIQUE VILLALOBOS BRAVO

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RE-EXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS DE LA EMPRESA EDIFICACIONES Y URBANIZADORA: TLAXIMALOYAN, S.A. DE C.V.

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ESTADO SITUACIÓN FINANCIERA REVALUADO

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. No. 1 2 3 4

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 PZA. ACTIVO BANCOS CLIENTES MAQUINARIA Y EQUIPO MOBILIARIO Y EQUIPO EQUIPO DE COMPUTO EQUIPO DE TRANSPORTE TERRENOS

5 6 7

TOTAL DE ACTIVO

No.

PZA.

1

$ $ $ $ $ $ $ $

255,600.00 254,900.00 1,747,938.97 39,125.87 10,238.15 225,444.47 4,200,854.28 6,734,101.75

$ $

146,644.61 146,644.61

PASIVO DOCUMENTOS POR PAGAR

TOTAL PASIVO CAPITAL

6,587,457.14 6,734,101.75

TOTAL DE PASIVO Y CAPITAL

CAPITAL 2014 = 8,149,226.00 CAPITAL 2019 = 6,734,101.75 DÉFICIT POR DEVALUACIÓN= 1, 415,124.25 ESTADO DE RESULTADOS REVALUADO FLUJO ANUAL 2015

2014

2016

2017

2018

2019

INGRESOS VENTAS NETAS PRODUCTOS FINANCIEROS

TOTAL DE INGRESOS

$ $ $

5,550,000.00 $ 10,584.00 $ 5,560,584.00 $

5,661,000.00 $ 10,584.00 $ 5,671,584.00 $

5,774,220.00 $ 10,584.00 $ 5,784,804.00 $

5,889,704.40 $ 10,584.00 $ 5,900,288.40 $

6,007,498.49 $ 10,584.00 $ 6,018,082.49 $

6,127,648.46 10,584.00 6,138,232.46

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

1,113,835.49 $

1,233,985.46

EGRESOS COSTO DE OBRA GASTOS DE OPERACIÓN GASTOS FINANCIEROS

TOTAL DE EGRESOS UTILIDAD

$

$ $ $ $

656,337.00 $

$ $ $ $

767,337.00 $

$ $ $ $

880,557.00 $

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$ $ $ $

996,041.40 $

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ESTADOS FINANCIEROS COMPARADOS

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. No. 1 2 3 4

PZA.

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014 ACTIVO BANCOS CLIENTES MAQUINARIA Y EQUIPO MOBILIARIO Y EQUIPO EQUIPO DE COMPUTO EQUIPO DE TRANSPORTE TERRENOS

5 6 7

TOTAL DE ACTIVO

No. 1

PZA.

2014 $ $ $ $ $ $ $ $

255,600.00 254,900.00 2,960,150.00 66,260.00 60,916.00 1,943,000.00 2,608,400.00 8,149,226.00

2019 $ $ $ $ $ $ $ $

255,600.00 254,900.00 1,747,938.97 39,125.87 10,238.15 225,444.47 4,200,854.28 6,734,101.75

330,500.00 $ 330,500.00 $

146,644.61 146,644.61

PASIVO DOCUMENTOS POR PAGAR

$ $

TOTAL PASIVO CAPITAL

7,818,726.00 8,149,226.00

TOTAL DE PASIVO Y CAPITAL

6,587,457.14 6,734,101.75

DÉFICIT POR DEVALUACIÓN= 1, 415,124.25

FLUJO ANUAL 2014

2019

INGRESOS VENTAS NETAS PRODUCTOS FINANCIEROS

TOTAL DE INGRESOS

$ $ $

5,550,000.00 $ 10,584.00 $ 5,560,584.00 $

6,127,648.46 10,584.00 6,138,232.46

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

$ $ $ $

4,331,789.00 521,677.00 50,781.00 4,904,247.00

656,337.00 $

1,233,985.46

EGRESOS COSTO DE OBRA GASTOS DE OPERACIÓN GASTOS FINANCIEROS

TOTAL DE EGRESOS UTILIDAD

$

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ANÁLISIS FINANCIERO ANÁLISIS VERTICAL

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. No. 1 2 3 4

PZA.

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA REEXPRESADO ACTIVO BANCOS CLIENTES MAQUINARIA Y EQUIPO

2019

MOBILIARIO Y EQUIPO EQUIPO DE COMPUTO EQUIPO DE TRANSPORTE TERRENOS

5 6 7

TOTAL DE ACTIVO

No.

PZA.

1

$ $ $ $ $ $ $ $

255,600.00 254,900.00 1,747,938.97 39,125.87 10,238.15 225,444.47 4,200,854.28 6,734,101.75

3.80% 3.79% 25.96% 0.58% 0.15% 3.35% 62.38% 100%

$ $

146,644.61 146,644.61

2.18%

6,587,457.14 6,734,101.75

97.82% 100%

PASIVO DOCUMENTOS POR PAGAR

TOTAL PASIVO CAPITAL

TOTAL DE PASIVO Y CAPITAL

EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V. No. 1 2 3 4

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA REEXPRESADO ACTIVO

PZA.

BANCOS CLIENTES MAQUINARIA Y EQUIPO MOBILIARIO Y EQUIPO EQUIPO DE COMPUTO EQUIPO DE TRANSPORTE TERRENOS

5 6 7

TOTAL DE ACTIVO

No. 1

PZA.

2014

$ $ $ $ $ $ $ $

255,600.00 254,900.00 2,960,150.00 66,260.00 60,916.00 1,943,000.00 2,608,400.00 8,149,226.00

$ $

330,500.00 330,500.00

2019 3.14% 3.13% 36.32% 0.81% 0.75% 23.84% 32.01% 100.00%

$ $ $ $ $ $ $ $

255,600.00 254,900.00 1,747,938.97 39,125.87 10,238.15 225,444.47 4,200,854.28 6,734,101.75

3.80% 3.79% 25.96% 0.58% 0.15% 3.35% 62.38% 100%

4.23% $ $

146,644.61 146,644.61

2.18%

6,587,457.14 6,734,101.75

97.82% 100%

PASIVO DOCUMENTOS POR PAGAR

TOTAL PASIVO CAPITAL

TOTAL DE PASIVO Y CAPITAL

7,818,726.00 8,149,226.00

95.94%

EL ESTADO DE RESULTADO NOS DICE QUE NUESTRO ACTIVO ESTA INVERTIDO EN LA MAQUINARIA Y EQUIPO Y EN EL TERRENO Y QUE EN EL TIEMPO EL TERRENO COBRARA MAS VALOR PARA LA EMPRESA.

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Recordando los fenómenos financieros que interesa analizar, para después interpretar y como consecuencia de ambas acciones, evaluar; presentamos enseguida las fórmulas que deben de aplicarse para la obtención de Razones Financieras específicas:

a) Fórmula para conocer la Razón de Liquidez: Caja + Bancos Pasivo a Corto Plazo

b) Fórmula para conocer la Razón de Solvencia: Activo Circulante Pasivo a Corto Plazo

c) Fórmula para conocer la Razón de Estabilidad Financiera: Pasivo total Capital Social

d) Fórmula para conocer la razón de Inmovilización del Capital Social:

Activo PermanentePermanent Capital Social e

e) Fórmula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social: Ventas Capital S.Social

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f) Formula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social, en función a la Utilidad neta Utilidad Neta Capital Social

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ENTONCES TENEMOS PARA NUESTRA EMPRESA

A) RAZON DE LIQUIDEZ LIQUIDEZ ACTUAL LIQUIDEZ

$ $

255,600.00 330,500.00

0.77

$ $

255,600.00 146,644.61

1.74

REEVALUADA LIQUIDEZ

Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo, existen $1.74 en efectivo para su pago.

B) RAZÓN DE SOLVENCIA SOLVENCIA ACTUA SOLVENCIA

$ $

510,500.00 146,644.61

3.48

REEVALUADA SOLVENCIA $ $

510,500.00 146,644.61

3.48

Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo, existen $3.48 de Activo Circulante para su pago

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C) RAZÓN DE ESTABILIDAD FINANCIERA ESTABILIDAD ACTUAL ESTABILIDAD

$ 330,500.00 $ 7,818,726.00

0.04

$ 146,644.61 $ 6,587,457.14

0.02

REEVALUADA ESTABILIDAD

ESTA RAZÓN NOS DICE QUE POR CADA PESO DE CAPITAL SE TIENE UN PASIVO DE $0.02 PARA LA ENTIDAD

D) RAZÓN DE INMOVILIZACIÓN DE CAPITAL INMOVILIZACION ACTUAL INMOVILIZACION

$ 8,149,226.00 $ 7,818,726.00

1.04

$ 6,734,101.75 $ 6,587,457.14

1.02

REEVALUADA INMOVILIZACION

Esta Razón significa que por cada peso de Capital Social que tiene la entidad, $1.02 se invirtieron en Activos Permanentes.

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E) RAZÓN DE RENTABILIDAD DEL CAPITAL RENTABILIDAD ACTUAL RENTABILIDAD

$ 5,550,000.00 $ 7,818,726.00

0.71

$ 6,127,648.46 $ 6,587,457.14

0.93

REEVALUADA RENTABILIDAD

Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad, se obtuvieron ventas netas por $0.93

F) RAZÓN DE RENTABILIDAD EN BASE AL UTILIDAD RENTABILIDAD ACTUAL RENTABILIDAD

$ 656,337.00 $ 7,818,726.00

0.08

$ 1,233,985.46 $ 6,587,457.14

0.19

REEVALUADA RENTABILIDAD

Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad, se obtuvieron $0.19 de Utilidad Neta.

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RAZONES ESTÁNDAR Una vez concluido el Ejercicio Contable, se obtienen las Razones reales, se comparan con las Razones Estándar y las desviaciones negativas se interpretan con el fin de recomendar en su momento, las medidas correctivas. EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV CONCEPTO

RAZON ESTANDAR

LIQUIDEZ

0.50

SOLVENCIA

1.00

ESTABILIDAD FINANCIERA

0.40

INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL

1.00

RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS)

1.00

RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

1.00

Cuadro de Razones Estándar

RAZONES SIMPLES AL concluir en análisis se concluye lo siguiente EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV CONCEPTO LIQUIDEZ

RAZÓN SIMPLE REVALUADA 1.74

SOLVENCIA

3.48

ESTABILIDAD FINANCIERA

0.02

INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL

1.02

RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS)

0.93

RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

0.19

Cuadro de Razones Simple

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Finalmente se comparan ambas Razones y se establecen las variaciones respectivas: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV CONCEPTO

RAZONES DESVIACIONES ESTÁNDAR SIMPLES POSITIVA NEGATIVA

LIQUIDEZ SOLVENCIA

0.50 1.00

1.74 3.48

1.24 2.48

ESTABILIDAD FINANCIERA INMOVILIZACIÓN DE CAPITAL SOCIAL RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

0.40 1.00

0.02 1.02

1.00

0.93

0.07

1.00

0.19

0.81

0.38 0.02

REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA 1. CLASIFICACION: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV CONCEPTO LIQUIDEZ SOLVENCIA ESTABILIDAD FINANCIERA INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)

MUY SATISFACTORIO

SATISFACTORIO

DEFICIENTE

MUY DEFICIENTE

2. COMENTARIOS:

a) La Liquidez de la entidad es muy satisfactoria, pues dispone de $1.74 de efectivo por cada peso de Pasivo a corto plazo que adeuda. El margen adecuado oscila entre $0.50 y 0.90. b) La Solvencia de la entidad es muy satisfactoria, pues cuenta con pocos recursos circulantes para cubrir su Pasivo a Corto Plazo en el curso normal de sus operaciones (posee $348 por cada peso que adeuda). Se considera satisfactoria una razón de $2.00

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c) La Estabilidad Financiera se estima muy deficiente, pues el 0.02% del Capital Social está representado por Pasivo. La razón adecuada oscila entre el 50 y el 80%. d) La inmovilización del Capital Social es satisfactoria, ya que de cada peso de Capital Aportado $1.02 se han invertido en la compra de Activo Permanente. Un índice que oscile entre $0.65 y $0.80 se considera satisfactorio. e) La rentabilidad del Capital Social en función a las ventas es poco satisfactoria, pues por cada peso invertido en Capital Social, se han vendido $0.93. Sin embargo, no existe límite para determinar dicho índice, que siempre debe ser ascendente. f) La Rentabilidad de capital Social, de conformidad con la Utilidad generada, es deficiente; pues apenas obtuvo $0.19 de Utilidad neta por cada peso invertido.

C.P. LUIS CARMONA LEYVA ENRIQUE VILLALOBOS BRAVO VICTOR MANUEL MELGAREJO MENDEZ CESAR G. ESPINO GARCIA Gerente de Contabilidad Reporte de Evaluación

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CONCLUSIONES

Es importante la re expresión de los estados financieros para comprender el valor del negocio y proyectar si es rentable o no y si tiene la capacidad de seguir en el mercado. Conocer los distintos la forma del avaluó de los activos de una empresa tomando en cuenta un avalúo de empresa y la circular 11- 18 de la comisión bancaria y de valores nos ayuda a ver las diferentes forma de vera la empresa El conocer sus razones, nos ayudan a comprender cual es la capacidad de la empresa para sobrevivir a los diferentes entornos económicos y nos ayudan a visualizar si dicha empresa tiene la capacidad de sobrevivir en estos tiempos tan difíciles. El avalúo de activos cobra importancia por que se hace un ejercicio que el valuador debe conocer y manejar, debido a que se mal interpreta y se piensa que simplemente actualizando los estados financieros se esta haciendo una valuación, cuando en realidad la valuación del negocio corresponde a un análisis mas profundo de los activos de la empresa. Este trabajo nos ayudo a entender desde un punto mas objetivo como es la valuación de un negocio y nos prepara para entrar al nuevo sistema donde el avalúo de los estados financieros ayudaran a muchas empresa, o al gobierno a obtener recursos y estar al día en sus cuentas.

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